Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота",
апелляционное производство N 05АП-11208/2015
на решение от 30.10.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16251/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Марченко Романа Александровича (ИНН 253696736717, ОГРНИП 312253627800021)
к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ИНН 2540099020, ОГРН 1032502276971)
о взыскании задолженности в размере 1096720 рублей,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Марченко Роман Александрович (далее - ИП Марченко Р.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее - ООО ИК "Восточные ворота", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1096720 рублей за период с 23.10.2014 по 12.02.2015 и расходов на оплату услуг представителя в размере 53500 рублей.
Решением суда от 30.10.2015 с ООО ИК "Восточные ворота" в пользу ИП Марченко Р.А. взыскано 480000 рублей основного долга, 10489 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 23005 рублей представительских расходов; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что, исходя из условий договора аренды земельного участка от 22.04.2013 и договора купли-продажи этого участка от 12.12.2014 стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость земельного участка равна общему размеру внесенных арендных платежей и сумме, указанной в договоре купли-продажи земельного участка, при этом данная сумма является размером арендных платежей, подлежащих внесению ответчиком истцу за пользование земельным участком до его полного выкупа, что согласуется с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что в случае выплаты требуемой ИП Марченко Р.А. суммы арендных платежей с учетом условий пункта 7.1 договора аренды стоимость земельного участка увеличится на выплаченную сумму, что будет противоречить условиям договора купли-продажи земельного участка от 12.12.2014.
В канцелярию суда в электронном виде поступил отзыв ИП Марченко Р.А. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве истец на доводы жалобы возразил, просит оставить ее без удовлетворения. Отмечает, что последний платеж по договору аренды был осуществлен ответчиком за октябрь 2014 года, при этом договор купли-продажи заключен 12.12.2014, в связи с чем приходит к выводам, что сумма задолженности за пользование земельным участком в период с 23.10.2014 по 11.12.2014 составила 480000 рублей, суд правомерно удовлетворил требования в этой части.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 22.04.2013 ИП Марченко Р.А. (арендодатель) и ООО ИК "Восточные ворота" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с условием выкупа (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:147, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, общей площадью 3 559 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе ул. Фрунзе, 8, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома этажностью свыше 5 этажей сроком на шесть лет - с 22.04.2013 по 21.04.2019 (пункты 1.1, 2.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 300000 рублей. Арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа текущего месяца и начинает начисляться с 23.06.2013 (пункты 3.2, 3.3 договора).
Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что выкупная стоимость (ориентировочная) земельного участка составляет не менее 47000000 (сорок семь миллионов) рублей. НДС не предусмотрен. Стороны договорились о том, что сумма внесенных арендатором арендных платежей по договору будет засчитана в выкупную стоимость земельного участка. Ежегодно указанная выкупная стоимость увеличивается не менее чем на 10 процентов от определенной в договоре стоимости земельного участка. Стороны обязуются на дату заключения договора купли-продажи земельного участка согласовать окончательную стоимость земельного участка.
Оплата выкупной стоимости земельного участка согласно пункту 7.3 договора аренды будет осуществляться в следующем порядке: 10% выкупной стоимости будет оплачено арендатором на день заключения договора купли-продажи земельного участка, остальные 90% от выкупной стоимости будут оплачены арендатором в день получения Свидетельства о праве собственности на земельный участок.
Арендатор вправе вместо уплаты выкупной стоимости с согласия собственника земельного участка предоставить арендодателю иное отступное на праве собственности: недвижимое имущество по ориентировочной стоимости 35000 рублей за 1 кв. м площади (пункт 7.4).
Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2013. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.05.2013.
12.12.2014 Марченко Р.А. (продавец) и ООО ИК "Восточные ворота" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 3559,00 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:147, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе ул. Фрунзе, 8, по цене 25000000 (двадцать пять миллионов) рублей на условиях рассрочки оплаты в срок до 26.01.2015 (пункты 1.1, 2.1, 3.1).
Передача земельного участка покупателю состоялась 12.02.2015 по акту приема-передачи с указанием в нем, что оплата стоимости выкупаемого участка произведена покупателем в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности.
30.06.2015 предприниматель направил в адрес общества претензию (исх. N 07) с требованием оплатить аренду земельного участка (до даты регистрации перехода права собственности) за период с 01.11.2014 по 10.06.2015 в сумме 2100000 рублей в течение одной календарной недели.
В ответном письме от 21.07.2015 (исх. N 599-В) общество со ссылкой на пункт 7.1 договора аренды сообщило, что согласованная договором купли-продажи выкупная стоимость земельного участка оплачена полностью, в связи с чем требование от 30.06.2015 не основано на законе и условиях заключенных договоров.
Ссылаясь на то, что ООО ИК "Восточные ворота" не вносило арендные платежи по договору аренды в период с 23.10.2014 по 12.02.2015 ИП Марченко Р.А. 31.07.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Судом установлено, существенные условия купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:147 согласованы сторонами 12.12.2014 в момент подписания договора купли-продажи. Также материалами дела подтверждается, что продаваемое имущество на момент заключения договора купли-продажи от 12.12.2014 уже находилось во владении ООО ИК "Восточные ворота" на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с 12.12.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты у предпринимателя отсутствовали. Оставление исковых требований о взыскании с ответчика задолженности за период с 12.12.2014 по 12.02.2015 без удовлетворения является правомерным.
Между тем вплоть до 12.12.2014 предприниматель оставался собственником земельного участка, а стороны состояли в обязательственных правоотношениях по договору аренды.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Материалами дела подтверждается, и истцом не оспаривается, обстоятельство внесения ООО ИК "Восточные ворота" арендных платежей в предусмотренном договором аренды размере в период с июня 2013 года по октябрь 2014 года включительно.
Доказательств, свидетельствующих об оплате аренды земельного участка за ноябрь 2014 года и до момента заключения договора купли-продажи, ответчиком в материалы дела не представлено.
В этой связи при исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств суд первой инстанции на основании статей 309, 606, 614, ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в части 480000 рублей задолженности по договору аренды от 22.04.2013 за период с 23.10.2014 по 11.12.2014 из расчета 300000 рублей в месяц.
Доводы апелляционной жалобы о том, что выкупная стоимость земельного участка включала в себя размер внесенных арендных платежей, а также сумму, указанную в договоре купли-продажи, и поглощает сумму арендных платежей до полного выкупа земельного участка, в связи с чем, по мнению ответчика, задолженность по аренде отсутствует, судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Из содержания нормы статьи 414 ГК РФ (прекращение обязательства новацией) следует, что стороны сделки вправе заменить предмет обязательства по первоначальной сделке и принять на себя новые обязательства, которые прекращают действие ранее достигнутых договоренностей, в частности по внесению арендных платежей.
В абзаце 6 пункта 5 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 также указано, что соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы при заключении договора купли-продажи.
Между тем из содержания пункта 7.1 договора аренды, на который ссылается апеллянт в обоснование своих доводов, следует только, что сумма внесенных арендатором арендных платежей по договору засчитывается в выкупную стоимость земельного участка, которая согласована сторонами в размере 25000000 рублей в договоре купли-продажи. Данное условие договора не изменяет общего правила, согласно которому обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи на будущее время. Соглашения об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендных платежей в период с октября 2014 года не достигнуто сторонами и в договоре купли-продажи.
При таких обстоятельствах оснований расценивать заключение договора купли-продажи в качестве новации обязанности арендатора по оплате аренды, распространяющей свое действие на существовавшие правоотношения сторон до заключения этого договора, у суда первой инстанции не имелось.
ИП Марченко Р.А. также заявлено ходатайство о взыскании с общества 53500 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, среди прочего, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление N 1) разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 постановления N 1).
Частью 2 статьи 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (пункт 12 постановления N 1).
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления N 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.
В обоснование требования о взыскании судебных расходов истцом представлен договор на оказание юридических услуг N 1-2015 от 28.07.2015, согласно которому ИП Марченко Р.А. поручает, а ИП Мартовод А.В. принимает на себя обязанность оказывать юридическую помощь и осуществлять правовое представительство: подготовить исковое заявление к ООО ИК "Восточные ворота" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка с условием выкупа от 22.04.2013, представить интересы в Арбитражном суде Приморского края, Пятом арбитражном апелляционном суде, ФАС ДВО. Вознаграждение исполнителя оценено сторонами в размере 53500 рублей при условии дополнительной оплаты стоимости услуг в случае необходимости подачи кассационной жалобы (пункты 1.1, 3.1, 3.3).
Фактическое несение истцом расходов на оплату услуг представителя в заявленном размере подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 583020 от 29.07.2015.
Таким образом, материалами дела подтверждается факт несения предпринимателем расходов на оплату услуг представителя в размере 53500 рублей.
Признав, что предъявленная ко взысканию сумма судебных расходов на оплату услуг по подготовке и подаче в суд искового заявления, представлению интересов истца в арбитражном суде первой инстанции соразмерна нарушенному праву и отвечает признаку разумности, а понесенные истцом расходы подтверждены документально, суд первой инстанции, учитывая принцип пропорциональности распределения судебных расходов, удовлетворил заявленное требование в размере 23005 рублей исходя из фактически взысканной суммы основного долга, что согласуется с вышеприведенными разъяснениями постановления N 1.
Выводы арбитражного суда в данной части апеллянтом не оспариваются, оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО ИК "Восточные ворота" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 по делу N А51-16251/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2016 N 05АП-11208/2015 ПО ДЕЛУ N А51-16251/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. N 05АП-11208/2015
Дело N А51-16251/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота",
апелляционное производство N 05АП-11208/2015
на решение от 30.10.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16251/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Марченко Романа Александровича (ИНН 253696736717, ОГРНИП 312253627800021)
к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ИНН 2540099020, ОГРН 1032502276971)
о взыскании задолженности в размере 1096720 рублей,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Марченко Роман Александрович (далее - ИП Марченко Р.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее - ООО ИК "Восточные ворота", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1096720 рублей за период с 23.10.2014 по 12.02.2015 и расходов на оплату услуг представителя в размере 53500 рублей.
Решением суда от 30.10.2015 с ООО ИК "Восточные ворота" в пользу ИП Марченко Р.А. взыскано 480000 рублей основного долга, 10489 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 23005 рублей представительских расходов; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что, исходя из условий договора аренды земельного участка от 22.04.2013 и договора купли-продажи этого участка от 12.12.2014 стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость земельного участка равна общему размеру внесенных арендных платежей и сумме, указанной в договоре купли-продажи земельного участка, при этом данная сумма является размером арендных платежей, подлежащих внесению ответчиком истцу за пользование земельным участком до его полного выкупа, что согласуется с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что в случае выплаты требуемой ИП Марченко Р.А. суммы арендных платежей с учетом условий пункта 7.1 договора аренды стоимость земельного участка увеличится на выплаченную сумму, что будет противоречить условиям договора купли-продажи земельного участка от 12.12.2014.
В канцелярию суда в электронном виде поступил отзыв ИП Марченко Р.А. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве истец на доводы жалобы возразил, просит оставить ее без удовлетворения. Отмечает, что последний платеж по договору аренды был осуществлен ответчиком за октябрь 2014 года, при этом договор купли-продажи заключен 12.12.2014, в связи с чем приходит к выводам, что сумма задолженности за пользование земельным участком в период с 23.10.2014 по 11.12.2014 составила 480000 рублей, суд правомерно удовлетворил требования в этой части.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 22.04.2013 ИП Марченко Р.А. (арендодатель) и ООО ИК "Восточные ворота" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с условием выкупа (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:147, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, общей площадью 3 559 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе ул. Фрунзе, 8, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома этажностью свыше 5 этажей сроком на шесть лет - с 22.04.2013 по 21.04.2019 (пункты 1.1, 2.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 300000 рублей. Арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа текущего месяца и начинает начисляться с 23.06.2013 (пункты 3.2, 3.3 договора).
Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что выкупная стоимость (ориентировочная) земельного участка составляет не менее 47000000 (сорок семь миллионов) рублей. НДС не предусмотрен. Стороны договорились о том, что сумма внесенных арендатором арендных платежей по договору будет засчитана в выкупную стоимость земельного участка. Ежегодно указанная выкупная стоимость увеличивается не менее чем на 10 процентов от определенной в договоре стоимости земельного участка. Стороны обязуются на дату заключения договора купли-продажи земельного участка согласовать окончательную стоимость земельного участка.
Оплата выкупной стоимости земельного участка согласно пункту 7.3 договора аренды будет осуществляться в следующем порядке: 10% выкупной стоимости будет оплачено арендатором на день заключения договора купли-продажи земельного участка, остальные 90% от выкупной стоимости будут оплачены арендатором в день получения Свидетельства о праве собственности на земельный участок.
Арендатор вправе вместо уплаты выкупной стоимости с согласия собственника земельного участка предоставить арендодателю иное отступное на праве собственности: недвижимое имущество по ориентировочной стоимости 35000 рублей за 1 кв. м площади (пункт 7.4).
Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2013. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.05.2013.
12.12.2014 Марченко Р.А. (продавец) и ООО ИК "Восточные ворота" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 3559,00 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:147, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, в районе ул. Фрунзе, 8, по цене 25000000 (двадцать пять миллионов) рублей на условиях рассрочки оплаты в срок до 26.01.2015 (пункты 1.1, 2.1, 3.1).
Передача земельного участка покупателю состоялась 12.02.2015 по акту приема-передачи с указанием в нем, что оплата стоимости выкупаемого участка произведена покупателем в полном объеме до государственной регистрации перехода права собственности.
30.06.2015 предприниматель направил в адрес общества претензию (исх. N 07) с требованием оплатить аренду земельного участка (до даты регистрации перехода права собственности) за период с 01.11.2014 по 10.06.2015 в сумме 2100000 рублей в течение одной календарной недели.
В ответном письме от 21.07.2015 (исх. N 599-В) общество со ссылкой на пункт 7.1 договора аренды сообщило, что согласованная договором купли-продажи выкупная стоимость земельного участка оплачена полностью, в связи с чем требование от 30.06.2015 не основано на законе и условиях заключенных договоров.
Ссылаясь на то, что ООО ИК "Восточные ворота" не вносило арендные платежи по договору аренды в период с 23.10.2014 по 12.02.2015 ИП Марченко Р.А. 31.07.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Судом установлено, существенные условия купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:147 согласованы сторонами 12.12.2014 в момент подписания договора купли-продажи. Также материалами дела подтверждается, что продаваемое имущество на момент заключения договора купли-продажи от 12.12.2014 уже находилось во владении ООО ИК "Восточные ворота" на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с 12.12.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты у предпринимателя отсутствовали. Оставление исковых требований о взыскании с ответчика задолженности за период с 12.12.2014 по 12.02.2015 без удовлетворения является правомерным.
Между тем вплоть до 12.12.2014 предприниматель оставался собственником земельного участка, а стороны состояли в обязательственных правоотношениях по договору аренды.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Материалами дела подтверждается, и истцом не оспаривается, обстоятельство внесения ООО ИК "Восточные ворота" арендных платежей в предусмотренном договором аренды размере в период с июня 2013 года по октябрь 2014 года включительно.
Доказательств, свидетельствующих об оплате аренды земельного участка за ноябрь 2014 года и до момента заключения договора купли-продажи, ответчиком в материалы дела не представлено.
В этой связи при исследовании и оценке по правилам статьи 71 АПК РФ доказательств суд первой инстанции на основании статей 309, 606, 614, ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования в части 480000 рублей задолженности по договору аренды от 22.04.2013 за период с 23.10.2014 по 11.12.2014 из расчета 300000 рублей в месяц.
Доводы апелляционной жалобы о том, что выкупная стоимость земельного участка включала в себя размер внесенных арендных платежей, а также сумму, указанную в договоре купли-продажи, и поглощает сумму арендных платежей до полного выкупа земельного участка, в связи с чем, по мнению ответчика, задолженность по аренде отсутствует, судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании условий договора аренды.
Из содержания нормы статьи 414 ГК РФ (прекращение обязательства новацией) следует, что стороны сделки вправе заменить предмет обязательства по первоначальной сделке и принять на себя новые обязательства, которые прекращают действие ранее достигнутых договоренностей, в частности по внесению арендных платежей.
В абзаце 6 пункта 5 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 также указано, что соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы при заключении договора купли-продажи.
Между тем из содержания пункта 7.1 договора аренды, на который ссылается апеллянт в обоснование своих доводов, следует только, что сумма внесенных арендатором арендных платежей по договору засчитывается в выкупную стоимость земельного участка, которая согласована сторонами в размере 25000000 рублей в договоре купли-продажи. Данное условие договора не изменяет общего правила, согласно которому обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи на будущее время. Соглашения об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендных платежей в период с октября 2014 года не достигнуто сторонами и в договоре купли-продажи.
При таких обстоятельствах оснований расценивать заключение договора купли-продажи в качестве новации обязанности арендатора по оплате аренды, распространяющей свое действие на существовавшие правоотношения сторон до заключения этого договора, у суда первой инстанции не имелось.
ИП Марченко Р.А. также заявлено ходатайство о взыскании с общества 53500 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, среди прочего, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).
В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление N 1) разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 постановления N 1).
Частью 2 статьи 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (пункт 12 постановления N 1).
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления N 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.
В обоснование требования о взыскании судебных расходов истцом представлен договор на оказание юридических услуг N 1-2015 от 28.07.2015, согласно которому ИП Марченко Р.А. поручает, а ИП Мартовод А.В. принимает на себя обязанность оказывать юридическую помощь и осуществлять правовое представительство: подготовить исковое заявление к ООО ИК "Восточные ворота" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка с условием выкупа от 22.04.2013, представить интересы в Арбитражном суде Приморского края, Пятом арбитражном апелляционном суде, ФАС ДВО. Вознаграждение исполнителя оценено сторонами в размере 53500 рублей при условии дополнительной оплаты стоимости услуг в случае необходимости подачи кассационной жалобы (пункты 1.1, 3.1, 3.3).
Фактическое несение истцом расходов на оплату услуг представителя в заявленном размере подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 583020 от 29.07.2015.
Таким образом, материалами дела подтверждается факт несения предпринимателем расходов на оплату услуг представителя в размере 53500 рублей.
Признав, что предъявленная ко взысканию сумма судебных расходов на оплату услуг по подготовке и подаче в суд искового заявления, представлению интересов истца в арбитражном суде первой инстанции соразмерна нарушенному праву и отвечает признаку разумности, а понесенные истцом расходы подтверждены документально, суд первой инстанции, учитывая принцип пропорциональности распределения судебных расходов, удовлетворил заявленное требование в размере 23005 рублей исходя из фактически взысканной суммы основного долга, что согласуется с вышеприведенными разъяснениями постановления N 1.
Выводы арбитражного суда в данной части апеллянтом не оспариваются, оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО ИК "Восточные ворота" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.10.2015 по делу N А51-16251/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)