Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Администрация возражает против применения судами при расчете платы за участок в спорный период базового размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей В.Е. Епифанова и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (ОГРН 1022603020550) - Костроминова В.В. (доверенность от 05.05.2017), в отсутствие представителей ответчика - индивидуального предпринимателя Локтионова Александра Григорьевича (ОГРНИП 304264507600051), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по делу N А63-12968/2016 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.), установил следующее.
Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Локтионову Александру Григорьевичу (далее также - предприниматель), в котором просила:
- досрочно расторгнуть договор от 26.07.2010 N 896 (истцом номер 296 указан ошибочно) аренды земель населенных пунктов,
- взыскать с Локтионова А.Г. в пользу администрации города задолженность по арендным платежам за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 в размере 110 216 рублей 39 копеек,
- взыскать с Локтионова А.Г. в пользу администрации города пеню за период с 01.01.2014 по 11.10.2016 в размере 199 121 рубль 53 копейки (уточненные требования, т. 2, л.д. 66, 98-99, 100-101).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района; т. 1, л.д. 146-148).
Решением от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.06.2017, к материалам дела приобщены представленные документы, принято уточнение исковых требований, исковое заявление администрации города оставлено без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), в действующей на момент заключения договора аренды от 26.07.2010 редакции, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 19 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", далее - Закон N 131-ФЗ, Закон о местном самоуправлении). Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения (статьи 14, 15 Закона о местном самоуправлении). Администрация района не вправе была передавать данные полномочия администрации города соглашением от 29.12.2009. Поскольку в установленном законом порядке полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, администрации города не передавались, договор аренды от 26.07.2010 в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заключен неуполномоченным лицом, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным (ничтожным). Ввиду ничтожности договора аренды от 26.07.2010 N 896, ничтожно и дополнительное соглашение к нему от 19.12.2012 (об изменении вида разрешенного использования земельного участка). Факт пользования земельным участком с кадастровым номером 26:11:020149:54 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается (доказательства обратного не представлены). В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Ответчик обязан возместить администрации города сумму неосновательного обогащения (статья 1102 Гражданского кодекса) за пользование земельным участком в размере, установленном соответствующим нормативным правовым актом. Расчет арендной платы (неосновательного обогащения) произведен истцом с применением Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (утвержден постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, далее - Порядок N 64-п, постановление N 64-п), а также Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов (утвержден постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п, далее - Порядок N 112-п, постановление N 112-п). Согласно кадастровым паспортам от 15.11.2013 и от 11.10.2016 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "под строительство торгово-офисного здания". 28.12.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Локтионова А.Г. на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 781,3 кв. м, степенью готовности 90%. Из представленного ответчиком проекта (2015 года) торгово-офисного здания, расположенного в г. Михайловске, по ул. Ленина, 1а, видно, что торговые помещения занимают площадь 197,28 кв. м, офисные - 332,77 кв. м, иные помещения (251,25 кв. м) - оставшуюся часть здания, что указывает на преобладание в строящемся здании офисных помещений. При расчете подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (седьмой вид разрешенного использования), так как он предполагает размещение на участке и объектов торговли, и офисных зданий. Данный вид разрешенного использования установлен постановлением N 64-п в редакции постановления от 29.11.2013 N 445-п (вступило в силу с 11.12.2013). Постановлениями N 64-п и N 112-п по названному виду разрешенного использования определена ставка 4%. За период с 17.10.2013 по 10.12.2013, в который отсутствовал седьмой вид разрешенного использования, подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков под объектами торговли, равный 20%. Ввиду ничтожности договора аренды и дополнительных соглашений к нему, коэффициент 0,5, предусмотренный для участков, предоставленных для строительства, применению не подлежит. Арендная плата рассчитана судом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 2013, 2014 годах, с учетом ее изменения решениями суда об установлении кадастровой стоимости от 24.02.2016 (в 2015 году), от 20.09.2016 (в 2016 году), а также базового размера арендной платы 20% - с 17.10.2013 по 10.12.2013, 4% - с 11.12.2013 по 15.06.2016, которая за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 составила 307 545 рублей 78 копеек. Поскольку ответчиком в спорном периоде произведена оплата на общую сумму 1 010 780 рублей 69 копеек, суд пришел к выводу о наличии на стороне предпринимателя переплаты в сумме 703 234 рубля 91 копейка, и отсутствии долга за фактическое пользование земельным участком. Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой исключает возможность начисление договорной пени, а также расторжение такого договора, не повлекшего юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса), в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация города просит решение от 27.03.2017 и апелляционное постановление от 07.06.2017 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.09.2017 N Ф08-5751/2017 ПО ДЕЛУ N А63-12968/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Администрация возражает против применения судами при расчете платы за участок в спорный период базового размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. по делу N А63-12968/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей В.Е. Епифанова и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (ОГРН 1022603020550) - Костроминова В.В. (доверенность от 05.05.2017), в отсутствие представителей ответчика - индивидуального предпринимателя Локтионова Александра Григорьевича (ОГРНИП 304264507600051), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2017 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по делу N А63-12968/2016 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.), установил следующее.
Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Локтионову Александру Григорьевичу (далее также - предприниматель), в котором просила:
- досрочно расторгнуть договор от 26.07.2010 N 896 (истцом номер 296 указан ошибочно) аренды земель населенных пунктов,
- взыскать с Локтионова А.Г. в пользу администрации города задолженность по арендным платежам за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 в размере 110 216 рублей 39 копеек,
- взыскать с Локтионова А.Г. в пользу администрации города пеню за период с 01.01.2014 по 11.10.2016 в размере 199 121 рубль 53 копейки (уточненные требования, т. 2, л.д. 66, 98-99, 100-101).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района; т. 1, л.д. 146-148).
Решением от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.06.2017, к материалам дела приобщены представленные документы, принято уточнение исковых требований, исковое заявление администрации города оставлено без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), в действующей на момент заключения договора аренды от 26.07.2010 редакции, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 19 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", далее - Закон N 131-ФЗ, Закон о местном самоуправлении). Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения (статьи 14, 15 Закона о местном самоуправлении). Администрация района не вправе была передавать данные полномочия администрации города соглашением от 29.12.2009. Поскольку в установленном законом порядке полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, администрации города не передавались, договор аренды от 26.07.2010 в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заключен неуполномоченным лицом, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным (ничтожным). Ввиду ничтожности договора аренды от 26.07.2010 N 896, ничтожно и дополнительное соглашение к нему от 19.12.2012 (об изменении вида разрешенного использования земельного участка). Факт пользования земельным участком с кадастровым номером 26:11:020149:54 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается (доказательства обратного не представлены). В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Ответчик обязан возместить администрации города сумму неосновательного обогащения (статья 1102 Гражданского кодекса) за пользование земельным участком в размере, установленном соответствующим нормативным правовым актом. Расчет арендной платы (неосновательного обогащения) произведен истцом с применением Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (утвержден постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, далее - Порядок N 64-п, постановление N 64-п), а также Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов (утвержден постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п, далее - Порядок N 112-п, постановление N 112-п). Согласно кадастровым паспортам от 15.11.2013 и от 11.10.2016 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "под строительство торгово-офисного здания". 28.12.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Локтионова А.Г. на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 781,3 кв. м, степенью готовности 90%. Из представленного ответчиком проекта (2015 года) торгово-офисного здания, расположенного в г. Михайловске, по ул. Ленина, 1а, видно, что торговые помещения занимают площадь 197,28 кв. м, офисные - 332,77 кв. м, иные помещения (251,25 кв. м) - оставшуюся часть здания, что указывает на преобладание в строящемся здании офисных помещений. При расчете подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (седьмой вид разрешенного использования), так как он предполагает размещение на участке и объектов торговли, и офисных зданий. Данный вид разрешенного использования установлен постановлением N 64-п в редакции постановления от 29.11.2013 N 445-п (вступило в силу с 11.12.2013). Постановлениями N 64-п и N 112-п по названному виду разрешенного использования определена ставка 4%. За период с 17.10.2013 по 10.12.2013, в который отсутствовал седьмой вид разрешенного использования, подлежит применению базовый размер арендной платы, установленный для земельных участков под объектами торговли, равный 20%. Ввиду ничтожности договора аренды и дополнительных соглашений к нему, коэффициент 0,5, предусмотренный для участков, предоставленных для строительства, применению не подлежит. Арендная плата рассчитана судом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 2013, 2014 годах, с учетом ее изменения решениями суда об установлении кадастровой стоимости от 24.02.2016 (в 2015 году), от 20.09.2016 (в 2016 году), а также базового размера арендной платы 20% - с 17.10.2013 по 10.12.2013, 4% - с 11.12.2013 по 15.06.2016, которая за период с 17.10.2013 по 15.06.2016 составила 307 545 рублей 78 копеек. Поскольку ответчиком в спорном периоде произведена оплата на общую сумму 1 010 780 рублей 69 копеек, суд пришел к выводу о наличии на стороне предпринимателя переплаты в сумме 703 234 рубля 91 копейка, и отсутствии долга за фактическое пользование земельным участком. Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой исключает возможность начисление договорной пени, а также расторжение такого договора, не повлекшего юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса), в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация города просит решение от 27.03.2017 и апелляционное постановление от 07.06.2017 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)