Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от администрации муниципального образования Староминского района - Цесарской Л.В. по доверенности от 17.11.2017 N 138-2651/16-01-02;
- от индивидуального предпринимателя главы КФХ Слынько Константина Николаевича - Пасенко С.В. по доверенности от 11.02.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Староминского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.02.2017 по делу N А32-41067/2016, принятое судьей Семушиным А.В.,
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Слынько Константина Николаевича
к администрации муниципального образования Староминского района
о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства Слынько Константин Николаевич (далее - истец, предприниматель, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Староминского района Краснодарского края (далее - администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 153 540 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:28:0104001:22, местоположение: установлено относительно ориентира бригада N 2, поле 1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, Староминский район, с/о Староминский мкр., в границах СПК "Кавказ", изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена выкупа "участка" определена в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципального образования Староминский район и составляет 423 948 (Четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек: 2 119 742,84 * 20% = 423 948,57 рублей, где 2 119 742,84 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 20% - процент от кадастровой стоимости (ст. 21 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 исковые требования удовлетворены. С администрации в пользу истца взыскано 6 000 рублей судебных расходов по оплате госпошлины по исковому заявлению. Судебный акт мотивирован тем, что расчет срока аренды земельного участка необходимо производить с учетом срока действующего договора и срока ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды земельного участка. При этом суд указал, что на момент возникновения арендных правоотношений сторон в 1992 году законодательство не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки. В связи с чем при определении выкупной цены земельного участка необходимо исходить из того, что срок аренды земельного участка заявителем превышает 15 лет, поэтому цена земельного участка должна быть равной 20 процентам кадастровой стоимости.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила отменить решение и принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что по смыслу статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) при расчете срока аренды необходимо учитывать только те договоры аренды, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Вывод суда о том, что на момент возникновения арендных правоотношений сторон в 1992 году законодательство не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки, противоречит положениям пункта 10 постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, а также подпункта 7.1 договора аренды от 18.09.1992 N 83. При продлении арендных отношений пунктом 2 постановления главы администрации Староминского района Краснодарского края от 17.11.1997 N 713.1 арендатор обязан оформить договор аренды в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Староминского района. Однако договор аренды от 18.09.1992 N 83 и соглашение о его продлении не были зарегистрированы в установленном законом порядке. В связи с чем истец не соответствует условиям предоставления выкупной цены в размере 20 процентов кадастровой стоимости. Ссылка суда на правовую позицию суда кассационной инстанции по другим делам является несостоятельной, поскольку юридический прецедент не является источником права в Российской Федерации. Также заявитель жалобы указал, что суд в резолютивной части не указал место и срок совершения действий, которые обязана совершить администрация. Кроме того, администрация полагает, что должна быть освобождена от возмещения судебных расходов заявителя по оплате госпошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу глава КФХ не согласился с доводами администрации, просил оставить решение суда без изменения, указав, что довод ответчика о необходимости исчисления срока аренды с момента государственной регистрации договора правомерно отклонен судом. Из буквального толкования части 4 статьи 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) следует, что юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно имеющимся в деле доказательствам земельный участок передан арендатору в 1992 году по договору аренды от 18.09.1992 N 83, по истечении которого арендные отношения неоднократно продлевались путем заключения новых договоров. Доказательства того, что в период с 1992 года и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют.
В судебном заседании представитель администрации просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель предпринимателя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, индивидуальный предприниматель глава КФХ Слынько Константин Николаевич владеет земельным участком с кадастровым номером 23:28:0104001:22 на праве аренды с 1992 года, что подтверждается: постановлением главы администрации Староминского района от 18.09.1992 N 329, договором о предоставлении земельного участка в аренду от 18.09.1992 N 83, постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 17.11.1997 N 713.1, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.02.2003, постановлением главы муниципального образования Староминский район от 07.03.2007 N 214, договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 17.10.2007 N 2860000206.
Истец 27.07.2016 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка площадью 153 540 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:28:0104001:22.
Администрацией в адрес истца 12.08.2016 направлен проект договора от 12.08.2016 N 21 купли-продажи земельного участка. Согласно п. 2.1 договора цена выкупа земельного участка установлена администрацией в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 695 794,27 рублей.
Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил определить выкупную цену земельного участка в размере 423 948 (Четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек, что составляет 20% процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно содержания указанного пункта договора, 08.11.2016 ответчик направил истцу письмо, в котором указал на отклонение протокола разногласий, что послужило основанием для обращения главы КФХ в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ глава КФХ вправе приобрести в собственность за плату спорный земельный участок без проведения торгов.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Согласно пунктам 1 и 4 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 21 Закона N 532-КЗ земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй настоящей статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (далее - Порядок).
В силу подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке. За земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
Как следует из материалов дела и по существу не оспаривается ответчиком, на основании постановления главы администрации Староминского района Краснодарского края от 18.09.1992 N 329 (том 1, л.д. 65) между администрацией и крестьянским хозяйством Слынько Константина Николаевича 18.09.1992 заключен договора N 83 аренды земельного участка общей площадью 15,3 га согласно прилагаемому к договору плану (том 1, л.д. 68).
Постановлением от 17.11.1997 N 713.1 (том 1, л.д. 69) срок аренды земельного участка продлен на 5 лет.
Постановлением от 01.10.2007 N 1814 (том 1, л.д. 75) земельный участок предоставлен истцу в аренду сроком на 10 лет, между сторонами заключен договор аренды от 17.10.2007 N 2860000206 (том 1, л.д. 77).
Материалами дела подтверждается и по существу сторонами не оспаривается, что в течение указанного периода времени с 1992 года истец пользовался спорным земельным участком.
Следовательно, поскольку на момент обращения истца с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность данный участок находился в аренде у истца в течение 15 лет, выкупная цена земельного участка равна 20 процентам кадастровой стоимости.
Довод администрации о необходимости исчисления срока аренды с момента государственной регистрации договора от 17.10.2007 N 2860000206 (26.12.2007) не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку из буквального толкования пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ следует, что юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно имеющимся в деле доказательствам земельный участок передан арендатору в 1992 году по договору от 18.09.1992 N 83, по истечении которого арендные отношения неоднократно продлевались вплоть до настоящего времени.
Также порядок исчисления срока аренды в целях определения выкупной цены земельного участка, основанный на факте регистрации сделки по предоставлению в аренду земельного участка, не вытекает из смысла и содержания части 5 статьи 21 Закона N 532-КЗ и абзаца 3 подпункта 8 пункта 2.1 Порядка. Правило, устанавливающее, что начало течения срока аренды связано с фактом регистрации сделки, в указанных нормах отсутствует.
Доказательства того, что в период с 1992 года и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют. Факт надлежащего использования земельного участка ответчиком не оспаривается.
Довод департамента о необходимости иного исчисления срока аренды не принимается, поскольку законодательство, действовавшее на момент возникновения арендных правоотношений сторон, не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки.
Не свидетельствуют об ином и положения пункта 10 ранее действовавшего постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, на который сослалась администрация в апелляционной жалобе. Подпункт 7.1 договора аренды от 18.09.1992 N 83 также не свидетельствует об отсутствии арендных отношений между администрацией и истцом. Регистрация сделки является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим действием. Законность аренды спорного земельного участка главой КФХ подтверждается представленными в материалы дела ненормативными правовыми актами администрации и соответствующими договорами и соглашениями.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2017 по делу N А32-13137/2016.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-41067/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2017 N 15АП-4680/2017 ПО ДЕЛУ N А32-41067/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. N 15АП-4680/2017
Дело N А32-41067/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от администрации муниципального образования Староминского района - Цесарской Л.В. по доверенности от 17.11.2017 N 138-2651/16-01-02;
- от индивидуального предпринимателя главы КФХ Слынько Константина Николаевича - Пасенко С.В. по доверенности от 11.02.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Староминского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.02.2017 по делу N А32-41067/2016, принятое судьей Семушиным А.В.,
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Слынько Константина Николаевича
к администрации муниципального образования Староминского района
о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства Слынько Константин Николаевич (далее - истец, предприниматель, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Староминского района Краснодарского края (далее - администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 153 540 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:28:0104001:22, местоположение: установлено относительно ориентира бригада N 2, поле 1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, Староминский район, с/о Староминский мкр., в границах СПК "Кавказ", изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена выкупа "участка" определена в соответствии с правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления муниципального образования Староминский район и составляет 423 948 (Четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек: 2 119 742,84 * 20% = 423 948,57 рублей, где 2 119 742,84 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 20% - процент от кадастровой стоимости (ст. 21 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 исковые требования удовлетворены. С администрации в пользу истца взыскано 6 000 рублей судебных расходов по оплате госпошлины по исковому заявлению. Судебный акт мотивирован тем, что расчет срока аренды земельного участка необходимо производить с учетом срока действующего договора и срока ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды земельного участка. При этом суд указал, что на момент возникновения арендных правоотношений сторон в 1992 году законодательство не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки. В связи с чем при определении выкупной цены земельного участка необходимо исходить из того, что срок аренды земельного участка заявителем превышает 15 лет, поэтому цена земельного участка должна быть равной 20 процентам кадастровой стоимости.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила отменить решение и принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что по смыслу статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) при расчете срока аренды необходимо учитывать только те договоры аренды, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Вывод суда о том, что на момент возникновения арендных правоотношений сторон в 1992 году законодательство не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки, противоречит положениям пункта 10 постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, а также подпункта 7.1 договора аренды от 18.09.1992 N 83. При продлении арендных отношений пунктом 2 постановления главы администрации Староминского района Краснодарского края от 17.11.1997 N 713.1 арендатор обязан оформить договор аренды в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Староминского района. Однако договор аренды от 18.09.1992 N 83 и соглашение о его продлении не были зарегистрированы в установленном законом порядке. В связи с чем истец не соответствует условиям предоставления выкупной цены в размере 20 процентов кадастровой стоимости. Ссылка суда на правовую позицию суда кассационной инстанции по другим делам является несостоятельной, поскольку юридический прецедент не является источником права в Российской Федерации. Также заявитель жалобы указал, что суд в резолютивной части не указал место и срок совершения действий, которые обязана совершить администрация. Кроме того, администрация полагает, что должна быть освобождена от возмещения судебных расходов заявителя по оплате госпошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу глава КФХ не согласился с доводами администрации, просил оставить решение суда без изменения, указав, что довод ответчика о необходимости исчисления срока аренды с момента государственной регистрации договора правомерно отклонен судом. Из буквального толкования части 4 статьи 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) следует, что юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно имеющимся в деле доказательствам земельный участок передан арендатору в 1992 году по договору аренды от 18.09.1992 N 83, по истечении которого арендные отношения неоднократно продлевались путем заключения новых договоров. Доказательства того, что в период с 1992 года и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют.
В судебном заседании представитель администрации просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель предпринимателя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, индивидуальный предприниматель глава КФХ Слынько Константин Николаевич владеет земельным участком с кадастровым номером 23:28:0104001:22 на праве аренды с 1992 года, что подтверждается: постановлением главы администрации Староминского района от 18.09.1992 N 329, договором о предоставлении земельного участка в аренду от 18.09.1992 N 83, постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 17.11.1997 N 713.1, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.02.2003, постановлением главы муниципального образования Староминский район от 07.03.2007 N 214, договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 17.10.2007 N 2860000206.
Истец 27.07.2016 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату по цене 20% от кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка площадью 153 540 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:28:0104001:22.
Администрацией в адрес истца 12.08.2016 направлен проект договора от 12.08.2016 N 21 купли-продажи земельного участка. Согласно п. 2.1 договора цена выкупа земельного участка установлена администрацией в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 695 794,27 рублей.
Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил определить выкупную цену земельного участка в размере 423 948 (Четыреста двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 57 копеек, что составляет 20% процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно содержания указанного пункта договора, 08.11.2016 ответчик направил истцу письмо, в котором указал на отклонение протокола разногласий, что послужило основанием для обращения главы КФХ в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ глава КФХ вправе приобрести в собственность за плату спорный земельный участок без проведения торгов.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Согласно пунктам 1 и 4 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 21 Закона N 532-КЗ земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй настоящей статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (далее - Порядок).
В силу подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке. За земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
Как следует из материалов дела и по существу не оспаривается ответчиком, на основании постановления главы администрации Староминского района Краснодарского края от 18.09.1992 N 329 (том 1, л.д. 65) между администрацией и крестьянским хозяйством Слынько Константина Николаевича 18.09.1992 заключен договора N 83 аренды земельного участка общей площадью 15,3 га согласно прилагаемому к договору плану (том 1, л.д. 68).
Постановлением от 17.11.1997 N 713.1 (том 1, л.д. 69) срок аренды земельного участка продлен на 5 лет.
Постановлением от 01.10.2007 N 1814 (том 1, л.д. 75) земельный участок предоставлен истцу в аренду сроком на 10 лет, между сторонами заключен договор аренды от 17.10.2007 N 2860000206 (том 1, л.д. 77).
Материалами дела подтверждается и по существу сторонами не оспаривается, что в течение указанного периода времени с 1992 года истец пользовался спорным земельным участком.
Следовательно, поскольку на момент обращения истца с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность данный участок находился в аренде у истца в течение 15 лет, выкупная цена земельного участка равна 20 процентам кадастровой стоимости.
Довод администрации о необходимости исчисления срока аренды с момента государственной регистрации договора от 17.10.2007 N 2860000206 (26.12.2007) не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку из буквального толкования пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ следует, что юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно имеющимся в деле доказательствам земельный участок передан арендатору в 1992 году по договору от 18.09.1992 N 83, по истечении которого арендные отношения неоднократно продлевались вплоть до настоящего времени.
Также порядок исчисления срока аренды в целях определения выкупной цены земельного участка, основанный на факте регистрации сделки по предоставлению в аренду земельного участка, не вытекает из смысла и содержания части 5 статьи 21 Закона N 532-КЗ и абзаца 3 подпункта 8 пункта 2.1 Порядка. Правило, устанавливающее, что начало течения срока аренды связано с фактом регистрации сделки, в указанных нормах отсутствует.
Доказательства того, что в период с 1992 года и по настоящее время земельный участок выбывал из владения арендатора, отсутствуют. Факт надлежащего использования земельного участка ответчиком не оспаривается.
Довод департамента о необходимости иного исчисления срока аренды не принимается, поскольку законодательство, действовавшее на момент возникновения арендных правоотношений сторон, не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды, а также постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения сделки.
Не свидетельствуют об ином и положения пункта 10 ранее действовавшего постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 N 622, на который сослалась администрация в апелляционной жалобе. Подпункт 7.1 договора аренды от 18.09.1992 N 83 также не свидетельствует об отсутствии арендных отношений между администрацией и истцом. Регистрация сделки является правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим действием. Законность аренды спорного земельного участка главой КФХ подтверждается представленными в материалы дела ненормативными правовыми актами администрации и соответствующими договорами и соглашениями.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2017 по делу N А32-13137/2016.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2017 по делу N А32-41067/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
С.С.ФИЛИМОНОВА
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
О.А.СУЛИМЕНКО
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)