Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-4231/2016, 08АП-4234/2016) Администрации города Нижневартовска (далее - Администрация, истец, ответчик по встречному иску), а также общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" (далее - ООО "АльфаИнвестСибирь", Общество, ответчик, истец по встречному иску) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 по делу N А75-12033/2015 (судья Заболотин А.Н.), принятое
по исковому заявлению Администрации
к ООО "АльфаИнвестСибирь" (ОГРН 1058600562558, ИНН 8603123889)
о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка N 349-АЗ от 22.09.2008,
по встречному иску ООО "АльфаИнвестСибирь"
к Администрации
об оспаривании расчета арендной платы,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация города Нижневартовска обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 874 612 руб. 30 коп. и пени в размере 44 126 руб. 69 коп. за период с 10.12.2014 по 07.02.2016.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.01.2016 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АльфаИнвестСибирь" к Администрации о признании незаконным расчета арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 в размере 319 767 руб. 44 коп. в квартал, а также за период с 01.01.2015 в размере 224 903 руб. 10 коп. в квартал.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 исковые требования Администрации к Обществу удовлетворены частично, с ООО "АльфаИнвестСибирь" в пользу Администрации взыскан долг по договору аренды земельного участка N 349-АЗ от 22.09.2009 за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 496 415 руб. 54 коп., а также пени за просрочку арендных платежей за период с 10.12.2014 по 07.02.2016 в размере 13 700 руб. 70 коп., в удовлетворении встречного иска Общества отказано полностью.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что акт обследования от 03.10.2014 не является достаточным доказательством и основанием для изменения арендной платы с учетом коэффициента за нецелевое использование земельного участка применительно ко всему земельному участку, поскольку отдельные строения и сооружения, перечисленные в акте обследования, по наименованию соответствуют виду использования земельного участка, предусмотренному договором аренды, и на то, что нахождение на участке двух сооружений, предназначенных для торговли и быта, не исключает использование остальной части земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
По мнению суда первой инстанции, при отсутствии сведений о площади земельного участка, использованного Обществом в противоречии с видом разрешенного использования земельного участка, исчисление арендной платы за период с 03.10.2014 до 19.02.2015 исходя из вида использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры", а также с применением повышающего коэффициента, является необоснованным, при этом законным может считаться начисление арендной платы, исходя из разрешенного вида использования земельного участка "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" с кадастровой стоимостью 23 208 368 руб. 52 коп. Суд первой инстанции указал, что на момент рассмотрения судебного спора денежное обязательство по уплате арендных платежей ответчиком не исполнено, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности по договору является подтвержденным и обоснованным в части суммы в размере 496 415 руб. 54 коп. и в части пени в размере 13 700 руб. 70 коп.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на то, что в данном случае изменение Администрацией арендной платы в одностороннем порядке основано на условиях договора, при этом иные доводы о незаконности расчета арендной платы Обществом не указаны, поэтому оснований для удовлетворения соответствующих встречных требований не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Общество обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 изменить или отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податели апелляционных жалоб ссылаются на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об изменении решения суда первой инстанции и о принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме, Администрация настаивает на том, что в материалах дела имеются надлежащие доказательства, подтверждающие использование Обществом спорного земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, поскольку представленный Администрацией акт обследования от 03.10.2014 составлен в присутствии доверенного лица ООО "АльфаИнвестСибирь", не возражавшего относительно установленного факта использования расположенного на земельном участке здания под центр выдачи и продажи лотерейных билетов и под бильярдную, а также на том, что Общество было надлежащим образом уведомлено о применении штрафных санкций в связи с выявлением обозначенного нарушения. Администрация указывает, что перерасчет арендной платы выполнен в полном соответствии с условиями договора аренды, в связи с изменением фактического использования земельного участка и внесением соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, поскольку изменение использования земельного участка само по себе предполагает изменение условий соответствующего договора о размере арендных платежей.
Кроме того, истец указывает, что к настоящему моменту спорный земельный участок имеет только один установленный вид разрешенного использования - под нежилые здания: административно-бытовой корпус, арочный склад N 1, здание бытовых помещений и строительство объекта кафе, поэтому определение размера арендной платы также должно осуществляться исходя из единого вида разрешенного использования, вне зависимости от видов фактического использования частей соответствующего участка.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об отмене решения суда первой инстанции и о принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска Администрации и об удовлетворении встречных исковых требований ООО "АльфаИнвестСибирь", Общество указывает на то, что в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке только в специально предусмотренных случаях и только с первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место соответствующее обстоятельство, поэтому в рассматриваемом случае расчет новой арендной платы может быть осуществлен только с 01.07.2015, так как сведения о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 53 294 573 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости 30.04.2015.
Кроме того, ответчик указывает на то, что к встречному исковому заявлению ООО "АльфаИнвестСибирь" приложены копии платежных поручений, подтверждающих частичную оплату арендных платежей и необоснованность указанного истцом периода взыскания пени, а также на то, что судом первой инстанции при вынесения решения не учтено, что дополнительным соглашением от 23.05.2015 из договора аренды исключен пункт 6.4, в связи с чем, изменение Администрацией арендной платы должно быть признано неправомерным.
Письменные отзывы на апелляционные жалобы лицами, участвующими в деле, суду апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
22.09.2008 на основании постановления Главы города Нижневартовска от 22.09.2008 N 1348 между администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ООО "АльфаИнвестСибирь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 349-АЗ (далее - Договор), по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду сроком с 22.09.2008 по 21.09.2033 земельный участок с кадастровым номером 86:11:0403002:62, площадью 0,9313 га, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города по ул. Северной, д. 55, в целях использования под существующую производственную базу (л.д. 12-14).
В разделе 2 Договора стороны согласовали ежеквартальную арендную плату в размере 65 016 руб. 15 коп. (279 249 руб. в год), которая подлежит уплате до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря. Кроме того, стороны предусмотрели случаи одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей.
Согласно расчету, представленному истцом, с 01.01.2012 арендная плата по Договору установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 с разрешенным видом использования "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" в размере 23 208 368 руб. 52 коп. При этом арендная плата за год составила 222 800 руб. 34 коп., за квартал - 55 700 руб. 08 коп. (л.д. 127).
03.10.2014 должностными лицами Администрации проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города, ул. Северная, д. 55, о чем составлен акт N 289 (л.д. 16).
В результате обследования установлено, что на земельном участке расположено следующее имущество: здание бытовых помещений (Лит. З), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003647 - л.д. 46), используемое под центр выдачи и продажи государственных лотерейных билетов; арочный склад N 1 (Лит. Д), назначение - нежилое, складское, этажность - 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003643 - л.д. 47); административно-бытовой корпус (Лит. Е), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003642 - л.д. 48); каркасное металлическое здание с пристроем, используемое под бильярдную: металлический вагончик и контейнер, трансформаторная подстанция, огороженная металлическим забором из профлиста, объект незавершенного строительства, металлические емкости, стройматериалы, грузовой транспорт.
На основании результатов обследования Администрацией заключен вывод о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 осуществляется с нарушением пункта 1.1 договора аренды от 22.09.2008 N 349-АЗ, в связи с чем в адрес ООО "АльфаИнвестСибирь" направлено письмо от 16.10.2014 N 3071/36-01 об изменении арендной платы на основании пункта 6.4 Договора в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и с применением с 03.10.2014 повышающего коэффициента к арендной плате в размере 1,5 (л.д. 26).
Согласно расчету, представленному Администрацией, с 03.10.2014 арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с разрешенным видом использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры" в размере 53 294 573 руб. 80 коп. При этом арендная плата за год с применением повышающего коэффициента установлена 1 279 069 руб. 77 коп., за квартал - 319 767 руб. 44 коп., за период с 03.10.2014 до 31.12.2014 в размере 315 387 руб. 07 коп. (л.д. 128).
В период с 01.01.2015 до 31.12.2015 арендная плата за год без применения повышающего коэффициента установлена в размере 899 612 руб. 41 коп., в квартал - 224 903 руб. 10 коп. (л.д. 129).
23.05.2015 между Администрацией и ООО "АльфаИнвестСибирь" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ, по условиям которого стороны согласовали целевое назначение переданного в аренду земельного участка для использования под нежилые здания: административно-бытовой корпус, арочный склад N 1, здание бытовых помещений и строительство кафе (л.д. 38-39).
При этом стороны установили арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 53 294 573 руб. 80 коп., которая составила в год 899 612 руб. 41 коп. и 224 903 руб. 10 коп. в квартал (л.д. 39, в том числе оборотная сторона).
В соответствии с пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015.
С учетом изложенного, Администрацией установлено, что задолженность ООО "АльфаИнвестСибирь" по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 составляет 874 612 руб. 30 коп. (л.д. 124-126).
При этом за период с 03.10.2014 по 19.02.2015 (до заключения дополнительного соглашения к Договору) арендная плата по Договору рассчитана Администрацией на основании пункта 6.4 Договора, согласно которому в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1.5.
Указывая на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ в размере 874 612 руб. 30 коп., Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском. В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком заявлен встречный иск с указанными выше требованиями.
10.02.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 27.07.2009 N ДГУ-К-34-1531, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда) и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ расчет арендной платы указана в приложении к Договору.
При этом согласно приложению N 1 к Договору "Расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ" арендная плата в квартал составляет 65 016 руб. 15 коп. (л.д. 15).
Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря.
Дополнительным соглашением от 23.05.2015 к Договору в связи с изменением цели использования арендуемого земельного участка сторонами изменен размер арендной платы, ежеквартальная арендная плата установлена в размере 224 903 руб. 10 коп. (л.д. 39, в том числе оборотная сторона).
При этом, поскольку пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 установлено, что названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015, постольку обозначенный выше вновь установленный размер арендной платы также подлежит применению именно с указанной даты - 20.02.2015.
В то же время приведенные Обществом в апелляционной жалобе со ссылкой на пункт 2.3 Договора доводы о том, что указанная выше сумма ежеквартальных арендных платежей (224 903 руб. 10 коп.) могла применяться только с 01.07.2015, то есть со следующего квартала после внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, судом апелляционной инстанции отклоняются, как необоснованные, поскольку дата начала действия дополнительного соглашения от 23.05.2015 и, в том числе, его условия о вновь установленном размере ежеквартальных арендных платежей специально определена сторонами такого соглашения, подписанного без замечаний и возражений, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ООО "АльфаИнвестСибирь"), в пункте 1.18 соглашения.
Таким образом, арендная плата за период с 20.02.2015 по 31.12.2015 правомерно начислялась Администрацией Обществу исходя из ежеквартального размера такой платы в сумме 224 903 руб. 10 коп.
В то же время достаточных правовых и фактических оснований для начисления Обществу арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 с применением положений пункта 6.4 договора, как правильно отметил суд первой инстанции, не имеется.
Так, пунктом 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ предусмотрено, что в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1.5.
Между тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что в подтверждение факта наличия оснований для применения положений пункта 6.4 Договора и обоснованности начисления арендной платы, с учетом предусмотренного таким пунктом повышающего коэффициента, Администрацией представлен акт обследования от 03.10.2014 N 289 и приложенные к нему фотоматериалы, которыми зафиксировано, что арендуемый земельный участок используется Обществом, в том числе, для размещения помещений, используемых под центр выдачи и продажи лотерейных билетов и под бильярдную, то есть не в соответствии с видом разрешенного использования, определенным Договором (л.д. 16).
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно обратил внимание на то, что указанный выше акт обследования, как и приложенные к нему фотоматериалы, позволяют установить нарушение договорных условий использования лишь в отношении части земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, а также на то, что данные, указанные в рассматриваемом акте, сами по себе не исключают факт использования территории участка, в том числе, и по прямому назначению, предусмотренному Договором.
Так, из акта обследования от 03.10.2014 N 289 усматривается, в том числе, и то, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0403002:62 размещены складские помещения, административно-бытовой корпус и иные промышленно-производственные сооружения, по наименованию соответствующие виду использования земельного участка, предусмотренному Договором.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Администрации оснований для начисления арендной платы в отношении всего земельного участка исходя из вида разрешенного использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры".
При этом, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность определения размера арендной платы за земельный участок в виде суммы арендных платежей за разные части земельного участка, постольку суд первой инстанции обоснованно указал, что арендная плата за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 должна рассчитываться исходя из вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ в актуальной на обозначенный выше момент редакции, то есть исходя из вида использования "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия".
В то же время приведенные Администрацией в апелляционной жалобе ссылки на то, что перерасчет арендной платы за обозначенный выше период осуществлен с учетом факта внесения изменений в состав сведений государственного кадастра недвижимости в отношении вида использования земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку соответствующие изменения внесены в 2015 году, то есть позднее рассматриваемого спорного периода начисления арендной платы.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что арендная плата за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 подлежит начислению исходя из ежеквартальной арендной платы в размере 55 700 руб. 08 коп.
Как следствие, задолженность ООО "АльфаИнвестСибирь" перед Администрацией по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 обоснованно исчислена судом первой инстанции в размере 496 415 руб. (где 55 700 руб. 09 коп. - арендная плата за 4 квартал 2014 года, 107 614 руб. 14 коп. - арендная плата за 1 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 2 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 3 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 4 квартал 2015 года, из которых 341 607 руб. 99 коп. уплачено Обществом в период с 16.10.2014 по 31.03.2015).
При этом доводы ООО "АльфаИнвестСибирь", изложенные в апелляционной жалобе, о частичной оплате арендных платежей за обозначенный выше период судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не опровергающие сформулированный выше вывод о размере подлежащего взысканию с Общества в пользу Администрации долга по Договору, поскольку соответствующие платежи учтены как в уточненном расчете, представленном истцом (л.д. 124-125), так и в расчете задолженности, составленном судом первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату ответчиком арендных платежей по Договору за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в полном объеме, заключил правильный вывод о том, что исковое требование Администрации о взыскании с ООО "АльфаИнвестСибирь" задолженности по договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 496 415 руб. 54 коп.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ предусмотрено, что за просрочку арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, поскольку нарушение ответчиком установленного Договором срока внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, постольку суд первой инстанции заключил правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании неустойки.
При этом арифметическая правильность составленного судом первой инстанции расчета пени за период с 10.12.2014 по 07.02.2016 за просрочку внесения арендных платежей с учетом определенных выше размеров арендной платы, подлежащей уплате в течение периода с 01.10.2014 по 31.12.2015, а также с учетом сумм платежей, фактически внесенных Обществом 16.10.2014, 19.11.2014, 29.12.2014, 23.01.2015, 31.03.2015, истцом и ответчиком в апелляционных жалобах не опровергнута, соответствующий расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании неустойки, заявленное в настоящем случае, подлежит удовлетворению в размере 13 700 руб. 70 коп.
Таким образом, исковые требования Администрации к ООО "АльфаИнвестСибирь" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части взыскания основного долга в размере 496 415 руб. 54 коп. и пени в размере 13 700 руб. 70 коп.
При этом учитывая, что встречные исковые требования ООО "АльфаИнвестСибирь" к Администрации о признании незаконным расчета арендной платы основаны исключительно на доводах о неправомерности перерасчета арендной платы на основании пункта 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ с 03.10.2014 и об отсутствии правовых оснований для изменения арендной платы в рассматриваемых в данном случае периодах, суд первой инстанции, с учетом сформулированных выше выводов, также правомерно отказал в удовлетворении встречного иска Общества.
Так, судом первой инстанции правильно отмечено, что само по себе применение истцом и ответчиком по встречному иску положений пункта 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ не может быть признано неправомерным, поскольку соответствующий пункт включен в текст Договора, подписанного без замечаний и возражений, как со стороны Администрации (арендодателя), так и со стороны ООО "АльфаИнвестСибирь" (арендатора), арендатором в установленном законом порядке недействительным не признавался и до момента его исключения дополнительным соглашением от 23.05.2015 (то есть, в том числе, и в рассматриваемом периоде - с 03.10.2014 по 31.12.2014) являлся действительным.
При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что расчет арендных платежей за период с 03.10.2014 по 31.12.2014, представленный истцом и осуществленный с применением повышающего коэффициента, предусмотренного пунктом 6.4 Договора, судом первой инстанции не принят, и что задолженность, взысканная с ООО "АльфаИнвестСибирь" по результатам рассмотрения настоящего дела, определена исходя из того, что размер арендной платы за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 составляет 55 700 руб. 08 коп. в квартал.
При этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы встречного искового заявления об отсутствии правовых оснований для изменения арендной платы в периоде с 20.02.2015 по 31.12.2015, как противоречащие имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, поскольку подписанным обеими сторонами Договора дополнительным соглашением от 23.05.2015 ежеквартальная арендная плата, как уже указывалось выше, установлена в размере 224 903 руб. 10 коп., а срок действия такого соглашения определен с 20.02.2015.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных, кроме оцененных выше, доводов о незаконности расчета арендной платы Обществом в апелляционной жалобе не приведено, суд апелляционной инстанции поддерживает приведенную выше позицию суда первой инстанции, в соответствии с которой арендная плата по Договору за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 должна начисляться исходя из ежеквартального размера арендного платежа в размере 55 700 руб. 08 коп., а с 20.02.2015 по 31.12.2015 - исходя из ежеквартального арендного платежа в размере 224 903 руб. 10 коп., в то время как основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
В целом, доводы апелляционных жалоб повторяют доводы сторон, сформулированные и заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела.
При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы ООО "АльфаИнвестСибирь" по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 по делу N А75-12033/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 08АП-4231/2016, 08АП-4234/2016 ПО ДЕЛУ N А75-12033/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. N 08АП-4231/2016, 08АП-4234/2016
Дело N А75-12033/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-4231/2016, 08АП-4234/2016) Администрации города Нижневартовска (далее - Администрация, истец, ответчик по встречному иску), а также общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" (далее - ООО "АльфаИнвестСибирь", Общество, ответчик, истец по встречному иску) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 по делу N А75-12033/2015 (судья Заболотин А.Н.), принятое
по исковому заявлению Администрации
к ООО "АльфаИнвестСибирь" (ОГРН 1058600562558, ИНН 8603123889)
о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка N 349-АЗ от 22.09.2008,
по встречному иску ООО "АльфаИнвестСибирь"
к Администрации
об оспаривании расчета арендной платы,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация города Нижневартовска обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "АльфаИнвестСибирь" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 874 612 руб. 30 коп. и пени в размере 44 126 руб. 69 коп. за период с 10.12.2014 по 07.02.2016.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.01.2016 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АльфаИнвестСибирь" к Администрации о признании незаконным расчета арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 в размере 319 767 руб. 44 коп. в квартал, а также за период с 01.01.2015 в размере 224 903 руб. 10 коп. в квартал.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 исковые требования Администрации к Обществу удовлетворены частично, с ООО "АльфаИнвестСибирь" в пользу Администрации взыскан долг по договору аренды земельного участка N 349-АЗ от 22.09.2009 за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 496 415 руб. 54 коп., а также пени за просрочку арендных платежей за период с 10.12.2014 по 07.02.2016 в размере 13 700 руб. 70 коп., в удовлетворении встречного иска Общества отказано полностью.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что акт обследования от 03.10.2014 не является достаточным доказательством и основанием для изменения арендной платы с учетом коэффициента за нецелевое использование земельного участка применительно ко всему земельному участку, поскольку отдельные строения и сооружения, перечисленные в акте обследования, по наименованию соответствуют виду использования земельного участка, предусмотренному договором аренды, и на то, что нахождение на участке двух сооружений, предназначенных для торговли и быта, не исключает использование остальной части земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
По мнению суда первой инстанции, при отсутствии сведений о площади земельного участка, использованного Обществом в противоречии с видом разрешенного использования земельного участка, исчисление арендной платы за период с 03.10.2014 до 19.02.2015 исходя из вида использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры", а также с применением повышающего коэффициента, является необоснованным, при этом законным может считаться начисление арендной платы, исходя из разрешенного вида использования земельного участка "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" с кадастровой стоимостью 23 208 368 руб. 52 коп. Суд первой инстанции указал, что на момент рассмотрения судебного спора денежное обязательство по уплате арендных платежей ответчиком не исполнено, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности по договору является подтвержденным и обоснованным в части суммы в размере 496 415 руб. 54 коп. и в части пени в размере 13 700 руб. 70 коп.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сослался на то, что в данном случае изменение Администрацией арендной платы в одностороннем порядке основано на условиях договора, при этом иные доводы о незаконности расчета арендной платы Обществом не указаны, поэтому оснований для удовлетворения соответствующих встречных требований не имеется.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Общество обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которых просят решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 изменить или отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податели апелляционных жалоб ссылаются на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об изменении решения суда первой инстанции и о принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме, Администрация настаивает на том, что в материалах дела имеются надлежащие доказательства, подтверждающие использование Обществом спорного земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, поскольку представленный Администрацией акт обследования от 03.10.2014 составлен в присутствии доверенного лица ООО "АльфаИнвестСибирь", не возражавшего относительно установленного факта использования расположенного на земельном участке здания под центр выдачи и продажи лотерейных билетов и под бильярдную, а также на том, что Общество было надлежащим образом уведомлено о применении штрафных санкций в связи с выявлением обозначенного нарушения. Администрация указывает, что перерасчет арендной платы выполнен в полном соответствии с условиями договора аренды, в связи с изменением фактического использования земельного участка и внесением соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, поскольку изменение использования земельного участка само по себе предполагает изменение условий соответствующего договора о размере арендных платежей.
Кроме того, истец указывает, что к настоящему моменту спорный земельный участок имеет только один установленный вид разрешенного использования - под нежилые здания: административно-бытовой корпус, арочный склад N 1, здание бытовых помещений и строительство объекта кафе, поэтому определение размера арендной платы также должно осуществляться исходя из единого вида разрешенного использования, вне зависимости от видов фактического использования частей соответствующего участка.
Обосновывая заявленные в апелляционной жалобе требования об отмене решения суда первой инстанции и о принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска Администрации и об удовлетворении встречных исковых требований ООО "АльфаИнвестСибирь", Общество указывает на то, что в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке только в специально предусмотренных случаях и только с первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место соответствующее обстоятельство, поэтому в рассматриваемом случае расчет новой арендной платы может быть осуществлен только с 01.07.2015, так как сведения о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 53 294 573 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости 30.04.2015.
Кроме того, ответчик указывает на то, что к встречному исковому заявлению ООО "АльфаИнвестСибирь" приложены копии платежных поручений, подтверждающих частичную оплату арендных платежей и необоснованность указанного истцом периода взыскания пени, а также на то, что судом первой инстанции при вынесения решения не учтено, что дополнительным соглашением от 23.05.2015 из договора аренды исключен пункт 6.4, в связи с чем, изменение Администрацией арендной платы должно быть признано неправомерным.
Письменные отзывы на апелляционные жалобы лицами, участвующими в деле, суду апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
22.09.2008 на основании постановления Главы города Нижневартовска от 22.09.2008 N 1348 между администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и ООО "АльфаИнвестСибирь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 349-АЗ (далее - Договор), по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду сроком с 22.09.2008 по 21.09.2033 земельный участок с кадастровым номером 86:11:0403002:62, площадью 0,9313 га, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города по ул. Северной, д. 55, в целях использования под существующую производственную базу (л.д. 12-14).
В разделе 2 Договора стороны согласовали ежеквартальную арендную плату в размере 65 016 руб. 15 коп. (279 249 руб. в год), которая подлежит уплате до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря. Кроме того, стороны предусмотрели случаи одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей.
Согласно расчету, представленному истцом, с 01.01.2012 арендная плата по Договору установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 с разрешенным видом использования "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия" в размере 23 208 368 руб. 52 коп. При этом арендная плата за год составила 222 800 руб. 34 коп., за квартал - 55 700 руб. 08 коп. (л.д. 127).
03.10.2014 должностными лицами Администрации проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, коммунальная зона 2 очереди застройки города, ул. Северная, д. 55, о чем составлен акт N 289 (л.д. 16).
В результате обследования установлено, что на земельном участке расположено следующее имущество: здание бытовых помещений (Лит. З), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003647 - л.д. 46), используемое под центр выдачи и продажи государственных лотерейных билетов; арочный склад N 1 (Лит. Д), назначение - нежилое, складское, этажность - 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003643 - л.д. 47); административно-бытовой корпус (Лит. Е), назначение - нежилое, учрежденческое, этажность - 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2005 серия 72 НК N 003642 - л.д. 48); каркасное металлическое здание с пристроем, используемое под бильярдную: металлический вагончик и контейнер, трансформаторная подстанция, огороженная металлическим забором из профлиста, объект незавершенного строительства, металлические емкости, стройматериалы, грузовой транспорт.
На основании результатов обследования Администрацией заключен вывод о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62 осуществляется с нарушением пункта 1.1 договора аренды от 22.09.2008 N 349-АЗ, в связи с чем в адрес ООО "АльфаИнвестСибирь" направлено письмо от 16.10.2014 N 3071/36-01 об изменении арендной платы на основании пункта 6.4 Договора в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и с применением с 03.10.2014 повышающего коэффициента к арендной плате в размере 1,5 (л.д. 26).
Согласно расчету, представленному Администрацией, с 03.10.2014 арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка с разрешенным видом использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры" в размере 53 294 573 руб. 80 коп. При этом арендная плата за год с применением повышающего коэффициента установлена 1 279 069 руб. 77 коп., за квартал - 319 767 руб. 44 коп., за период с 03.10.2014 до 31.12.2014 в размере 315 387 руб. 07 коп. (л.д. 128).
В период с 01.01.2015 до 31.12.2015 арендная плата за год без применения повышающего коэффициента установлена в размере 899 612 руб. 41 коп., в квартал - 224 903 руб. 10 коп. (л.д. 129).
23.05.2015 между Администрацией и ООО "АльфаИнвестСибирь" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ, по условиям которого стороны согласовали целевое назначение переданного в аренду земельного участка для использования под нежилые здания: административно-бытовой корпус, арочный склад N 1, здание бытовых помещений и строительство кафе (л.д. 38-39).
При этом стороны установили арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 53 294 573 руб. 80 коп., которая составила в год 899 612 руб. 41 коп. и 224 903 руб. 10 коп. в квартал (л.д. 39, в том числе оборотная сторона).
В соответствии с пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015.
С учетом изложенного, Администрацией установлено, что задолженность ООО "АльфаИнвестСибирь" по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 составляет 874 612 руб. 30 коп. (л.д. 124-126).
При этом за период с 03.10.2014 по 19.02.2015 (до заключения дополнительного соглашения к Договору) арендная плата по Договору рассчитана Администрацией на основании пункта 6.4 Договора, согласно которому в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1.5.
Указывая на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ в размере 874 612 руб. 30 коп., Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском. В ходе судебного разбирательства по делу ответчиком заявлен встречный иск с указанными выше требованиями.
10.02.2016 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 27.07.2009 N ДГУ-К-34-1531, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда) и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ расчет арендной платы указана в приложении к Договору.
При этом согласно приложению N 1 к Договору "Расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ" арендная плата в квартал составляет 65 016 руб. 15 коп. (л.д. 15).
Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 01 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за 4 квартал - до 01 декабря.
Дополнительным соглашением от 23.05.2015 к Договору в связи с изменением цели использования арендуемого земельного участка сторонами изменен размер арендной платы, ежеквартальная арендная плата установлена в размере 224 903 руб. 10 коп. (л.д. 39, в том числе оборотная сторона).
При этом, поскольку пунктом 1.18 дополнительного соглашения от 23.05.2015 установлено, что названное соглашение применяется к правоотношениям, возникшим с 20.02.2015, постольку обозначенный выше вновь установленный размер арендной платы также подлежит применению именно с указанной даты - 20.02.2015.
В то же время приведенные Обществом в апелляционной жалобе со ссылкой на пункт 2.3 Договора доводы о том, что указанная выше сумма ежеквартальных арендных платежей (224 903 руб. 10 коп.) могла применяться только с 01.07.2015, то есть со следующего квартала после внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, судом апелляционной инстанции отклоняются, как необоснованные, поскольку дата начала действия дополнительного соглашения от 23.05.2015 и, в том числе, его условия о вновь установленном размере ежеквартальных арендных платежей специально определена сторонами такого соглашения, подписанного без замечаний и возражений, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (ООО "АльфаИнвестСибирь"), в пункте 1.18 соглашения.
Таким образом, арендная плата за период с 20.02.2015 по 31.12.2015 правомерно начислялась Администрацией Обществу исходя из ежеквартального размера такой платы в сумме 224 903 руб. 10 коп.
В то же время достаточных правовых и фактических оснований для начисления Обществу арендной платы за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 с применением положений пункта 6.4 договора, как правильно отметил суд первой инстанции, не имеется.
Так, пунктом 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ предусмотрено, что в случае самовольного изменения арендатором вида использования земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы за землю в соответствии с фактическим видом использования земельного участка и применить штрафные санкции в виде применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента 1.5.
Между тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что в подтверждение факта наличия оснований для применения положений пункта 6.4 Договора и обоснованности начисления арендной платы, с учетом предусмотренного таким пунктом повышающего коэффициента, Администрацией представлен акт обследования от 03.10.2014 N 289 и приложенные к нему фотоматериалы, которыми зафиксировано, что арендуемый земельный участок используется Обществом, в том числе, для размещения помещений, используемых под центр выдачи и продажи лотерейных билетов и под бильярдную, то есть не в соответствии с видом разрешенного использования, определенным Договором (л.д. 16).
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно обратил внимание на то, что указанный выше акт обследования, как и приложенные к нему фотоматериалы, позволяют установить нарушение договорных условий использования лишь в отношении части земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, а также на то, что данные, указанные в рассматриваемом акте, сами по себе не исключают факт использования территории участка, в том числе, и по прямому назначению, предусмотренному Договором.
Так, из акта обследования от 03.10.2014 N 289 усматривается, в том числе, и то, что на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0403002:62 размещены складские помещения, административно-бытовой корпус и иные промышленно-производственные сооружения, по наименованию соответствующие виду использования земельного участка, предусмотренному Договором.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Администрации оснований для начисления арендной платы в отношении всего земельного участка исходя из вида разрешенного использования "Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, подвид: магазины, торговые центры".
При этом, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность определения размера арендной платы за земельный участок в виде суммы арендных платежей за разные части земельного участка, постольку суд первой инстанции обоснованно указал, что арендная плата за период с 03.10.2014 по 31.12.2014 должна рассчитываться исходя из вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ в актуальной на обозначенный выше момент редакции, то есть исходя из вида использования "Производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, подвид: прочие промышленные предприятия".
В то же время приведенные Администрацией в апелляционной жалобе ссылки на то, что перерасчет арендной платы за обозначенный выше период осуществлен с учетом факта внесения изменений в состав сведений государственного кадастра недвижимости в отношении вида использования земельного участка с кадастровым номером 86:11:0403002:62, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку соответствующие изменения внесены в 2015 году, то есть позднее рассматриваемого спорного периода начисления арендной платы.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что арендная плата за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 подлежит начислению исходя из ежеквартальной арендной платы в размере 55 700 руб. 08 коп.
Как следствие, задолженность ООО "АльфаИнвестСибирь" перед Администрацией по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 обоснованно исчислена судом первой инстанции в размере 496 415 руб. (где 55 700 руб. 09 коп. - арендная плата за 4 квартал 2014 года, 107 614 руб. 14 коп. - арендная плата за 1 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 2 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 3 квартал 2015 года, 224 903 руб. 10 коп. - арендная плата за 4 квартал 2015 года, из которых 341 607 руб. 99 коп. уплачено Обществом в период с 16.10.2014 по 31.03.2015).
При этом доводы ООО "АльфаИнвестСибирь", изложенные в апелляционной жалобе, о частичной оплате арендных платежей за обозначенный выше период судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не опровергающие сформулированный выше вывод о размере подлежащего взысканию с Общества в пользу Администрации долга по Договору, поскольку соответствующие платежи учтены как в уточненном расчете, представленном истцом (л.д. 124-125), так и в расчете задолженности, составленном судом первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату ответчиком арендных платежей по Договору за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в полном объеме, заключил правильный вывод о том, что исковое требование Администрации о взыскании с ООО "АльфаИнвестСибирь" задолженности по договору аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 496 415 руб. 54 коп.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ предусмотрено, что за просрочку арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, поскольку нарушение ответчиком установленного Договором срока внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, постольку суд первой инстанции заключил правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании неустойки.
При этом арифметическая правильность составленного судом первой инстанции расчета пени за период с 10.12.2014 по 07.02.2016 за просрочку внесения арендных платежей с учетом определенных выше размеров арендной платы, подлежащей уплате в течение периода с 01.10.2014 по 31.12.2015, а также с учетом сумм платежей, фактически внесенных Обществом 16.10.2014, 19.11.2014, 29.12.2014, 23.01.2015, 31.03.2015, истцом и ответчиком в апелляционных жалобах не опровергнута, соответствующий расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании неустойки, заявленное в настоящем случае, подлежит удовлетворению в размере 13 700 руб. 70 коп.
Таким образом, исковые требования Администрации к ООО "АльфаИнвестСибирь" законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части взыскания основного долга в размере 496 415 руб. 54 коп. и пени в размере 13 700 руб. 70 коп.
При этом учитывая, что встречные исковые требования ООО "АльфаИнвестСибирь" к Администрации о признании незаконным расчета арендной платы основаны исключительно на доводах о неправомерности перерасчета арендной платы на основании пункта 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ с 03.10.2014 и об отсутствии правовых оснований для изменения арендной платы в рассматриваемых в данном случае периодах, суд первой инстанции, с учетом сформулированных выше выводов, также правомерно отказал в удовлетворении встречного иска Общества.
Так, судом первой инстанции правильно отмечено, что само по себе применение истцом и ответчиком по встречному иску положений пункта 6.4 договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 349-АЗ не может быть признано неправомерным, поскольку соответствующий пункт включен в текст Договора, подписанного без замечаний и возражений, как со стороны Администрации (арендодателя), так и со стороны ООО "АльфаИнвестСибирь" (арендатора), арендатором в установленном законом порядке недействительным не признавался и до момента его исключения дополнительным соглашением от 23.05.2015 (то есть, в том числе, и в рассматриваемом периоде - с 03.10.2014 по 31.12.2014) являлся действительным.
При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что расчет арендных платежей за период с 03.10.2014 по 31.12.2014, представленный истцом и осуществленный с применением повышающего коэффициента, предусмотренного пунктом 6.4 Договора, судом первой инстанции не принят, и что задолженность, взысканная с ООО "АльфаИнвестСибирь" по результатам рассмотрения настоящего дела, определена исходя из того, что размер арендной платы за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 составляет 55 700 руб. 08 коп. в квартал.
При этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы встречного искового заявления об отсутствии правовых оснований для изменения арендной платы в периоде с 20.02.2015 по 31.12.2015, как противоречащие имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, поскольку подписанным обеими сторонами Договора дополнительным соглашением от 23.05.2015 ежеквартальная арендная плата, как уже указывалось выше, установлена в размере 224 903 руб. 10 коп., а срок действия такого соглашения определен с 20.02.2015.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных, кроме оцененных выше, доводов о незаконности расчета арендной платы Обществом в апелляционной жалобе не приведено, суд апелляционной инстанции поддерживает приведенную выше позицию суда первой инстанции, в соответствии с которой арендная плата по Договору за период с 01.10.2014 по 19.02.2015 должна начисляться исходя из ежеквартального размера арендного платежа в размере 55 700 руб. 08 коп., а с 20.02.2015 по 31.12.2015 - исходя из ежеквартального арендного платежа в размере 224 903 руб. 10 коп., в то время как основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.
В целом, доводы апелляционных жалоб повторяют доводы сторон, сформулированные и заявлявшиеся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела.
При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы ООО "АльфаИнвестСибирь" по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.02.2016 по делу N А75-12033/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)