Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коршуновой Д.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску
заместителя прокурора Республики Карелия
к Администрации Петрозаводского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", обществу с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест"
о признании недействительным дополнительного соглашения
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН: 1041000051784, ИНН: 1001048543; место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, 31, далее - Управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Карелия (ОГРН: 1027700485757; ИНН: 7705401340; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1; далее - Кадастровая палата)
при участии представителей:
истца - Крылова Д.И. согласно служебному удостоверению ТО N 170531,
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", - Кацнельсона Е.Л. по доверенности от 01.07.2015,
представители Администрации, общества с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест", Управления Росреестра, Кадастровой палаты - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
заместитель прокурора Республики Карелия (далее - истец, прокурор; ОГРН: 1031000006531, ИНН: 1001006825; место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Титова, 4) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505; место нахождения: 185000, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2), обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" (ОГРН: 1151001000457, ИНН: 1001292245; место нахождения: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, 8), обществу с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест" (ОГРН: 1071001016503; ИНН: 1001198700; место нахождения: 105077, г. Москва, бульвар Измайловский, 46-8; далее - ответчики, Администрация, ООО "Общественный спортивный комплекс", ООО "Модерн-Инвест") о признании недействительным дополнительного соглашения от 18.10.2013 N 2820 к договору аренды от 09.09.2013 N 31014, заключенного между Администрацией Петрозаводского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест", земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120109:102, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8.
Исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 30.1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании прокурор поддержал требования в полном объеме; пояснил, что нарушены интересы публично-правового образования, поскольку дополнительное соглашение заключено с нарушением требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно без проведения аукциона; изменение разрешенного вида использования земельного участка привело к нарушению процедуры предоставления земельного участка, предусмотренной для предоставления земельных участков для жилищного строительства; также нарушены интересы неопределенного круга лиц, поскольку изменение сторонами назначения земельного участка для реконструкции под многоэтажный жилой дом изменяет социальное назначение физкультурно-оздоровительного комплекса как объекта социального назначения; публично-правовому образованию причинены убытки, поскольку при предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, арендная плата в соответствующие периоды рассчитывалась и уплачивалась в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 N 99-П, Решением Петрозаводского городского Совета от 10.09.2013 N 27/21-299 и Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целью его использования; для земельных участков, предоставляемых для многоквартирного жилищного строительства арендная плата определяется по результатам аукциона; в спорном случае публично-правовое образование лишится получения выкупной стоимости земельного участка, поскольку земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно; требование заявлено о признании ничтожной сделки недействительной; прокурор не заявляет требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку считает, что в результате заключения оспариваемого соглашения не произошло взаимного предоставления имущества.
В спорном случае прокурор надлежащими ответчиками считает всех поименованных лиц, поскольку Администрация Петрозаводского городского округа и общество с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест" являются сторонами оспариваемого дополнительного соглашения, которое в свою очередь затрагивает права общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", поскольку позже ему были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды.
Представитель ООО "Общественный спортивный комплекс" против требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск; пояснил, что стороны договора аренды исполняют его с учетом оспариваемого дополнительного соглашения: 12.08.2015 Администрация направила ООО "Общественный спортивный центр" расчет арендной платы исходя из назначения земельного участка, установленного в дополнительном соглашении; прокурор не доказал наличие нарушенного права или интереса в защиту которого заявлен иск; не представил доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает государственные или общественные интересы; размер арендной платы, рассчитанный исходя из назначения земельного участка, установленного оспариваемым соглашением, увеличился по сравнению с первоначальным; вид использования земельного участка не противоречит действующему виду разрешенного использования земельного участка, поскольку в ходе реконструкции ООО "Общественный спортивный комплекс" намерено сохранить имеющиеся спортивные объекты; кроме того такой вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен Правилами землепользования и застройки г. Петрозаводска.
Надлежаще извещенные о дате и времени судебного заседания, в том числе применительно к положениям частей 1 и 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация, ООО "Модерн-Инвест", Кадастровая палата и Управление Росреестра явку представителей не обеспечили.
Ранее Администрация возражала против требований по доводам, изложенным в отзыве на иск; представители в судебных заседаниях поясняли, что дополнительное соглашение соответствует закону, разрешенное использование земельного участка, установленное градостроительной документацией допускает строительство на нем многоквартирных жилых домов, аукцион не может быть проведен, поскольку участок обременен наличием на нем объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке; в данном случае речь идет не предоставлении земельного участка для жилищного строительства, а о реконструкции имеющегося на земельном участке объекта недвижимости, правом распоряжения которым принадлежит его собственнику; дополнительное соглашение не нарушает права публично-правового образования; в случае признания дополнительного соглашения недействительным в бюджет города не поступят арендные платежи в размере около 236 426 руб. 20 коп. в месяц.
Представитель Управления Росреестра ранее в судебном заседании пояснила, что в порядке взаимодействия между государственными органами была получена информация о том, что в кадастре недвижимости содержится информация о разрешенном использовании спорного земельного участка, указанном в оспариваемом дополнительном соглашении; статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не применима к спорной ситуации, поскольку земельный участок обременен объектом недвижимости, стороны разрешили вопрос о его реконструкции, а не о предоставлении земельного участка для жилищного строительства.
Ранее Кадастровая палата представила в материалы дела копии кадастровых дел на спорный земельный участок и расположенное на нем здание; сообщила, что в настоящее время сведения государственного кадастрового реестра недвижимости содержат информацию об объекте недвижимости - земельном участке с разрешенным видом использования для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения; просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Модерн-Инвест" являлось собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 10-АБ N 551041.
На основании постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 14.08.2013 N 4232 "О предоставлении ООО "Модерн-Инвест" в аренду земельного участка по бул. Интернационалистов" 09.09.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Модерн-Инвест" (арендатор) заключен договор N 31014 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0120109:102, общей площадью 28997 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8 из земель населенных пунктов для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2013.
На основании заявления ООО "Модерн-Инвест" от 13.09.2013 N 44 Администрация и ООО "Модерн-Инвест" 18.10.2013 заключили дополнительное соглашение N 2820 (далее - дополнительное соглашение, оспариваемое дополнительное соглашение), изменили пункт 1.2 договора и установили, что земельный участок предоставляется для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения; дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13.12.2013.
Полагая, что дополнительное соглашение является ничтожным, прокурор обратился с настоящим иском в суд.
В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Прокурор не представил доказательств нарушения публичных интересов.
Кроме того, представленные в материалы дела доказательства опровергают доводы прокурора о возможном причинении убытков муниципальному образованию в связи с неполучением арендной платы в большем размере, либо неполучении выкупной стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период времени) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на них.
Как следует из материалов дела, 09.09.2013 Администрация заключила с ООО "Модерн-Инвест", являвшегося собственником здания, договор N 31014 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0120109:102, общей площадью 28997 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8 из земель населенных пунктов для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 названной статьи).
В соответствии с пунктом 5 статьи 25 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденных решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 N 26/38-771 разрешенным для земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительного регламента, является такое использование, которое соответствует указанным в градостроительном регламенте: 1) видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах зон с особыми условиями использования территории, которые определяются в соответствии с законодательством РФ.
Согласно пункту 1 статьи 27 Правил землепользования разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории города Петрозаводска Республики Карелия жилой зоны Древлянка (пункт 3.2.3.2 Генерального плана Петрозаводска в редакции, утвержденной решением Петрозаводского городского Совета от 11.07.2008 N XXVI/XX-361 (с изм. от 01.06.2010), далее - Генеральный план), на территории которой предусматривается формирование новых кварталов многоэтажной, средней этажности и малоэтажной жилой застройки. В границах этого района предлагается разместить общественные центры различного назначения и уровня - общегородские, районные, квартальные, специализированные, а также объекты коммунального назначения, гаражи манежного типа.
В соответствии с документами территориального планирования (Генеральный план) и документами градостроительного зонирования (Правила землепользования) спорный земельный участок относится к зоне застройки многоэтажными домами, основным видом использования которого является, в том числе, многоэтажные жилые дома; многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения, виды использования которых предусмотрены данной статьей; объекты физкультурно-оздоровительного назначения; условно разрешенный вид использования - 4-этажные многоквартирные жилые дома и культовые объекты; вспомогательные виды использования - детские и спортивные площадки, площадки для отдыха, хозяйственные площадки, площадки для выгула собак, паркинги, зеленые насаждения, малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции и объекты транспортной инженерной инфраструктуры (статья 34 Правил землепользования).
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В связи с изложенным, и, принимая во внимание положения части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 34 Правил землепользования и застройки, суд установил, что заключение дополнительного соглашения соответствует названным нормам права; правообладатель объекта недвижимости и земельного участка вправе без дополнительного согласования и разрешения самостоятельно определить основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Учитывая, что договор аренды был заключен с собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и оспариваемое дополнительное соглашение соответствует названным нормам права, то основания для применения положений Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок предоставления земельных участков для строительства жилых домов в данном случае отсутствуют.
Как следует из материалов дела и установленных судом фактических обстоятельств, при заключении оспариваемого дополнительного соглашения не решался вопрос о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома, а были реализованы полномочия собственника объекта недвижимости и пользователя земельным участком в порядке статей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обратные доводы прокурора не обоснованы и ничем не подтверждены.
При этом суд также учитывает, что сведения государственного кадастрового реестра недвижимости содержат информацию об объекте недвижимости - земельном участке с разрешенным видом использования для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения.
По смыслу статей 153, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о признании сделок недействительными должны предъявляться к сторонам таких сделок.
Учитывая, что сторонами оспариваемого соглашения являлись Администрация и ООО "Модерн-Инвест", соответственно надлежащими ответчиками по настоящему делу являются названные лица.
На основании договора от 24.02.2015 ООО "Модерн-Инвест" передало ООО "Общественный спортивный комплекс" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.09.2013 N 31014, передав земельный участок по акту приема-передачи от 24.02.2015. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Однако названное обстоятельство не свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела ООО "Общественный спортивный комплекс" является надлежащим ответчиком. Судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности названного лица, вместе с тем, такие обстоятельства определяют иной процессуальный статус участника судебного разбирательства.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд не установил нарушений закона, прав публично-правового образования, равно как и неопределенного круга лиц, при заключении Администрацией и ООО "Модерн-Инвест" оспариваемого дополнительного соглашения, а также того, что дополнительное соглашение посягает на публичные интересы, в связи с чем иск прокурора не подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор освобожден от уплаты госпошлины, суд не рассматривает вопрос о ее взыскании в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении иска заместителя прокурора Республики Карелия отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
С.И.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 08.02.2016 ПО ДЕЛУ N А26-10193/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу N А26-10193/2015
Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коршуновой Д.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску
заместителя прокурора Республики Карелия
к Администрации Петрозаводского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", обществу с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест"
о признании недействительным дополнительного соглашения
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН: 1041000051784, ИНН: 1001048543; место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, 31, далее - Управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Карелия (ОГРН: 1027700485757; ИНН: 7705401340; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1; далее - Кадастровая палата)
при участии представителей:
истца - Крылова Д.И. согласно служебному удостоверению ТО N 170531,
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", - Кацнельсона Е.Л. по доверенности от 01.07.2015,
представители Администрации, общества с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест", Управления Росреестра, Кадастровой палаты - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
заместитель прокурора Республики Карелия (далее - истец, прокурор; ОГРН: 1031000006531, ИНН: 1001006825; место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Титова, 4) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481, ИНН: 1001040505; место нахождения: 185000, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2), обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" (ОГРН: 1151001000457, ИНН: 1001292245; место нахождения: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, 8), обществу с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест" (ОГРН: 1071001016503; ИНН: 1001198700; место нахождения: 105077, г. Москва, бульвар Измайловский, 46-8; далее - ответчики, Администрация, ООО "Общественный спортивный комплекс", ООО "Модерн-Инвест") о признании недействительным дополнительного соглашения от 18.10.2013 N 2820 к договору аренды от 09.09.2013 N 31014, заключенного между Администрацией Петрозаводского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест", земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120109:102, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8.
Исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 30.1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании прокурор поддержал требования в полном объеме; пояснил, что нарушены интересы публично-правового образования, поскольку дополнительное соглашение заключено с нарушением требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно без проведения аукциона; изменение разрешенного вида использования земельного участка привело к нарушению процедуры предоставления земельного участка, предусмотренной для предоставления земельных участков для жилищного строительства; также нарушены интересы неопределенного круга лиц, поскольку изменение сторонами назначения земельного участка для реконструкции под многоэтажный жилой дом изменяет социальное назначение физкультурно-оздоровительного комплекса как объекта социального назначения; публично-правовому образованию причинены убытки, поскольку при предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, арендная плата в соответствующие периоды рассчитывалась и уплачивалась в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 N 99-П, Решением Петрозаводского городского Совета от 10.09.2013 N 27/21-299 и Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целью его использования; для земельных участков, предоставляемых для многоквартирного жилищного строительства арендная плата определяется по результатам аукциона; в спорном случае публично-правовое образование лишится получения выкупной стоимости земельного участка, поскольку земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно; требование заявлено о признании ничтожной сделки недействительной; прокурор не заявляет требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку считает, что в результате заключения оспариваемого соглашения не произошло взаимного предоставления имущества.
В спорном случае прокурор надлежащими ответчиками считает всех поименованных лиц, поскольку Администрация Петрозаводского городского округа и общество с ограниченной ответственностью "Модерн-Инвест" являются сторонами оспариваемого дополнительного соглашения, которое в свою очередь затрагивает права общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс", поскольку позже ему были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды.
Представитель ООО "Общественный спортивный комплекс" против требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск; пояснил, что стороны договора аренды исполняют его с учетом оспариваемого дополнительного соглашения: 12.08.2015 Администрация направила ООО "Общественный спортивный центр" расчет арендной платы исходя из назначения земельного участка, установленного в дополнительном соглашении; прокурор не доказал наличие нарушенного права или интереса в защиту которого заявлен иск; не представил доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает государственные или общественные интересы; размер арендной платы, рассчитанный исходя из назначения земельного участка, установленного оспариваемым соглашением, увеличился по сравнению с первоначальным; вид использования земельного участка не противоречит действующему виду разрешенного использования земельного участка, поскольку в ходе реконструкции ООО "Общественный спортивный комплекс" намерено сохранить имеющиеся спортивные объекты; кроме того такой вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен Правилами землепользования и застройки г. Петрозаводска.
Надлежаще извещенные о дате и времени судебного заседания, в том числе применительно к положениям частей 1 и 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Администрация, ООО "Модерн-Инвест", Кадастровая палата и Управление Росреестра явку представителей не обеспечили.
Ранее Администрация возражала против требований по доводам, изложенным в отзыве на иск; представители в судебных заседаниях поясняли, что дополнительное соглашение соответствует закону, разрешенное использование земельного участка, установленное градостроительной документацией допускает строительство на нем многоквартирных жилых домов, аукцион не может быть проведен, поскольку участок обременен наличием на нем объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке; в данном случае речь идет не предоставлении земельного участка для жилищного строительства, а о реконструкции имеющегося на земельном участке объекта недвижимости, правом распоряжения которым принадлежит его собственнику; дополнительное соглашение не нарушает права публично-правового образования; в случае признания дополнительного соглашения недействительным в бюджет города не поступят арендные платежи в размере около 236 426 руб. 20 коп. в месяц.
Представитель Управления Росреестра ранее в судебном заседании пояснила, что в порядке взаимодействия между государственными органами была получена информация о том, что в кадастре недвижимости содержится информация о разрешенном использовании спорного земельного участка, указанном в оспариваемом дополнительном соглашении; статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не применима к спорной ситуации, поскольку земельный участок обременен объектом недвижимости, стороны разрешили вопрос о его реконструкции, а не о предоставлении земельного участка для жилищного строительства.
Ранее Кадастровая палата представила в материалы дела копии кадастровых дел на спорный земельный участок и расположенное на нем здание; сообщила, что в настоящее время сведения государственного кадастрового реестра недвижимости содержат информацию об объекте недвижимости - земельном участке с разрешенным видом использования для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения; просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Модерн-Инвест" являлось собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 10-АБ N 551041.
На основании постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 14.08.2013 N 4232 "О предоставлении ООО "Модерн-Инвест" в аренду земельного участка по бул. Интернационалистов" 09.09.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Модерн-Инвест" (арендатор) заключен договор N 31014 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0120109:102, общей площадью 28997 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8 из земель населенных пунктов для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2013.
На основании заявления ООО "Модерн-Инвест" от 13.09.2013 N 44 Администрация и ООО "Модерн-Инвест" 18.10.2013 заключили дополнительное соглашение N 2820 (далее - дополнительное соглашение, оспариваемое дополнительное соглашение), изменили пункт 1.2 договора и установили, что земельный участок предоставляется для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения; дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13.12.2013.
Полагая, что дополнительное соглашение является ничтожным, прокурор обратился с настоящим иском в суд.
В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Прокурор не представил доказательств нарушения публичных интересов.
Кроме того, представленные в материалы дела доказательства опровергают доводы прокурора о возможном причинении убытков муниципальному образованию в связи с неполучением арендной платы в большем размере, либо неполучении выкупной стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период времени) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на них.
Как следует из материалов дела, 09.09.2013 Администрация заключила с ООО "Модерн-Инвест", являвшегося собственником здания, договор N 31014 аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0120109:102, общей площадью 28997 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д. 8 из земель населенных пунктов для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 названной статьи).
В соответствии с пунктом 5 статьи 25 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденных решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 N 26/38-771 разрешенным для земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительного регламента, является такое использование, которое соответствует указанным в градостроительном регламенте: 1) видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах зон с особыми условиями использования территории, которые определяются в соответствии с законодательством РФ.
Согласно пункту 1 статьи 27 Правил землепользования разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории города Петрозаводска Республики Карелия жилой зоны Древлянка (пункт 3.2.3.2 Генерального плана Петрозаводска в редакции, утвержденной решением Петрозаводского городского Совета от 11.07.2008 N XXVI/XX-361 (с изм. от 01.06.2010), далее - Генеральный план), на территории которой предусматривается формирование новых кварталов многоэтажной, средней этажности и малоэтажной жилой застройки. В границах этого района предлагается разместить общественные центры различного назначения и уровня - общегородские, районные, квартальные, специализированные, а также объекты коммунального назначения, гаражи манежного типа.
В соответствии с документами территориального планирования (Генеральный план) и документами градостроительного зонирования (Правила землепользования) спорный земельный участок относится к зоне застройки многоэтажными домами, основным видом использования которого является, в том числе, многоэтажные жилые дома; многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения, виды использования которых предусмотрены данной статьей; объекты физкультурно-оздоровительного назначения; условно разрешенный вид использования - 4-этажные многоквартирные жилые дома и культовые объекты; вспомогательные виды использования - детские и спортивные площадки, площадки для отдыха, хозяйственные площадки, площадки для выгула собак, паркинги, зеленые насаждения, малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции и объекты транспортной инженерной инфраструктуры (статья 34 Правил землепользования).
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В связи с изложенным, и, принимая во внимание положения части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 34 Правил землепользования и застройки, суд установил, что заключение дополнительного соглашения соответствует названным нормам права; правообладатель объекта недвижимости и земельного участка вправе без дополнительного согласования и разрешения самостоятельно определить основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Учитывая, что договор аренды был заключен с собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и оспариваемое дополнительное соглашение соответствует названным нормам права, то основания для применения положений Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок предоставления земельных участков для строительства жилых домов в данном случае отсутствуют.
Как следует из материалов дела и установленных судом фактических обстоятельств, при заключении оспариваемого дополнительного соглашения не решался вопрос о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома, а были реализованы полномочия собственника объекта недвижимости и пользователя земельным участком в порядке статей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обратные доводы прокурора не обоснованы и ничем не подтверждены.
При этом суд также учитывает, что сведения государственного кадастрового реестра недвижимости содержат информацию об объекте недвижимости - земельном участке с разрешенным видом использования для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения.
По смыслу статей 153, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о признании сделок недействительными должны предъявляться к сторонам таких сделок.
Учитывая, что сторонами оспариваемого соглашения являлись Администрация и ООО "Модерн-Инвест", соответственно надлежащими ответчиками по настоящему делу являются названные лица.
На основании договора от 24.02.2015 ООО "Модерн-Инвест" передало ООО "Общественный спортивный комплекс" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.09.2013 N 31014, передав земельный участок по акту приема-передачи от 24.02.2015. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Однако названное обстоятельство не свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела ООО "Общественный спортивный комплекс" является надлежащим ответчиком. Судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности названного лица, вместе с тем, такие обстоятельства определяют иной процессуальный статус участника судебного разбирательства.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд не установил нарушений закона, прав публично-правового образования, равно как и неопределенного круга лиц, при заключении Администрацией и ООО "Модерн-Инвест" оспариваемого дополнительного соглашения, а также того, что дополнительное соглашение посягает на публичные интересы, в связи с чем иск прокурора не подлежит удовлетворению.
В связи с тем, что в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор освобожден от уплаты госпошлины, суд не рассматривает вопрос о ее взыскании в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении иска заместителя прокурора Республики Карелия отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
С.И.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)