Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С. (до перерыва), секретарем судебного заседания Соколовой А.О. (после перерыва),
при участии:
от истца: представитель Жур О.Н. по доверенности от 30.12.2016,
от ответчика: представитель Есванджия А.А. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 июля 2016 года по делу N А32-6884/2016
по иску федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства"
к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167,
ОГРН 1123668019661)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "БТИ, землеустройство, оценка" (ИНН 0105039252, ОГРН 1030100530162), Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (ИНН 2310024534,
ОГРН 1022301619020), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)
об изъятии земельных участков для федеральных нужд,
принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
федеральное казенное учреждение "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (далее - истец, учреждение, ФКУ УПРДОР "Черноморье") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (далее - ответчик, общество, ООО "Агро") с иском об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР "Черноморье" денежной суммы в размере 1 697 102 руб. на банковский счет ООО "Агро" или на депозитный счет нотариуса и об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР "Черноморье" денежной суммы в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО "Агро" или на депозитный счет нотариуса (уточненные требования).
Исковые требования мотивированы тем, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 N 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р принято решение об изъятии у ООО "Агро" путем выкупа для нужд Российской Федерации принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков. В добровольном порядке соглашение об изъятии не подписано.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "БТИ, землеустройство, оценка", Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением суда от 04 июля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Суд принял решение об изъятии у ООО "Агро" для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267) с возмещением его стоимости в размере 1 697 102 руб. и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 площадью 5942 кв. м (образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32) с возмещением его стоимости в размере 194 500 руб.
Суд отклонил ходатайство ООО "Агро" о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
ООО "Агро" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение изменить, увеличив размер возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 до 28 681 926 руб. и за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 - до 3 284 916 руб.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- общество не было информировано в установленном законом порядке об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601000:54. В информации от 29.05.2015 общество уведомлялось об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:51 и 23:30:0601000:2127,
- решение об изъятии земельных участков принято до дня вступления в силу Федерального закона N 499-ФЗ (01.04.2015), соответственно не должно применяться новое правовое регулирование процедуры изъятия земельных участков в части сроков уведомления собственника об изъятии у него земельного участка. Письмо с проектом соглашений об изъятии земельных участков общество получило 16.10.2015, соответственно до истечения годичного срока с момента извещения правовые основания для изъятия земельных участков отсутствуют. К проекту соглашения об изъятии земельных участков не были приложены кадастровые паспорта на изымаемые земельные участки,
- судом неверно определен размер возмещения за изымаемые земельные участки на основании экспертных заключений от 10.06.2016. Заключения экспертов имеют пороки: подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу N А32-6884/2016 дана экспертом Марченко А.А. по иному делу (N А32-6886/2016); экспертом не были исследованы материалы дела N А32-6885/2016; экспертизы по делам N А32-6884/2016 и N А32-6885/2016 проведены неполным составом экспертов, которым было поручено проведение экспертизы (эксперт Краснов А.П. не участвовал в проведении экспертизы); общество не было информировано о месте и времени проведения экспертного осмотра земельных участков; выводы экспертов не подтверждены доказательствами; местонахождение земельных участков экспертом надлежащим образом не устанавливалось; эксперт необоснованно определил рыночную стоимость изымаемых земельных участков как разницу между рыночной стоимостью исходных земельных участков и рыночной стоимостью земельных участков, сохранившихся у общества; описание объектов экспертизы не может считаться полным и точным, так как неверно были подобраны объекты-аналоги (выбранные экспертом для сравнения земельные участки находятся на значительном расстоянии от объектов экспертизы, некоторые из них относятся к другому сегменту рынка); эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды,
- суд необоснованно отказал обществу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Выполненным оценочной организацией ООО "ИнвестОценка" отчетом N М-160601/Н-2 в отношении спорных земельных участков подтверждается, что рыночная стоимость земельных участков гораздо выше.
- суд необоснованно обратил решение к немедленному исполнению.
Определением апелляционного суда от 22.1.2016 по ходатайству ООО "Агро" по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" Токаревой Людмиле Борисовне.
По ходатайству истца определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2017 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания Квартал-Эксперт" Гриценко Анатолию Ивановичу. На время проведения экспертизы производство по делу было приостановлено.
По итогам проведения повторной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Определением суда от 22 августа 2017 года производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях по делу, просил изменить решение суда в части определения выкупной стоимости изымаемых земельных участков, установив ее в соответствии с выводами, изложенными в заключении эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и принятию заключения эксперта N 4-Э от 12.07.2017 в качестве достоверного доказательства по делу. Заявил ходатайство о назначении по дела повторной судебной экспертизы.
Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена с объявлением перерыва в судебном заседании с 09.11.2017 до 16.11.2017 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.
Как следует из материалов дела, ООО "Агро" на праве собственности принадлежали:
- - земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО (выписка из ЕГРП от 27.04.2015 N 23/050/037/2015-3854 - л.д. 36-37 том 1);
- - земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 - л.д. 114 том 7).
Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 N 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р (в редакции распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015 N 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к данному распоряжению, в том числе:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 203140 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 14223 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО.
Указанные земельные участки попадают в зону строительства объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 2 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р на ФКУ УПРДОР "Черноморье" возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В силу положений части 5 названной статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Уведомлениями N 4434/10 и N 4436/10 от 18.05.2015 ФКУ УПРДОР "Черноморье" сообщило ООО "Агро" о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267, и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, подлежат изъятию в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
На основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203140 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 площадью 14223 кв. м.
На основании договора N 2014/125 ПП от 08.10.2014 с ЗАО "Институт "Стройпроект" ООО "БТИ, землеустройство, оценка" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд.
Согласно отчету ООО "БТИ, землеустройство, оценка" об оценке от 25.08.2015 N 005-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, составляет 1 712 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.
Согласно отчету ООО "БТИ, землеустройство, оценка" об оценке от 25.08.2015 N 007-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м составляет 168 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.
Вышеуказанные отчеты прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение N 23/080915-03 от 08.09.2015 и экспертное заключение N 23/080915-05 от 08.09.2015).
В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.
В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.
В связи с изъятием недвижимого имущества, ФКУ УПРДОР "Черноморье" был подготовлен проект соглашения с ООО "Агро" об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, в пункте 2 статьи 2 которого предусмотрена выплата денежных средств ООО "Агро" в размере 1 712 350 руб., а также проект соглашения с ООО "Агро" об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, пунктом 2 статьи 2, которого предусмотрена выплата денежных средств ООО "АГРО" в размере 168 350 руб.
Проекты соглашений были направлены в адрес ответчика посредством почтовой связи заказными письмами от 22.09.2015 N 9879/10 и N 9876/10.
ООО "Агро" получило данные почтовые отправления 16.10.2015.
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ООО "Агро" не подписало названные соглашения, ФКУ УПРДОР "Черноморье" обратилось в суд с исками, по которым были возбуждены дела N А32-6884/2016 и N А32-6885/2016, которые в последующем были объединены в одно производство с присвоением номера дела А32-6884/2016.
ООО "Агро" не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащих ему земельных участков.
Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для государственных нужд.
Проверив законность и обоснованность решения суда в данной части, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В целях определения размера подлежащего выплате обществу возмещения за изымаемое имущество определениями суда первой инстанции от 13.05.2016 (л.д. 117-125 том 5 и л.д. 54-62 том 11) по ходатайству сторон спора по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" (экспертам Краснову А.П. и Марченко А.А.).
Перед экспертами был поставлен вопрос: "Определить размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 376 кв. м и за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, изымаемые для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанных земельных участков, право частной собственности на который подлежит прекращению, а также размер убытков, причиненных изъятием данных земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем таких участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством".
Согласно выводам экспертных заключений от 10.06.2016 (л.д. 1-34 том 13 и л.д. 1-31 том 14):
- - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 1 697 000 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю;
- - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 194 500 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю.
При разрешении спора по существу суд первой инстанции принял за основу указанные заключения экспертов от 10.06.2016 и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе общество не согласилось с данными выводами суда первой инстанции, указало, что заключения эксперта Марченко А.А. имеют пороки.
Согласно доводам ответчика экспертом необоснованно исключены из числа сравнимых земельных участков все земельные участки, расположенные в одном сельском поселении с изымаемым земельным участком, что сказалось на результате исследования. Приведенные положения из заключения никак не подтверждаются исследованиями рынка недвижимости, какими-либо публикациями и сообщениями о продаже земельных участков, сравнением рынка недвижимости в районе строительства Керченского моста и рынка недвижимости за пределами этого района. Местонахождение земельных участков надлежащим образом не устанавливалось (объекты экспертизы надлежащим образом не идентифицированы). Экспертом при исследовании необоснованно применены положения пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, так как объектами оценки согласно поставленным судом перед экспертом вопросам являлись земельные участки уже образованные и состоящие на кадастровом учете. В экспертном заключении отсутствует информация о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, которые относятся к важным характеристикам, влияющим на стоимость земельного участка. В нарушение пункта 11 ФСО-7 в экспертизе отсутствует анализ рынка, не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов. Экспертом приведена выборка 44 земельных участков - сопоставимых объектов-аналогов. Некоторые выбранные экспертом в сравнительном подходе объекты в этой выборке отсутствуют (объекты N 4 и N 5). В нарушение пункта 22 ФСО-7 эксперт не обосновал правила отбора 5 использованных объектов-аналогов. Исключение экспертом из числа объектов-аналогов земельных участков, расположенных, как и изымаемые участки, в Таманском сельском поселении, нарушает методологию исследования и привело к недостоверным выводам. Выбранные экспертом для сравнения земельные участки находятся на значительном расстоянии от объектов экспертизы (аналоги NN 1, 2, 3, 4, 5), аналог N 5 относится к другому сегменту рынка (для ведения крестьянского фермерского хозяйства) и находится в жилом районе. В нарушение пункта 7 ФСО-7 по данным факторам отсутствуют корректировки стоимости либо обоснование отсутствия корректировок. В экспертном заключении отсутствует обоснование, каким образом присвоены весовые коэффициенты. Эксперт присваивает баллы от 1 до 5, поясняя, что приоритетное значение придается объекту, имеющему минимальную суммарную корректировку, однако суммарная корректировка по всем объектам аналогам равна 13%. Экспертом допущены методологические нарушения при определении итоговой стоимости земельного участка. В нарушение пункта 10 ФСО-3 к экспертному заключению не приобщены документы или иные письменные материалы, подтверждающие информацию об использованных в ходе исследования объектах-аналогах. В актуальном объявлении о продаже объект-аналог N 2 имеет другую стоимость (вместо указанной экспертом стоимости 1 500 000 руб. в объявлении указана стоимость 850 000 руб.). Соответственно по данному объекту-аналогу ценовая информация не может быть достоверной. Эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды.
Ответчик также указал, что экспертом произведена оценка иных земельных участков, не являющихся согласно определению суда объектами оценки, в частности, рыночная стоимость изымаемых земельных участков определена как разница между рыночной стоимостью исходных земельных участков и рыночной стоимостью земельных участков, сохранившихся у ответчика.
Учитывая вышеизложенное, определением от 22.11.2016 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Агро" и назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" Токаревой Л.Б.
Согласно выводам экспертного заключения N 88 от 16.01.2017 (л.д. 3-118 том 18) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 16 095 000 руб. (без учета НДС); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 1 880 000 руб. (без учета НДС).
Эксперт пришел к выводу об отсутствии у ООО "Агро" убытков в связи с изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 и 23:30:0601001:54.
После ознакомления с заключением эксперта Токаревой Л.Б. стороны указали на наличие разногласий относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода.
Согласно позиции ФКУ УПРДОР "Черноморье" использованные экспертом объекты-аналоги подобраны некорректно и не соответствуют объектам оценки по основным экономическим характеристикам: выбраны объявления о продаже земельных участков с иным видом использования, подобраны объекты-аналоги с низкой ликвидностью (ликвидность объектов-аналогов в несколько раз ниже средней ликвидности). Информация об объектах-аналогах противоречива.
Согласно позиции ООО "Агро" экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Использованные экспертом при расчете рыночной стоимости объекты-аналоги расположены максимально близко к объектам экспертизы. Истец неверно трактует критерий местоположения объектов-аналогов, расширяя его до всего Темрюкского района Краснодарского края.
Допрошенная в судебном заседании 25.04.2017 эксперт Токарева Л.Б. подтвердила, что объекты-аналоги выбирались по принципу приближенности к объектам оценки. В населенном пункте, в котором расположены объекты оценки, имелись объекты-аналоги, в связи с чем при проведении исследования не были использованы объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Различие стоимости объектов-аналогов, расположенных в станице Тамань и в других населенных пунктах, обусловлено различными ценовыми зонами.
В дополнительных возражениях на пояснения эксперта ФКУ УПРДОР "Черноморье" указало, что пояснения эксперта по поводу удаленности не имеют правового значения, поскольку критерии местоположения эксперт определил на 23-26, 61 страницах заключения, отнесся к одному сегменту рынка земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края. Фактическое использование для сельскохозяйственного производства не может свидетельствовать о том, что такой земельный участок не является объектом-аналогом, при наличии улучшений возможно применение корректировок. Кроме этого, из представленных истцом объектов-аналогов усматривается, что на рынке земель сельскохозяйственного назначения Темрюкского района на дату проведения экспертизы было выставлено на продажу множество земельных участков, имеющих лучшие по сравнению с объектами оценки характеристики земель сельскохозяйственного назначения и, тем не менее, продающиеся по значительно более низким ценам. Такие предложения эксперт не выявил, а использовал в качестве объектов-аналогов исключительно земельные участки с заложенной в цену инвестиционной составляющей. В результате этого экспертом была определена рыночная стоимость земель промышленности, а не земель сельскохозяйственного назначения. Необоснованность доводов эксперта о невозможности использования предложенных истцом объектов-аналогов подтверждается отчетом N 001-04/17 об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, подготовленным ООО "БТИ, землеустройство, оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:554 по состоянию на 03.07.2016 составляет 210 466 руб., а земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158-1 717 771 руб. Экспертным заключением N 23/180417/01 от 20.04.2017 саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" подтверждается соответствие отчета об оценке N 001/04/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Оценив доводы ФКУ УПРДОР "Черноморье", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их обоснованности. Ограничение экспертом при подготовке заключения эксперта N 88 от 16.01.2017 круга объектов-аналогов территорией их расположения могло привести к определению недостоверной рыночной стоимости спорных земельных участков.
В связи с этим, по ходатайству ФКУ УПРДОР "Черноморье" определением от 23.05.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза.
По итогам проведения повторной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на дату 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу) составила 15 061 000 руб. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием указанного земельного участка у ООО "Агро" отсутствуют.
В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу) составила 1 725 000 руб. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием указанного земельного участка у ООО "Агро" отсутствуют.
Ознакомившись с заключением эксперта N 4-Э от 12.07.2017, истец заявил возражения против его принятия в качестве достоверного доказательства по делу.
Проверив доводы ФКУ УПРДОР "Черноморье", суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяется стандартами оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации NN 254, 255, 256 от 20.07.2007, N 611 от 25.09.2014.
В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).
По результатам проведенного анализа экспертом было принято решение при расчете рыночной стоимости земельного участка использовать один подход к оценке: сравнительный. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж в связи с наличием информации о ценах предложений схожих по своим характеристикам объектам. Поскольку оба объекта исследования обладают сопоставимыми параметрами, расчет рыночной стоимости для них проводился экспертом по единой методике.
Согласно пункту 22 ФСО N 3 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При проведении исследования к объектам-аналогам эксперт применил корректировку по передаваемым правам; корректировку, которая конвентирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; корректировка по условиям продажи; корректировка на рыночные условия.
В заключении эксперт указал, что применение метода среднего арифметического значения для определения цены объекта исследования неправомерно, так как к объектам-аналогам применялись различные по величине (и соответственно по степени отличия) корректировки. В данном случае экспертом был применен метод определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Чем больше объект-аналог схож с объектом исследования и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу.
При осуществлении исследования экспертом были подобраны четырнадцать объектов-аналогов, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края.
Возражая против принятия заключения эксперта N 4-Э от 12.07.2017 в качестве достоверного доказательства по делу, истец указал, что эксперт не обосновал применение в расчете стоимости земельных участков скидки на торг в размере 9,2%, равно как и не обосновал использование 20 предложений, на основании которых сделал вывод о ценовом интервале 219-620 руб./кв. м для сопоставимых с объектами исследования земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края при наличии на сайтах в сети Интернет более 100 предложений с ценой менее 219 руб./кв. м. Более того, срок экспозиции большинства объектов-аналогов, отобранных экспертом, составляет более года.
В связи с этим, по ходатайству истца определением от 07.09.2017 в судебное заседание был вызван эксперт ООО "Оценочная компания "Квартал-Эксперт" Гриценко А.И.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Гриценко А.И. представил письменные пояснения от 25.10.2017 N 13, от 31.10.2017 N 14 и указал, что величина скидки на торг, составляющей 9,2%, определялась по результатам исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. для активного рынка. Скидка на торг в размере 23% в данном случае не была применена, поскольку оснований для характеристики рынка как неактивного не имеется. Так, к активному рынку относится рынок, который характеризуется: высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные земельные участки; присутствием достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим количеством совершаемых сделок. Неактивный рынок характеризуется предложениями к продаже объектов специализированного назначения, которые фактически на свободном рынке не выставляются, а также крупных имущественных комплексов. В спорный период было выставлено большое число предложений, в том числе по продаже аналогичных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в том же самом регионе, как и объект оценки.
Эксперт в судебном заседании также пояснил, что в целях проведения сравнительного исследования допускается использование объектов-аналогов с маркетинговым периодом (сроком экспозиции) до одного года. В данном случае были приняты в качестве объектов-аналогов предложения, датированные 2015-2016 годами, что является допустимым. При проведении исследования был принят весь диапазон цен объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки. Исключение каких-либо объектов-аналогов из расчетного диапазона привело бы к занижению либо завышению рыночной стоимости.
В судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017, представитель истца указал на необоснованное использование экспертом при проведении сравнительного исследования объектов-аналогов под номерами 7 и 18, поскольку срок экспозиции данных объектов составлял более одного года (начиная с 2014 года), пояснил, что данное обстоятельство могло существенным образом повлиять на результат исследования.
В обоснование приведенного довода представитель истца представил в материалы дела скриншоты публикации о продаже земельных участков под номерами 7 и 18 с сайта https://rosrealt.ru/ и с сайта https://ruads.org/.
Эксперт в судебном заседании подтвердил, что обстоятельство длительной экспозиции объекта и наличие у него признаков неликвидности подлежали учету при определении круга объектов-аналогов; использование данных объектов-аналогов могло повлиять на результат исследования.
В письменных пояснениях от 31.10.2017 N 14 эксперт указал, что информация о дате публикации, содержащаяся в объявлениях на сайте https://rosrealt.ru/, не является датой первичной публикации, а является датой регистрации аккаунта пользователя, размещающего публикации на сайте.
В подтверждение данного обстоятельства ответчиком в материалы дела был представлен скриншот письма администратора сайта https://rosrealt.ru/.
Вместе с тем, каких-либо оснований для отклонения представленных истцом документов - публикаций с сайта https://ruads.org/ суд апелляционной инстанции не установил. В данных скриншотах указаны даты публикации объявлений о продаже земельных участков - май - июль 2014 года.
Из сопоставления представленных в материалы дела скриншотов публикаций с сайта https://ruads.org/ о продаже земельных участков, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов под номерами 7 и 18, и скриншотов публикаций, приложенных экспертом к заключению (л.д. 75, 87 том 24), следует тождество выставленных на продажу земельных участков. В частности, совпадают площади участков, место их нахождения, кадастровые номера участков, их целевое назначение. Так, объект-аналог под номером 7 представляет собой земельный участок на территории Темрюкского района, северо-западнее п. Волна, Порт Тамань, АФ "Южная", поле N 15а, с кадастровым номером 23:30:0601000:0076, выделен и имеет площадь 93491,0 кв. м, сельскохозяйственного назначения. Объект-аналог под номером 18 представляет собой земельный участок 6 га (земли сельскохозяйственного назначения), находится в 1,5 км от п. Веселовка (Янтарь) и в 50 м от лимана Цокур, который имеет сообщение с Черным морем, от Анапы по трассе 80 км, по морю 40 км.
Длительная экспозиция данных земельных участков свидетельствует об их низкой ликвидности, что, в частности, прослеживается в цене их продажи, указанной в публикациях 2014 года и 2016 года.
В связи с этим, данные земельные участки не подлежали принятию в качестве объектов-аналогов при проведении исследования, что подтвердил эксперт в судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017 (аудиопротокол судебного заседания от 26.10.2017). Согласно пояснениям эксперта использование им данных земельных участков при проведении исследования было обусловлено отсутствием у него информации об их длительной экспозиции.
Вместе с тем, данный недостаток экспертного исследования не порочит заключение эксперта в полном объеме. Указанный недостаток может быть откорректирован путем исключения указанных объектов-аналогов из расчета рыночной стоимости спорных земельных участок.
Довод истца о том, что некоторые использованные экспертом объекты-аналоги не реализованы до настоящего времени и объявления об их продаже размещены на соответствующих сайтах в сети Интернет, в связи с чем эксперт не должен был принимать данные земельные участки в качестве объектов-аналогов, отклоняется судом апелляционной инстанции. В данном случае рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом по состоянию на 03.07.2016. Сведения о том, что по состоянию на указанную дату имелись существенные отклонения по сроку экспозиции объектов, в материалах дела отсутствуют.
Согласно заключению N 4-Э от 12.07.2017 рыночная стоимость объектов исследования была определена экспертом с применением метода определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Расчет весовых коэффициентов производился экспертом по формуле, полученной из источника: "Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода", автор Шкарупин М.А., член экспертного совета АСО "Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов".
В частности, удельный вес каждого объекта-аналога в общей средневзвешенной цене объекта оценки была определена как отношение единицы, деленной на суммарную примененную корректировку по модулю данного объекта-аналога и сумму частных, определенных путем деления единицы на суммарную примененную корректировку по модулю каждого использованного при проведении исследования объекта-аналога.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции осуществил перерасчет рыночной стоимости спорных земельных участков по методике эксперта, исключив из расчета объекты-аналоги под номерами 7 и 18 и пересчитав удельный вес каждого из оставшихся и использованных экспертов объектов-аналогов.
Согласно расчету суда апелляционной инстанции округленная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составила 14 411 000 руб. и округленная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 составила 1 650 000 руб.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение суда в части определения размера равноценного возмещения за изымаемые земельные участки. Равноценное возмещение за земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 подлежит установлению в размерах 14 411 000 руб. и 1 650 000 руб. соответственно.
Оснований полагать заключение эксперта с учетом проведенной корректировки недостоверным у суда отсутствуют. Ссылка на иные судебные акты не является допустимой, поскольку оспаривание отчетов об оценке осуществлялось путем реализации принципа состязательности сторон и принятия ими на себя риска совершения или несовершения определенных процессуальных действий. Проверку достоверности отчетов в рамках иных дел суд не осуществлял. Сам по себе факт определения иной цены участков, расположенных в той же местности суд процессуально не связывает при отсутствии доказательств недостоверности судебного экспертного заключения.
Судом приняты все возможные меры для установления достоверности величины компенсации, оснований для проведения по делу еще одной экспертизы суд не усматривает. Специфика оценочной деятельности не предполагает тождества результатов оценки, произведенной различными оценщиками.
Оснований отклонить заключение повторной судебной экспертизы как недостоверное в целом судом не выявлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 июля 2016 года по делу N А32-6884/2016 изменить.
Абзацы четвертый и пятый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агро" земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 в размере 14 411 000 руб. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661).
Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агро" земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 в размере 1 650 000 руб. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661).
В остальной части решение оставить без изменения.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" (ИНН 6164287829, ОГРН 1096164000206) согласно счету N 2 от 16.01.2017 денежные средства в размере 86 000 руб., внесенные на депозитный счет суда обществом с ограниченной ответственностью "Агро" по платежному поручению N 115 от 21.09.2016.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Квартал-Эксперт" (ИНН 6164086939, ОГРН 1026103265341) согласно счету N 72 от 13.07.2017 денежные средства в размере 35 000 руб., внесенные на депозитный счет суда обществом с ограниченной ответственностью "Агро" по платежному поручению N 69 от 15.05.2017.
Возвратить федеральному казенному учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (ИНН 2320100329, ОГРН 1032311075620) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 50 000 руб., внесенные по платежному поручению N 341843 от 18.11.2016 в счет оплаты экспертизы по делу N А32-6884/2016 после получения от плательщика заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 8 400 руб., внесенные по платежному поручению N 115 от 21.09.2016 в счет оплаты экспертизы по делу N А32-6884/2016 после получения от плательщика заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2017 N 15АП-14259/2016 ПО ДЕЛУ N А32-6884/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. N 15АП-14259/2016
Дело N А32-6884/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С. (до перерыва), секретарем судебного заседания Соколовой А.О. (после перерыва),
при участии:
от истца: представитель Жур О.Н. по доверенности от 30.12.2016,
от ответчика: представитель Есванджия А.А. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 июля 2016 года по делу N А32-6884/2016
по иску федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства"
к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167,
ОГРН 1123668019661)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "БТИ, землеустройство, оценка" (ИНН 0105039252, ОГРН 1030100530162), Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (ИНН 2310024534,
ОГРН 1022301619020), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)
об изъятии земельных участков для федеральных нужд,
принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
установил:
федеральное казенное учреждение "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (далее - истец, учреждение, ФКУ УПРДОР "Черноморье") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (далее - ответчик, общество, ООО "Агро") с иском об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР "Черноморье" денежной суммы в размере 1 697 102 руб. на банковский счет ООО "Агро" или на депозитный счет нотариуса и об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР "Черноморье" денежной суммы в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО "Агро" или на депозитный счет нотариуса (уточненные требования).
Исковые требования мотивированы тем, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 N 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р принято решение об изъятии у ООО "Агро" путем выкупа для нужд Российской Федерации принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков. В добровольном порядке соглашение об изъятии не подписано.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "БТИ, землеустройство, оценка", Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением суда от 04 июля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Суд принял решение об изъятии у ООО "Агро" для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267) с возмещением его стоимости в размере 1 697 102 руб. и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 площадью 5942 кв. м (образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32) с возмещением его стоимости в размере 194 500 руб.
Суд отклонил ходатайство ООО "Агро" о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
ООО "Агро" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение изменить, увеличив размер возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 до 28 681 926 руб. и за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 - до 3 284 916 руб.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- общество не было информировано в установленном законом порядке об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601000:54. В информации от 29.05.2015 общество уведомлялось об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:51 и 23:30:0601000:2127,
- решение об изъятии земельных участков принято до дня вступления в силу Федерального закона N 499-ФЗ (01.04.2015), соответственно не должно применяться новое правовое регулирование процедуры изъятия земельных участков в части сроков уведомления собственника об изъятии у него земельного участка. Письмо с проектом соглашений об изъятии земельных участков общество получило 16.10.2015, соответственно до истечения годичного срока с момента извещения правовые основания для изъятия земельных участков отсутствуют. К проекту соглашения об изъятии земельных участков не были приложены кадастровые паспорта на изымаемые земельные участки,
- судом неверно определен размер возмещения за изымаемые земельные участки на основании экспертных заключений от 10.06.2016. Заключения экспертов имеют пороки: подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу N А32-6884/2016 дана экспертом Марченко А.А. по иному делу (N А32-6886/2016); экспертом не были исследованы материалы дела N А32-6885/2016; экспертизы по делам N А32-6884/2016 и N А32-6885/2016 проведены неполным составом экспертов, которым было поручено проведение экспертизы (эксперт Краснов А.П. не участвовал в проведении экспертизы); общество не было информировано о месте и времени проведения экспертного осмотра земельных участков; выводы экспертов не подтверждены доказательствами; местонахождение земельных участков экспертом надлежащим образом не устанавливалось; эксперт необоснованно определил рыночную стоимость изымаемых земельных участков как разницу между рыночной стоимостью исходных земельных участков и рыночной стоимостью земельных участков, сохранившихся у общества; описание объектов экспертизы не может считаться полным и точным, так как неверно были подобраны объекты-аналоги (выбранные экспертом для сравнения земельные участки находятся на значительном расстоянии от объектов экспертизы, некоторые из них относятся к другому сегменту рынка); эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды,
- суд необоснованно отказал обществу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Выполненным оценочной организацией ООО "ИнвестОценка" отчетом N М-160601/Н-2 в отношении спорных земельных участков подтверждается, что рыночная стоимость земельных участков гораздо выше.
- суд необоснованно обратил решение к немедленному исполнению.
Определением апелляционного суда от 22.1.2016 по ходатайству ООО "Агро" по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" Токаревой Людмиле Борисовне.
По ходатайству истца определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2017 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания Квартал-Эксперт" Гриценко Анатолию Ивановичу. На время проведения экспертизы производство по делу было приостановлено.
По итогам проведения повторной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Определением суда от 22 августа 2017 года производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях по делу, просил изменить решение суда в части определения выкупной стоимости изымаемых земельных участков, установив ее в соответствии с выводами, изложенными в заключении эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и принятию заключения эксперта N 4-Э от 12.07.2017 в качестве достоверного доказательства по делу. Заявил ходатайство о назначении по дела повторной судебной экспертизы.
Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена с объявлением перерыва в судебном заседании с 09.11.2017 до 16.11.2017 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.
Как следует из материалов дела, ООО "Агро" на праве собственности принадлежали:
- - земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО (выписка из ЕГРП от 27.04.2015 N 23/050/037/2015-3854 - л.д. 36-37 том 1);
- - земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 - л.д. 114 том 7).
Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 N 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р (в редакции распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015 N 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к данному распоряжению, в том числе:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 203140 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 14223 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО.
Указанные земельные участки попадают в зону строительства объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Пунктом 2 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р на ФКУ УПРДОР "Черноморье" возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В силу положений части 5 названной статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Уведомлениями N 4434/10 и N 4436/10 от 18.05.2015 ФКУ УПРДОР "Черноморье" сообщило ООО "Агро" о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267, и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, подлежат изъятию в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
На основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 N 551-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203140 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 площадью 14223 кв. м.
На основании договора N 2014/125 ПП от 08.10.2014 с ЗАО "Институт "Стройпроект" ООО "БТИ, землеустройство, оценка" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд.
Согласно отчету ООО "БТИ, землеустройство, оценка" об оценке от 25.08.2015 N 005-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, составляет 1 712 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.
Согласно отчету ООО "БТИ, землеустройство, оценка" об оценке от 25.08.2015 N 007-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м составляет 168 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.
Вышеуказанные отчеты прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение N 23/080915-03 от 08.09.2015 и экспертное заключение N 23/080915-05 от 08.09.2015).
В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.
В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.
В связи с изъятием недвижимого имущества, ФКУ УПРДОР "Черноморье" был подготовлен проект соглашения с ООО "Агро" об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, в пункте 2 статьи 2 которого предусмотрена выплата денежных средств ООО "Агро" в размере 1 712 350 руб., а также проект соглашения с ООО "Агро" об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, пунктом 2 статьи 2, которого предусмотрена выплата денежных средств ООО "АГРО" в размере 168 350 руб.
Проекты соглашений были направлены в адрес ответчика посредством почтовой связи заказными письмами от 22.09.2015 N 9879/10 и N 9876/10.
ООО "Агро" получило данные почтовые отправления 16.10.2015.
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку ООО "Агро" не подписало названные соглашения, ФКУ УПРДОР "Черноморье" обратилось в суд с исками, по которым были возбуждены дела N А32-6884/2016 и N А32-6885/2016, которые в последующем были объединены в одно производство с присвоением номера дела А32-6884/2016.
ООО "Агро" не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащих ему земельных участков.
Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для государственных нужд.
Проверив законность и обоснованность решения суда в данной части, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В целях определения размера подлежащего выплате обществу возмещения за изымаемое имущество определениями суда первой инстанции от 13.05.2016 (л.д. 117-125 том 5 и л.д. 54-62 том 11) по ходатайству сторон спора по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" (экспертам Краснову А.П. и Марченко А.А.).
Перед экспертами был поставлен вопрос: "Определить размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 376 кв. м и за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, изымаемые для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанных земельных участков, право частной собственности на который подлежит прекращению, а также размер убытков, причиненных изъятием данных земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем таких участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством".
Согласно выводам экспертных заключений от 10.06.2016 (л.д. 1-34 том 13 и л.д. 1-31 том 14):
- - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 1 697 000 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю;
- - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 194 500 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю.
При разрешении спора по существу суд первой инстанции принял за основу указанные заключения экспертов от 10.06.2016 и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе общество не согласилось с данными выводами суда первой инстанции, указало, что заключения эксперта Марченко А.А. имеют пороки.
Согласно доводам ответчика экспертом необоснованно исключены из числа сравнимых земельных участков все земельные участки, расположенные в одном сельском поселении с изымаемым земельным участком, что сказалось на результате исследования. Приведенные положения из заключения никак не подтверждаются исследованиями рынка недвижимости, какими-либо публикациями и сообщениями о продаже земельных участков, сравнением рынка недвижимости в районе строительства Керченского моста и рынка недвижимости за пределами этого района. Местонахождение земельных участков надлежащим образом не устанавливалось (объекты экспертизы надлежащим образом не идентифицированы). Экспертом при исследовании необоснованно применены положения пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, так как объектами оценки согласно поставленным судом перед экспертом вопросам являлись земельные участки уже образованные и состоящие на кадастровом учете. В экспертном заключении отсутствует информация о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, которые относятся к важным характеристикам, влияющим на стоимость земельного участка. В нарушение пункта 11 ФСО-7 в экспертизе отсутствует анализ рынка, не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов. Экспертом приведена выборка 44 земельных участков - сопоставимых объектов-аналогов. Некоторые выбранные экспертом в сравнительном подходе объекты в этой выборке отсутствуют (объекты N 4 и N 5). В нарушение пункта 22 ФСО-7 эксперт не обосновал правила отбора 5 использованных объектов-аналогов. Исключение экспертом из числа объектов-аналогов земельных участков, расположенных, как и изымаемые участки, в Таманском сельском поселении, нарушает методологию исследования и привело к недостоверным выводам. Выбранные экспертом для сравнения земельные участки находятся на значительном расстоянии от объектов экспертизы (аналоги NN 1, 2, 3, 4, 5), аналог N 5 относится к другому сегменту рынка (для ведения крестьянского фермерского хозяйства) и находится в жилом районе. В нарушение пункта 7 ФСО-7 по данным факторам отсутствуют корректировки стоимости либо обоснование отсутствия корректировок. В экспертном заключении отсутствует обоснование, каким образом присвоены весовые коэффициенты. Эксперт присваивает баллы от 1 до 5, поясняя, что приоритетное значение придается объекту, имеющему минимальную суммарную корректировку, однако суммарная корректировка по всем объектам аналогам равна 13%. Экспертом допущены методологические нарушения при определении итоговой стоимости земельного участка. В нарушение пункта 10 ФСО-3 к экспертному заключению не приобщены документы или иные письменные материалы, подтверждающие информацию об использованных в ходе исследования объектах-аналогах. В актуальном объявлении о продаже объект-аналог N 2 имеет другую стоимость (вместо указанной экспертом стоимости 1 500 000 руб. в объявлении указана стоимость 850 000 руб.). Соответственно по данному объекту-аналогу ценовая информация не может быть достоверной. Эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды.
Ответчик также указал, что экспертом произведена оценка иных земельных участков, не являющихся согласно определению суда объектами оценки, в частности, рыночная стоимость изымаемых земельных участков определена как разница между рыночной стоимостью исходных земельных участков и рыночной стоимостью земельных участков, сохранившихся у ответчика.
Учитывая вышеизложенное, определением от 22.11.2016 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Агро" и назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" Токаревой Л.Б.
Согласно выводам экспертного заключения N 88 от 16.01.2017 (л.д. 3-118 том 18) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 16 095 000 руб. (без учета НДС); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 1 880 000 руб. (без учета НДС).
Эксперт пришел к выводу об отсутствии у ООО "Агро" убытков в связи с изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 и 23:30:0601001:54.
После ознакомления с заключением эксперта Токаревой Л.Б. стороны указали на наличие разногласий относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода.
Согласно позиции ФКУ УПРДОР "Черноморье" использованные экспертом объекты-аналоги подобраны некорректно и не соответствуют объектам оценки по основным экономическим характеристикам: выбраны объявления о продаже земельных участков с иным видом использования, подобраны объекты-аналоги с низкой ликвидностью (ликвидность объектов-аналогов в несколько раз ниже средней ликвидности). Информация об объектах-аналогах противоречива.
Согласно позиции ООО "Агро" экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Использованные экспертом при расчете рыночной стоимости объекты-аналоги расположены максимально близко к объектам экспертизы. Истец неверно трактует критерий местоположения объектов-аналогов, расширяя его до всего Темрюкского района Краснодарского края.
Допрошенная в судебном заседании 25.04.2017 эксперт Токарева Л.Б. подтвердила, что объекты-аналоги выбирались по принципу приближенности к объектам оценки. В населенном пункте, в котором расположены объекты оценки, имелись объекты-аналоги, в связи с чем при проведении исследования не были использованы объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Различие стоимости объектов-аналогов, расположенных в станице Тамань и в других населенных пунктах, обусловлено различными ценовыми зонами.
В дополнительных возражениях на пояснения эксперта ФКУ УПРДОР "Черноморье" указало, что пояснения эксперта по поводу удаленности не имеют правового значения, поскольку критерии местоположения эксперт определил на 23-26, 61 страницах заключения, отнесся к одному сегменту рынка земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края. Фактическое использование для сельскохозяйственного производства не может свидетельствовать о том, что такой земельный участок не является объектом-аналогом, при наличии улучшений возможно применение корректировок. Кроме этого, из представленных истцом объектов-аналогов усматривается, что на рынке земель сельскохозяйственного назначения Темрюкского района на дату проведения экспертизы было выставлено на продажу множество земельных участков, имеющих лучшие по сравнению с объектами оценки характеристики земель сельскохозяйственного назначения и, тем не менее, продающиеся по значительно более низким ценам. Такие предложения эксперт не выявил, а использовал в качестве объектов-аналогов исключительно земельные участки с заложенной в цену инвестиционной составляющей. В результате этого экспертом была определена рыночная стоимость земель промышленности, а не земель сельскохозяйственного назначения. Необоснованность доводов эксперта о невозможности использования предложенных истцом объектов-аналогов подтверждается отчетом N 001-04/17 об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, подготовленным ООО "БТИ, землеустройство, оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:554 по состоянию на 03.07.2016 составляет 210 466 руб., а земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158-1 717 771 руб. Экспертным заключением N 23/180417/01 от 20.04.2017 саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" подтверждается соответствие отчета об оценке N 001/04/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Оценив доводы ФКУ УПРДОР "Черноморье", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их обоснованности. Ограничение экспертом при подготовке заключения эксперта N 88 от 16.01.2017 круга объектов-аналогов территорией их расположения могло привести к определению недостоверной рыночной стоимости спорных земельных участков.
В связи с этим, по ходатайству ФКУ УПРДОР "Черноморье" определением от 23.05.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза.
По итогам проведения повторной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 4-Э от 12.07.2017.
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на дату 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу) составила 15 061 000 руб. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием указанного земельного участка у ООО "Агро" отсутствуют.
В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу) составила 1 725 000 руб. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием указанного земельного участка у ООО "Агро" отсутствуют.
Ознакомившись с заключением эксперта N 4-Э от 12.07.2017, истец заявил возражения против его принятия в качестве достоверного доказательства по делу.
Проверив доводы ФКУ УПРДОР "Черноморье", суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяется стандартами оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации NN 254, 255, 256 от 20.07.2007, N 611 от 25.09.2014.
В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).
По результатам проведенного анализа экспертом было принято решение при расчете рыночной стоимости земельного участка использовать один подход к оценке: сравнительный. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж в связи с наличием информации о ценах предложений схожих по своим характеристикам объектам. Поскольку оба объекта исследования обладают сопоставимыми параметрами, расчет рыночной стоимости для них проводился экспертом по единой методике.
Согласно пункту 22 ФСО N 3 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При проведении исследования к объектам-аналогам эксперт применил корректировку по передаваемым правам; корректировку, которая конвентирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; корректировка по условиям продажи; корректировка на рыночные условия.
В заключении эксперт указал, что применение метода среднего арифметического значения для определения цены объекта исследования неправомерно, так как к объектам-аналогам применялись различные по величине (и соответственно по степени отличия) корректировки. В данном случае экспертом был применен метод определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Чем больше объект-аналог схож с объектом исследования и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу.
При осуществлении исследования экспертом были подобраны четырнадцать объектов-аналогов, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края.
Возражая против принятия заключения эксперта N 4-Э от 12.07.2017 в качестве достоверного доказательства по делу, истец указал, что эксперт не обосновал применение в расчете стоимости земельных участков скидки на торг в размере 9,2%, равно как и не обосновал использование 20 предложений, на основании которых сделал вывод о ценовом интервале 219-620 руб./кв. м для сопоставимых с объектами исследования земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края при наличии на сайтах в сети Интернет более 100 предложений с ценой менее 219 руб./кв. м. Более того, срок экспозиции большинства объектов-аналогов, отобранных экспертом, составляет более года.
В связи с этим, по ходатайству истца определением от 07.09.2017 в судебное заседание был вызван эксперт ООО "Оценочная компания "Квартал-Эксперт" Гриценко А.И.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Гриценко А.И. представил письменные пояснения от 25.10.2017 N 13, от 31.10.2017 N 14 и указал, что величина скидки на торг, составляющей 9,2%, определялась по результатам исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. для активного рынка. Скидка на торг в размере 23% в данном случае не была применена, поскольку оснований для характеристики рынка как неактивного не имеется. Так, к активному рынку относится рынок, который характеризуется: высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные земельные участки; присутствием достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим количеством совершаемых сделок. Неактивный рынок характеризуется предложениями к продаже объектов специализированного назначения, которые фактически на свободном рынке не выставляются, а также крупных имущественных комплексов. В спорный период было выставлено большое число предложений, в том числе по продаже аналогичных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в том же самом регионе, как и объект оценки.
Эксперт в судебном заседании также пояснил, что в целях проведения сравнительного исследования допускается использование объектов-аналогов с маркетинговым периодом (сроком экспозиции) до одного года. В данном случае были приняты в качестве объектов-аналогов предложения, датированные 2015-2016 годами, что является допустимым. При проведении исследования был принят весь диапазон цен объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки. Исключение каких-либо объектов-аналогов из расчетного диапазона привело бы к занижению либо завышению рыночной стоимости.
В судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017, представитель истца указал на необоснованное использование экспертом при проведении сравнительного исследования объектов-аналогов под номерами 7 и 18, поскольку срок экспозиции данных объектов составлял более одного года (начиная с 2014 года), пояснил, что данное обстоятельство могло существенным образом повлиять на результат исследования.
В обоснование приведенного довода представитель истца представил в материалы дела скриншоты публикации о продаже земельных участков под номерами 7 и 18 с сайта https://rosrealt.ru/ и с сайта https://ruads.org/.
Эксперт в судебном заседании подтвердил, что обстоятельство длительной экспозиции объекта и наличие у него признаков неликвидности подлежали учету при определении круга объектов-аналогов; использование данных объектов-аналогов могло повлиять на результат исследования.
В письменных пояснениях от 31.10.2017 N 14 эксперт указал, что информация о дате публикации, содержащаяся в объявлениях на сайте https://rosrealt.ru/, не является датой первичной публикации, а является датой регистрации аккаунта пользователя, размещающего публикации на сайте.
В подтверждение данного обстоятельства ответчиком в материалы дела был представлен скриншот письма администратора сайта https://rosrealt.ru/.
Вместе с тем, каких-либо оснований для отклонения представленных истцом документов - публикаций с сайта https://ruads.org/ суд апелляционной инстанции не установил. В данных скриншотах указаны даты публикации объявлений о продаже земельных участков - май - июль 2014 года.
Из сопоставления представленных в материалы дела скриншотов публикаций с сайта https://ruads.org/ о продаже земельных участков, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов под номерами 7 и 18, и скриншотов публикаций, приложенных экспертом к заключению (л.д. 75, 87 том 24), следует тождество выставленных на продажу земельных участков. В частности, совпадают площади участков, место их нахождения, кадастровые номера участков, их целевое назначение. Так, объект-аналог под номером 7 представляет собой земельный участок на территории Темрюкского района, северо-западнее п. Волна, Порт Тамань, АФ "Южная", поле N 15а, с кадастровым номером 23:30:0601000:0076, выделен и имеет площадь 93491,0 кв. м, сельскохозяйственного назначения. Объект-аналог под номером 18 представляет собой земельный участок 6 га (земли сельскохозяйственного назначения), находится в 1,5 км от п. Веселовка (Янтарь) и в 50 м от лимана Цокур, который имеет сообщение с Черным морем, от Анапы по трассе 80 км, по морю 40 км.
Длительная экспозиция данных земельных участков свидетельствует об их низкой ликвидности, что, в частности, прослеживается в цене их продажи, указанной в публикациях 2014 года и 2016 года.
В связи с этим, данные земельные участки не подлежали принятию в качестве объектов-аналогов при проведении исследования, что подтвердил эксперт в судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017 (аудиопротокол судебного заседания от 26.10.2017). Согласно пояснениям эксперта использование им данных земельных участков при проведении исследования было обусловлено отсутствием у него информации об их длительной экспозиции.
Вместе с тем, данный недостаток экспертного исследования не порочит заключение эксперта в полном объеме. Указанный недостаток может быть откорректирован путем исключения указанных объектов-аналогов из расчета рыночной стоимости спорных земельных участок.
Довод истца о том, что некоторые использованные экспертом объекты-аналоги не реализованы до настоящего времени и объявления об их продаже размещены на соответствующих сайтах в сети Интернет, в связи с чем эксперт не должен был принимать данные земельные участки в качестве объектов-аналогов, отклоняется судом апелляционной инстанции. В данном случае рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом по состоянию на 03.07.2016. Сведения о том, что по состоянию на указанную дату имелись существенные отклонения по сроку экспозиции объектов, в материалах дела отсутствуют.
Согласно заключению N 4-Э от 12.07.2017 рыночная стоимость объектов исследования была определена экспертом с применением метода определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Расчет весовых коэффициентов производился экспертом по формуле, полученной из источника: "Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода", автор Шкарупин М.А., член экспертного совета АСО "Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов".
В частности, удельный вес каждого объекта-аналога в общей средневзвешенной цене объекта оценки была определена как отношение единицы, деленной на суммарную примененную корректировку по модулю данного объекта-аналога и сумму частных, определенных путем деления единицы на суммарную примененную корректировку по модулю каждого использованного при проведении исследования объекта-аналога.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции осуществил перерасчет рыночной стоимости спорных земельных участков по методике эксперта, исключив из расчета объекты-аналоги под номерами 7 и 18 и пересчитав удельный вес каждого из оставшихся и использованных экспертов объектов-аналогов.
Согласно расчету суда апелляционной инстанции округленная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составила 14 411 000 руб. и округленная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 составила 1 650 000 руб.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение суда в части определения размера равноценного возмещения за изымаемые земельные участки. Равноценное возмещение за земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 подлежит установлению в размерах 14 411 000 руб. и 1 650 000 руб. соответственно.
Оснований полагать заключение эксперта с учетом проведенной корректировки недостоверным у суда отсутствуют. Ссылка на иные судебные акты не является допустимой, поскольку оспаривание отчетов об оценке осуществлялось путем реализации принципа состязательности сторон и принятия ими на себя риска совершения или несовершения определенных процессуальных действий. Проверку достоверности отчетов в рамках иных дел суд не осуществлял. Сам по себе факт определения иной цены участков, расположенных в той же местности суд процессуально не связывает при отсутствии доказательств недостоверности судебного экспертного заключения.
Судом приняты все возможные меры для установления достоверности величины компенсации, оснований для проведения по делу еще одной экспертизы суд не усматривает. Специфика оценочной деятельности не предполагает тождества результатов оценки, произведенной различными оценщиками.
Оснований отклонить заключение повторной судебной экспертизы как недостоверное в целом судом не выявлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 июля 2016 года по делу N А32-6884/2016 изменить.
Абзацы четвертый и пятый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агро" земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 в размере 14 411 000 руб. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661).
Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Агро" земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 в размере 1 650 000 руб. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661).
В остальной части решение оставить без изменения.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Оценка" (ИНН 6164287829, ОГРН 1096164000206) согласно счету N 2 от 16.01.2017 денежные средства в размере 86 000 руб., внесенные на депозитный счет суда обществом с ограниченной ответственностью "Агро" по платежному поручению N 115 от 21.09.2016.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Квартал-Эксперт" (ИНН 6164086939, ОГРН 1026103265341) согласно счету N 72 от 13.07.2017 денежные средства в размере 35 000 руб., внесенные на депозитный счет суда обществом с ограниченной ответственностью "Агро" по платежному поручению N 69 от 15.05.2017.
Возвратить федеральному казенному учреждению "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (ИНН 2320100329, ОГРН 1032311075620) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 50 000 руб., внесенные по платежному поручению N 341843 от 18.11.2016 в счет оплаты экспертизы по делу N А32-6884/2016 после получения от плательщика заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 8 400 руб., внесенные по платежному поручению N 115 от 21.09.2016 в счет оплаты экспертизы по делу N А32-6884/2016 после получения от плательщика заявления с указанием реквизитов для возврата денежных средств.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)