Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель не явился, извещен,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель Остапенко Е.А. по доверенности от 22.01.2016 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 по делу N А32-41777/2015
по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)
к индивидуальному предпринимателю Инце-Аничкову Андрею Александровичу (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358)
о взыскании задолженности и неустойки в общем размере 1254614,52 руб.,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Инце-Аничкову Андрею Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за 1-4 квартал 2011 года, 1-4 квартал 2012 года, 1-4 квартал 2013 года, 1-4 квартал 2014 года, 1,4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года в размере 1 177 828 рублей 47 копеек, неустойки за период с 06.07.2015 по 09.02.2016 в размере 76 786 рублей 50 копеек (уточненные требования).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2016 судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Отменяя судебный акты, суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов о правовой квалификации денежных сумм, подлежащих уплате за фактическое пользование земельным участком с момента его передачи ответчику и до момента заключения договора аренды; применения срока исковой давности к указанным требованиям и начисления неустойки на сумму платы за землю, рассчитанную с 03.02.2011.
При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает у стороны не ранее заключения договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В договоре N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015 отсутствует оговорка о том, что его условия применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка. Напротив, в п. 7.1 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его государственной регистрации, то есть - с 05.06.2015.
Суд пришел к выводу о том, что опосредованная договором аренды обязанность ответчика по оплате арендных платежей не могла возникнуть ранее подписания сторонами выражающего соглашение о размере арендной платы и иных условий пользования договора - 10.05.2015. С этой даты обязанность по оплате аренды земельного участка приобрела достаточную для обретения обязательством свойства исполнимости степень определенности условий, в том числе по размеру арендной платы. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания считать возникшей обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора. Из представленного расчета истца следует, что при условии начисления задолженности по договору аренды с 10.05.2015 по состоянию на 10.01.2017 в пользу ответчика имеется переплата по основному платежу в сумме 40432,58 руб. Задолженность по пене составляет 1143,87 руб. По расчету ответчика в его пользу имеется переплата в сумме 78456,48 рублей (с учетом пени) по состоянию на 31.03.2017. С учетом произведенных платежей арендатора, суд пришел к выводу, что за период пользования земельным участком в рамках договора N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015 у арендатора имеется переплата, которая по размеру перекрывает сумму правомерной задолженности и неустойки, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 11.04.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - в соответствии с подпунктом 1.3. договора аренды участок фактически передан арендатору с 03.02.2011. Необоснованность начисления истцом арендной платы с даты фактического предоставления участка не доказана, в ином случае действия ответчика, подписавшего договор с таким условием следовало бы расценивать как злоупотребление правом;
- - с момента государственной регистрации договора аренды у арендатора возникает обязанность по внесению первого платежа не позднее 30 дней с момента такой регистрации, но данное обстоятельство не освобождает последнего от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на необоснованность доводов администрации.
Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании, открытом 22.06.2017, против доводов апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва.
Заявитель (истец) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Судебное заседание проведено с объявлением перерыва в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 29.06.2017 до 12 час. 15 мин.
После перерыва заявитель (истец) и заинтересованное лицо (ответчик) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015, по условиям которого в арендное пользование ответчику передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0412002:54 площадью 486 м{\super 2, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Керченская, 3, на срок до 03.02.2016 г., для размещения торгового комплекса "Бизнес-Центр".
В п. 1.3 договора сторонами указано, что земельный участок фактически передан арендатору с 03.02.2011 г., без каких-либо иных документов по его передаче.
В п. 2.3 договора стороны определили, что арендная плата исчисляется от установленного в приложении размера ежегодной арендной платы со дня передачи участка за каждый день использования и вносится ежеквартально, в виде авансового платежа, до 10 числа первого месяца каждого квартала.
Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.
В соответствии с п. 4.1.24 арендатор обязывался обратиться в территориальный отдел Росреестра для государственной регистрации договора в месячный срок со дня заключения договора.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в 3 дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (п. 2.2 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде взимания пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В приложении к договору приведен расчет арендной платы, в соответствии с которым сумма годовой арендной платы составила 340812 рублей 60 копеек.
05.06.2015 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2016 N 23/012/008/2016-213 (т. 1, л.д. 52).
По сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 29.03.2011, земельный участок 23:40:0412002:54 с кадастровой стоимостью 22720840,20 рублей внесен в государственный кадастр недвижимости 26.09.2007, имеет вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса "Бизнес-Центр".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, истец обратился с вышеозначенными требованиями в арбитражный суд.
Разрешая настоящее дело, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает у стороны не ранее заключения договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В договоре N 4000005040 аренды земельного участка от 10 мая 2015 года отсутствует оговорка о том, что его условия применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка. Напротив, в п. 7.1 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его государственной регистрации, то есть - с 5 июня 2015 года.
Принимая во внимание выраженную в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" правовую позицию о правовом значении собственно соглашения сторон о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что опосредованная договором аренды обязанность ответчика по оплате арендных платежей не могла возникнуть ранее подписания сторонами выражающего соглашение о размере арендной платы и иных условий пользования договора - 10 мая 2015 года. С этой даты обязанность по оплате аренды земельного участка приобрела достаточную для обретения обязательством свойства исполнимости степень определенности условий, в том числе по размеру арендной платы. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания считать возникшей обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора.
Суд первой инстанции указал, что из представленного расчета истца следует, что при условии начисления задолженности по договору аренды с 10 мая 2015 года по состоянию на 10 января 2017 года в пользу ответчика имеется переплата по основному платежу в сумме 40432 рублей 58 копеек. Задолженность по пене составляет 1143 рубля 87 копеек. По расчету ответчика в его пользу имеется переплата в сумме 78456 рублей 48 копеек (с учетом пени) по состоянию на 31 марта 2017 года.
С учетом произведенных платежей арендатора, суд первой инстанции пришел к выводу, что за период пользования земельным участком в рамках договора N 4000005040 аренды земельного участка от 10 мая 2015 года у арендатора имеется переплата, которая по размеру перекрывает сумму правомерной задолженности и неустойки, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности за период ранее 25 ноября 2013 года, суд первой инстанции указал, что оно не имеет правового значение.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 03.02.2011 по 10.01.2016.
Ответчик не отрицает факт использования им земельного участка с 03.02.2011, отсутствует также спор по площади используемого участка. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании 22.06.2017, земельный участок используется по назначению - для размещения торгового комплекса.
При этом, договор аренды от 10.05.2015, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию 05.06.2015.
В силу пункта 2.3 указанного договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.
Соответственно, до 05.06.2015 у ответчика отсутствовала договорная обязанность по внесению арендной платы.
Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).
В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (позже в статье 39.7) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 16.02.2016 право собственности на спорный земельный участок не разграничено.
В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи (часть 7 статьи 1).
Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.
Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края является надлежащим истцом в рамках настоящего дела.
Поскольку до регистрации договора аренды (05.06.2015) общество пользовалось земельным участком, невнесенная плата за его использование составляет сумму неосновательного обогащения.
Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков несения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Правила N 50).
Пунктом 3 Правил N 50 установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год, за исключением земельных участков, арендная плата за которые определяется от рыночной стоимости.
Согласно пункту 2.1 Правил N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:
АП = Кс x С,
где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края.
Согласно пункту 5.2 приложения N 1 к Постановлению N 50 арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Из материалов дела следует, что расчет истца за период: I, II, III, IV кварталы 2011 года произведен по указанной формуле с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка - 22 720 040 рублей 20 копеек, по ставке 1,5%.
Расчет за период I, II, III, IV кварталы 2012 года, I, II, III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I, IV кварталы 2015 года также произведен по указанной формуле с учетом уменьшения кадастровой стоимости спорного земельного участка - 17 882 239 рублей 94 копейки, по ставке 1,5%.
С 01.01.2016 расчет арендной платы произведен в соответствии с вышеприведенными Правилами и с положениями Федерального закона от 14.12.2015 "О федеральном бюджете на 2016 год", согласно которому, размер ежегодной арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с ежегодной индексацией арендной платы. Коэффициент инфляции на 2016 год составил 6,4%.
Коэффициент применен администрацией только в 2016 году, что является правом истца.
Кроме того, из расчета истца следует, что в период с 01.01.2012 до конца искового периода кадастровая стоимость земельного участка определена равной 17883239,94 руб. (в договоре и кадастровом паспорте земельного участка кадастровая стоимость указана в размере 22720840,20 руб. (т. 1, л.д. 13, 15)).
Апелляционный суд не имеет права выходить за пределы исковых требований, ввиду чего производит расчет на основании данных о кадастровой стоимости, указанных истцом.
Определяя период взыскания неосновательного обогащения, апелляционный суд учитывает заявление предпринимателя о применении последствий пропуска срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Сторонами не оспаривается, что земельный участок был передан ответчику 03.02.2011, с указанной даты истцу было известно о возникновении у истца обязанности по внесению платы за пользование землей.
С учетом того, что администрация с иском по настоящему делу обратилась только 17.11.2015, то за период с 03.02.2011 по 16.11.2012 истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.
По расчету апелляционного суда за период с 17.11.2012 по 04.06.2015 размер неосновательного обогащения составил 691504,45 руб., исходя из следующего.
Размер неосновательного обогащения исчислен судом по формуле: кадастровая стоимость х арендную ставку / количество дней в году х количество дней в году, в которые ответчиком использовалось имущество.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка взяты судом из расчета истца, с учетом того обстоятельства, что материалами дела подтверждено ее большее значение - 22720840,20 руб. Аналогичный образом, апелляционный суд в период с 2012 по 2016 год не применяет коэффициент инфляции, от применения которого отказался в своем расчете истец.
Применение арендной ставки 1,5%, использованной в расчете истца, сторонами не оспаривается и соответствует положениям регионального нормативного акта.
По расчету апелляционного суда размер неосновательного обогащения за период с 17.11.2012 по 31.12.2012 составил 41093,1 руб. (22720840 руб. х 1,5% /366 дней х 45 дней).
В 2013 году размер неосновательного обогащения составил 268248,60 рублей (17883239,94 руб. х 1,5%).
В 2014 году размер неосновательного обогащения составил 268248,60 рублей (17883239,94 руб. х 1,5%).
В 2015 году сумма неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 04.06.2015 составила 113914,15 руб. (17883239,94 руб. х 1,5% /365 дней х 155 дней).
При этом, платежными поручениями N 26 от 17.03.2016 на сумму 22354,05 руб. (назначение - оплата за апрель 2015 г.) и N 101 от 09.11.2015 на сумму 22354,05 руб. (назначение - задолженность за март 2015 г.) ответчиком внесены денежные средства в счет погашения задолженности за пользование земельным участком до заключения договора аренды.
Ввиду изложенного, размер неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с предпринимателя, составляет 646796,35 рублей (691504,45 руб. - 22354,05 руб. - 22354,05 руб.).
На сумму неосновательного обогащения не может быть начислена договорная неустойка.
С 05.06.2015 внесение арендной платы производится на основании прошедшего государственную регистрацию договора.
Статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Апелляционным судом установлено, что при осуществлении платежей в нарушение условий о ежеквартальном внесении платы до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.2. договора) ответчиком допускались просрочки.
Так, за 2 квартал 2015 года размер арендной платы, подлежащий внесению до 05.07.2015 (с учетом условия договора сроке внесения первого платежа - не позднее 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора пункт (2.3. договора)), составил 19160,70 руб.:
17883239,94 руб. х 1,5% /4 квартала = 67062,15 руб./квартал 2015 года.
С 05.06.2015 по 30.06.2015 (26 дней) арендная плата составила 67062,15 руб. /91 день х 26 дней = 19160,70 руб.
Платеж на сумму 28401,05 руб. поступил от ответчика 07.08.2015. (переплата 9240,35 руб.).
Таким образом, в период с 06.07.2015 по 07.08.2015 (33 дня) у ответчика имелась просрочка платежа по договору аренды.
При расчете пени в соответствии с положениями пункта 5.2. договора (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки), суд руководствуется ставкой 8,25%, действовавшей в период с 06.07.2015 по 31.12.2015.
За период с 06.07.2015 по 07.08.2015 размер пени составил 173,88 руб. (19160,70 руб. х 33 дней /300 х 8,25%).
За 3 квартал 2015 года платеж в размере 67062,15 руб. должен был быть внесен ответчиком до 10.07.2015. Однако платеж был внесен 07.08.2015 на сумму 85203,15 руб. (за 3 кв. 2015 г.). Переплата за 3 квартал составила 18141 руб.
Размер пени за период с 11.07.2015 по 07.08.2015 (28 дней) составил 516,38 руб. (67062,15 руб. х 28 дней/300 х 8,25%).
С учетом внесенных ответчиком 07.08.2015 платежей (платежные поручения N 73 от 07.08.2015 на сумму 28401,05 руб. (за июнь 2015 г.), N 74 от 07.08.2015 на сумму 85203,15 руб. (за 3 кв. 2015 г.), N 72 от 07.08.2015 на сумму 28401,05 руб. (за май 2015 г. - период, когда договор уже был заключен сторонами) на момент даты платежа за 4 квартал на счете ответчика имелось 55782,35 рублей.
Соответственно в срок до 10.10.2015 ответчик должен был внести платеж в размере 11279,75 руб. Однако, платеж на сумму 22354,05 руб. (переплата - 11074,30 руб.) был внесен ответчиком 20.10.2015, в связи с чем ответчиком допущена просрочка платежа на 10 дней.
Размер пени с 11.10.2015 по 20.10.2015 составил 31,2 руб. (11279,75 руб. х 10 дней / 300 х 8,25%).
Размер квартальной платы в 2016 году составил 71354,13 руб. (17883239,94 х 1,5% х 1,164 (коэф инфл.) / 4 квартала).
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о возможности применения коэффициента инфляции только при расчете от рыночной стоимости противоречит положениям постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", а именно пункту 5.2 приложения N 1 к указанному Постановлению.
За 1 квартал 2016 года предприниматель должен был внести платеж до 10.01.2016.
С учетом суммы переплаты 20.10.2015 на сумму 11074,30 руб., а также внесенных 30.11.2015 (за ноябрь 2015 года) и 03.12.2015 (за декабрь 2015 года) платежей по 22354,05 рублей, к 10.01.2016 ответчик должен был внести остаток платы в размере 15571,73 руб.
Платеж на сумму 22354,05 руб. внесен ответчиком 19.01.2016 (переплата 6782,32 руб.).
Соответственно, с 11.01.2016 по 19.01.2016 за арендатором образовалась пеня в размере 51,39 руб. (15571,73 руб. х 9 дней/ 300 х 11%).
Апелляционный суд отмечает, что с 01.01.2016 по 14.06.2016 размер ставки рефинансирования был равен 11%.
Всего за период с 05.06.2015 по 09.02.2015 размер пени составил 772,85 рублей.
04.02.2016 ответчиком внесен очередной платеж на сумму 22354,05 руб.
С учетом приведенного расчета за период с 05.06.2015 по 09.02.2016 у ответчика перед истцом задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата в размере 29136,37 руб.
Указанная сумма не может быть зачтена судом в счет неосновательного обогащения ввиду их различной природы, и отсутствия соответствующего волеизъявления сторон.
Данные денежные средства могут быть учтены в счет будущих арендных платежей, также предприниматель не лишен возможности обратиться в администрацию для произведения корректировки взаимных расчетов, в том числе неустойки.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 647569,2 руб., в том числе: неосновательное обогащение в размере 646796,35 руб., договорная неустойка за период с 06.07.2015 по 09.02.2016 в размере 772,85 рублей. В удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования удовлетворены на 51,61%.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе от 03.05.2017 пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 14732,59 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам ответчика в размере 6000 руб. (чек-ордер от 27.05.2016 и чек-ордер от 24.10.2016) подлежат возмещению истцом ответчику пропорционально, то есть в сумме 2903,40 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 по делу N А32-41777/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) задолженность в размере 647569,2 руб., из которых 646796,35 руб. - сумма неосновательного обогащения, 772,85 руб. - договорная неустойка.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 14732,59 руб.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) в пользу индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика от 30.05.2016 и кассационной жалобе в размере 2903,40 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2017 N 15АП-8615/2017 ПО ДЕЛУ N А32-41777/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N 15АП-8615/2017
Дело N А32-41777/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель не явился, извещен,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель Остапенко Е.А. по доверенности от 22.01.2016 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 по делу N А32-41777/2015
по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)
к индивидуальному предпринимателю Инце-Аничкову Андрею Александровичу (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358)
о взыскании задолженности и неустойки в общем размере 1254614,52 руб.,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Инце-Аничкову Андрею Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за 1-4 квартал 2011 года, 1-4 квартал 2012 года, 1-4 квартал 2013 года, 1-4 квартал 2014 года, 1,4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года в размере 1 177 828 рублей 47 копеек, неустойки за период с 06.07.2015 по 09.02.2016 в размере 76 786 рублей 50 копеек (уточненные требования).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2016, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2016 судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Отменяя судебный акты, суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов о правовой квалификации денежных сумм, подлежащих уплате за фактическое пользование земельным участком с момента его передачи ответчику и до момента заключения договора аренды; применения срока исковой давности к указанным требованиям и начисления неустойки на сумму платы за землю, рассчитанную с 03.02.2011.
При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает у стороны не ранее заключения договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В договоре N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015 отсутствует оговорка о том, что его условия применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка. Напротив, в п. 7.1 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его государственной регистрации, то есть - с 05.06.2015.
Суд пришел к выводу о том, что опосредованная договором аренды обязанность ответчика по оплате арендных платежей не могла возникнуть ранее подписания сторонами выражающего соглашение о размере арендной платы и иных условий пользования договора - 10.05.2015. С этой даты обязанность по оплате аренды земельного участка приобрела достаточную для обретения обязательством свойства исполнимости степень определенности условий, в том числе по размеру арендной платы. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания считать возникшей обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора. Из представленного расчета истца следует, что при условии начисления задолженности по договору аренды с 10.05.2015 по состоянию на 10.01.2017 в пользу ответчика имеется переплата по основному платежу в сумме 40432,58 руб. Задолженность по пене составляет 1143,87 руб. По расчету ответчика в его пользу имеется переплата в сумме 78456,48 рублей (с учетом пени) по состоянию на 31.03.2017. С учетом произведенных платежей арендатора, суд пришел к выводу, что за период пользования земельным участком в рамках договора N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015 у арендатора имеется переплата, которая по размеру перекрывает сумму правомерной задолженности и неустойки, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 11.04.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - в соответствии с подпунктом 1.3. договора аренды участок фактически передан арендатору с 03.02.2011. Необоснованность начисления истцом арендной платы с даты фактического предоставления участка не доказана, в ином случае действия ответчика, подписавшего договор с таким условием следовало бы расценивать как злоупотребление правом;
- - с момента государственной регистрации договора аренды у арендатора возникает обязанность по внесению первого платежа не позднее 30 дней с момента такой регистрации, но данное обстоятельство не освобождает последнего от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на необоснованность доводов администрации.
Представитель заинтересованного лица (ответчика) в судебном заседании, открытом 22.06.2017, против доводов апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва.
Заявитель (истец) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Судебное заседание проведено с объявлением перерыва в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 29.06.2017 до 12 час. 15 мин.
После перерыва заявитель (истец) и заинтересованное лицо (ответчик) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор N 4000005040 аренды земельного участка от 10.05.2015, по условиям которого в арендное пользование ответчику передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0412002:54 площадью 486 м{\super 2, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Керченская, 3, на срок до 03.02.2016 г., для размещения торгового комплекса "Бизнес-Центр".
В п. 1.3 договора сторонами указано, что земельный участок фактически передан арендатору с 03.02.2011 г., без каких-либо иных документов по его передаче.
В п. 2.3 договора стороны определили, что арендная плата исчисляется от установленного в приложении размера ежегодной арендной платы со дня передачи участка за каждый день использования и вносится ежеквартально, в виде авансового платежа, до 10 числа первого месяца каждого квартала.
Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.
В соответствии с п. 4.1.24 арендатор обязывался обратиться в территориальный отдел Росреестра для государственной регистрации договора в месячный срок со дня заключения договора.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в 3 дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (п. 2.2 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде взимания пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В приложении к договору приведен расчет арендной платы, в соответствии с которым сумма годовой арендной платы составила 340812 рублей 60 копеек.
05.06.2015 договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2016 N 23/012/008/2016-213 (т. 1, л.д. 52).
По сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 29.03.2011, земельный участок 23:40:0412002:54 с кадастровой стоимостью 22720840,20 рублей внесен в государственный кадастр недвижимости 26.09.2007, имеет вид разрешенного использования - для размещения торгового комплекса "Бизнес-Центр".
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, истец обратился с вышеозначенными требованиями в арбитражный суд.
Разрешая настоящее дело, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает у стороны не ранее заключения договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В договоре N 4000005040 аренды земельного участка от 10 мая 2015 года отсутствует оговорка о том, что его условия применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования земельного участка. Напротив, в п. 7.1 договора стороны согласовали, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с даты его государственной регистрации, то есть - с 5 июня 2015 года.
Принимая во внимание выраженную в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" правовую позицию о правовом значении собственно соглашения сторон о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что опосредованная договором аренды обязанность ответчика по оплате арендных платежей не могла возникнуть ранее подписания сторонами выражающего соглашение о размере арендной платы и иных условий пользования договора - 10 мая 2015 года. С этой даты обязанность по оплате аренды земельного участка приобрела достаточную для обретения обязательством свойства исполнимости степень определенности условий, в том числе по размеру арендной платы. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания считать возникшей обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора.
Суд первой инстанции указал, что из представленного расчета истца следует, что при условии начисления задолженности по договору аренды с 10 мая 2015 года по состоянию на 10 января 2017 года в пользу ответчика имеется переплата по основному платежу в сумме 40432 рублей 58 копеек. Задолженность по пене составляет 1143 рубля 87 копеек. По расчету ответчика в его пользу имеется переплата в сумме 78456 рублей 48 копеек (с учетом пени) по состоянию на 31 марта 2017 года.
С учетом произведенных платежей арендатора, суд первой инстанции пришел к выводу, что за период пользования земельным участком в рамках договора N 4000005040 аренды земельного участка от 10 мая 2015 года у арендатора имеется переплата, которая по размеру перекрывает сумму правомерной задолженности и неустойки, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности за период ранее 25 ноября 2013 года, суд первой инстанции указал, что оно не имеет правового значение.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В рамках настоящего дела администрацией заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 03.02.2011 по 10.01.2016.
Ответчик не отрицает факт использования им земельного участка с 03.02.2011, отсутствует также спор по площади используемого участка. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании 22.06.2017, земельный участок используется по назначению - для размещения торгового комплекса.
При этом, договор аренды от 10.05.2015, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию 05.06.2015.
В силу пункта 2.3 указанного договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.
Соответственно, до 05.06.2015 у ответчика отсутствовала договорная обязанность по внесению арендной платы.
Из правовой позиции, закрепленной в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).
В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за использование земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (позже в статье 39.7) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 16.02.2016 право собственности на спорный земельный участок не разграничено.
В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи (часть 7 статьи 1).
Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.
Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края является надлежащим истцом в рамках настоящего дела.
Поскольку до регистрации договора аренды (05.06.2015) общество пользовалось земельным участком, невнесенная плата за его использование составляет сумму неосновательного обогащения.
Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков несения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Правила N 50).
Пунктом 3 Правил N 50 установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год, за исключением земельных участков, арендная плата за которые определяется от рыночной стоимости.
Согласно пункту 2.1 Правил N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:
АП = Кс x С,
где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края.
Согласно пункту 5.2 приложения N 1 к Постановлению N 50 арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
Из материалов дела следует, что расчет истца за период: I, II, III, IV кварталы 2011 года произведен по указанной формуле с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка - 22 720 040 рублей 20 копеек, по ставке 1,5%.
Расчет за период I, II, III, IV кварталы 2012 года, I, II, III, IV кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014 года, I, IV кварталы 2015 года также произведен по указанной формуле с учетом уменьшения кадастровой стоимости спорного земельного участка - 17 882 239 рублей 94 копейки, по ставке 1,5%.
С 01.01.2016 расчет арендной платы произведен в соответствии с вышеприведенными Правилами и с положениями Федерального закона от 14.12.2015 "О федеральном бюджете на 2016 год", согласно которому, размер ежегодной арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с ежегодной индексацией арендной платы. Коэффициент инфляции на 2016 год составил 6,4%.
Коэффициент применен администрацией только в 2016 году, что является правом истца.
Кроме того, из расчета истца следует, что в период с 01.01.2012 до конца искового периода кадастровая стоимость земельного участка определена равной 17883239,94 руб. (в договоре и кадастровом паспорте земельного участка кадастровая стоимость указана в размере 22720840,20 руб. (т. 1, л.д. 13, 15)).
Апелляционный суд не имеет права выходить за пределы исковых требований, ввиду чего производит расчет на основании данных о кадастровой стоимости, указанных истцом.
Определяя период взыскания неосновательного обогащения, апелляционный суд учитывает заявление предпринимателя о применении последствий пропуска срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Сторонами не оспаривается, что земельный участок был передан ответчику 03.02.2011, с указанной даты истцу было известно о возникновении у истца обязанности по внесению платы за пользование землей.
С учетом того, что администрация с иском по настоящему делу обратилась только 17.11.2015, то за период с 03.02.2011 по 16.11.2012 истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.
По расчету апелляционного суда за период с 17.11.2012 по 04.06.2015 размер неосновательного обогащения составил 691504,45 руб., исходя из следующего.
Размер неосновательного обогащения исчислен судом по формуле: кадастровая стоимость х арендную ставку / количество дней в году х количество дней в году, в которые ответчиком использовалось имущество.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка взяты судом из расчета истца, с учетом того обстоятельства, что материалами дела подтверждено ее большее значение - 22720840,20 руб. Аналогичный образом, апелляционный суд в период с 2012 по 2016 год не применяет коэффициент инфляции, от применения которого отказался в своем расчете истец.
Применение арендной ставки 1,5%, использованной в расчете истца, сторонами не оспаривается и соответствует положениям регионального нормативного акта.
По расчету апелляционного суда размер неосновательного обогащения за период с 17.11.2012 по 31.12.2012 составил 41093,1 руб. (22720840 руб. х 1,5% /366 дней х 45 дней).
В 2013 году размер неосновательного обогащения составил 268248,60 рублей (17883239,94 руб. х 1,5%).
В 2014 году размер неосновательного обогащения составил 268248,60 рублей (17883239,94 руб. х 1,5%).
В 2015 году сумма неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 04.06.2015 составила 113914,15 руб. (17883239,94 руб. х 1,5% /365 дней х 155 дней).
При этом, платежными поручениями N 26 от 17.03.2016 на сумму 22354,05 руб. (назначение - оплата за апрель 2015 г.) и N 101 от 09.11.2015 на сумму 22354,05 руб. (назначение - задолженность за март 2015 г.) ответчиком внесены денежные средства в счет погашения задолженности за пользование земельным участком до заключения договора аренды.
Ввиду изложенного, размер неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с предпринимателя, составляет 646796,35 рублей (691504,45 руб. - 22354,05 руб. - 22354,05 руб.).
На сумму неосновательного обогащения не может быть начислена договорная неустойка.
С 05.06.2015 внесение арендной платы производится на основании прошедшего государственную регистрацию договора.
Статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Апелляционным судом установлено, что при осуществлении платежей в нарушение условий о ежеквартальном внесении платы до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.2. договора) ответчиком допускались просрочки.
Так, за 2 квартал 2015 года размер арендной платы, подлежащий внесению до 05.07.2015 (с учетом условия договора сроке внесения первого платежа - не позднее 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора пункт (2.3. договора)), составил 19160,70 руб.:
17883239,94 руб. х 1,5% /4 квартала = 67062,15 руб./квартал 2015 года.
С 05.06.2015 по 30.06.2015 (26 дней) арендная плата составила 67062,15 руб. /91 день х 26 дней = 19160,70 руб.
Платеж на сумму 28401,05 руб. поступил от ответчика 07.08.2015. (переплата 9240,35 руб.).
Таким образом, в период с 06.07.2015 по 07.08.2015 (33 дня) у ответчика имелась просрочка платежа по договору аренды.
При расчете пени в соответствии с положениями пункта 5.2. договора (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки), суд руководствуется ставкой 8,25%, действовавшей в период с 06.07.2015 по 31.12.2015.
За период с 06.07.2015 по 07.08.2015 размер пени составил 173,88 руб. (19160,70 руб. х 33 дней /300 х 8,25%).
За 3 квартал 2015 года платеж в размере 67062,15 руб. должен был быть внесен ответчиком до 10.07.2015. Однако платеж был внесен 07.08.2015 на сумму 85203,15 руб. (за 3 кв. 2015 г.). Переплата за 3 квартал составила 18141 руб.
Размер пени за период с 11.07.2015 по 07.08.2015 (28 дней) составил 516,38 руб. (67062,15 руб. х 28 дней/300 х 8,25%).
С учетом внесенных ответчиком 07.08.2015 платежей (платежные поручения N 73 от 07.08.2015 на сумму 28401,05 руб. (за июнь 2015 г.), N 74 от 07.08.2015 на сумму 85203,15 руб. (за 3 кв. 2015 г.), N 72 от 07.08.2015 на сумму 28401,05 руб. (за май 2015 г. - период, когда договор уже был заключен сторонами) на момент даты платежа за 4 квартал на счете ответчика имелось 55782,35 рублей.
Соответственно в срок до 10.10.2015 ответчик должен был внести платеж в размере 11279,75 руб. Однако, платеж на сумму 22354,05 руб. (переплата - 11074,30 руб.) был внесен ответчиком 20.10.2015, в связи с чем ответчиком допущена просрочка платежа на 10 дней.
Размер пени с 11.10.2015 по 20.10.2015 составил 31,2 руб. (11279,75 руб. х 10 дней / 300 х 8,25%).
Размер квартальной платы в 2016 году составил 71354,13 руб. (17883239,94 х 1,5% х 1,164 (коэф инфл.) / 4 квартала).
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о возможности применения коэффициента инфляции только при расчете от рыночной стоимости противоречит положениям постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", а именно пункту 5.2 приложения N 1 к указанному Постановлению.
За 1 квартал 2016 года предприниматель должен был внести платеж до 10.01.2016.
С учетом суммы переплаты 20.10.2015 на сумму 11074,30 руб., а также внесенных 30.11.2015 (за ноябрь 2015 года) и 03.12.2015 (за декабрь 2015 года) платежей по 22354,05 рублей, к 10.01.2016 ответчик должен был внести остаток платы в размере 15571,73 руб.
Платеж на сумму 22354,05 руб. внесен ответчиком 19.01.2016 (переплата 6782,32 руб.).
Соответственно, с 11.01.2016 по 19.01.2016 за арендатором образовалась пеня в размере 51,39 руб. (15571,73 руб. х 9 дней/ 300 х 11%).
Апелляционный суд отмечает, что с 01.01.2016 по 14.06.2016 размер ставки рефинансирования был равен 11%.
Всего за период с 05.06.2015 по 09.02.2015 размер пени составил 772,85 рублей.
04.02.2016 ответчиком внесен очередной платеж на сумму 22354,05 руб.
С учетом приведенного расчета за период с 05.06.2015 по 09.02.2016 у ответчика перед истцом задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата в размере 29136,37 руб.
Указанная сумма не может быть зачтена судом в счет неосновательного обогащения ввиду их различной природы, и отсутствия соответствующего волеизъявления сторон.
Данные денежные средства могут быть учтены в счет будущих арендных платежей, также предприниматель не лишен возможности обратиться в администрацию для произведения корректировки взаимных расчетов, в том числе неустойки.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 647569,2 руб., в том числе: неосновательное обогащение в размере 646796,35 руб., договорная неустойка за период с 06.07.2015 по 09.02.2016 в размере 772,85 рублей. В удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исковые требования удовлетворены на 51,61%.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе от 03.05.2017 пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 14732,59 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам ответчика в размере 6000 руб. (чек-ордер от 27.05.2016 и чек-ордер от 24.10.2016) подлежат возмещению истцом ответчику пропорционально, то есть в сумме 2903,40 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 по делу N А32-41777/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) задолженность в размере 647569,2 руб., из которых 646796,35 руб. - сумма неосновательного обогащения, 772,85 руб. - договорная неустойка.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 14732,59 руб.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) в пользу индивидуального предпринимателя Инце-Аничкова Андрея Александровича (ИНН 501200284193, ОГРНИП 304770000571358) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика от 30.05.2016 и кассационной жалобе в размере 2903,40 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)