Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Кредитор ссылается на ненадлежащее исполнение договорных обязательств заемщиком и поручителем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карманов А.И.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Савельевой М.А., Коваленко В.В.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "11" августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Т. на заочное решение Ордынского районного суда <адрес> от 25 марта 2016 года по иску Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" Т., Б. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, которым постановлено:
Взыскать с Т., Б. солидарно в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публичное акционерное общество) сумму задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>: основной долг в сумме <данные изъяты> рублей; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты> рублей; неустойку в сумме <данные изъяты> руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно, проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 23% годовых.
- Взыскать с Т., Б. солидарно в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публично акционерное общество) сумму задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ размере <данные изъяты>: основной долг в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>.; неустойку в сумме <данные изъяты>, начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основном долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 18% годовых;
- Для погашения задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное по Договору об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ имущество, принадлежащее Т.:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
Реализацию вышеназванного имущества произвести путем продажи с публичных торгов.
Взыскать солидарно с Т., Б. в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публичное акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя НСКБ "Левобережный" (ПАО) П., судебная коллегия
установила:
НСКБ "Левобережный" (ПАО) обратилось в суд с иском к Т. и Б., в котором просило:
- взыскать задолженность по кредитному договору N: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 23% годовых; неустойку в сумме <данные изъяты> начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; неустойку на просроченный основной долг по кредитному договору, начисляемую ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, исходя из ставки 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
- взыскать задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основном долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 18% годовых; неустойку в сумме <данные изъяты>. начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; неустойку на просроченный основной долг по кредитному договору, начисляемую ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, исходя из ставки 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
- для погашения задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Т.: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>. Реализацию вышеназванного имущества произвести путем продажи с публичных торгов.
- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен кредитный договор N, согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Гашение кредита ответчиком Т. производится ненадлежащим образом: неоднократно нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом. Истец направил ответчику уведомление с требованием о досрочном возврате суммы кредита. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно задолженность по данному кредитному договору составляет <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N <данные изъяты> между Б. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор поручительства N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен кредитный договор N, согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ Гашение кредита ответчиком Т. производится ненадлежащим образом: неоднократно нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, истец направил ответчику уведомление с требованием о досрочном возврате суммы кредита. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно задолженность по данному кредитному договору составляет <данные изъяты>. В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ.
В обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору N между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик Т. передал в залог банку:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Залоговая стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Залоговая стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
Судом постановлено вышеуказанное заочное решение, с которым не согласился Т., в апелляционной жалобе просит заочное решение отменить в части обращения взыскания на земельный участок площадью 740 кв. м, расположенный по адресу <адрес> принять по делу в этой части новое решение, отказав в удовлетворении иска в этой части полностью.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции необоснованно указал, что нахождение на земельном участке жилого дома не препятствует обращению взыскания на данный земельный участок. Судом не учтена ст. 1 ЗК РФ, которая устанавливает, что все прочно связанное с земельным участком - объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка. При таких обстоятельствах обращение взыскание только на земельный участок площадью 740 кв. м не соответствует ст. 1 ЗК РФ. Кроме того, установленная продажная цена данного земельного участка сильно занижена.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность заочного решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен кредитный договор N, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9) с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 23% годовых.
Согласно п. 2.10 кредитного договора, при нарушении сроков погашения кредит, установленных в графике, заемщик, помимо процентов за кредит, указанных в п. 1.2 настоящего договора, уплачивает Кредитору неустойку в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Гашение кредита ответчиком Т. производилось ненадлежащим образом: неоднократно были нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетами суммы задолженности по основному долгу, процентам, неустойки, выписками по счету N (л.д. 12-29). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. включительно задолженность по кредитному договору N составляет <данные изъяты>.: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом <данные изъяты>.; неустойка <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10). В соответствии с п. 2.1 договора поручительства, поручитель несет перед кредитором солидарную ответственность с заемщиком. Согласно п. 2.3 договора поручительства, поручитель обязуется в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору перечислить сумму задолженности в полном объеме по первому требованию кредитора. На основании п. 2.4 договора поручительства, поручитель отвечает перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств всем своим имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ. между Т. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен кредитный договор N (л.д. 38-40), по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за кредит в размере 18% годовых.
Согласно п. 2.10. кредитного договора, при нарушении сроков погашения кредит, установленных в графике, заемщик, помимо процентов за кредит, указанных в п. 1.2 настоящего договора, уплачивает кредитору неустойку в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Гашение кредита ответчиком Т. производилось ненадлежащим образом: неоднократно были нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетами суммы задолженности по основному долгу, процентам, неустойки, выпиской по счету (л.д. 47-57). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно, задолженность по данному кредитному договору N составляет <данные изъяты>.: основной долг в сумме <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. включительно в сумме <данные изъяты>.; неустойка в сумме <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42). В соответствии с п. 2.1 договора поручительства, поручитель несет перед кредитором солидарную ответственность с заемщиком. Согласно п. 2.3 договора поручительства, поручитель обязуется в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору перечислить сумму задолженности в полном объеме по первому требованию кредитора. На основании п. 2.4 договора поручительства, поручитель отвечает перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств всем своим имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ между Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) и Т. был заключен договор ипотеки N, предметом залога является:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты> (л.д. 43-45).
Постанавливая обжалуемое заочное решение об удовлетворении иска, суд исходил из доказанности наличия задолженности по кредиту, ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком и отсутствии доказательств со стороны ответчика о том, что рыночная стоимость земельных участков, являющихся предметом ипотеки выше стоимости, указанной в соглашении сторон.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором установлено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Принимая во внимание, что ответчиком не оспаривается размер задолженности, в этой части заочное решение судом апелляционной инстанции не проверяется.
Проверяя обоснованность доводов апелляционной жалобы о том, что нахождение на земельном участке жилого дома препятствует обращению взыскания на данный земельный участок, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
На дату регистрации договора ипотеки между банком и Т. (ДД.ММ.ГГГГ) данные нормы предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено Р. Минюста России. В соответствии с заключением Р. Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 228 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес местоположения - <адрес> составляет <данные изъяты> Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 740 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес местоположения - <адрес> составляет <данные изъяты>. Рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 168 кв. м, количество этажей 2, расположенном по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> Итого общая рыночная стоимость предмета ипотеки (двух земельных участков и жилого дома) составляет <данные изъяты>.
При этом в заключении эксперта указано на то, что земельный участок площадью 28 кв. м прилегает к участку площадью 740 кв. м и в совокупности представляет собой функционально единый участок для индивидуального жилого дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-6080/2016
Требование: 1) О взыскании задолженности по кредитному договору; 2) Об обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Кредитор ссылается на ненадлежащее исполнение договорных обязательств заемщиком и поручителем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. по делу N 33-6080/2016
Судья: Карманов А.И.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Савельевой М.А., Коваленко В.В.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "11" августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Т. на заочное решение Ордынского районного суда <адрес> от 25 марта 2016 года по иску Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" Т., Б. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, которым постановлено:
Взыскать с Т., Б. солидарно в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публичное акционерное общество) сумму задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>: основной долг в сумме <данные изъяты> рублей; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты> рублей; неустойку в сумме <данные изъяты> руб., начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно, проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 23% годовых.
- Взыскать с Т., Б. солидарно в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публично акционерное общество) сумму задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ размере <данные изъяты>: основной долг в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>.; неустойку в сумме <данные изъяты>, начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основном долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 18% годовых;
- Для погашения задолженности по Кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное по Договору об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ имущество, принадлежащее Т.:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
Реализацию вышеназванного имущества произвести путем продажи с публичных торгов.
Взыскать солидарно с Т., Б. в пользу Новосибирского социального коммерческого банка "Левобережный" (публичное акционерное общество) расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя НСКБ "Левобережный" (ПАО) П., судебная коллегия
установила:
НСКБ "Левобережный" (ПАО) обратилось в суд с иском к Т. и Б., в котором просило:
- взыскать задолженность по кредитному договору N: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 23% годовых; неустойку в сумме <данные изъяты> начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; неустойку на просроченный основной долг по кредитному договору, начисляемую ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, исходя из ставки 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
- взыскать задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме <данные изъяты>; проценты за пользование кредитом, начисленные на остаток задолженности по основном долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактического исполнения обязательств, исходя из ставки 18% годовых; неустойку в сумме <данные изъяты>. начисленную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно; неустойку на просроченный основной долг по кредитному договору, начисляемую ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, исходя из ставки 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
- для погашения задолженности по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Т.: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>., земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N, установив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>. Реализацию вышеназванного имущества произвести путем продажи с публичных торгов.
- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен кредитный договор N, согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Гашение кредита ответчиком Т. производится ненадлежащим образом: неоднократно нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом. Истец направил ответчику уведомление с требованием о досрочном возврате суммы кредита. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно задолженность по данному кредитному договору составляет <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N <данные изъяты> между Б. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор поручительства N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен кредитный договор N, согласно которому банк предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ Гашение кредита ответчиком Т. производится ненадлежащим образом: неоднократно нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, истец направил ответчику уведомление с требованием о досрочном возврате суммы кредита. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно задолженность по данному кредитному договору составляет <данные изъяты>. В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ.
В обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору N между Т. и НСКБ "Левобережный" (ПАО) был заключен договор об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик Т. передал в залог банку:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Залоговая стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Залоговая стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
Судом постановлено вышеуказанное заочное решение, с которым не согласился Т., в апелляционной жалобе просит заочное решение отменить в части обращения взыскания на земельный участок площадью 740 кв. м, расположенный по адресу <адрес> принять по делу в этой части новое решение, отказав в удовлетворении иска в этой части полностью.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции необоснованно указал, что нахождение на земельном участке жилого дома не препятствует обращению взыскания на данный земельный участок. Судом не учтена ст. 1 ЗК РФ, которая устанавливает, что все прочно связанное с земельным участком - объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка. При таких обстоятельствах обращение взыскание только на земельный участок площадью 740 кв. м не соответствует ст. 1 ЗК РФ. Кроме того, установленная продажная цена данного земельного участка сильно занижена.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность заочного решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Т. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен кредитный договор N, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9) с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 23% годовых.
Согласно п. 2.10 кредитного договора, при нарушении сроков погашения кредит, установленных в графике, заемщик, помимо процентов за кредит, указанных в п. 1.2 настоящего договора, уплачивает Кредитору неустойку в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Гашение кредита ответчиком Т. производилось ненадлежащим образом: неоднократно были нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетами суммы задолженности по основному долгу, процентам, неустойки, выписками по счету N (л.д. 12-29). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. включительно задолженность по кредитному договору N составляет <данные изъяты>.: основной долг в сумме <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом <данные изъяты>.; неустойка <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10). В соответствии с п. 2.1 договора поручительства, поручитель несет перед кредитором солидарную ответственность с заемщиком. Согласно п. 2.3 договора поручительства, поручитель обязуется в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору перечислить сумму задолженности в полном объеме по первому требованию кредитора. На основании п. 2.4 договора поручительства, поручитель отвечает перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств всем своим имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ. между Т. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен кредитный договор N (л.д. 38-40), по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за кредит в размере 18% годовых.
Согласно п. 2.10. кредитного договора, при нарушении сроков погашения кредит, установленных в графике, заемщик, помимо процентов за кредит, указанных в п. 1.2 настоящего договора, уплачивает кредитору неустойку в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Гашение кредита ответчиком Т. производилось ненадлежащим образом: неоднократно были нарушены сроки возврата суммы кредита, нарушены сроки уплаты процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетами суммы задолженности по основному долгу, процентам, неустойки, выпиской по счету (л.д. 47-57). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно, задолженность по данному кредитному договору N составляет <данные изъяты>.: основной долг в сумме <данные изъяты>., проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. включительно в сумме <данные изъяты>.; неустойка в сумме <данные изъяты>.
В счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N между Б. и Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) был заключен договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42). В соответствии с п. 2.1 договора поручительства, поручитель несет перед кредитором солидарную ответственность с заемщиком. Согласно п. 2.3 договора поручительства, поручитель обязуется в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору перечислить сумму задолженности в полном объеме по первому требованию кредитора. На основании п. 2.4 договора поручительства, поручитель отвечает перед кредитором за исполнение заемщиком своих обязательств всем своим имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ между Новосибирским социальным коммерческим банком "Левобережный" (публичное акционерное общество) и Т. был заключен договор ипотеки N, предметом залога является:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 740 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 228 кв. м, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый номер N, стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты> (л.д. 43-45).
Постанавливая обжалуемое заочное решение об удовлетворении иска, суд исходил из доказанности наличия задолженности по кредиту, ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком и отсутствии доказательств со стороны ответчика о том, что рыночная стоимость земельных участков, являющихся предметом ипотеки выше стоимости, указанной в соглашении сторон.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором установлено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Принимая во внимание, что ответчиком не оспаривается размер задолженности, в этой части заочное решение судом апелляционной инстанции не проверяется.
Проверяя обоснованность доводов апелляционной жалобы о том, что нахождение на земельном участке жилого дома препятствует обращению взыскания на данный земельный участок, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
На дату регистрации договора ипотеки между банком и Т. (ДД.ММ.ГГГГ) данные нормы предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст. 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено Р. Минюста России. В соответствии с заключением Р. Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 228 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес местоположения - <адрес> составляет <данные изъяты> Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 740 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, адрес местоположения - <адрес> составляет <данные изъяты>. Рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 168 кв. м, количество этажей 2, расположенном по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> Итого общая рыночная стоимость предмета ипотеки (двух земельных участков и жилого дома) составляет <данные изъяты>.
При этом в заключении эксперта указано на то, что земельный участок площадью 28 кв. м прилегает к участку площадью 740 кв. м и в совокупности представляет собой функционально единый участок для индивидуального жилого дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)