Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора ответчик предоставил ей заведомо ложную информацию в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи и соответствующей охранной зоны, в связи с чем она была лишена возможности использовать спорный земельный участок по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Егорова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Арслановой Е.А.,
судей Орловой И.Н., Иванова П.Д.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Я. к С.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, возмещении понесенных расходов на приобретение земельного участка, поступившее по апелляционным жалобам Я., представителя истца К.Б. на заочное решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 24 августа 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Я. к С.Н. о расторжении, заключенного 25 февраля 2016 года между Я. и С.С., договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, взыскании <данные изъяты> руб., уплаченных по договору от 25 февраля 2016 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, заключенному между Я. и С.С., взыскании расходов по государственной регистрации права в размере 350 руб., расходов по получению выписки из ЕГРН в размере 400 руб., расходов по получению межевого плана в размере 1500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 7113 руб., расходов по удостоверению доверенности в размере 1700 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., отказать".
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,
установила:
Я. обратилась в суд с иском к С.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении понесенных расходов на его приобретение. Иск мотивирован тем, что 25 февраля 2016 года между С. (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного в юго-западной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.2. договора Продавец гарантировал, что на момент заключения договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением не состоит), не передан в ренту, аренду или другое пользование. Истцом данный земельный участок приобретен в целях строительства жилого дома, посадки деревьев и кустарников. В последующем в ходе проведения кадастровых работ ей стало известно, что через земельный участок проходит высоковольтная линия электропередач, и часть участка попадает в охранную зону ЛЭП, что является обременением участка правами третьих лиц. В силу данного обстоятельства истица лишена возможности использовать спорный земельный участок по назначению. Ссылаясь на Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", ст. ст. 250, 460, 475 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), а также на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (претензия ответчику направлена 05.06.2017), Я. просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, возместить ей расходы на его приобретение.
Судом принято указанное выше решение, обжалованное Я. и ее представителем К.Б. на предмет отмены по мотиву незаконности. Податели жалобы указывают на то, что выводы суда о непредставлении ответчиком сведений о конкретных третьих лицах, правами которыми обременен земельный участок, опровергаются материалами гражданского дела, из которых следует, что через спорный участок проходит воздушная линия электропередачи 110 кВ. Южная-1-2, принадлежащая ПАО "МРСК Волги" - Чувашэнерго, входящая в состав объектов электросетевого хозяйства, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Санитарная зона занимает 50% от площади всего участка. Эти обстоятельства указывают на наличие обременений (ограничений) в использовании земельного участка, в то время как договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка (п. 42.2. договора купли-продажи). При наличии разрешенного вида использования "для ведения личного подсобного хозяйства", по мнению подателей жалобы, у собственника земельного участка возникает право на строительство жилого дома, либо иных капитальных и хозяйственных сооружений, в то время как такое строительство в охранной зоне ЛЭП запрещено. Кроме того, судом не учтено, что продавец отказался подписывать акты приема-передачи земельного участка, не передавал истцу правоустанавливающие документы согласно п. 4.2.4 договора купли-продажи. Отсутствие акта приема-передачи земельного участка свидетельствует о том, что истец земельный участок не осматривала. При этом в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 03.08.2017 отсутствуют сведения о существующих ограничениях (обременениях) права в отношении спорного земельного участка, в то время как по факту через участок проходит воздушная линия электропередачи. Ответчику было известно о существующих ограничениях (обременениях) на момент продажи им земельного участка, однако он о них в нарушении ч. 1 ст. 37 ЗК РФ умолчал.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения Я., ее представителя К.Б., поддержавших апелляционную жалобу, представителя С.С. К.Н., которая просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах этих доводов согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
По мнению судебной коллегии, принятое судом первой инстанции решение соответствует указанным требованиям.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
П. 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.03.2016 между С. (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося в юго-западной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>.
Покупатель оплатил продавцу стоимость участка в размере <данные изъяты> руб. (п. п. 3.1. 3.4 договора), что подтверждается расписками от 25.02.2016 на сумму <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб.
В соответствии с п. 2.1 договора участок не обременен сервитутами.
Согласно п. 2.2. договора на момент заключения договора продавец гарантировал покупателю, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2016 внесена запись о регистрации за Я. права собственности на спорный земельный участок, ограничения (обременения) права на который не зарегистрированы.
Между тем, спорный земельный участок находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства производственно - технический комплекс: воздушная высоковольтная линия электропередачи 110 кВ Южная -1-2 с отпайками на электрическую подстанцию Всероссийский научно-исследовательский проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством, на электрическую подстанцию Студенческая, на электрическую подстанцию Чапаевская, на электрическую подстанцию Кировская, на электрическую подстанцию Катраси. Данный объект электросетевого хозяйства введен в эксплуатацию в 1972 году, принадлежит на праве собственности ПАО "МРСК Волги" и предназначен для передачи и транспортировки электрической энергии.
Согласно п. 2 ст. 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Спорный земельный участок находится в охранной зоне вышеназванного объекта производственно-технологического комплекса. Согласно п. п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8). В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Я., суд первой инстанции исходил из того, что истица не доказала наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ. При этом суд указал, что доказательств, свидетельствующих о представлении истице заведомо ложной информации в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи 110 кВ Южная-1-2 и соответствующей охранной зоны, в дело не представлено. По мнению суда, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, Я. должна была и могла знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель.
Районный суд исходил из добровольного заключения истицей договора с ответчиком, учел факт личного осмотра истицей участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцом тех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами районного суда.
Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указывает на то, что целью приобретения ею земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.
Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в кадастровой выписке на земельный участок и в самом в договоре разрешенный вид использования спорного земельного участка указан, как "для ведения личного подсобного хозяйства", категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения". Это обстоятельство само по себе уже свидетельствовало о том, что строительство жилого дома на земельном участке невозможно без перевода этих земель в другую категорию.
Таким образом, невозможность строительства жилого дома на земельном участке вызвана не наличием охранной зоны ЛЭП, а отнесением земельного участка к определенной категории - земли сельскохозяйственного назначения, исключающей возможность такого строительства. Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истец не имел возможности использовать данный участок для целей ведения личного подсобного хозяйства ввиду наличия охранной зоны в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.
В связи с этим довод истца о том, что покупатель предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о возможности застройки данного земельного участка, не соответствует действительности.
Истица должна была разумно предвидеть наступление данных последствий, как покупатель, так как в договоре купли-продажи земельного участка, в правоустанавливающих документах информация о категории земли и виде его разрешенного использования представлена достоверно.
По этой же причине не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что о продаже земельного участка он узнал из публикации Агентства недвижимости "Зодчий" на сайте о продаже земельного участка под ИЖС. Факт размещения этой информации именно ответчиком, не подтвержден, за действия агентства, ее разместившего, продавец не может нести ответственность, в то время как размещенная в интернете информация об участке в части вида его разрешенного использования и размера противоречит сведениям об участке в правоустанавливающих документах, которые ответчик не скрывал.
На момент приобретения ответчиком спорного земельного участка охранная зона ЛЭП уже была установлена с распространением государственного сервитута на часть спорного земельного участка, о чем в кадастровом плане земельного участка в силу ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ уже имелись сведения об обременении земельного участка, внесенные в ГКН на основании сопроводительного письма N 616 от 04.07.2012, а граница охранной зоны отображалась на плане участка. При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, мог и должен был узнать о существовании обременения. С.С. не утаивал никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка.
Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.
Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене или изменению решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Я., ее представителя К.Б. на заочное решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 24 августа 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 30.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5293/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении понесенных расходов на его приобретение.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что при заключении договора ответчик предоставил ей заведомо ложную информацию в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи и соответствующей охранной зоны, в связи с чем она была лишена возможности использовать спорный земельный участок по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N 33-5293/17
Судья: Егорова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Арслановой Е.А.,
судей Орловой И.Н., Иванова П.Д.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Я. к С.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, возмещении понесенных расходов на приобретение земельного участка, поступившее по апелляционным жалобам Я., представителя истца К.Б. на заочное решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 24 августа 2017 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Я. к С.Н. о расторжении, заключенного 25 февраля 2016 года между Я. и С.С., договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, взыскании <данные изъяты> руб., уплаченных по договору от 25 февраля 2016 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, заключенному между Я. и С.С., взыскании расходов по государственной регистрации права в размере 350 руб., расходов по получению выписки из ЕГРН в размере 400 руб., расходов по получению межевого плана в размере 1500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 7113 руб., расходов по удостоверению доверенности в размере 1700 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 руб., отказать".
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,
установила:
Я. обратилась в суд с иском к С.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении понесенных расходов на его приобретение. Иск мотивирован тем, что 25 февраля 2016 года между С. (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного в юго-западной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.2. договора Продавец гарантировал, что на момент заключения договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением не состоит), не передан в ренту, аренду или другое пользование. Истцом данный земельный участок приобретен в целях строительства жилого дома, посадки деревьев и кустарников. В последующем в ходе проведения кадастровых работ ей стало известно, что через земельный участок проходит высоковольтная линия электропередач, и часть участка попадает в охранную зону ЛЭП, что является обременением участка правами третьих лиц. В силу данного обстоятельства истица лишена возможности использовать спорный земельный участок по назначению. Ссылаясь на Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", ст. ст. 250, 460, 475 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), а также на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (претензия ответчику направлена 05.06.2017), Я. просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, возместить ей расходы на его приобретение.
Судом принято указанное выше решение, обжалованное Я. и ее представителем К.Б. на предмет отмены по мотиву незаконности. Податели жалобы указывают на то, что выводы суда о непредставлении ответчиком сведений о конкретных третьих лицах, правами которыми обременен земельный участок, опровергаются материалами гражданского дела, из которых следует, что через спорный участок проходит воздушная линия электропередачи 110 кВ. Южная-1-2, принадлежащая ПАО "МРСК Волги" - Чувашэнерго, входящая в состав объектов электросетевого хозяйства, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Санитарная зона занимает 50% от площади всего участка. Эти обстоятельства указывают на наличие обременений (ограничений) в использовании земельного участка, в то время как договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка (п. 42.2. договора купли-продажи). При наличии разрешенного вида использования "для ведения личного подсобного хозяйства", по мнению подателей жалобы, у собственника земельного участка возникает право на строительство жилого дома, либо иных капитальных и хозяйственных сооружений, в то время как такое строительство в охранной зоне ЛЭП запрещено. Кроме того, судом не учтено, что продавец отказался подписывать акты приема-передачи земельного участка, не передавал истцу правоустанавливающие документы согласно п. 4.2.4 договора купли-продажи. Отсутствие акта приема-передачи земельного участка свидетельствует о том, что истец земельный участок не осматривала. При этом в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 03.08.2017 отсутствуют сведения о существующих ограничениях (обременениях) права в отношении спорного земельного участка, в то время как по факту через участок проходит воздушная линия электропередачи. Ответчику было известно о существующих ограничениях (обременениях) на момент продажи им земельного участка, однако он о них в нарушении ч. 1 ст. 37 ЗК РФ умолчал.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения Я., ее представителя К.Б., поддержавших апелляционную жалобу, представителя С.С. К.Н., которая просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах этих доводов согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
По мнению судебной коллегии, принятое судом первой инстанции решение соответствует указанным требованиям.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
П. 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.03.2016 между С. (продавец) и Я. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося в юго-западной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>.
Покупатель оплатил продавцу стоимость участка в размере <данные изъяты> руб. (п. п. 3.1. 3.4 договора), что подтверждается расписками от 25.02.2016 на сумму <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб.
В соответствии с п. 2.1 договора участок не обременен сервитутами.
Согласно п. 2.2. договора на момент заключения договора продавец гарантировал покупателю, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2016 внесена запись о регистрации за Я. права собственности на спорный земельный участок, ограничения (обременения) права на который не зарегистрированы.
Между тем, спорный земельный участок находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства производственно - технический комплекс: воздушная высоковольтная линия электропередачи 110 кВ Южная -1-2 с отпайками на электрическую подстанцию Всероссийский научно-исследовательский проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством, на электрическую подстанцию Студенческая, на электрическую подстанцию Чапаевская, на электрическую подстанцию Кировская, на электрическую подстанцию Катраси. Данный объект электросетевого хозяйства введен в эксплуатацию в 1972 году, принадлежит на праве собственности ПАО "МРСК Волги" и предназначен для передачи и транспортировки электрической энергии.
Согласно п. 2 ст. 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Спорный земельный участок находится в охранной зоне вышеназванного объекта производственно-технологического комплекса. Согласно п. п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8). В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
Отказывая в удовлетворении исковых требований Я., суд первой инстанции исходил из того, что истица не доказала наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ. При этом суд указал, что доказательств, свидетельствующих о представлении истице заведомо ложной информации в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи 110 кВ Южная-1-2 и соответствующей охранной зоны, в дело не представлено. По мнению суда, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, Я. должна была и могла знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель.
Районный суд исходил из добровольного заключения истицей договора с ответчиком, учел факт личного осмотра истицей участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцом тех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами районного суда.
Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указывает на то, что целью приобретения ею земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.
Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в кадастровой выписке на земельный участок и в самом в договоре разрешенный вид использования спорного земельного участка указан, как "для ведения личного подсобного хозяйства", категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения". Это обстоятельство само по себе уже свидетельствовало о том, что строительство жилого дома на земельном участке невозможно без перевода этих земель в другую категорию.
Таким образом, невозможность строительства жилого дома на земельном участке вызвана не наличием охранной зоны ЛЭП, а отнесением земельного участка к определенной категории - земли сельскохозяйственного назначения, исключающей возможность такого строительства. Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истец не имел возможности использовать данный участок для целей ведения личного подсобного хозяйства ввиду наличия охранной зоны в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.
В связи с этим довод истца о том, что покупатель предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о возможности застройки данного земельного участка, не соответствует действительности.
Истица должна была разумно предвидеть наступление данных последствий, как покупатель, так как в договоре купли-продажи земельного участка, в правоустанавливающих документах информация о категории земли и виде его разрешенного использования представлена достоверно.
По этой же причине не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что о продаже земельного участка он узнал из публикации Агентства недвижимости "Зодчий" на сайте о продаже земельного участка под ИЖС. Факт размещения этой информации именно ответчиком, не подтвержден, за действия агентства, ее разместившего, продавец не может нести ответственность, в то время как размещенная в интернете информация об участке в части вида его разрешенного использования и размера противоречит сведениям об участке в правоустанавливающих документах, которые ответчик не скрывал.
На момент приобретения ответчиком спорного земельного участка охранная зона ЛЭП уже была установлена с распространением государственного сервитута на часть спорного земельного участка, о чем в кадастровом плане земельного участка в силу ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ уже имелись сведения об обременении земельного участка, внесенные в ГКН на основании сопроводительного письма N 616 от 04.07.2012, а граница охранной зоны отображалась на плане участка. При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, мог и должен был узнать о существовании обременения. С.С. не утаивал никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка.
Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.
Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене или изменению решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционные жалобы Я., ее представителя К.Б. на заочное решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 24 августа 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.АРСЛАНОВА
Судьи
И.Н.ОРЛОВА
П.Д.ИВАНОВ
Е.А.АРСЛАНОВА
Судьи
И.Н.ОРЛОВА
П.Д.ИВАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)