Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного строительства" представил отчет о рыночной стоимости участка и заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Р" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
ООО "Р" обратилось в Ленинградский областной суд с исковым заявлением к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Р" на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: N, в размере равном его рыночной стоимости - <...> руб. и обязании филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости его рыночную стоимость в вышеуказанном размере с момента вступления решения суда в законную силу.
В обоснование требований указано, что ООО "Р" на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для дачного строительства. В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена в размере <...> руб. <...> сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно отчету ООО "С" от <...> N-Оц рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на <...> составляла <...> руб. Исходя из экспертного заключения СРО "НК" N от <...> отчет ООО "С" от <...> соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Различие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка имеет существенное значение, поскольку ООО "Р" является плательщиком земельного налога в отношении указанного земельного участка. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 8 - 13).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены - правительство Ленинградской области, администрация МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, администрация МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Ленинградской области.
Представитель Правительства Ленинградской области в письменных возражениях на заявление ООО "Р" указал, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области были утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Действующее федеральное законодательство не предусматривает положений, регулирующих порядок и основания пересмотра кадастровой стоимости, установленной до введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ. Кроме того, в представленном заявителем отчете установлены пределы применения полученного результата - до <...> (т. 1 л.д. 243).
В дополнениях к письменным возражениям Правительство Ленинградской области указало о несоответствии представленного заявителем отчета требованиям законодательства. В отчете отсутствуют данные об экспертах, данные о корректировке использованы на основании анализа рынка земельных участков Санкт-Петербурга, но не Ленинградской области. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, категории и виду разрешенного использования. В отчете не приведен расчет коэффициента на обеспеченность инженерными коммуникациями (т. 2 л.д.).
В судебное заседание представители администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области не явились.
Представитель администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 61).
Управление Росреестра по Ленинградской области об уважительных причинах неявки своего представителя не сообщило, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Р" Р.О.С. заявление поддержал и просил его удовлетворить. Пояснил, что рыночная стоимость установлена оценщиком и для целей определения кадастровой стоимости является действительной, в том числе и на момент рассмотрения дела судом. Достоверность отчета подтверждена положительным экспертным заключением. Представителями заинтересованных лиц иного отчета о рыночной стоимости земельного участка не представлено. О проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка представители заинтересованных лиц не ходатайствовали. Факт покупки организацией земельного участка за сумму выше кадастровой стоимости не может опровергать размер определенной отчетом рыночной стоимости земельного участка. При этом необходимо учитывать, что оплата по договору купли-продажи была произведена векселем. Указание в отчете иного вида разрешенного использования в отношении объектов-аналогов могло привести только к увеличению рыночной стоимости земельного участка, что не может свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов заинтересованных лиц.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" В.Т.В. возражала против удовлетворения заявления, поскольку невозможно проверить достоверность представленного заявителем отчета.
Представитель Правительства Ленинградской области Я.Н.Н. поддержала доводы изложенные в письменных возражениях и просила в удовлетворении заявления отказать. Дополнительно сообщила, что представляется маловероятной ошибка агентов при даче объявлений о продаже земельных участков в части неправильного указания вида разрешенного использования. При использования метода парных продаж оценщику следовало подобрать объекты сравнения имеющие отличия только по одному критерию, однако, оценщиком были выбраны объекты имеющие отличия по двум критериям. Обратила внимание на указание в отчете средней рыночной стоимости земельных участков во Всеволожском районе Ленинградской области, которая оказалась значительно выше рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Представитель администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Н.М.В. возражала против удовлетворения заявления ООО "Р". Обратила внимание на то, что земельный участок был продан за цену, значительно выше кадастровой стоимости и определенной в отчете рыночной стоимости. Полагала, что способ расчета по договору купли-продажи не может влиять на цену земельного участка.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Исходя из положений ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Судом установлено, что запись о создании ООО "Р" внесена в единый государственный реестр юридических лиц <...> (т. 1 л.д. 23).
<...> ООО "Р" приобрело по договору купли-продажи у П.Е.Н. и Б.Г.М. земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. Земельный участок продан за сумму <...> руб. (т. 1 л.д. 70).
<...> за ООО "Р" зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок (т. 1 л.д. 14а).
В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером N от <...> указано, что датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является <...>, земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, кадастровая стоимость <...> руб., площадь участка - <...> кв. м (т. 1 л.д. 134).
При постановке на кадастровый учет указанный земельный участок имел вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования (т. 2 л.д. 87).
Постановлением администрации МО "Разметелевское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области N 155 от 22.12.2011 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования" на вид разрешенного использования земельного участка "для дачного строительства" (т. 2 л.д. 91).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, заполненной <...>, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) является <...> (т. 1 л.д. 133).
<...> ООО "Р" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 15а).
<...> председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области отказал в принятии вышеуказанного заявления ООО "Р" к рассмотрению комиссии (т. 1 л.д. 17 - 18).
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ООО "Р" представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение на указанный отчет.
Отчет N-Оц об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составлен ООО "С" <...>. Из отчета следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет <...> руб. (т. 1 л.д. 136 - 217).
Из экспертного заключения НП СРО "НК" от <...> следует, что объектом нормативно-методической экспертизы являлся отчет N-Оц ООО "С" от <...>, который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 218 - 225).
Допрошенная в качестве свидетеля С.Е.Е., составившая отчет о рыночной стоимости земельного участка, пояснила, что рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с требованиями законодательства. Сообщила, что уточняла вид разрешенного использования объектов-аналогов в ходе переговоров с продавцами, но данные сведения в отчете не отразила. Полагала, что отсутствует необходимость отражения в отчете данных об экспертах, поскольку их мнение не использовалось при определении корректировок. Поскольку все объекты имели одинаковую транспортную доступность, то не было необходимости в проведении корректировки по указанному фактору. В связи с тем, что после проведения корректировок, стоимость одного из объектов-аналогов оказалась значительно выше стоимости других объектов, то данный объект был исключен из дальнейших расчетов. По указанной причине не было необходимости приводить расчеты корректировке по инженерной обеспеченности, так как они касались только исключенного из расчетов объекта.
Оценивая представленные заявителем ООО "Р" в обоснование своих требований доказательства, суд исходит из того, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).
Согласно п. 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как указано в п. 4 ФСО N 3 состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
При этом, в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13 ФСО N 3).
Указанным требованиям, представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не отвечает, поскольку в нем отсутствует расчет коэффициента корректировки на обеспеченность инженерными коммуникациями, что лишает как суд, так и иных пользователей отчета, возможности проверить достоверность расчета.
На стр. 41 отчета указано, что в результате расчета получено значение коэффициента корректировки от объекта сравнения к объекту оценки, равное 0,56, однако, ни формул, ни данных, которые были использованы при определении указанного коэффициента, в отчете не приведено.
Согласно п. 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Исходя из положений п. 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Согласно п. 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Однако, представленный заявителем отчет, указанным требованиям ФСО N 1 и ФСО N 3 не отвечает.
Из отчета следует, что оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка использовался метод сравнения продаж сравнительного подхода.
В качестве объектов сравнения были выбраны пять земельных участков, расположенных на территории Всеволожского района Ленинградской области, по своей площади, значительно отличающихся от площади оцениваемого участка. Например, площадь объектов N 2, 4, 5 более чем в пять раз меньше площади оцениваемого объекта, а площадь земельного участка N 1 меньше площади оцениваемого земельного участка в десять раз (т. 1 л.д. 173).
При этом, вывод оценщика о том, что иных предложений по продаже земельных участков на территории Всеволожского района Ленинградской области на дату оценки не имелось, соответствующим анализом не подтвержден. Не указано, в связи с чем не была произведена подборка более приближенных по площади к оцениваемому объекту объектов сравнения, расположенных в иных районах Ленинградской области.
Вводя при определении стоимости оцениваемого объекта корректировку - "скидка на предложение", оценщиком использованы сведения, полученные в результаты опроса специалистов (л.д. 174), однако, не указана их квалификация и степень их участия в проведении оценки, а также не обоснована необходимость их привлечения.
При расчете коэффициента торможения оценщиком были использованы дополнительные объекты-аналоги, без ссылки на источники информации, в которых размещены сведения о продаже данных земельных участков, поскольку указание на источник размещения в виде указания интернет-сайта "emls.ru" не может признаваться допустимым и отвечающим требованиям ФСО.
Как следует из Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Исходя из отчета, оценщиком были выбраны только два ценообразующих фактора - площадь объекта и его инженерная обеспеченность.
При этом в отчете не содержится выводов, мотивирующих отказ от использования таких ценообразующих факторов как физические характеристики и транспортная доступность.
Как следует из выбранных оценщиком объектов-аналогов, объект под N 4 имеет асфальтированный подъезд к участку, однако, данный фактор оставлен оценщиком без внимания.
Кроме того, на стр. 39 отчета указано, что корректировка на использование (назначение) земельного участка не проводилась, поскольку у всех аналогов аналогичное разрешенное использование.
Однако, данное утверждение противоречит использованным оценщиком сведениям о земельных участках, согласно которым объект-аналог N 1 относится к садоводству, объект N 2 имеет вид разрешенного использования - ИЖС, а объект N 4 - фермерское хозяйство (стр. 61, 63, 67 отчета).
Показания свидетеля С.Е.Е. о том, что она уточняла вид разрешенного использования у продавцов в ходе телефонных переговоров, судом оцениваются критически, поскольку ничем не подтверждены.
Первоначально указывая в отчете о том, что ценообразующим фактором является местоположение земельного участка, а именно его расположение относительно кольцевой автодороги (зона КАД, зона от 10 до 50 км от КАД и т.д.), оценщик впоследствии приходит к выводу, что существенное влияние на стоимость оказывает расположение участка в зоне превышающей 50 км от КАД (стр. 29, 40 отчета).
При этом, объекты-аналоги N 2 и N 4 расположены непосредственно в зоне КАД, но никакой корректировки по указанному фактору в отчете не приведено.
Исходя из положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Однако, из отчета следует, что проводя сравнение по пяти объектам-аналогам, при согласовании скорректированных стоимостей объектов-аналогов оценщик исключил сведения об объекте-аналоге N 5 (стр. 42 отчета).
Кроме того, судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения равны единице, что не влияет на стоимость объекта оценки.
Также, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц о существенном отличии установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка от стоимости за которую земельный участок был впоследствии продан, поскольку сделка состоялось менее чем через четыре месяца после даты, на которую была определена рыночная стоимость земельного участка.
Каких-либо убедительных доводов приобретения земельного участка по цене не только значительно выше рыночной, но и существенно выше кадастровой стоимости, заявителем ООО "Р" представлено не было.
При оценке представленного заявителем положительного экспертного заключения суд исходит из положений ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, согласно которому под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В экспертном заключении указываются в том числе:
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).
В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.
Таким образом, суд не может согласиться с суждениями представителя заявителя ООО "Р" о достоверности представленных доказательств в обоснование заявленных требований и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку допустимых и достаточных доказательств рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - <...> заявителем представлено не было, то правовых оснований для установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости судом не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Р" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей, и обязании внести указанные сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 апреля 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2015 ПО ДЕЛУ N 3-31/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного строительства" представил отчет о рыночной стоимости участка и заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 апреля 2015 г. по делу N 3-31/2015
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Р" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Р" обратилось в Ленинградский областной суд с исковым заявлением к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Р" на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: N, в размере равном его рыночной стоимости - <...> руб. и обязании филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости его рыночную стоимость в вышеуказанном размере с момента вступления решения суда в законную силу.
В обоснование требований указано, что ООО "Р" на праве собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для дачного строительства. В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена в размере <...> руб. <...> сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно отчету ООО "С" от <...> N-Оц рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на <...> составляла <...> руб. Исходя из экспертного заключения СРО "НК" N от <...> отчет ООО "С" от <...> соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Различие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка имеет существенное значение, поскольку ООО "Р" является плательщиком земельного налога в отношении указанного земельного участка. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 8 - 13).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены - правительство Ленинградской области, администрация МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, администрация МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Ленинградской области.
Представитель Правительства Ленинградской области в письменных возражениях на заявление ООО "Р" указал, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области были утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Действующее федеральное законодательство не предусматривает положений, регулирующих порядок и основания пересмотра кадастровой стоимости, установленной до введения в действие Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ. Кроме того, в представленном заявителем отчете установлены пределы применения полученного результата - до <...> (т. 1 л.д. 243).
В дополнениях к письменным возражениям Правительство Ленинградской области указало о несоответствии представленного заявителем отчета требованиям законодательства. В отчете отсутствуют данные об экспертах, данные о корректировке использованы на основании анализа рынка земельных участков Санкт-Петербурга, но не Ленинградской области. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, категории и виду разрешенного использования. В отчете не приведен расчет коэффициента на обеспеченность инженерными коммуникациями (т. 2 л.д.).
В судебное заседание представители администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области не явились.
Представитель администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 61).
Управление Росреестра по Ленинградской области об уважительных причинах неявки своего представителя не сообщило, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Р" Р.О.С. заявление поддержал и просил его удовлетворить. Пояснил, что рыночная стоимость установлена оценщиком и для целей определения кадастровой стоимости является действительной, в том числе и на момент рассмотрения дела судом. Достоверность отчета подтверждена положительным экспертным заключением. Представителями заинтересованных лиц иного отчета о рыночной стоимости земельного участка не представлено. О проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка представители заинтересованных лиц не ходатайствовали. Факт покупки организацией земельного участка за сумму выше кадастровой стоимости не может опровергать размер определенной отчетом рыночной стоимости земельного участка. При этом необходимо учитывать, что оплата по договору купли-продажи была произведена векселем. Указание в отчете иного вида разрешенного использования в отношении объектов-аналогов могло привести только к увеличению рыночной стоимости земельного участка, что не может свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов заинтересованных лиц.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" В.Т.В. возражала против удовлетворения заявления, поскольку невозможно проверить достоверность представленного заявителем отчета.
Представитель Правительства Ленинградской области Я.Н.Н. поддержала доводы изложенные в письменных возражениях и просила в удовлетворении заявления отказать. Дополнительно сообщила, что представляется маловероятной ошибка агентов при даче объявлений о продаже земельных участков в части неправильного указания вида разрешенного использования. При использования метода парных продаж оценщику следовало подобрать объекты сравнения имеющие отличия только по одному критерию, однако, оценщиком были выбраны объекты имеющие отличия по двум критериям. Обратила внимание на указание в отчете средней рыночной стоимости земельных участков во Всеволожском районе Ленинградской области, которая оказалась значительно выше рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Представитель администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Н.М.В. возражала против удовлетворения заявления ООО "Р". Обратила внимание на то, что земельный участок был продан за цену, значительно выше кадастровой стоимости и определенной в отчете рыночной стоимости. Полагала, что способ расчета по договору купли-продажи не может влиять на цену земельного участка.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Исходя из положений ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Судом установлено, что запись о создании ООО "Р" внесена в единый государственный реестр юридических лиц <...> (т. 1 л.д. 23).
<...> ООО "Р" приобрело по договору купли-продажи у П.Е.Н. и Б.Г.М. земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. Земельный участок продан за сумму <...> руб. (т. 1 л.д. 70).
<...> за ООО "Р" зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок (т. 1 л.д. 14а).
В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером N от <...> указано, что датой внесения номера в государственный кадастр недвижимости является <...>, земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, кадастровая стоимость <...> руб., площадь участка - <...> кв. м (т. 1 л.д. 134).
При постановке на кадастровый учет указанный земельный участок имел вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования (т. 2 л.д. 87).
Постановлением администрации МО "Разметелевское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области N 155 от 22.12.2011 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного использования" на вид разрешенного использования земельного участка "для дачного строительства" (т. 2 л.д. 91).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, заполненной <...>, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) является <...> (т. 1 л.д. 133).
<...> ООО "Р" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 15а).
<...> председатель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области отказал в принятии вышеуказанного заявления ООО "Р" к рассмотрению комиссии (т. 1 л.д. 17 - 18).
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ООО "Р" представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение на указанный отчет.
Отчет N-Оц об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составлен ООО "С" <...>. Из отчета следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет <...> руб. (т. 1 л.д. 136 - 217).
Из экспертного заключения НП СРО "НК" от <...> следует, что объектом нормативно-методической экспертизы являлся отчет N-Оц ООО "С" от <...>, который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 218 - 225).
Допрошенная в качестве свидетеля С.Е.Е., составившая отчет о рыночной стоимости земельного участка, пояснила, что рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с требованиями законодательства. Сообщила, что уточняла вид разрешенного использования объектов-аналогов в ходе переговоров с продавцами, но данные сведения в отчете не отразила. Полагала, что отсутствует необходимость отражения в отчете данных об экспертах, поскольку их мнение не использовалось при определении корректировок. Поскольку все объекты имели одинаковую транспортную доступность, то не было необходимости в проведении корректировки по указанному фактору. В связи с тем, что после проведения корректировок, стоимость одного из объектов-аналогов оказалась значительно выше стоимости других объектов, то данный объект был исключен из дальнейших расчетов. По указанной причине не было необходимости приводить расчеты корректировке по инженерной обеспеченности, так как они касались только исключенного из расчетов объекта.
Оценивая представленные заявителем ООО "Р" в обоснование своих требований доказательства, суд исходит из того, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).
Согласно п. 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Как указано в п. 4 ФСО N 3 состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
При этом, в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13 ФСО N 3).
Указанным требованиям, представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не отвечает, поскольку в нем отсутствует расчет коэффициента корректировки на обеспеченность инженерными коммуникациями, что лишает как суд, так и иных пользователей отчета, возможности проверить достоверность расчета.
На стр. 41 отчета указано, что в результате расчета получено значение коэффициента корректировки от объекта сравнения к объекту оценки, равное 0,56, однако, ни формул, ни данных, которые были использованы при определении указанного коэффициента, в отчете не приведено.
Согласно п. 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Исходя из положений п. 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Согласно п. 12 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
Однако, представленный заявителем отчет, указанным требованиям ФСО N 1 и ФСО N 3 не отвечает.
Из отчета следует, что оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка использовался метод сравнения продаж сравнительного подхода.
В качестве объектов сравнения были выбраны пять земельных участков, расположенных на территории Всеволожского района Ленинградской области, по своей площади, значительно отличающихся от площади оцениваемого участка. Например, площадь объектов N 2, 4, 5 более чем в пять раз меньше площади оцениваемого объекта, а площадь земельного участка N 1 меньше площади оцениваемого земельного участка в десять раз (т. 1 л.д. 173).
При этом, вывод оценщика о том, что иных предложений по продаже земельных участков на территории Всеволожского района Ленинградской области на дату оценки не имелось, соответствующим анализом не подтвержден. Не указано, в связи с чем не была произведена подборка более приближенных по площади к оцениваемому объекту объектов сравнения, расположенных в иных районах Ленинградской области.
Вводя при определении стоимости оцениваемого объекта корректировку - "скидка на предложение", оценщиком использованы сведения, полученные в результаты опроса специалистов (л.д. 174), однако, не указана их квалификация и степень их участия в проведении оценки, а также не обоснована необходимость их привлечения.
При расчете коэффициента торможения оценщиком были использованы дополнительные объекты-аналоги, без ссылки на источники информации, в которых размещены сведения о продаже данных земельных участков, поскольку указание на источник размещения в виде указания интернет-сайта "emls.ru" не может признаваться допустимым и отвечающим требованиям ФСО.
Как следует из Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Исходя из отчета, оценщиком были выбраны только два ценообразующих фактора - площадь объекта и его инженерная обеспеченность.
При этом в отчете не содержится выводов, мотивирующих отказ от использования таких ценообразующих факторов как физические характеристики и транспортная доступность.
Как следует из выбранных оценщиком объектов-аналогов, объект под N 4 имеет асфальтированный подъезд к участку, однако, данный фактор оставлен оценщиком без внимания.
Кроме того, на стр. 39 отчета указано, что корректировка на использование (назначение) земельного участка не проводилась, поскольку у всех аналогов аналогичное разрешенное использование.
Однако, данное утверждение противоречит использованным оценщиком сведениям о земельных участках, согласно которым объект-аналог N 1 относится к садоводству, объект N 2 имеет вид разрешенного использования - ИЖС, а объект N 4 - фермерское хозяйство (стр. 61, 63, 67 отчета).
Показания свидетеля С.Е.Е. о том, что она уточняла вид разрешенного использования у продавцов в ходе телефонных переговоров, судом оцениваются критически, поскольку ничем не подтверждены.
Первоначально указывая в отчете о том, что ценообразующим фактором является местоположение земельного участка, а именно его расположение относительно кольцевой автодороги (зона КАД, зона от 10 до 50 км от КАД и т.д.), оценщик впоследствии приходит к выводу, что существенное влияние на стоимость оказывает расположение участка в зоне превышающей 50 км от КАД (стр. 29, 40 отчета).
При этом, объекты-аналоги N 2 и N 4 расположены непосредственно в зоне КАД, но никакой корректировки по указанному фактору в отчете не приведено.
Исходя из положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Однако, из отчета следует, что проводя сравнение по пяти объектам-аналогам, при согласовании скорректированных стоимостей объектов-аналогов оценщик исключил сведения об объекте-аналоге N 5 (стр. 42 отчета).
Кроме того, судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения равны единице, что не влияет на стоимость объекта оценки.
Также, суд соглашается с доводами заинтересованных лиц о существенном отличии установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка от стоимости за которую земельный участок был впоследствии продан, поскольку сделка состоялось менее чем через четыре месяца после даты, на которую была определена рыночная стоимость земельного участка.
Каких-либо убедительных доводов приобретения земельного участка по цене не только значительно выше рыночной, но и существенно выше кадастровой стоимости, заявителем ООО "Р" представлено не было.
При оценке представленного заявителем положительного экспертного заключения суд исходит из положений ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, согласно которому под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).
В экспертном заключении указываются в том числе:
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).
В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.
Таким образом, суд не может согласиться с суждениями представителя заявителя ООО "Р" о достоверности представленных доказательств в обоснование заявленных требований и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку допустимых и достаточных доказательств рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - <...> заявителем представлено не было, то правовых оснований для установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости судом не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Р" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей, и обязании внести указанные сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 апреля 2015 года.
Судья
НОЧЕВНИК С.Г.
НОЧЕВНИК С.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)