Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года по делу N А57-20990/2016 (судья Ванина И.Н.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича (Саратовская область, г. Энгельс, ОГРНИП 304643828700045, ИНН 641900658100)
к акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1087799030846, ИНН 7709441907),
Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области (410056, г. Саратов, ул. Советская, 60)
общество с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" (413113, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Терновская, 9, ОГРН 1126449003450, ИНН 6449066350),
о признании права аренды земельного участка, права выкупа земельного участка,
- при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича - представитель Лукашенко Ирина Валерьевна, действующая по доверенности от 01.09.2016, выданной сроком на один год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" - представитель Лукашенко Ирина Валерьевна, действующая по доверенности от 13.02.2017, выданной сроком на один год.
Иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда
В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмин Константин Юрьевич с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному фонду содействия жилищного строительства:
- - о признании за индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район;
- - о признании за индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства право выкупа земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N АЗ7-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г.;
- - о признании незаконным бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность индивидуального предпринимателя Кузьмина Константина Юрьевича Главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N АЗ7-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г.;
- - об обязании акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предоставить в собственность индивидуального предпринимателя Кузьмина Константина Юрьевича Главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе XeA37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408 891,88 рубля;
- - об обязании акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заключить с Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408 891,88 рубля в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному заявлению (исковому заявлению).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.10.2016, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Федеральный фонд содействия жилищного строительства.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2016 по делу произведена замена ответчика - Федерального фонда содействия жилищного строительства на правопреемника - акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Определениями Арбитражного суда Саратовской области от 17.11.2016 и 22.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области и общество с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" соответственно.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года:
- - суд признал незаконным бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010;
- - суд обязал акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предоставить в собственность индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе NA37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408891 руб. 88 коп.;
- - суд обязал акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заключить с Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408891 руб. 88 коп., на условиях указанных истцом.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП главы КФХ Кузьмина К.Ю., ООО "Лесная сказка" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.09.2010 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд "РЖС") и ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" (далее ОАО "ИКСО") по итогам аукциона (протокол NN А37-07/2010/2) был заключен Договор N ДЗ-126 аренды земельных участков с кадастровым номером 64:48:030101:35 и кадастровым номером 64:48:030101:34 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 8 лет.
В результате раздела этих двух земельных участков в их границах были образованы новые земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 площадью 15 218 кв. м (разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Образованный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 был передан Саратовскому облпотребсоюзу для строительства рынка.
Здание было построено и 29.05.2015 г. за Саратовским облпотребсоюзом было зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое здание площадью 2 743,5 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика Семенова Н.Н., N 1.
24 августа 2015 года между ОАО "ИКСО" и Саратовским облоптребсоюзом был заключен договор замены стороны в обязательстве N 72, в соответствии с которым к Саратовскому облпотребсоюзу перешли права и обязанности по Договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. в отношении аренды земельного участка площадью 15 215 кв. в. с кадастровым номером 64:48:030101:242.
Здание, расположенное на данном земельном участке, было выкуплено индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянско-фермерского хозяйства.
В связи с выкупом здания 01.12.2015, между Саратовским облпотребсоюзом и ИП Кузьминым К.Ю. был заключен договор замены стороны в обязательстве, на основании которого права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 15 215 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242 по Договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. перешли к ИП Кузьмину К.Ю.
Пунктом 5 договора аренды N ДЗ-126 от 30.09.2010 предусмотрено право выкупа образованных земельных участков.
Пунктом 5.3.1 указанной статьи договора аренды предусмотрено, что цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об аукционе.
Данным протоколом установлено, что "Цена выкупа за 1 кв. м общей площади земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, образованного из земельных участков в результате их раздела, определяется в следующем порядке: величина стоимости выкупа такого участка, рассчитанная в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 27 октября 2005 г. N 63-615 "О земельном налоге", составляющая 2 копейки, НДС не облагается, за 1 кв. м общей площади земельного участка и увеличенная на величину арендной платы за 1 кв. м земельного участка, подлежащей выплате в течение срока аренды такого участка, в том числе НДС 18%, за вычетом арендной платы, оплаченной по договору аренды".
Также данным протоколом установлена арендная плата в размере 9 рублей 29 копеек, в том числе НДС 18% за кв. м площади земельных участков в год и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.
После заключения договора замены к ИП Кузьмин К.Ю. перешли все права и обязанности по договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, в том числе, право выкупа данного земельного участка по цене, указанной в договоре аренды.
04 марта 2016 года ИП Кузьмин К.Ю. обратился в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 15 215 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242.
В ответ на данное обращение, Фонд "РЖС" направил ИП Кузьмину К.Ю. проект договора купли-продажи указанного земельного участка, но по выкупной стоимости, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что противоречило условиям договора N ДЗ-126 от 30.09.2010 г., которым определено, что цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об аукционе.
25 апреля 2016 года ИП Кузьмин К.Ю. обратился в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства за разъяснениями относительно расчета выкупной стоимости.
Письмом от 21.06.2016 N 04-1854-ДФ Фонд "РЖС" ответил ИП Кузьмину К.Ю., указав, что договор N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. прекратил свое действие 19.09.2014 в день выдачи Администрацией муниципального образования "Город Саратов" разрешения на ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта.
В обоснование отказа в выкупе земельного участка по цене, указанной в договоре аренды, Фонд "РЖС" сослался на пункт 10.2 договора, которым предусмотрено, что договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.
Пунктом 1.1 договора аренды определено, что арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять за плату земельные участки.
Срок аренды участков установлен пунктом 2.1 договора и составляет 8 (восемь лет).
В связи с внесением изменений в данный Федеральный закон, ИП Кузьмин К.Ю. 11 июля 2016 года вновь обратился в Фонд "РЖС" с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона.
Срок ответа на данное обращение истек, однако Фонд "РЖС", игнорируя требования Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", условия Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и условия договора аренды, на обращение не ответил, земельный участок в собственность ИП Кузьмина К.Ю. по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, не предоставил.
Из текста искового заявления следует, что Фонд "РЖС" препятствует ИП Кузьмину К.Ю. в выкупе земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости, по цене, установленной договором аренды, чем нарушает права истца в сфере предпринимательской и экономической деятельности, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав с настоящим заявлением, содержащим как исковые требования неимущественного характера - о признании права аренды земельного участка, о признании права выкупа земельного участка, так и требования в связи с обжалованием незаконного бездействия Фонда "РЖС" с указанием способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.
Отказывая в удовлетворении требований о признании права аренды, Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что данное требование направлено не на признание права аренды, а на выкуп земельного участка по цене, предусмотренной данным договором аренды, продиктованный потребностью истца зафиксировать (констатировать) с помощью судебного акта имеющий, по мнению истца, место факт существования арендных отношений между истцом и ответчиком с целью последующего оформления договора купли-продажи земельного участка по определенной цене, установленной данным договором.
Суд первой инстанции посчитал, что сформулированный истцом предмет иска - о признании права аренды, не соотносится в полной мере ни с одним из предусмотренных законом способов защиты гражданских прав и не приведет к восстановлению нарушенного права.
Между тем, требование о признании права выкупа по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.09.2010 и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010, суд первой инстанции признал законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, ввиду следующего.
Пунктом 5.4. статьи 5 договора аренды предусмотрено, в случае, если по выбору арендатора будет заключен договор аренды образованного участка, за арендатором в течение срока аренды сохраняется право обратиться к арендодателю за заключением договора купли-продажи образованного участка на условиях, указанных в пункте 5.3 договора. Договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению в этом случае после исполнения всех обязательств по договору аренды образованного участка, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.
Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, в доказательство представил платежные поручения о перечислении арендных платежей за весь срок аренды, в том числе и предыдущими арендаторами.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Второй сособственник в размере 490/1000 долей в праве общей долевой собственности здания, расположенного на спорном земельном участке - ООО "Лесная сказка", отказался от выкупа участка в пользу ИП Кузьмина К.Ю., о чем Фонду было предоставлено письменное заявление.
Кроме того, ООО "Лесная сказка", являясь участником процесса, представило отзыв, в котором подтвердило свое волеизъявление, направленное на отказ от выкупа земельного участка площадью 15 218 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242 в пользу ИП Главы КФХ Кузьмина К.Ю.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части положительного для заявителя решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (абзац 6 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Согласно абзацу 7 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность ИП Кузьмина К.Ю. земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, являются незаконными.
Поскольку Фонд "РЖС" в 30-дневный срок не ответил на предложение заключить договор, направленное 15.07.2016 (получено 22.07.2016 года), истцом также были заявлены требования о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях, указанных истцом, а именно по цене, указанной в договоре аренды.
Согласно статьям 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.
С учетом вышеуказанных норм права, Арбитражный Суд Саратовской области правомерно пришел к выводу, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа истцу в заключении договора купли-продажи земельного участка на условиях истца, не противоречащих требованиям действующего законодательства.
Поскольку Фонд "РЖС" в ответ на первое заявление Кузьмина К.Ю. о выкупе направил проект договора купли-продажи, а на второе заявление от 11.07.2016 не ответил, проект договора не направил, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях цены, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, с учетом произведенной процессуальной замены стороны ответчика (продавца по договору купли-продажи) и изменений действующего законодательства, поскольку считает, что незаконное бездействие привело к нарушению прав заявителя, которые должны быть восстановлены судом.
Согласно расчету истца, цена выкупа земельного участка составила: (0,02 рубля + 74,32 рубля) * 15 218 кв. м - 722 414,24 рублей = 408 891,88 рубля.
Ответчик, указанный расчет цены выкупа не оспорил, контррасчет не представил. Данный расчет проверен судом и признан верным.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, поскольку бездействие Фонда "РЖС" судом признано незаконным, требования заявителя об обязании АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (правопреемник Фонда "РЖС") предоставить земельный участок в собственность и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, а именно: по выкупной цене в размере 408891 руб. 88 коп., также правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Обжалуя постановленный судебный акт, заявитель апелляционной жалобы, настаивает на том, что договор аренды от 30.09.2010 прекратил свое действие 19.09.2014, в день выдачи Администрацией муниципального образования "Город Саратов" разрешения на ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта.
Судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, являющимся повторением возражений на иск, которому судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Вышеприведенные разъяснения содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 года N 305-ЭС15-16772.
Довод апеллянта о том, что на Фонд "РЖС" не распространяется действие Федерального закона от 01 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации" основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат пункту 4 статьи 1 данного закона, согласно которому установленный порядок рассмотрения обращений граждан распространяется в числе прочего на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, осуществляющими публично значимые функции государственными и муниципальными учреждениями, иными организациями и их должностными лицами.
В силу статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в редакции, действующий на момент обращения ИП Кузьмина К.Ю. к Фонду "РЖС", Фонд "РЖС" как раз и являлся такой иной организацией, осуществляющей публично значимые функции.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 февраля 2017 года по делу N А57-20990/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2017 ПО ДЕЛУ N А57-20990/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. по делу N А57-20990/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года по делу N А57-20990/2016 (судья Ванина И.Н.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича (Саратовская область, г. Энгельс, ОГРНИП 304643828700045, ИНН 641900658100)
к акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1087799030846, ИНН 7709441907),
Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области (410056, г. Саратов, ул. Советская, 60)
общество с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" (413113, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Терновская, 9, ОГРН 1126449003450, ИНН 6449066350),
о признании права аренды земельного участка, права выкупа земельного участка,
- при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича - представитель Лукашенко Ирина Валерьевна, действующая по доверенности от 01.09.2016, выданной сроком на один год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" - представитель Лукашенко Ирина Валерьевна, действующая по доверенности от 13.02.2017, выданной сроком на один год.
Иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмин Константин Юрьевич с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному фонду содействия жилищного строительства:
- - о признании за индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район;
- - о признании за индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства право выкупа земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N АЗ7-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г.;
- - о признании незаконным бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность индивидуального предпринимателя Кузьмина Константина Юрьевича Главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N АЗ7-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г.;
- - об обязании акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предоставить в собственность индивидуального предпринимателя Кузьмина Константина Юрьевича Главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе XeA37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408 891,88 рубля;
- - об обязании акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заключить с Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242 общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408 891,88 рубля в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному заявлению (исковому заявлению).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.10.2016, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Федеральный фонд содействия жилищного строительства.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.10.2016 по делу произведена замена ответчика - Федерального фонда содействия жилищного строительства на правопреемника - акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Определениями Арбитражного суда Саратовской области от 17.11.2016 и 22.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области и общество с ограниченной ответственностью "Лесная Сказка" соответственно.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года:
- - суд признал незаконным бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010;
- - суд обязал акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предоставить в собственность индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кузьмина Константина Юрьевича земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе NA37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408891 руб. 88 коп.;
- - суд обязал акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заключить с Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район, по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 сентября 2010 г. и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010 г., а именно: по выкупной цене 408891 руб. 88 коп., на условиях указанных истцом.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 апреля 2017 года и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП главы КФХ Кузьмина К.Ю., ООО "Лесная сказка" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.09.2010 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд "РЖС") и ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" (далее ОАО "ИКСО") по итогам аукциона (протокол NN А37-07/2010/2) был заключен Договор N ДЗ-126 аренды земельных участков с кадастровым номером 64:48:030101:35 и кадастровым номером 64:48:030101:34 для их комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 8 лет.
В результате раздела этих двух земельных участков в их границах были образованы новые земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 площадью 15 218 кв. м (разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Образованный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:242 был передан Саратовскому облпотребсоюзу для строительства рынка.
Здание было построено и 29.05.2015 г. за Саратовским облпотребсоюзом было зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое здание площадью 2 743,5 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. им. Академика Семенова Н.Н., N 1.
24 августа 2015 года между ОАО "ИКСО" и Саратовским облоптребсоюзом был заключен договор замены стороны в обязательстве N 72, в соответствии с которым к Саратовскому облпотребсоюзу перешли права и обязанности по Договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. в отношении аренды земельного участка площадью 15 215 кв. в. с кадастровым номером 64:48:030101:242.
Здание, расположенное на данном земельном участке, было выкуплено индивидуальным предпринимателем Кузьминым Константином Юрьевичем Главой крестьянско-фермерского хозяйства.
В связи с выкупом здания 01.12.2015, между Саратовским облпотребсоюзом и ИП Кузьминым К.Ю. был заключен договор замены стороны в обязательстве, на основании которого права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 15 215 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242 по Договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. перешли к ИП Кузьмину К.Ю.
Пунктом 5 договора аренды N ДЗ-126 от 30.09.2010 предусмотрено право выкупа образованных земельных участков.
Пунктом 5.3.1 указанной статьи договора аренды предусмотрено, что цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об аукционе.
Данным протоколом установлено, что "Цена выкупа за 1 кв. м общей площади земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, образованного из земельных участков в результате их раздела, определяется в следующем порядке: величина стоимости выкупа такого участка, рассчитанная в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 27 октября 2005 г. N 63-615 "О земельном налоге", составляющая 2 копейки, НДС не облагается, за 1 кв. м общей площади земельного участка и увеличенная на величину арендной платы за 1 кв. м земельного участка, подлежащей выплате в течение срока аренды такого участка, в том числе НДС 18%, за вычетом арендной платы, оплаченной по договору аренды".
Также данным протоколом установлена арендная плата в размере 9 рублей 29 копеек, в том числе НДС 18% за кв. м площади земельных участков в год и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.
После заключения договора замены к ИП Кузьмин К.Ю. перешли все права и обязанности по договору N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, в том числе, право выкупа данного земельного участка по цене, указанной в договоре аренды.
04 марта 2016 года ИП Кузьмин К.Ю. обратился в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 15 215 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242.
В ответ на данное обращение, Фонд "РЖС" направил ИП Кузьмину К.Ю. проект договора купли-продажи указанного земельного участка, но по выкупной стоимости, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что противоречило условиям договора N ДЗ-126 от 30.09.2010 г., которым определено, что цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об аукционе.
25 апреля 2016 года ИП Кузьмин К.Ю. обратился в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства за разъяснениями относительно расчета выкупной стоимости.
Письмом от 21.06.2016 N 04-1854-ДФ Фонд "РЖС" ответил ИП Кузьмину К.Ю., указав, что договор N ДЗ-126 от 30.09.2010 г. прекратил свое действие 19.09.2014 в день выдачи Администрацией муниципального образования "Город Саратов" разрешения на ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта.
В обоснование отказа в выкупе земельного участка по цене, указанной в договоре аренды, Фонд "РЖС" сослался на пункт 10.2 договора, которым предусмотрено, что договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.
Пунктом 1.1 договора аренды определено, что арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять за плату земельные участки.
Срок аренды участков установлен пунктом 2.1 договора и составляет 8 (восемь лет).
В связи с внесением изменений в данный Федеральный закон, ИП Кузьмин К.Ю. 11 июля 2016 года вновь обратился в Фонд "РЖС" с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м, по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона.
Срок ответа на данное обращение истек, однако Фонд "РЖС", игнорируя требования Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", условия Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и условия договора аренды, на обращение не ответил, земельный участок в собственность ИП Кузьмина К.Ю. по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, не предоставил.
Из текста искового заявления следует, что Фонд "РЖС" препятствует ИП Кузьмину К.Ю. в выкупе земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости, по цене, установленной договором аренды, чем нарушает права истца в сфере предпринимательской и экономической деятельности, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав с настоящим заявлением, содержащим как исковые требования неимущественного характера - о признании права аренды земельного участка, о признании права выкупа земельного участка, так и требования в связи с обжалованием незаконного бездействия Фонда "РЖС" с указанием способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.
Отказывая в удовлетворении требований о признании права аренды, Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что данное требование направлено не на признание права аренды, а на выкуп земельного участка по цене, предусмотренной данным договором аренды, продиктованный потребностью истца зафиксировать (констатировать) с помощью судебного акта имеющий, по мнению истца, место факт существования арендных отношений между истцом и ответчиком с целью последующего оформления договора купли-продажи земельного участка по определенной цене, установленной данным договором.
Суд первой инстанции посчитал, что сформулированный истцом предмет иска - о признании права аренды, не соотносится в полной мере ни с одним из предусмотренных законом способов защиты гражданских прав и не приведет к восстановлению нарушенного права.
Между тем, требование о признании права выкупа по цене, указанной в договоре N ДЗ-126 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.09.2010 и протоколе N А37-07/2010/2 об итогах аукциона от 23.09.2010, суд первой инстанции признал законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, ввиду следующего.
Пунктом 5.4. статьи 5 договора аренды предусмотрено, в случае, если по выбору арендатора будет заключен договор аренды образованного участка, за арендатором в течение срока аренды сохраняется право обратиться к арендодателю за заключением договора купли-продажи образованного участка на условиях, указанных в пункте 5.3 договора. Договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению в этом случае после исполнения всех обязательств по договору аренды образованного участка, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.
Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, в доказательство представил платежные поручения о перечислении арендных платежей за весь срок аренды, в том числе и предыдущими арендаторами.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Второй сособственник в размере 490/1000 долей в праве общей долевой собственности здания, расположенного на спорном земельном участке - ООО "Лесная сказка", отказался от выкупа участка в пользу ИП Кузьмина К.Ю., о чем Фонду было предоставлено письменное заявление.
Кроме того, ООО "Лесная сказка", являясь участником процесса, представило отзыв, в котором подтвердило свое волеизъявление, направленное на отказ от выкупа земельного участка площадью 15 218 кв. м с кадастровым номером 64:48:030101:242 в пользу ИП Главы КФХ Кузьмина К.Ю.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части положительного для заявителя решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность для органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (абзац 6 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Согласно абзацу 7 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что бездействие Фонда "РЖС", выразившееся в непредоставлении в собственность ИП Кузьмина К.Ю. земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:242, общей площадью 15 218 кв. м по адресу: г. Саратов, Кировский район по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, являются незаконными.
Поскольку Фонд "РЖС" в 30-дневный срок не ответил на предложение заключить договор, направленное 15.07.2016 (получено 22.07.2016 года), истцом также были заявлены требования о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях, указанных истцом, а именно по цене, указанной в договоре аренды.
Согласно статьям 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.
С учетом вышеуказанных норм права, Арбитражный Суд Саратовской области правомерно пришел к выводу, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа истцу в заключении договора купли-продажи земельного участка на условиях истца, не противоречащих требованиям действующего законодательства.
Поскольку Фонд "РЖС" в ответ на первое заявление Кузьмина К.Ю. о выкупе направил проект договора купли-продажи, а на второе заявление от 11.07.2016 не ответил, проект договора не направил, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях цены, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, с учетом произведенной процессуальной замены стороны ответчика (продавца по договору купли-продажи) и изменений действующего законодательства, поскольку считает, что незаконное бездействие привело к нарушению прав заявителя, которые должны быть восстановлены судом.
Согласно расчету истца, цена выкупа земельного участка составила: (0,02 рубля + 74,32 рубля) * 15 218 кв. м - 722 414,24 рублей = 408 891,88 рубля.
Ответчик, указанный расчет цены выкупа не оспорил, контррасчет не представил. Данный расчет проверен судом и признан верным.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, поскольку бездействие Фонда "РЖС" судом признано незаконным, требования заявителя об обязании АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (правопреемник Фонда "РЖС") предоставить земельный участок в собственность и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, указанной в договоре аренды и протоколе об итогах аукциона, а именно: по выкупной цене в размере 408891 руб. 88 коп., также правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Обжалуя постановленный судебный акт, заявитель апелляционной жалобы, настаивает на том, что договор аренды от 30.09.2010 прекратил свое действие 19.09.2014, в день выдачи Администрацией муниципального образования "Город Саратов" разрешения на ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта.
Судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, являющимся повторением возражений на иск, которому судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Вышеприведенные разъяснения содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 года N 305-ЭС15-16772.
Довод апеллянта о том, что на Фонд "РЖС" не распространяется действие Федерального закона от 01 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации" основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат пункту 4 статьи 1 данного закона, согласно которому установленный порядок рассмотрения обращений граждан распространяется в числе прочего на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, осуществляющими публично значимые функции государственными и муниципальными учреждениями, иными организациями и их должностными лицами.
В силу статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в редакции, действующий на момент обращения ИП Кузьмина К.Ю. к Фонду "РЖС", Фонд "РЖС" как раз и являлся такой иной организацией, осуществляющей публично значимые функции.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 февраля 2017 года по делу N А57-20990/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)