Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на наличие непогашенной задолженности по договору и длительное неисполнение ответчиком обязанности по оплате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" - Кивоенко Д.В. (доверенность от 21.01.2016), Киселева В.Ю. (доверенность от 05.05.2016), Дыбань О.В. (доверенность от 15.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югинвест" - Бодровой О.В. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "К-Реалти", третьих лиц: открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" в лице Южного филиала, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу N А32-18119/2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.), установил следующее.
ООО "Югжилстрой" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Югинвест", ООО "К-Реалти" о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009, заключенного ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест", возложении на последнего обязанности возвратить ООО "Югжилстрой" земельные участки: с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б; с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А; с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А, с указанием в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности истца на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174 (с учетом изменения предмета заявленных требований - т. 2, л.д. 83).
Решением от 17.11.2015 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 15.06.2009 расторгнут. На ООО "Югинвест" возложена обязанность возвратить ООО "Югжилстрой" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, с указанием на то, что судебное решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорные земельные участки. В остальной части принят отказ от заявленных требований, производство по делу прекращено, распределены судебные расходы. Суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 454, 488, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), подчеркнув, что товар продан в кредит, оплата не произведена, истец вправе потребовать расторжения договора и возврата товара.
Постановлением апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 17.11.2015 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что расторжение договора купли-продажи не приведет к восстановлению прав истца, поскольку не явится основанием для возврата земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, а также участка 23:43:0118001:0339, которого в первоначальном виде не существует. Поскольку земельный участок 23:43:0118001:0339, явившийся предметом купли-продажи по договору от 15.06.2009, прекратил свое существование, а образованные из него участки как объекты гражданского оборота не являлись предметом купли-продажи, требование о возврате новых участков удовлетворению не подлежит. В качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска апелляционный суд по заявлению ответчика сослался на пропуск срока исковой давности, который истек 01.01.2013, тогда как исковое заявление подано только 25.05.2015 и доказательства его перерыва в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса не представлены.
В кассационной жалобе ООО "Югжилстрой" просит апелляционное постановление от 18.02.2016 отменить, оставить в силе решение от 17.11.2015, отметив специфическую особенность земельных участков как объектов недвижимости. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Раздел земельного участка не препятствует возврату истцу земельного массива, являющегося его частью и учтенного в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) под иными номерами, площадь которого пропорциональна не погашенной ООО "Югинвест" части долга. Апелляционный суд не указал обстоятельства, препятствующие возврату истцу не оплаченной ответчиком части земельного массива, площадь которого пропорциональна сумме его долга по договору купли-продажи от 15.06.2009 с учетом сохранения в собственности участков, образованных из участка 23:43:0118001:0339. Вывод апелляционного суда о том, что расторжение договора купли-продажи не приведет к восстановлению прав истца, неправомерен. Не получение продавцом платы за отчужденное покупателю имущество лишает ООО "Югжилстрой" того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении сделки. Допущенное ООО "Югинвест" нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 15.06.2009 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Срок исковой давности на предъявление данного иска не пропущен, поскольку не опорочена добросовестность ООО "Югжилстрой" при заключении соглашения об отступном от 06.12.2012. До разрешения спора о действительности данного соглашения истец не мог обратиться в суд за защитой своих прав. Заявление о пропуске срока исковой давности и применении ее последствий должно быть сделано до вынесения решения судом первой инстанции, данное заявление ни в письменном, ни в устном (под протокол) виде в материалах дела отсутствуют.
В судебном заседании представители ООО "Югжилстрой" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Югинвест" просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционной инстанции надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "Югинвест" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2009, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса, площадью 50 003 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231, а покупатель - принять и оплатить его (т. 1, л.д. 29-33).
Стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 24 200 тыс. рублей (пункт 1.2 договора). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2009 (пункт 2.1 договора).
Из материалов дела следует, что продавец передал покупателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 по акту приема-передачи от 15.06.2009 (т. 1, л.д. 33).
Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-АЕ N 851724 (т. 1, л.д. 35).
Во исполнение условий договора покупатель перечислил продавцу 4840 тыс. рублей платежным поручением от 14.12.2011 N 4, а также 4800 тыс. рублей платежным поручением от 14.06.2012 N 5, всего 9640 тыс. рублей (т. 1, л.д. 36, 37).
Остальную часть стоимости земельного участка в размере 14 560 тыс. рублей покупатель не уплатил.
После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 покупатель осуществил его раздел и частичное отчуждение образованных в результате раздела земельных участков.
24 августа 2011 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 50 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:339: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339930); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339933); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1845 площадью 30 003 кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339936).
16 ноября 2011 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 16.11.2011 передало в собственность Розенбергу О.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 23.12.2011 серии 23-АК N 052098, запись регистрации от 09.12.2011 N 23-23-01/958/2011-159).
30 января 2012 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 30.01.2012 передало в собственность ООО "Модус А" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 14.03.2012 серии 23-АК N 375989, запись регистрации от 14.03.2012 N 23-23-01/212/2012-056).
5 июня 2012 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 30 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1845: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334787); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 площадью 9856 кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334791); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровая выписка от 26.06.2014 N 2343/12/14-549190).
5 июня 2012 года ООО "Модус А" поставило на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73618).
5 июня 2012 года Розенберг О.В. поставил на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73679).
15 июня 2012 года ООО "Модус А" по договору мены от 15.06.2012, заключенному с Розенбергом О.В., приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м.
4 июля 2012 года ООО "Югинвест" по договору мены, заключенному с ООО "Модус А", обменяло земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м и 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м.
По состоянию на 06.12.2012 ООО "Югинвест" на праве собственности принадлежали следующие земельные участки: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177).
В целях погашения оставшейся задолженности по договору купли-продажи от 15.06.2009 ООО "Югжилстрой" (кредитор) и ООО "Югинвест" (должник) 06.12.2012 подписали соглашение о погашении задолженности (отступное), в пункте 1 которого согласовали, что должник признает долг перед кредитором, размер которого на дату совершения сделки составляет 14 560 тыс. рублей.
В соответствии с пунктом 2 соглашения в счет погашения задолженности должник передает кредитору принадлежащие ему на праве собственности земельные участки общей площадью 30 003 кв. м, включая: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175).
В пункте 7 соглашения от 06.12.2012 указана общая стоимость земельных участков в размере 14 560 тыс. рублей.
В соответствии с пунктом 8 соглашения от 06.12.2012 его подписание подтверждает фактическую передачу земельных участков от должника кредитору и составление дополнительного акта приема-передачи не требуется.
Денежное обязательство должника перед кредитором по погашению задолженности, указанной в пункте 1 соглашения от 06.12.2012, прекращается с момента государственной регистрации права собственности кредитора на земельные участки (пункт 14 соглашения).
18 апреля 2013 года ООО "Югинвест" (продавец) и ООО "К-Реалти" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 по цене 1700 тыс. рублей; подписание указанного договора подтверждает фактическую передачу участка и составление акта приема-передачи не требуется (пункты 1, 4, 7 договора).
29 апреля 2013 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 к ООО "К-Реалти", что подтверждается штампом регистрирующего органа на оборотной стороне договора и выпиской из ЕГРП от 08.10.2015.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 30.07.2015 по делу N А32-40684/2013, соглашение о погашении задолженности (отступное) от 06.12.2012 признано недействительным, применены последствия недействительности сделки с возложением на ООО "Югжилстрой" обязанности вернуть ООО "Югинвест" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174. В отношении земельного участка 23:43:0118001:2175 суд указал на надлежащий способ защиты прав ООО "Югинвест" путем подачи виндикационного иска к ООО "К-Реалти".
Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по договору купли-продажи от 15.06.2009 и длительное не исполнение покупателем обязанности по оплате, ООО "Югжилстрой" обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 454, 488, 1102, 1104 Гражданского кодекса. Апелляционный суд, отменяя судебное решение, исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (часть 1 статьи 485 Гражданского кодекса).
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2016 N Ф08-2185/2016 ПО ДЕЛУ N А32-18119/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить земельные участки.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на наличие непогашенной задолженности по договору и длительное неисполнение ответчиком обязанности по оплате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу N А32-18119/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" - Кивоенко Д.В. (доверенность от 21.01.2016), Киселева В.Ю. (доверенность от 05.05.2016), Дыбань О.В. (доверенность от 15.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югинвест" - Бодровой О.В. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "К-Реалти", третьих лиц: открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" в лице Южного филиала, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу N А32-18119/2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.), установил следующее.
ООО "Югжилстрой" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Югинвест", ООО "К-Реалти" о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009, заключенного ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест", возложении на последнего обязанности возвратить ООО "Югжилстрой" земельные участки: с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б; с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А; с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А, с указанием в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности истца на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174 (с учетом изменения предмета заявленных требований - т. 2, л.д. 83).
Решением от 17.11.2015 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 15.06.2009 расторгнут. На ООО "Югинвест" возложена обязанность возвратить ООО "Югжилстрой" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, с указанием на то, что судебное решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорные земельные участки. В остальной части принят отказ от заявленных требований, производство по делу прекращено, распределены судебные расходы. Суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 454, 488, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), подчеркнув, что товар продан в кредит, оплата не произведена, истец вправе потребовать расторжения договора и возврата товара.
Постановлением апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 17.11.2015 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что расторжение договора купли-продажи не приведет к восстановлению прав истца, поскольку не явится основанием для возврата земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, а также участка 23:43:0118001:0339, которого в первоначальном виде не существует. Поскольку земельный участок 23:43:0118001:0339, явившийся предметом купли-продажи по договору от 15.06.2009, прекратил свое существование, а образованные из него участки как объекты гражданского оборота не являлись предметом купли-продажи, требование о возврате новых участков удовлетворению не подлежит. В качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска апелляционный суд по заявлению ответчика сослался на пропуск срока исковой давности, который истек 01.01.2013, тогда как исковое заявление подано только 25.05.2015 и доказательства его перерыва в соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса не представлены.
В кассационной жалобе ООО "Югжилстрой" просит апелляционное постановление от 18.02.2016 отменить, оставить в силе решение от 17.11.2015, отметив специфическую особенность земельных участков как объектов недвижимости. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Раздел земельного участка не препятствует возврату истцу земельного массива, являющегося его частью и учтенного в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) под иными номерами, площадь которого пропорциональна не погашенной ООО "Югинвест" части долга. Апелляционный суд не указал обстоятельства, препятствующие возврату истцу не оплаченной ответчиком части земельного массива, площадь которого пропорциональна сумме его долга по договору купли-продажи от 15.06.2009 с учетом сохранения в собственности участков, образованных из участка 23:43:0118001:0339. Вывод апелляционного суда о том, что расторжение договора купли-продажи не приведет к восстановлению прав истца, неправомерен. Не получение продавцом платы за отчужденное покупателю имущество лишает ООО "Югжилстрой" того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении сделки. Допущенное ООО "Югинвест" нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 15.06.2009 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Срок исковой давности на предъявление данного иска не пропущен, поскольку не опорочена добросовестность ООО "Югжилстрой" при заключении соглашения об отступном от 06.12.2012. До разрешения спора о действительности данного соглашения истец не мог обратиться в суд за защитой своих прав. Заявление о пропуске срока исковой давности и применении ее последствий должно быть сделано до вынесения решения судом первой инстанции, данное заявление ни в письменном, ни в устном (под протокол) виде в материалах дела отсутствуют.
В судебном заседании представители ООО "Югжилстрой" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Югинвест" просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционной инстанции надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "Югинвест" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2009, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса, площадью 50 003 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231, а покупатель - принять и оплатить его (т. 1, л.д. 29-33).
Стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 24 200 тыс. рублей (пункт 1.2 договора). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2009 (пункт 2.1 договора).
Из материалов дела следует, что продавец передал покупателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 по акту приема-передачи от 15.06.2009 (т. 1, л.д. 33).
Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-АЕ N 851724 (т. 1, л.д. 35).
Во исполнение условий договора покупатель перечислил продавцу 4840 тыс. рублей платежным поручением от 14.12.2011 N 4, а также 4800 тыс. рублей платежным поручением от 14.06.2012 N 5, всего 9640 тыс. рублей (т. 1, л.д. 36, 37).
Остальную часть стоимости земельного участка в размере 14 560 тыс. рублей покупатель не уплатил.
После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 покупатель осуществил его раздел и частичное отчуждение образованных в результате раздела земельных участков.
24 августа 2011 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 50 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:339: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339930); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339933); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1845 площадью 30 003 кв. м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339936).
16 ноября 2011 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 16.11.2011 передало в собственность Розенбергу О.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 23.12.2011 серии 23-АК N 052098, запись регистрации от 09.12.2011 N 23-23-01/958/2011-159).
30 января 2012 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 30.01.2012 передало в собственность ООО "Модус А" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 тыс. кв. м (свидетельство от 14.03.2012 серии 23-АК N 375989, запись регистрации от 14.03.2012 N 23-23-01/212/2012-056).
5 июня 2012 года на государственный кадастровый учет поставлено три земельных участка общей площадью 30 003 кв. м, образованных путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1845: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334787); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 площадью 9856 кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334791); земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м (свидетельство от 09.06.2012, кадастровая выписка от 26.06.2014 N 2343/12/14-549190).
5 июня 2012 года ООО "Модус А" поставило на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73618).
5 июня 2012 года Розенберг О.В. поставил на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73679).
15 июня 2012 года ООО "Модус А" по договору мены от 15.06.2012, заключенному с Розенбергом О.В., приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м.
4 июля 2012 года ООО "Югинвест" по договору мены, заключенному с ООО "Модус А", обменяло земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176 площадью 8 тыс. кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 тыс. кв. м и 23:43:0118001:2177 площадью 4 тыс. кв. м.
По состоянию на 06.12.2012 ООО "Югинвест" на праве собственности принадлежали следующие земельные участки: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177).
В целях погашения оставшейся задолженности по договору купли-продажи от 15.06.2009 ООО "Югжилстрой" (кредитор) и ООО "Югинвест" (должник) 06.12.2012 подписали соглашение о погашении задолженности (отступное), в пункте 1 которого согласовали, что должник признает долг перед кредитором, размер которого на дату совершения сделки составляет 14 560 тыс. рублей.
В соответствии с пунктом 2 соглашения в счет погашения задолженности должник передает кредитору принадлежащие ему на праве собственности земельные участки общей площадью 30 003 кв. м, включая: площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2177); площадью 4 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2173); площадью 12 147 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2174); площадью 9856 кв. м (кадастровый номер 23:43:0118001:2175).
В пункте 7 соглашения от 06.12.2012 указана общая стоимость земельных участков в размере 14 560 тыс. рублей.
В соответствии с пунктом 8 соглашения от 06.12.2012 его подписание подтверждает фактическую передачу земельных участков от должника кредитору и составление дополнительного акта приема-передачи не требуется.
Денежное обязательство должника перед кредитором по погашению задолженности, указанной в пункте 1 соглашения от 06.12.2012, прекращается с момента государственной регистрации права собственности кредитора на земельные участки (пункт 14 соглашения).
18 апреля 2013 года ООО "Югинвест" (продавец) и ООО "К-Реалти" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 по цене 1700 тыс. рублей; подписание указанного договора подтверждает фактическую передачу участка и составление акта приема-передачи не требуется (пункты 1, 4, 7 договора).
29 апреля 2013 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 к ООО "К-Реалти", что подтверждается штампом регистрирующего органа на оборотной стороне договора и выпиской из ЕГРП от 08.10.2015.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 30.07.2015 по делу N А32-40684/2013, соглашение о погашении задолженности (отступное) от 06.12.2012 признано недействительным, применены последствия недействительности сделки с возложением на ООО "Югжилстрой" обязанности вернуть ООО "Югинвест" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174. В отношении земельного участка 23:43:0118001:2175 суд указал на надлежащий способ защиты прав ООО "Югинвест" путем подачи виндикационного иска к ООО "К-Реалти".
Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по договору купли-продажи от 15.06.2009 и длительное не исполнение покупателем обязанности по оплате, ООО "Югжилстрой" обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 454, 488, 1102, 1104 Гражданского кодекса. Апелляционный суд, отменяя судебное решение, исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (часть 1 статьи 485 Гражданского кодекса).
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)