Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей Д.В. Емельянова, Д.В. Николаева
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Харченко В.Е.
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.: представитель Божко М. по доверенности от 25.05.2016,
от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Девелопмент": представитель Босых А.И. по доверенности от 19.09.2016, представитель Акопян В.К. по доверенности от 21.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-22094/2015 по заявлению конкурсного управляющего Карпенко П.В. о признании недействительной сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай", г. Новороссийск (ОГРН/ИНН 1112315000280/2315165070),
принятое в составе судьи Черного Н.В.
В Арбитражный суд Краснодарского края в ходе конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (далее - ООО "ТИК "Джи Эф Ай", должник) обратился конкурсный управляющий должника Карпенко П.В. (далее - арбитражный управляющий, заявитель) с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, заключенного между должником и ООО СК "Девелопмент" (далее - ответчик), применении последствий недействительности сделки - считать договоры долевого участия, основанием которых выступал договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, незаключенными.
Также заявитель просил взыскать с ответчика в пользу должника расходы на проведение оценки в размере 10 000 руб., взыскать с ответчика в пользу арбитражного управляющего расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации N 23-23/021-23/021/006/2015-054/2.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ПАО "Сбербанк России", Вдовин В.Ф., Цуканова Л.Ю., Сидоров В.В., Чуприна О.В., Рябоконь О.В., Карпич А.М., Кутихин О.Н., Иванова М.М., Калашников Ю.В., Халимон Е.В., Троян А.Ю., Щербинская О.П., Наливайко С.Г., Шаповалова Л.И., Попов Е.Э.
Определением суда от 10.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Конкурсный управляющий ООО ТИК "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просит отменить определение суда от 10.03.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что спорным договором аренды установлена низкая арендная плата. Договор содержит условия, отличные от тех, которые обычно используются в ходе предпринимательской деятельности. На дату заключения договора аренды учредителем ООО "Строительная компания "Девелопмент" (прежнее название ООО "Джи эф Ай" Девелопмент) являлся Галактионов Д.А., он же учредитель ООО ТИК "Джи Эф Ай", то есть данные компании являются заинтересованными и аффилированными лицами. Оспариваемая сделка совершена менее года до принятия заявления о признании должника банкротом.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Девелопмент" просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "ТИК "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители ООО "Строительная компания "Девелопмент" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждено по заявлению Бородаева А.В. на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2015.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 (резолютивная часть от 14.10.2015) в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве) - наблюдение, временным управляющим утвержден Карпенко П.В.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2016 (резолютивная часть от 12.04.2016) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Карпенко П.В.
В результате изучения финансовой деятельности должника арбитражным управляющим установлено, что 01.12.2014 между должником и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 1-15/39, по условиям которого должник предоставляет, а ответчик принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 8 324 кв. м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск (кадастровый номер 23:47:0118055:3379).
Согласно пункту 1.4 указанного договора после окончания строительства должник обязуется передать земельный участок в общую долевую собственность физических и юридических лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений построенного трехэтажного многоквартирного дома.
В соответствии с пнктом 2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2014 по 01.06.2016. При этом в случае если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1., ответчик продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны должника, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как следует из пункта 3.1 договора аренды размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 1 000 руб.
Считая договор аренды земельного участка N 1-15/39 от 01.12.2014 недействительной сделкой по причине низкой стоимости годовой арендной платы, арбитражный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора аренды недействительным.
При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствовался следующим.
Согласно требованиям пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.02 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Разъяснениями, содержащимися в подпункте 6 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) установлено, что по правилам главы Закона о банкротстве могут оспариваться действия по исполнению судебного акта, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе передача должником иного имущества в собственность кредитора).
Согласно разъяснениям пунктам 8, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
В своем заявлении арбитражный управляющий просит признать недействительным договор аренды земельного участка N 1-15/39 от 01.12.2014, так как указанным договором была установлена низкая арендная плата (ежемесячно в размере 1 000 руб.), а также право передачи земельного участка в залог. В подтверждение несоответствия условий договора от обычно используемых в ходе предпринимательской деятельности арбитражный управляющий указывает на то, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 согласно представленному в материалы дела отчету оценщика N 025-16 составляет 3 089 000 руб. в год.
Вместе с тем, суд установил, что арбитражным управляющим во внимание не принято следующее.
Между должником и ответчиком были заключены следующие договоры: договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, договор инвестирования строительства жилого многоквартирного дома от 09.01.2014 N 1_Т-Д/14, а также договор аренды земельного участка от 10.01.2014.
Как указывает ответчик в своем отзыве, единой целью заключения указанных договоров было строительство трехэтажного многоквартирного дома по адресу: г. Новороссийск, п. Мысхако, в районе ул. Морская.
Как следует из материалов дела, первоначально 10.01.2014 сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379, сроком до 01.12.2014. В соответствии с п. 1.2 договоров аренды от 01.12.2014 и 10.01.2014 - земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома.
Согласно условиям договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 целью заключения указанного договора является инвестиционная деятельность, т.е. вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта (п. 1.2).
При этом должник выступает в роли инвестора, а ответчик - заказчика-застройщика. Также договором предусмотрена возможность привлечения соинвесторов - в части финансирования инвестиционного проекта, с получением площадей, пропорционально финансированию (привлечение участников долевого строительства), п. 1.5, п. 4.4.6.
Общий объем инвестиций (стоимость строительства) составляет 157 396 000 руб. с учетом стоимости передаваемого земельного участка (п. 3.1), который оценен сторонами в 10 000 000 руб. в качестве инвестиционной составляющей (п. 2.3.1).
В качестве одного из обязательств должника по договору инвестирования строительства выступала передача ответчику земельного участка для осуществления строительства (п. 2.3, п. 2.3.1).
Во исполнение указанного обязательства между должником и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2014, поскольку получение разрешения на строительство объекта капитального строительства обусловлено наличием у застройщика земельного участка в собственности или на ином вещном праве (праве аренды).
Предмет и цель передачи земельного участка по оспариваемому договору аренды полностью аналогичны первоначальному договору от 10.01.2014.
Кроме того, суд принял во внимание и положительно оценил доводы ответчика о том, что заключенные между должником и ответчиком договоры являются взаимосвязанными сделками, и экономическую целесообразность возникших правоотношений следует оценивать в их совокупности, поскольку по заключенному договору аренды от 01.12.2014 N 1-15/39 земельный участок предоставляется для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома, а предметом договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 выступает инвестиционная деятельность по строительству указанного дома, при этом передаваемый ответчику земельный участок является инвестиционной составляющей проекта по строительству многоквартирного дома.
Ответчиком в материалы дела представлено экономическое обоснование заключения договора инвестирования строительства (с учетом представленных в материалы дела документальных доказательств осуществления должником инвестирования согласно графику и осуществленных должником платежей), а также договора аренды земельного участка, согласно которому должник с учетом фактически произведенного финансирования должен получить жилые помещения общей площадью 1 688,5 кв. м, а с учетом их реализации по среднерыночной стоимости 1 кв. м жилья в Южном районе г. Новороссийска (Мысхако) выручка должника составит 87 140 834 руб.
Принимая во внимание взаимосвязанность договоров аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014, объединенных субъектным составом, общностью экономической цели, взаимозависимостью одной сделки от другой (невозможность осуществления инвестиционной деятельности при отсутствии земельного участка у застройщика в собственности или на ином вещном праве (праве аренды)), суд пришел к правомерному выводу, что требования арбитражного управляющего о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39 исходя только из низкой ставки арендной платы, без учета экономической выгоды для должника от осуществления всего инвестиционного проекта, не подлежат удовлетворению.
Учитывая в совокупности указанные выше обстоятельства, суд правомерно установил, что факт неравноценности встречного исполнения арбитражным управляющим не доказан.
В то же время, согласно статье 61.7 Закона о банкротстве, арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.
В материалы дела представлена справка N 10-17 от 12.01.2017 об уровне цен 1 кв. м жилых помещений (квартир), расположенных в Южном районе г. Новороссийска (район с. Мысхако) по состоянию на январь 2017 года, согласно которой цена за 1 кв. м составляет 51 608,43 руб. При этом с учетом фактически произведенного финансирования должник должен получить жилые помещения общей площадью 1 688,5 кв. м.
Согласно представленного в материалы дела арбитражным управляющим отчета N 025-16 "Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка кадастровый номер 23:47:0118055:3379, общей площадью 8 324 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, с. Мысхако, район ул. Морской" рыночная стоимость права аренды земельного участка за год составляет 3 089 000 руб.
Вместе с тем, в качестве последствий признания договора аренды недействительным арбитражный управляющий просит считать договоры долевого участия, основанием которых выступал оспариваемый договор аренды, незаключенными.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что в результате совершения спорной сделки должник получил большую имущественную выгоду, нежели в случае снятия ограничения (обременения) права собственности на земельный участок, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных арбитражным управляющим требований.
С учетом изложенного, суд также отказал в удовлетворении требования арбитражного управляющего в части применения последствий недействительности сделки, взыскания с ответчика в пользу должника расходов на проведение оценки в размере 10 000 руб., взыскания с ответчика в пользу арбитражного управляющего расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., обязания Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации N 23-23/021-23/021/006/2015-054/2.
На основании изложенного, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных арбитражным управляющим требований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
В апелляционной жалобе арбитражный управляющий ссылается на то, что на дату заключения договора аренды учредителем ООО Строительная компания "Девелопмент" являлся Галактионов Д.А., он же учредитель ООО ТИК "Джи Эф Ай", то есть данные компании являются заинтересованными и аффилированными лицами.
При установленных судом обстоятельствах довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка совершена заинтересованными лицами, не имеет правового значения, поскольку сам по себе не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Апелляционным судом установлено, что земельный участок ответчиком в залог не передавался, в связи с чем в указанной части довод заявителя апелляционным судом отклоняется.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Поскольку требования арбитражного управляющего не удовлетворены и при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, сумма государственной пошлины в размере 3 000 руб. согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ООО "ТИК "Джи Эф Ай" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-22094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ТИК "Джи Эф Ай" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2017 N 15АП-5764/2017 ПО ДЕЛУ N А32-22094/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2017 г. N 15АП-5764/2017
Дело N А32-22094/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей Д.В. Емельянова, Д.В. Николаева
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Харченко В.Е.
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.: представитель Божко М. по доверенности от 25.05.2016,
от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Девелопмент": представитель Босых А.И. по доверенности от 19.09.2016, представитель Акопян В.К. по доверенности от 21.07.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-22094/2015 по заявлению конкурсного управляющего Карпенко П.В. о признании недействительной сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай", г. Новороссийск (ОГРН/ИНН 1112315000280/2315165070),
принятое в составе судьи Черного Н.В.
установил:
В Арбитражный суд Краснодарского края в ходе конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (далее - ООО "ТИК "Джи Эф Ай", должник) обратился конкурсный управляющий должника Карпенко П.В. (далее - арбитражный управляющий, заявитель) с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, заключенного между должником и ООО СК "Девелопмент" (далее - ответчик), применении последствий недействительности сделки - считать договоры долевого участия, основанием которых выступал договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, незаключенными.
Также заявитель просил взыскать с ответчика в пользу должника расходы на проведение оценки в размере 10 000 руб., взыскать с ответчика в пользу арбитражного управляющего расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации N 23-23/021-23/021/006/2015-054/2.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ПАО "Сбербанк России", Вдовин В.Ф., Цуканова Л.Ю., Сидоров В.В., Чуприна О.В., Рябоконь О.В., Карпич А.М., Кутихин О.Н., Иванова М.М., Калашников Ю.В., Халимон Е.В., Троян А.Ю., Щербинская О.П., Наливайко С.Г., Шаповалова Л.И., Попов Е.Э.
Определением суда от 10.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Конкурсный управляющий ООО ТИК "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просит отменить определение суда от 10.03.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что спорным договором аренды установлена низкая арендная плата. Договор содержит условия, отличные от тех, которые обычно используются в ходе предпринимательской деятельности. На дату заключения договора аренды учредителем ООО "Строительная компания "Девелопмент" (прежнее название ООО "Джи эф Ай" Девелопмент) являлся Галактионов Д.А., он же учредитель ООО ТИК "Джи Эф Ай", то есть данные компании являются заинтересованными и аффилированными лицами. Оспариваемая сделка совершена менее года до принятия заявления о признании должника банкротом.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Девелопмент" просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "ТИК "Джи Эф Ай" Карпенко П.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители ООО "Строительная компания "Девелопмент" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждено по заявлению Бородаева А.В. на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2015.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 (резолютивная часть от 14.10.2015) в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве) - наблюдение, временным управляющим утвержден Карпенко П.В.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2016 (резолютивная часть от 12.04.2016) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Карпенко П.В.
В результате изучения финансовой деятельности должника арбитражным управляющим установлено, что 01.12.2014 между должником и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 1-15/39, по условиям которого должник предоставляет, а ответчик принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 8 324 кв. м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск (кадастровый номер 23:47:0118055:3379).
Согласно пункту 1.4 указанного договора после окончания строительства должник обязуется передать земельный участок в общую долевую собственность физических и юридических лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений построенного трехэтажного многоквартирного дома.
В соответствии с пнктом 2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2014 по 01.06.2016. При этом в случае если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1., ответчик продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны должника, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как следует из пункта 3.1 договора аренды размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 1 000 руб.
Считая договор аренды земельного участка N 1-15/39 от 01.12.2014 недействительной сделкой по причине низкой стоимости годовой арендной платы, арбитражный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора аренды недействительным.
При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствовался следующим.
Согласно требованиям пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.02 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
Разъяснениями, содержащимися в подпункте 6 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) установлено, что по правилам главы Закона о банкротстве могут оспариваться действия по исполнению судебного акта, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе передача должником иного имущества в собственность кредитора).
Согласно разъяснениям пунктам 8, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
В своем заявлении арбитражный управляющий просит признать недействительным договор аренды земельного участка N 1-15/39 от 01.12.2014, так как указанным договором была установлена низкая арендная плата (ежемесячно в размере 1 000 руб.), а также право передачи земельного участка в залог. В подтверждение несоответствия условий договора от обычно используемых в ходе предпринимательской деятельности арбитражный управляющий указывает на то, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 согласно представленному в материалы дела отчету оценщика N 025-16 составляет 3 089 000 руб. в год.
Вместе с тем, суд установил, что арбитражным управляющим во внимание не принято следующее.
Между должником и ответчиком были заключены следующие договоры: договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, договор инвестирования строительства жилого многоквартирного дома от 09.01.2014 N 1_Т-Д/14, а также договор аренды земельного участка от 10.01.2014.
Как указывает ответчик в своем отзыве, единой целью заключения указанных договоров было строительство трехэтажного многоквартирного дома по адресу: г. Новороссийск, п. Мысхако, в районе ул. Морская.
Как следует из материалов дела, первоначально 10.01.2014 сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379, сроком до 01.12.2014. В соответствии с п. 1.2 договоров аренды от 01.12.2014 и 10.01.2014 - земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома.
Согласно условиям договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 целью заключения указанного договора является инвестиционная деятельность, т.е. вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта (п. 1.2).
При этом должник выступает в роли инвестора, а ответчик - заказчика-застройщика. Также договором предусмотрена возможность привлечения соинвесторов - в части финансирования инвестиционного проекта, с получением площадей, пропорционально финансированию (привлечение участников долевого строительства), п. 1.5, п. 4.4.6.
Общий объем инвестиций (стоимость строительства) составляет 157 396 000 руб. с учетом стоимости передаваемого земельного участка (п. 3.1), который оценен сторонами в 10 000 000 руб. в качестве инвестиционной составляющей (п. 2.3.1).
В качестве одного из обязательств должника по договору инвестирования строительства выступала передача ответчику земельного участка для осуществления строительства (п. 2.3, п. 2.3.1).
Во исполнение указанного обязательства между должником и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2014, поскольку получение разрешения на строительство объекта капитального строительства обусловлено наличием у застройщика земельного участка в собственности или на ином вещном праве (праве аренды).
Предмет и цель передачи земельного участка по оспариваемому договору аренды полностью аналогичны первоначальному договору от 10.01.2014.
Кроме того, суд принял во внимание и положительно оценил доводы ответчика о том, что заключенные между должником и ответчиком договоры являются взаимосвязанными сделками, и экономическую целесообразность возникших правоотношений следует оценивать в их совокупности, поскольку по заключенному договору аренды от 01.12.2014 N 1-15/39 земельный участок предоставляется для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома, а предметом договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 выступает инвестиционная деятельность по строительству указанного дома, при этом передаваемый ответчику земельный участок является инвестиционной составляющей проекта по строительству многоквартирного дома.
Ответчиком в материалы дела представлено экономическое обоснование заключения договора инвестирования строительства (с учетом представленных в материалы дела документальных доказательств осуществления должником инвестирования согласно графику и осуществленных должником платежей), а также договора аренды земельного участка, согласно которому должник с учетом фактически произведенного финансирования должен получить жилые помещения общей площадью 1 688,5 кв. м, а с учетом их реализации по среднерыночной стоимости 1 кв. м жилья в Южном районе г. Новороссийска (Мысхако) выручка должника составит 87 140 834 руб.
Принимая во внимание взаимосвязанность договоров аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, договора инвестирования строительства N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014, объединенных субъектным составом, общностью экономической цели, взаимозависимостью одной сделки от другой (невозможность осуществления инвестиционной деятельности при отсутствии земельного участка у застройщика в собственности или на ином вещном праве (праве аренды)), суд пришел к правомерному выводу, что требования арбитражного управляющего о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39 исходя только из низкой ставки арендной платы, без учета экономической выгоды для должника от осуществления всего инвестиционного проекта, не подлежат удовлетворению.
Учитывая в совокупности указанные выше обстоятельства, суд правомерно установил, что факт неравноценности встречного исполнения арбитражным управляющим не доказан.
В то же время, согласно статье 61.7 Закона о банкротстве, арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.
В материалы дела представлена справка N 10-17 от 12.01.2017 об уровне цен 1 кв. м жилых помещений (квартир), расположенных в Южном районе г. Новороссийска (район с. Мысхако) по состоянию на январь 2017 года, согласно которой цена за 1 кв. м составляет 51 608,43 руб. При этом с учетом фактически произведенного финансирования должник должен получить жилые помещения общей площадью 1 688,5 кв. м.
Согласно представленного в материалы дела арбитражным управляющим отчета N 025-16 "Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка кадастровый номер 23:47:0118055:3379, общей площадью 8 324 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, с. Мысхако, район ул. Морской" рыночная стоимость права аренды земельного участка за год составляет 3 089 000 руб.
Вместе с тем, в качестве последствий признания договора аренды недействительным арбитражный управляющий просит считать договоры долевого участия, основанием которых выступал оспариваемый договор аренды, незаключенными.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что в результате совершения спорной сделки должник получил большую имущественную выгоду, нежели в случае снятия ограничения (обременения) права собственности на земельный участок, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных арбитражным управляющим требований.
С учетом изложенного, суд также отказал в удовлетворении требования арбитражного управляющего в части применения последствий недействительности сделки, взыскания с ответчика в пользу должника расходов на проведение оценки в размере 10 000 руб., взыскания с ответчика в пользу арбитражного управляющего расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., обязания Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации N 23-23/021-23/021/006/2015-054/2.
На основании изложенного, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных арбитражным управляющим требований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
В апелляционной жалобе арбитражный управляющий ссылается на то, что на дату заключения договора аренды учредителем ООО Строительная компания "Девелопмент" являлся Галактионов Д.А., он же учредитель ООО ТИК "Джи Эф Ай", то есть данные компании являются заинтересованными и аффилированными лицами.
При установленных судом обстоятельствах довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка совершена заинтересованными лицами, не имеет правового значения, поскольку сам по себе не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Апелляционным судом установлено, что земельный участок ответчиком в залог не передавался, в связи с чем в указанной части довод заявителя апелляционным судом отклоняется.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Поскольку требования арбитражного управляющего не удовлетворены и при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, сумма государственной пошлины в размере 3 000 руб. согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ООО "ТИК "Джи Эф Ай" в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 по делу N А32-22094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "ТИК "Джи Эф Ай" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Д.В.НИКОЛАЕВ
Д.В.ЕМЕЛЬЯНОВ
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)