Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сармат" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2015 по делу N А47-3068/2015 (судья Бочарова О.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации города Орска Оренбургской области - Перерва А.А. (доверенность от 24.04.2015 N 13/03-2153);
- закрытого акционерного общества "Сармат" - Карымов В.Р. (доверенность от 01.09.2015).
Администрация города Орска Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сармат" (далее - ЗАО "Сармат", общество, ответчик) о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, 40, расположенный в границах участка.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.10.2015 (резолютивная часть объявлена 29.09.2015) исковые требования Администрации удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Сармат" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Податель жалобы считает, что в рассматриваемой ситуации нельзя сделать вывод о том, что истцом в достаточной мере соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Так, предложение Администрации от 19.12.2014 N 2163 содержало сразу два требования, на устранение которых обществу было дано только 10 дней, что нельзя признать разумным. Суд сделал необоснованный вывод о том, что предложение Администрации оставлено ЗАО "Сармат" без внимания и удовлетворения; в материалы дела обществом предоставлен ответ на предложение Администрации, который был получен Администрацией, что подтверждено отметкой о принятии. Общество не согласно с выводом суда о том, что ответчик длительное время не оплачивал арендную плату, поскольку просрочка, которая была допущена в после-кризисный период 2012 года, на дату принятия решения была полностью погашена, в течение 2013, 2014 годов и восьми месяцев 2015 года ЗАО "Сармат" оплачивало текущие платежи. Общество не согласно с выводом суда о том, что, учитывая длительный срок просрочки, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом предупреждения, а также неуплата суммы пени является существенным нарушением условий договора, так как пени являются лишь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, но не являются самой арендной платой. Также, по мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что требуется расторжение договора аренды для цели выделения или разделения земельного участка, противоречит нормам действующего законодательства, а также материалам дела. Так, привести правоотношения по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017 в соответствие с нормами законодательства возможно путем внесения изменения (дополнения) в спорный договор аренды. По мнению подателя жалобы, расторжение спорного договора аренды приведет к правовой неопределенности, поскольку обществом выбран вариант использования земли, который установлен земельным законодательством, а именно - заключен договор аренды.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Сармат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1166, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель поселений, производственной зоны земельный участок с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: г. Орск, пр. Орский, расположенный в границах участка (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 24).
Границы участка обозначены на плане земельного участка. План земельного участка является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).
Земельный участок предоставляется для размещения промплощадки (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 2.1 договор заключается сроком до 5 лет с 28.12.2004 по 26.12.2009.
Арендные платежи начинают исчисляться с 28.12.2004 (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.5 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 5-го числа текущего месяца.
Договор 11.05.2006 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 26).
Земельный участок площадью 502 653 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - бытовой корпус N 3, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Орск, пр. Орский, д. 40, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 21.01.2005, с кадастровым номером 56:43:0319001:17, с разрешенным использованием: под размещение промплощадки, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 15.01.2014 N 56/14-8381 (т. 1, л.д. 74-79).
Истец направил в адрес ответчика предложение от 19.12.2014 N 7163 об исполнении обязательства по уплате арендных платежей, пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166 и расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 42, 43). В данном предложении истец указал, что в нарушение условий договора и норм гражданского законодательства арендная плата обществом не вносится. По состоянию на 18.12.2014 за период с января 2012 года по декабрь 2014 года задолженность по арендной плате составляет 1 798 847 руб. 73 коп., размер пени за просрочку платежей составляет 411 825 руб. 07 коп. Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 установлено, что обществом не используется часть арендованного земельного участка площадью 80 244,34 кв. м, занятая объектами недвижимости муниципальной собственности и необходимая для их использования, что также является нарушением условий договора от 15.02.2005 N 1166. Также, по сведениям Администрации, часть объектов недвижимости, расположенных на неиспользуемом земельном участке, находится в частной собственности. Администрация указала на необходимость в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления исполнить обязательство по уплате арендных платежей в сумме 1 798 847 руб. 73 коп., уплате пени в размере 411 825 руб. 07 коп., устранить использование земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка. В случае невыполнения обществом в 10-дневный срок обязательства по уплате арендных платежей в размере 1 798 847 руб. 73 коп., уплате пени в размере 811 825 руб. 07 коп., не устранения использования земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка Администрация предложила досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м. В случае невыполнения обществом в 10-дневный срок обязательства по уплате арендных платежей и пени и не устранения использования земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка, получения от общества отказа либо неполучения в 10-дневный срок ответа на предложение досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 Администрацией будет заявлено в суд требование о расторжении указанного договора.
26 января 2015 года общество направило ответ на указанное предложение N Р:2601/15-05 (т. 1, л. д. 108), в котором указало, что арендная плата уплачивается ЗАО "Сармат" регулярно, задолженность образовалась за 2012 год. Общество просило завершить межевание всего участка, сформировать новые земельные участки, снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, составить и согласовать график погашения задолженности по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166.
Указанное письмо получено Комитетом по управлению имуществом города Орска 26.01.2015, что подтверждается отметкой на письме.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность на общую сумму 2 112 243 руб. 25 коп., из которых 1 685 007 руб. 73 коп. - основной долг за период с января 2012 года по январь 2015 года и пени в размере 427 235 руб. 52 коп. за период с 10.01.2012 по 21.01.2014.
Кроме этого, как указал истец, ответчиком не используется часть арендованного земельного участка площадью 80 244,34 кв. м, занятая объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, и необходимая для их использования, что, по мнению Администрации, также является нарушением условий договора от 15.02.2005 N 1166.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения спорного договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды от 15.02.2005 N 1166 подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 установлен факт возобновления действия договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166 на неопределенный срок (т. 1, л.д. 131, 132).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Оплата не в полном объеме обществом арендных платежей в 2012 году подтверждается материалами дела, в том числе пояснениями самого ответчика.
Так, только с марта 2015 года (спустя более чем 2,5 месяца с момента получения от арендодателя указанной выше претензии) общество приступило к погашению задолженности за 2012 год (платежное поручение от 06.03.2015 N 11). Большая часть платежей по погашению указанной задолженности произведена ЗАО "Сармат" уже после обращения Администрации в суд с настоящим иском (платежные поручения от 01.06.2015 N 28, от 02.06.2015 N 29, от 29.06.2015 N 35, от 18.08.2015 N 49) (т. 1, л.д. 87-91).
Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 с указанием на отсутствие нарушения условий договора аренды со стороны общества не может быть принята, так как предметом спора по указанному делу была лишь часть арендной платы за 2012 год.
Кроме того, только 23.12.2014 платежным поручением N 60 общество оплатило задолженность за октябрь и ноябрь 2014 года, 20.02.2015 платежным поручением N 8 оплачена задолженность за декабрь 2014 года, 13.04.2015 платежным поручением N 18 оплачена задолженность за январь и февраль 2015 года (т. 1, л.д. 84-86).
В то же время, как указано ранее, пунктом 2.5 спорного договора аренды стороны установили, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 5-го числа текущего месяца.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что ЗАО "Сармат" неоднократно допускало нарушение условий договора аренды и что имеются основания для расторжения договора аренды на основании приведенной выше нормы пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, из названных выше платежных поручений следует, что ответчик производил погашение только суммы основного долга по арендной плате, образовавшая сумма пени обществом не погашена.
Указанное не свидетельствует о добросовестном исполнении обществом в полном объеме своих обязательств по договору, в частности, пункта 2.7 договора, установившего необходимость уплаты арендатором пени в случае просрочки оплаты арендной платы.
Податель жалобы в обоснование своей позиции среди прочего ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в которых указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Ответчик указывает на то, что оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные разъяснения приведены применительно к норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Однако, в настоящем случае в силу пункта 2.1 спорного договора он был заключен сторонами на срок до 5 лет - с 28.12.2004 по 26.12.2009.
Продление действия договора аренды на неопределенный срок (вывод в решении Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011) не означает автоматическое распространение нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на договор.
Более того, учитывая длительный срок просрочки уплаты арендной платы, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом предупреждения от 19.12.2014 N 7163, неуплату ответчиком пени, нарушения ответчиком условий договора обоснованно признаны арбитражным судом первой инстанции существенными.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
Применительно к тому обстоятельству, что часть переданного в аренду обществу земельного участка занята объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении обоснованно указал, что данное обстоятельство не может быть вменено в вину арендатору, так как земельный участок передан в аренду обществу самой Администрацией.
Наличие указанного обстоятельства арбитражным судом первой инстанции учтено лишь дополнительно к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей.
Судом принято во внимание, что согласно письму федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22.07.2015 N 3423/6 (т. 1, л.д. 73) из земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017 выделены земельные участки с кадастровыми номерами 56:43:0319001:105 и 56:43:0319001:106.
По мнению подателя жалобы, расторжение спорного договора аренды приведет к правовой неопределенности, поскольку обществом выбран вариант использования земли, который установлен земельным законодательством, а именно - заключен договор аренды.
Между тем, согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
После определения земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ЗАО "Сармат", последнее не лишено возможности оформить свои правоотношения по использованию соответствующего земельного участка в соответствии с нормами действующего законодательства.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что Администрацией не соблюден должным образом досудебный порядок урегулирования спора.
В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлено предложение от 19.12.2014 N 7163 о необходимости в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления погашения задолженности и пени, устранения использование земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка. В случае невыполнения обществом указанных требований Администрация предложила досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора аренды, предусмотренный нормами законодательства, следует считать соблюденным.
При этом предложенный Администрацией 10-дневный срок, в частности, для оплаты образовавшейся задолженности по уплате арендных платежей и пени, признается судом как разумный и достаточный для надлежащего исполнения договорных обязательств, возникших, в том числе, еще в 2012 году.
Более того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
При разрешении вопроса о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора необходимо учитывать, что целями установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. С учетом изложенного суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в досудебном порядке.
Между тем, из позиции ответчика по настоящему спору следует отсутствие намерения общества урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2015 по делу N А47-3068/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сармат" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 18АП-14909/2015 ПО ДЕЛУ N А47-3068/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 18АП-14909/2015
Дело N А47-3068/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сармат" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2015 по делу N А47-3068/2015 (судья Бочарова О.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации города Орска Оренбургской области - Перерва А.А. (доверенность от 24.04.2015 N 13/03-2153);
- закрытого акционерного общества "Сармат" - Карымов В.Р. (доверенность от 01.09.2015).
Администрация города Орска Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сармат" (далее - ЗАО "Сармат", общество, ответчик) о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, 40, расположенный в границах участка.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.10.2015 (резолютивная часть объявлена 29.09.2015) исковые требования Администрации удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Сармат" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального права. Податель жалобы считает, что в рассматриваемой ситуации нельзя сделать вывод о том, что истцом в достаточной мере соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Так, предложение Администрации от 19.12.2014 N 2163 содержало сразу два требования, на устранение которых обществу было дано только 10 дней, что нельзя признать разумным. Суд сделал необоснованный вывод о том, что предложение Администрации оставлено ЗАО "Сармат" без внимания и удовлетворения; в материалы дела обществом предоставлен ответ на предложение Администрации, который был получен Администрацией, что подтверждено отметкой о принятии. Общество не согласно с выводом суда о том, что ответчик длительное время не оплачивал арендную плату, поскольку просрочка, которая была допущена в после-кризисный период 2012 года, на дату принятия решения была полностью погашена, в течение 2013, 2014 годов и восьми месяцев 2015 года ЗАО "Сармат" оплачивало текущие платежи. Общество не согласно с выводом суда о том, что, учитывая длительный срок просрочки, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом предупреждения, а также неуплата суммы пени является существенным нарушением условий договора, так как пени являются лишь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, но не являются самой арендной платой. Также, по мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что требуется расторжение договора аренды для цели выделения или разделения земельного участка, противоречит нормам действующего законодательства, а также материалам дела. Так, привести правоотношения по поводу использования земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017 в соответствие с нормами законодательства возможно путем внесения изменения (дополнения) в спорный договор аренды. По мнению подателя жалобы, расторжение спорного договора аренды приведет к правовой неопределенности, поскольку обществом выбран вариант использования земли, который установлен земельным законодательством, а именно - заключен договор аренды.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Сармат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1166, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель поселений, производственной зоны земельный участок с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: г. Орск, пр. Орский, расположенный в границах участка (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 24).
Границы участка обозначены на плане земельного участка. План земельного участка является неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).
Земельный участок предоставляется для размещения промплощадки (пункт 1.3 договора).
В силу пункта 2.1 договор заключается сроком до 5 лет с 28.12.2004 по 26.12.2009.
Арендные платежи начинают исчисляться с 28.12.2004 (пункт 2.4 договора).
Пунктом 2.5 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 5-го числа текущего месяца.
Договор 11.05.2006 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 26).
Земельный участок площадью 502 653 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - бытовой корпус N 3, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Орск, пр. Орский, д. 40, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 21.01.2005, с кадастровым номером 56:43:0319001:17, с разрешенным использованием: под размещение промплощадки, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 15.01.2014 N 56/14-8381 (т. 1, л.д. 74-79).
Истец направил в адрес ответчика предложение от 19.12.2014 N 7163 об исполнении обязательства по уплате арендных платежей, пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166 и расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 42, 43). В данном предложении истец указал, что в нарушение условий договора и норм гражданского законодательства арендная плата обществом не вносится. По состоянию на 18.12.2014 за период с января 2012 года по декабрь 2014 года задолженность по арендной плате составляет 1 798 847 руб. 73 коп., размер пени за просрочку платежей составляет 411 825 руб. 07 коп. Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 установлено, что обществом не используется часть арендованного земельного участка площадью 80 244,34 кв. м, занятая объектами недвижимости муниципальной собственности и необходимая для их использования, что также является нарушением условий договора от 15.02.2005 N 1166. Также, по сведениям Администрации, часть объектов недвижимости, расположенных на неиспользуемом земельном участке, находится в частной собственности. Администрация указала на необходимость в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления исполнить обязательство по уплате арендных платежей в сумме 1 798 847 руб. 73 коп., уплате пени в размере 411 825 руб. 07 коп., устранить использование земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка. В случае невыполнения обществом в 10-дневный срок обязательства по уплате арендных платежей в размере 1 798 847 руб. 73 коп., уплате пени в размере 811 825 руб. 07 коп., не устранения использования земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка Администрация предложила досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м. В случае невыполнения обществом в 10-дневный срок обязательства по уплате арендных платежей и пени и не устранения использования земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка, получения от общества отказа либо неполучения в 10-дневный срок ответа на предложение досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 Администрацией будет заявлено в суд требование о расторжении указанного договора.
26 января 2015 года общество направило ответ на указанное предложение N Р:2601/15-05 (т. 1, л. д. 108), в котором указало, что арендная плата уплачивается ЗАО "Сармат" регулярно, задолженность образовалась за 2012 год. Общество просило завершить межевание всего участка, сформировать новые земельные участки, снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, составить и согласовать график погашения задолженности по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166.
Указанное письмо получено Комитетом по управлению имуществом города Орска 26.01.2015, что подтверждается отметкой на письме.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность на общую сумму 2 112 243 руб. 25 коп., из которых 1 685 007 руб. 73 коп. - основной долг за период с января 2012 года по январь 2015 года и пени в размере 427 235 руб. 52 коп. за период с 10.01.2012 по 21.01.2014.
Кроме этого, как указал истец, ответчиком не используется часть арендованного земельного участка площадью 80 244,34 кв. м, занятая объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, и необходимая для их использования, что, по мнению Администрации, также является нарушением условий договора от 15.02.2005 N 1166.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения спорного договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды от 15.02.2005 N 1166 подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 установлен факт возобновления действия договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166 на неопределенный срок (т. 1, л.д. 131, 132).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Оплата не в полном объеме обществом арендных платежей в 2012 году подтверждается материалами дела, в том числе пояснениями самого ответчика.
Так, только с марта 2015 года (спустя более чем 2,5 месяца с момента получения от арендодателя указанной выше претензии) общество приступило к погашению задолженности за 2012 год (платежное поручение от 06.03.2015 N 11). Большая часть платежей по погашению указанной задолженности произведена ЗАО "Сармат" уже после обращения Администрации в суд с настоящим иском (платежные поручения от 01.06.2015 N 28, от 02.06.2015 N 29, от 29.06.2015 N 35, от 18.08.2015 N 49) (т. 1, л.д. 87-91).
Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011 с указанием на отсутствие нарушения условий договора аренды со стороны общества не может быть принята, так как предметом спора по указанному делу была лишь часть арендной платы за 2012 год.
Кроме того, только 23.12.2014 платежным поручением N 60 общество оплатило задолженность за октябрь и ноябрь 2014 года, 20.02.2015 платежным поручением N 8 оплачена задолженность за декабрь 2014 года, 13.04.2015 платежным поручением N 18 оплачена задолженность за январь и февраль 2015 года (т. 1, л.д. 84-86).
В то же время, как указано ранее, пунктом 2.5 спорного договора аренды стороны установили, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 5-го числа текущего месяца.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что ЗАО "Сармат" неоднократно допускало нарушение условий договора аренды и что имеются основания для расторжения договора аренды на основании приведенной выше нормы пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, из названных выше платежных поручений следует, что ответчик производил погашение только суммы основного долга по арендной плате, образовавшая сумма пени обществом не погашена.
Указанное не свидетельствует о добросовестном исполнении обществом в полном объеме своих обязательств по договору, в частности, пункта 2.7 договора, установившего необходимость уплаты арендатором пени в случае просрочки оплаты арендной платы.
Податель жалобы в обоснование своей позиции среди прочего ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в которых указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Ответчик указывает на то, что оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные разъяснения приведены применительно к норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Однако, в настоящем случае в силу пункта 2.1 спорного договора он был заключен сторонами на срок до 5 лет - с 28.12.2004 по 26.12.2009.
Продление действия договора аренды на неопределенный срок (вывод в решении Арбитражного суда Оренбургской области от 29.04.2013 по делу N А47-13354/2011) не означает автоматическое распространение нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на договор.
Более того, учитывая длительный срок просрочки уплаты арендной платы, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом предупреждения от 19.12.2014 N 7163, неуплату ответчиком пени, нарушения ответчиком условий договора обоснованно признаны арбитражным судом первой инстанции существенными.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
Применительно к тому обстоятельству, что часть переданного в аренду обществу земельного участка занята объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении обоснованно указал, что данное обстоятельство не может быть вменено в вину арендатору, так как земельный участок передан в аренду обществу самой Администрацией.
Наличие указанного обстоятельства арбитражным судом первой инстанции учтено лишь дополнительно к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей.
Судом принято во внимание, что согласно письму федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22.07.2015 N 3423/6 (т. 1, л.д. 73) из земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017 выделены земельные участки с кадастровыми номерами 56:43:0319001:105 и 56:43:0319001:106.
По мнению подателя жалобы, расторжение спорного договора аренды приведет к правовой неопределенности, поскольку обществом выбран вариант использования земли, который установлен земельным законодательством, а именно - заключен договор аренды.
Между тем, согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
После определения земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ЗАО "Сармат", последнее не лишено возможности оформить свои правоотношения по использованию соответствующего земельного участка в соответствии с нормами действующего законодательства.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что Администрацией не соблюден должным образом досудебный порядок урегулирования спора.
В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчика направлено предложение от 19.12.2014 N 7163 о необходимости в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления погашения задолженности и пени, устранения использование земельного участка с существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка. В случае невыполнения обществом указанных требований Администрация предложила досрочно расторгнуть договор от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора аренды, предусмотренный нормами законодательства, следует считать соблюденным.
При этом предложенный Администрацией 10-дневный срок, в частности, для оплаты образовавшейся задолженности по уплате арендных платежей и пени, признается судом как разумный и достаточный для надлежащего исполнения договорных обязательств, возникших, в том числе, еще в 2012 году.
Более того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
При разрешении вопроса о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора необходимо учитывать, что целями установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. С учетом изложенного суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в досудебном порядке.
Между тем, из позиции ответчика по настоящему спору следует отсутствие намерения общества урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2015 по делу N А47-3068/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сармат" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)