Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обстоятельства: Общество ссылается на то, что убытки возникли вследствие противоправного поведения Комитета имущественных отношений, который своевременно не обеспечил заключение договора купли-продажи здания в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" Безденежных Е.С. (доверенность от 22.09.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140991-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Желтянников В.И.) по делу N А56-70125/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, пл. Морской Славы, д. 1, лит. А, ОГРН 1037811026615, ИНН 7805192160 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о взыскании 3 823 946 руб. 76 коп. убытков в размере арендной платы, внесенной по договору аренды от 06.08.2002 N 20-А045407 за период с мая 2014 года по март 2016 года.
Решением от 27.02.2017 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, уплаченная по договору аренды арендная плата за период с мая 2014 года, когда должен был бы быть заключен договор купли-продажи, по март 2016 года (когда договор фактически был заключен на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А56-20984/2015) является убытками истца; убытки возникли вследствие противоправного поведения Комитета, который своевременно (до 04.04.2014) не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, указал в задании на оценку ненадлежащую дату, по состоянию на которую должна быть проведена оценка, определил в проекте договора купли-продажи выкупную цену на основании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, что породило преддоговорный спор и необходимость его разрешения в судебном порядке. Как полагает истец, отказ во взыскании с Комитета убытков противоречит сложившейся судебной практике; незаконность действий Комитета при подготовке проекта договора купли-продажи установлена при рассмотрении дела N А56-20984/2015.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая правильным вывод судов о недоказанности истцом совокупности условий, являющихся основанием для возложения на ответчика обязанности возместить истцу убытки.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 04.02.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания общей площадью 195,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:3018, расположенного по адресу: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 163, лит. Б, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
На основании заявки Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 17.04.2014 и задания на оценку от 17.04.2014 Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) провело оценку рыночной стоимости здания совместно с земельным участком площадью 274 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:10 по состоянию на дату осмотра объекта оценки.
Распоряжением Комитета от 31.12.2014 N 2598-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда совместно с земельным участком путем продажи по преимущественному праву арендатору здания по цене 25 500 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 12.11.2014 N 312-8-0168 (287)/2014 об оценке рыночной стоимости, выполненным Предприятием.
Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (в настоящее время акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", далее - Фонд имущества) направило Обществу 16.02.2015 предложение о заключении договора купли-продажи здания и земельного участка по цене 25 500 000 руб., приложив к нему проект договора купли-продажи.
Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, возвратило договор с протоколом разногласий.
Поскольку стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества, возникшие в ходе заключения договора разногласия были переданы на разрешение арбитражного суда.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А56-20984/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2016, по иску Общества на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, занятым зданием, при реализации арендатором преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по цене 16 979 492 руб.
В соответствии с действующим законодательством о приватизации, на основании распоряжения Комитета от 31.12.2014 N 2598-рз и во исполнение постановления апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А56-20984/2015 Комитет в лице Фонда имущества и Общество заключили договор от 25.03.2016 N 4110-ПП купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком по цене 16 979 492 руб.
Общество, считая, что договор купли-продажи не был заключен в установленные законом сроки вследствие противоправного поведения Комитета, который незаконно затянул процедуру реализации заявителем преимущественного права на выкуп помещения, не исполнил свои обязанности по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества на надлежащую дату, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу статей 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при доказанности истцом совокупности следующих условий: противоправности поведения ответчика, незаконности действий (бездействия) органа или его должностного лица, возникновения у потерпевшего убытков в определенном размере; причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившим для заявителя вредом.
В данном случае под убытками Общество понимает расходы, которые оно понесло в связи с вынужденным, по его мнению, перечислением арендной платы за период начиная с момента, когда договор должен был бы быть заключен, но не был заключен по вине Комитета, и по дату фактического заключения договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, с учетом положений статей 15, 309, 407, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно посчитали, что внесенные истцом в качестве арендной платы денежные средства не могут быть признаны убытками, возникшими в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи, поскольку Общество в спорный период использовало здание на условиях аренды и обязано было вносить платежи за пользование чужим имуществом в соответствии с действующим договором аренды.
В рамках дела N А56-20984/2015 судом рассматривался преддоговорный спор, возникший между сторонами в ходе заключения договора. Решения, действия (бездействие) Комитета, связанные с реализацией арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, Обществом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспаривались и вступившим в законную силу судебным актом незаконными не признаны.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на сторону, для которой заключение договора является обязательным, в случае необоснованного уклонения от заключения договора может быть возложена обязанность возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако уклонение Комитета от заключения договора не доказано, ни в рамках настоящего дела, ни вступившими в законную силу судебными актами по другим делам не установлено.
В силу статей 407, 408, 414 Кодекса и пункта 8.7 договора купли-продажи от 25.03.2016 N 4110-ПП обязательства покупателя по внесению арендной платы за здание прекращаются с момента заключения договора купли-продажи.
Таким образом, платежи, совершенные Обществом во исполнение существовавшего у него обязательства, не могут считаться его убытками в виде расходов, произведенных для восстановления нарушенного права.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании положений гражданского законодательства об обязательствах и неверной правовой квалификации юридических фактов.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А56-70125/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 29.09.2017 N Ф07-8920/2017 ПО ДЕЛУ N А56-70125/2016
Требование: О взыскании убытков в размере арендной платы, внесенной по договору аренды здания.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обстоятельства: Общество ссылается на то, что убытки возникли вследствие противоправного поведения Комитета имущественных отношений, который своевременно не обеспечил заключение договора купли-продажи здания в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2017 г. по делу N А56-70125/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" Безденежных Е.С. (доверенность от 22.09.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016 N 140991-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Желтянников В.И.) по делу N А56-70125/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, пл. Морской Славы, д. 1, лит. А, ОГРН 1037811026615, ИНН 7805192160 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о взыскании 3 823 946 руб. 76 коп. убытков в размере арендной платы, внесенной по договору аренды от 06.08.2002 N 20-А045407 за период с мая 2014 года по март 2016 года.
Решением от 27.02.2017 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, уплаченная по договору аренды арендная плата за период с мая 2014 года, когда должен был бы быть заключен договор купли-продажи, по март 2016 года (когда договор фактически был заключен на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А56-20984/2015) является убытками истца; убытки возникли вследствие противоправного поведения Комитета, который своевременно (до 04.04.2014) не обеспечил заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, указал в задании на оценку ненадлежащую дату, по состоянию на которую должна быть проведена оценка, определил в проекте договора купли-продажи выкупную цену на основании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, что породило преддоговорный спор и необходимость его разрешения в судебном порядке. Как полагает истец, отказ во взыскании с Комитета убытков противоречит сложившейся судебной практике; незаконность действий Комитета при подготовке проекта договора купли-продажи установлена при рассмотрении дела N А56-20984/2015.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая правильным вывод судов о недоказанности истцом совокупности условий, являющихся основанием для возложения на ответчика обязанности возместить истцу убытки.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 04.02.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания общей площадью 195,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:3018, расположенного по адресу: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 163, лит. Б, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
На основании заявки Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 17.04.2014 и задания на оценку от 17.04.2014 Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) провело оценку рыночной стоимости здания совместно с земельным участком площадью 274 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001512:10 по состоянию на дату осмотра объекта оценки.
Распоряжением Комитета от 31.12.2014 N 2598-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда совместно с земельным участком путем продажи по преимущественному праву арендатору здания по цене 25 500 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 12.11.2014 N 312-8-0168 (287)/2014 об оценке рыночной стоимости, выполненным Предприятием.
Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (в настоящее время акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", далее - Фонд имущества) направило Обществу 16.02.2015 предложение о заключении договора купли-продажи здания и земельного участка по цене 25 500 000 руб., приложив к нему проект договора купли-продажи.
Общество, не согласившись с предложенной выкупной ценой, возвратило договор с протоколом разногласий.
Поскольку стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества, возникшие в ходе заключения договора разногласия были переданы на разрешение арбитражного суда.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А56-20984/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2016, по иску Общества на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, занятым зданием, при реализации арендатором преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по цене 16 979 492 руб.
В соответствии с действующим законодательством о приватизации, на основании распоряжения Комитета от 31.12.2014 N 2598-рз и во исполнение постановления апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А56-20984/2015 Комитет в лице Фонда имущества и Общество заключили договор от 25.03.2016 N 4110-ПП купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком по цене 16 979 492 руб.
Общество, считая, что договор купли-продажи не был заключен в установленные законом сроки вследствие противоправного поведения Комитета, который незаконно затянул процедуру реализации заявителем преимущественного права на выкуп помещения, не исполнил свои обязанности по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества на надлежащую дату, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу статей 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при доказанности истцом совокупности следующих условий: противоправности поведения ответчика, незаконности действий (бездействия) органа или его должностного лица, возникновения у потерпевшего убытков в определенном размере; причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившим для заявителя вредом.
В данном случае под убытками Общество понимает расходы, которые оно понесло в связи с вынужденным, по его мнению, перечислением арендной платы за период начиная с момента, когда договор должен был бы быть заключен, но не был заключен по вине Комитета, и по дату фактического заключения договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, с учетом положений статей 15, 309, 407, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно посчитали, что внесенные истцом в качестве арендной платы денежные средства не могут быть признаны убытками, возникшими в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи, поскольку Общество в спорный период использовало здание на условиях аренды и обязано было вносить платежи за пользование чужим имуществом в соответствии с действующим договором аренды.
В рамках дела N А56-20984/2015 судом рассматривался преддоговорный спор, возникший между сторонами в ходе заключения договора. Решения, действия (бездействие) Комитета, связанные с реализацией арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, Обществом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспаривались и вступившим в законную силу судебным актом незаконными не признаны.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на сторону, для которой заключение договора является обязательным, в случае необоснованного уклонения от заключения договора может быть возложена обязанность возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако уклонение Комитета от заключения договора не доказано, ни в рамках настоящего дела, ни вступившими в законную силу судебными актами по другим делам не установлено.
В силу статей 407, 408, 414 Кодекса и пункта 8.7 договора купли-продажи от 25.03.2016 N 4110-ПП обязательства покупателя по внесению арендной платы за здание прекращаются с момента заключения договора купли-продажи.
Таким образом, платежи, совершенные Обществом во исполнение существовавшего у него обязательства, не могут считаться его убытками в виде расходов, произведенных для восстановления нарушенного права.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании положений гражданского законодательства об обязательствах и неверной правовой квалификации юридических фактов.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А56-70125/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮРСЕРВИС" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)