Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей И.И. Терехиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в заседании:
от истцов АО ОМЗ "Строймаш", ООО "Плитпром", ООО "Сосна", АО "Мануфактура", ООО "Турбо", ООО "Юнион" - И.Н. Шаройко по доверенностям от 14.10.2015,
от истца предпринимателя Васильева А.С. - И.Н. Шаройко по доверенности от 28.11.2015,
от истца предпринимателя Колбасина В.В. - И.Н. Шаройко по доверенности от 24.11.2015,
от истца предпринимателя Стаховской Е.М. - И.Н. Шаройко по доверенности от 24.11.2015,
от ответчика - А.Ю. Надеин по доверенности от 23.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (апелляционное производство N 07АП-2834/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года (судья Е.И. Булахова) по делу N А45-20038/2015
по иску акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5403119142, ОГРН 1025401313398), общества с ограниченной ответственностью "Плитпром" (630090, г. Новосибирск, ул. Ильича, 1, оф. 11, ИНН 5405194515, ОГРН 1025401926098), общества с ограниченной ответственностью "Сосна" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5405127340, ОГРН 1025401923491), акционерного общества "Мануфактура" (630015, г. Новосибирск, ул. Трикотажная, 47, ИНН 5401292423, ОГРН 1075401013160), общества с ограниченной ответственностью "Турбо" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5409107930, ОГРН 1025403868566), общества с ограниченной ответственностью "ЮНИОН" (630128, г. Новосибирск, ул. Демакова, 30, ИНН 5408266091, ОГРН 1085473014021), индивидуального предпринимателя Александра Сергеевича Васильева (г. Новосибирск, ИНН 540323630520, ОГРНИП 313547605700290), индивидуального предпринимателя Владимира Владимировича Колбасина (город Новосибирск, ИНН 540809275103, ОГРНИП 304547328900100), индивидуального предпринимателя Елены Михайловны Стаховской (город Новосибирск, ИНН 540809275022, ОГРНИП 311547607500275)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,
Акционерное общество Опытно-механического завода "Строймаш" (далее - АО ОМЗ "Строймаш"), общество с ограниченной ответственностью "Плитпром" (далее - ООО "Плитпром"), общество с ограниченной ответственностью "Сосна" (далее - ООО "Сосна"), акционерное общество "Мануфактура" (далее - АО "Мануфактура"), общество с ограниченной ответственностью "Турбо" (далее - ООО "Турбо"), общество с ограниченной ответственностью "ЮНИОН" (далее - ООО "Юнион") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз, в котором просили принять пункты 2, 3 и Приложение к дополнительному соглашению в редакции, предложенной арендаторами, а пункт 4 дополнительного соглашения исключить (т. 3, л.д. 85-87).
Определением арбитражного суда от 16.12.2015 к участию в деле в качестве соистцов по их заявлению привлечены индивидуальные предприниматели Васильев Александр Сергеевич (далее - предприниматель Васильев А.С.), Колбасин Владимир Владимирович (далее - предприниматель Колбасин В.В.), Стаховская Елена Михайловна (далее - предприниматель Стаховская Е.М.) (т. 3, л.д. 29-31).
Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при продлении срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора возникли разногласия относительно рыночной цены участка, из которой рассчитывается размер арендной платы (совокупной за земельный участок и доли каждого из соарендаторов). Истцы полагали, что выполненный по инициативе ответчика отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 имеет существенные нарушения и является недостоверным, в связи с чем следует руководствоваться отчетом от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненным по заказу истцов.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года иск удовлетворен, разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз, разрешены. На Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области возложена обязанность заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз в редакции истцов. Установлено, что с 02.04.2015 размер арендной платы за участок составляет 1 216 050 рублей в год, установлены размеры арендных платежей для каждого из соарендаторов. Последний абзац пункта 3.2 договора аренды с 02.04.2015 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы..." и Отчетом об оценке N 32-08/15-р". Приложение к дополнительному соглашению N 2, устанавливающее формулу расчета арендной платы, изложено исходя из рыночной стоимости земельного участка 14 740 000 рублей.
Не согласившись с состоявшимся решением, Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал неправильную оценку отчету оценщика, выполненному по инициативе ответчика, и ошибочно согласился с доводами истцов относительно недостоверности этого отчета.
Истцы представили в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Истцы полагают, что ответчиком пропущен срок подачи апелляционной жалобы, в связи с чем производство по жалобе подлежит прекращению. Недостоверность отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненного по инициативе ответчика, подтверждается отрицательным заключением саморегулируемой организации, членом которой является оценщик (статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон об оценочной деятельности).
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель истцов просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, поддержала доводы отзыва, за исключением доводов о пропуске срока, также дополнительно ссылалась на результаты проведенной судебной экспертизы.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения по приведенным в жалобе доводам, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира механический цех, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6 (т. 1, л.д. 71-86).
Между Территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области (арендодателями) и истцами (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 N 1), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду на срок с 01.01.2010 по 01.12.2014 указанный земельный участок (т. 1, л.д. 27-50).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора от 03.03.2010 N 13 рз (в редакции дополнительного соглашения N 1) размер арендной платы за участок составляет 882 019,60 рублей в год, определена доля подлежащих внесению арендных платежей для каждого из арендаторов (исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимости). Размер арендной платы определен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и отчетом от 01.09.2011 N 20110825/30 об определении рыночной стоимости земельного участка.
Приложением к дополнительному соглашению от 30.12.2011 N 1 к договору аренды от 03.03.2010 N 13 рз установлена формула расчета арендной платы: А= С x Р, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (7,75%). Итого арендная плата составила: 11 380 898 (рыночная стоимость) x 7,75% = 882 019,60 рублей (арендная плата в год).
В связи с истечением срока действия договора от 03.03.2010 N 13 рз истцы 10.12.2014 обратились в Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия договора на 5 лет (т. 1, л.д. 25).
Письмом от 24.12.2015 N НК-16184/05 Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области сообщило истцам о том, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:052050:81 включен в перечень земельных участков, подлежащих независимой оценке рыночной стоимости, с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы (т. 1, л.д. 51).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненному оценщиком Германом А.Н. (является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"), рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.03.2015 составляет 21 829 339 рублей (т. 1, л.д. 130-170).
После проведенной оценки Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области направило истцам проект дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13рз, согласно которому размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетом оценщика. Так, пункты 3.1, 3.2 договора аренды предложено изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок составляет 1 800 920,47 рублей без НДС в год", "Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и отчетом об оценке объекта оценки N 0151100000415000014-0004362-01/20-15". Приложением к проекту дополнительного соглашения N 2 установлена формула расчета арендной платы: А= С x Р, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (8,25%), итого арендная плата составила: 21 829 339 (рыночная стоимость) x 8,25% = 1 800 920,47 рублей (арендная плата в год) (т. 1, л.д. 52-59).
По инициативе АО ОМЗ "Строймаш" также проведена независимая оценка рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с отчетом оценщика от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер" Цхай О.С., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.03.2015 составляет 14 740 000 рублей (т. 1, л.д. 87-129).
Истцы предложенное дополнительное соглашение N 2 к договору аренды не подписали, представили протокол разногласий, который содержал иную редакцию пунктов 2 (о размере арендной платы за участок и арендных платежей каждого из арендаторов), 3 (об отчете оценщика, на основании которого определен размер арендной платы) дополнительного соглашения и Приложения к нему, а также из которого исключен пункт 4 дополнительного соглашения (об обязанности арендаторов уплатить в срок до 31.07.2015 арендную плату за период с 01.12.2014 по 31.07.2015 в новом размере) (т. 1, л.д. 60-68).
Письмом от 25.08.2015 N НК-8246/05 Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области сообщило истцам об отказе подписать протокол разногласий (т. 1, л.д. 69-70).
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора.
Удовлетворяя исковые требования арендаторов, суд первой инстанции руководствовался статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности и исходил из того, что представленный истцами отчет оценщика от 04.08.2015 N 32-08/15-р не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в то время как выполненный по инициативе ответчика отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 является недостоверным, выполнен с существенными нарушениями Федеральных стандартов оценки и является ненадлежащим доказательством. При этом судом учтено, что саморегулируемой организацией "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", членом которой является оценщик Герман А.Н., дано отрицательное заключение на отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Выводы суда первой инстанции соответствуют подлежащим применению нормам права и обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6а.
В обоснование исковых требований арендаторы земельного участка ссылаются на недостоверность выполненного по инициативе ответчика отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненного оценщиком Германом А.Н. (является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"), которым определена рыночная стоимость земельного участка.
В подтверждение недостоверности отчета истцами представлен другой отчет от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер" Цхай О.С., в котором указан меньший размер рыночной стоимости земельного участка, а также отрицательное заключение саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" на отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о достоверности отчета от 04.08.2015 N 32-08/15-р, а отчет оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 признан судом ненадлежащим доказательством.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области ссылается на ошибочность выводов суда относительно недостоверности отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Поскольку сторонами представлены отчеты оценщиков, содержащие различные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка, а также принимая во внимание оспаривание ответчиком выводов суда относительно недостоверности отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Белазор", эксперту Бойко Андрею Владимировичу.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- 1. Какова рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, по состоянию на 23 марта 2015 года?;
- 2. Допущены ли оценщиком, выполнившим отчет об оценке от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта?
Согласно заключению эксперта N 1 от 04.07.2016 при составлении отчета N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 от 02.04.2015 оценщиком допущены существенные (приведшие к искажению рыночной стоимости) нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта. В частности, эксперт установил нарушение пунктов 4, 8 (ж) ФСО N 3, пунктов 11, 22 (в) ФСО N 7.
Выводы эксперта Бойко А.В. сторонами не оспорены.
С учетом изложенного, суд первой инстанции дал правильную оценку отчету оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 относительно его недостоверности.
Доводы апелляционной жалобы о достоверности отчета Территориального управления подлежат отклонению, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе исследования доказательств по делу.
Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 54:35:052050:81, площадью 10684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6 по состоянию на 23.03.2015 определена экспертом Бойко А.В. в размере 12 610 000 рублей.
Таким образом, предложенная истцами и установленная судом первой инстанции рыночная стоимость земельного участка в размере 14 740 000 рублей, годовая арендная плата в размере 1 216 050 рублей превышают рыночный размер такой платы, что не нарушает права и законные интересы ответчика, не приводит к потерям бюджета.
Учитывая, что судом первой инстанции арендная плата установлена в размере, предложенном истцом и удовлетворены заявленные им требования, а необходимость установления арендной платы в большем размере судебной экспертизой опровергнута, требования судом первой инстанции были удовлетворены обоснованно, оснований для отмены судебного акта нет.
В части выводов суда первой инстанции об исключении пункта 4 дополнительного соглашения N 2 и приведении номеров пунктов в соответствие апелляционная жалоба доводов не содержит.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом правильно; нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Апелляционная жалоба Территориального управления Росимущества в Новосибирской области удовлетворению не подлежит.
Расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Экспертиза подлежит оплате с депозитного счета суда в размере 35 000 рублей, указанном экспертной организацией и определенном судом, по реквизитам, указанным экспертным учреждением.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года по делу N А45-20038/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Перечислить с депозитного счета Седьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "БЕЛАЗОР" 35 000 рублей в качестве оплаты за экспертизу из средств, поступивших на депозитный счет от акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" по платежным поручениям от 30.05.2016 N 142, от 10.06.2016 N 154.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в пользу акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" в возмещение расходов по оплате экспертизы 35 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2016 N 07АП-2834/2016 ПО ДЕЛУ N А45-20038/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу N А45-20038/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей И.И. Терехиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в заседании:
от истцов АО ОМЗ "Строймаш", ООО "Плитпром", ООО "Сосна", АО "Мануфактура", ООО "Турбо", ООО "Юнион" - И.Н. Шаройко по доверенностям от 14.10.2015,
от истца предпринимателя Васильева А.С. - И.Н. Шаройко по доверенности от 28.11.2015,
от истца предпринимателя Колбасина В.В. - И.Н. Шаройко по доверенности от 24.11.2015,
от истца предпринимателя Стаховской Е.М. - И.Н. Шаройко по доверенности от 24.11.2015,
от ответчика - А.Ю. Надеин по доверенности от 23.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (апелляционное производство N 07АП-2834/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года (судья Е.И. Булахова) по делу N А45-20038/2015
по иску акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5403119142, ОГРН 1025401313398), общества с ограниченной ответственностью "Плитпром" (630090, г. Новосибирск, ул. Ильича, 1, оф. 11, ИНН 5405194515, ОГРН 1025401926098), общества с ограниченной ответственностью "Сосна" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5405127340, ОГРН 1025401923491), акционерного общества "Мануфактура" (630015, г. Новосибирск, ул. Трикотажная, 47, ИНН 5401292423, ОГРН 1075401013160), общества с ограниченной ответственностью "Турбо" (630024, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, ИНН 5409107930, ОГРН 1025403868566), общества с ограниченной ответственностью "ЮНИОН" (630128, г. Новосибирск, ул. Демакова, 30, ИНН 5408266091, ОГРН 1085473014021), индивидуального предпринимателя Александра Сергеевича Васильева (г. Новосибирск, ИНН 540323630520, ОГРНИП 313547605700290), индивидуального предпринимателя Владимира Владимировича Колбасина (город Новосибирск, ИНН 540809275103, ОГРНИП 304547328900100), индивидуального предпринимателя Елены Михайловны Стаховской (город Новосибирск, ИНН 540809275022, ОГРНИП 311547607500275)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,
установил:
Акционерное общество Опытно-механического завода "Строймаш" (далее - АО ОМЗ "Строймаш"), общество с ограниченной ответственностью "Плитпром" (далее - ООО "Плитпром"), общество с ограниченной ответственностью "Сосна" (далее - ООО "Сосна"), акционерное общество "Мануфактура" (далее - АО "Мануфактура"), общество с ограниченной ответственностью "Турбо" (далее - ООО "Турбо"), общество с ограниченной ответственностью "ЮНИОН" (далее - ООО "Юнион") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз, в котором просили принять пункты 2, 3 и Приложение к дополнительному соглашению в редакции, предложенной арендаторами, а пункт 4 дополнительного соглашения исключить (т. 3, л.д. 85-87).
Определением арбитражного суда от 16.12.2015 к участию в деле в качестве соистцов по их заявлению привлечены индивидуальные предприниматели Васильев Александр Сергеевич (далее - предприниматель Васильев А.С.), Колбасин Владимир Владимирович (далее - предприниматель Колбасин В.В.), Стаховская Елена Михайловна (далее - предприниматель Стаховская Е.М.) (т. 3, л.д. 29-31).
Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при продлении срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора возникли разногласия относительно рыночной цены участка, из которой рассчитывается размер арендной платы (совокупной за земельный участок и доли каждого из соарендаторов). Истцы полагали, что выполненный по инициативе ответчика отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 имеет существенные нарушения и является недостоверным, в связи с чем следует руководствоваться отчетом от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненным по заказу истцов.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года иск удовлетворен, разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз, разрешены. На Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области возложена обязанность заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз в редакции истцов. Установлено, что с 02.04.2015 размер арендной платы за участок составляет 1 216 050 рублей в год, установлены размеры арендных платежей для каждого из соарендаторов. Последний абзац пункта 3.2 договора аренды с 02.04.2015 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы..." и Отчетом об оценке N 32-08/15-р". Приложение к дополнительному соглашению N 2, устанавливающее формулу расчета арендной платы, изложено исходя из рыночной стоимости земельного участка 14 740 000 рублей.
Не согласившись с состоявшимся решением, Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал неправильную оценку отчету оценщика, выполненному по инициативе ответчика, и ошибочно согласился с доводами истцов относительно недостоверности этого отчета.
Истцы представили в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Истцы полагают, что ответчиком пропущен срок подачи апелляционной жалобы, в связи с чем производство по жалобе подлежит прекращению. Недостоверность отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненного по инициативе ответчика, подтверждается отрицательным заключением саморегулируемой организации, членом которой является оценщик (статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон об оценочной деятельности).
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель истцов просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, поддержала доводы отзыва, за исключением доводов о пропуске срока, также дополнительно ссылалась на результаты проведенной судебной экспертизы.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения по приведенным в жалобе доводам, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира механический цех, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6 (т. 1, л.д. 71-86).
Между Территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области (арендодателями) и истцами (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13 рз (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2011 N 1), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду на срок с 01.01.2010 по 01.12.2014 указанный земельный участок (т. 1, л.д. 27-50).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора от 03.03.2010 N 13 рз (в редакции дополнительного соглашения N 1) размер арендной платы за участок составляет 882 019,60 рублей в год, определена доля подлежащих внесению арендных платежей для каждого из арендаторов (исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимости). Размер арендной платы определен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и отчетом от 01.09.2011 N 20110825/30 об определении рыночной стоимости земельного участка.
Приложением к дополнительному соглашению от 30.12.2011 N 1 к договору аренды от 03.03.2010 N 13 рз установлена формула расчета арендной платы: А= С x Р, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (7,75%). Итого арендная плата составила: 11 380 898 (рыночная стоимость) x 7,75% = 882 019,60 рублей (арендная плата в год).
В связи с истечением срока действия договора от 03.03.2010 N 13 рз истцы 10.12.2014 обратились в Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия договора на 5 лет (т. 1, л.д. 25).
Письмом от 24.12.2015 N НК-16184/05 Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области сообщило истцам о том, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:052050:81 включен в перечень земельных участков, подлежащих независимой оценке рыночной стоимости, с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы (т. 1, л.д. 51).
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненному оценщиком Германом А.Н. (является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"), рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.03.2015 составляет 21 829 339 рублей (т. 1, л.д. 130-170).
После проведенной оценки Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области направило истцам проект дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 03.03.2010 N 13рз, согласно которому размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетом оценщика. Так, пункты 3.1, 3.2 договора аренды предложено изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок составляет 1 800 920,47 рублей без НДС в год", "Размер арендной платы определен в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и отчетом об оценке объекта оценки N 0151100000415000014-0004362-01/20-15". Приложением к проекту дополнительного соглашения N 2 установлена формула расчета арендной платы: А= С x Р, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (8,25%), итого арендная плата составила: 21 829 339 (рыночная стоимость) x 8,25% = 1 800 920,47 рублей (арендная плата в год) (т. 1, л.д. 52-59).
По инициативе АО ОМЗ "Строймаш" также проведена независимая оценка рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с отчетом оценщика от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер" Цхай О.С., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23.03.2015 составляет 14 740 000 рублей (т. 1, л.д. 87-129).
Истцы предложенное дополнительное соглашение N 2 к договору аренды не подписали, представили протокол разногласий, который содержал иную редакцию пунктов 2 (о размере арендной платы за участок и арендных платежей каждого из арендаторов), 3 (об отчете оценщика, на основании которого определен размер арендной платы) дополнительного соглашения и Приложения к нему, а также из которого исключен пункт 4 дополнительного соглашения (об обязанности арендаторов уплатить в срок до 31.07.2015 арендную плату за период с 01.12.2014 по 31.07.2015 в новом размере) (т. 1, л.д. 60-68).
Письмом от 25.08.2015 N НК-8246/05 Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области сообщило истцам об отказе подписать протокол разногласий (т. 1, л.д. 69-70).
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора.
Удовлетворяя исковые требования арендаторов, суд первой инстанции руководствовался статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности и исходил из того, что представленный истцами отчет оценщика от 04.08.2015 N 32-08/15-р не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в то время как выполненный по инициативе ответчика отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 является недостоверным, выполнен с существенными нарушениями Федеральных стандартов оценки и является ненадлежащим доказательством. При этом судом учтено, что саморегулируемой организацией "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", членом которой является оценщик Герман А.Н., дано отрицательное заключение на отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Выводы суда первой инстанции соответствуют подлежащим применению нормам права и обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6а.
В обоснование исковых требований арендаторы земельного участка ссылаются на недостоверность выполненного по инициативе ответчика отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, выполненного оценщиком Германом А.Н. (является членом саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"), которым определена рыночная стоимость земельного участка.
В подтверждение недостоверности отчета истцами представлен другой отчет от 04.08.2015 N 32-08/15-р, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер" Цхай О.С., в котором указан меньший размер рыночной стоимости земельного участка, а также отрицательное заключение саморегулируемой организации "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" на отчет от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о достоверности отчета от 04.08.2015 N 32-08/15-р, а отчет оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 признан судом ненадлежащим доказательством.
В апелляционной жалобе Территориальное управление Росимущества в Новосибирской области ссылается на ошибочность выводов суда относительно недостоверности отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15.
Поскольку сторонами представлены отчеты оценщиков, содержащие различные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка, а также принимая во внимание оспаривание ответчиком выводов суда относительно недостоверности отчета оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Белазор", эксперту Бойко Андрею Владимировичу.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- 1. Какова рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 54:35:052050:81, площадью 10 684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6, по состоянию на 23 марта 2015 года?;
- 2. Допущены ли оценщиком, выполнившим отчет об оценке от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта?
Согласно заключению эксперта N 1 от 04.07.2016 при составлении отчета N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 от 02.04.2015 оценщиком допущены существенные (приведшие к искажению рыночной стоимости) нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта. В частности, эксперт установил нарушение пунктов 4, 8 (ж) ФСО N 3, пунктов 11, 22 (в) ФСО N 7.
Выводы эксперта Бойко А.В. сторонами не оспорены.
С учетом изложенного, суд первой инстанции дал правильную оценку отчету оценщика от 02.04.2015 N 0151100000415000014-0004362-01/20-15 относительно его недостоверности.
Доводы апелляционной жалобы о достоверности отчета Территориального управления подлежат отклонению, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе исследования доказательств по делу.
Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 54:35:052050:81, площадью 10684 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Бетонная, 6 по состоянию на 23.03.2015 определена экспертом Бойко А.В. в размере 12 610 000 рублей.
Таким образом, предложенная истцами и установленная судом первой инстанции рыночная стоимость земельного участка в размере 14 740 000 рублей, годовая арендная плата в размере 1 216 050 рублей превышают рыночный размер такой платы, что не нарушает права и законные интересы ответчика, не приводит к потерям бюджета.
Учитывая, что судом первой инстанции арендная плата установлена в размере, предложенном истцом и удовлетворены заявленные им требования, а необходимость установления арендной платы в большем размере судебной экспертизой опровергнута, требования судом первой инстанции были удовлетворены обоснованно, оснований для отмены судебного акта нет.
В части выводов суда первой инстанции об исключении пункта 4 дополнительного соглашения N 2 и приведении номеров пунктов в соответствие апелляционная жалоба доводов не содержит.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом правильно; нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Апелляционная жалоба Территориального управления Росимущества в Новосибирской области удовлетворению не подлежит.
Расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Экспертиза подлежит оплате с депозитного счета суда в размере 35 000 рублей, указанном экспертной организацией и определенном судом, по реквизитам, указанным экспертным учреждением.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 года по делу N А45-20038/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Перечислить с депозитного счета Седьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "БЕЛАЗОР" 35 000 рублей в качестве оплаты за экспертизу из средств, поступивших на депозитный счет от акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" по платежным поручениям от 30.05.2016 N 142, от 10.06.2016 N 154.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в пользу акционерного общества Опытно-механического завода "Строймаш" в возмещение расходов по оплате экспертизы 35 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
И.И.ТЕРЕХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)