Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Аристовой Е.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Набиевым М.З., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6311/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12 апреля 2017 года по делу N А46-17518/2016 (судья Пермяков В.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (ИНН 5506224974, ОГРН 1135543003342) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании действующим договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 13.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512; о признании действующим договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 15.11.2013 с кадастровым номером 55:36:130126:5741,
при участии в судебном заседании:
- представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Степанова Е.С. по доверенности N ДИО/10564 от 22.07.2016 сроком действия один год;
- представителя общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" Игитян А.Л. по доверенности б/н от 28.11.2016 сроком действия один год,
в отсутствие представителя Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (далее - ООО "Омск Моторс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 на основании уведомления Департамента N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016; договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 на основании уведомлений Департамента N Исх-ДИО/1688 от 10.11.2016 и N Исх-ДИО/ 73 от 11.01.2017; а также о признании действующими договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512, местоположение которого установлено в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2; договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 с кадастровым номером 55:36:130126:5741, местоположение которого установлено примерно в 500 м южнее ориентира - жилого дома с почтовым адресом: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017 по делу N А46-17518/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признаны недействительными односторонние сделки по расторжению договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 на основании уведомления N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016; по расторжению договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 на основании уведомлений N Исх-ДИО/1688 от 10.11.2016 и N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017. Этим же судебным актом признаны действующими договоры аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013.
Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы ее подателем приводятся доводы о правомерности совершенных Департаментом односторонних сделок ввиду того, что цели, в которых заключались спорные договоры, не были достигнуты в течение первоначальных сроков действия данных договоров.
В письменном отзыве на жалобу ООО "Омск Моторс" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представителем Департамента поддержаны доводы жалобы. Представитель ООО "Омск Моторс" высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу.
Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося третьего лица.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном статьями 266, 270 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 02.04.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская Консалтинговая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 2041 кв. м, кадастровый номер участка 55:36:130126:4512, местоположение участка: в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2, целевое использование участка: строительство торгово-сервисного комплекса.
Договор N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 прошел государственную регистрацию.
Соглашением к договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Омск Моторс".
Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.06.2014.
18.10.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Сибирская Консалтинговая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2 902 кв. м, кадастровый номер участка: 55:36:130126:5741, местоположение участка: в 500 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2, целевое использование участка: для строительства торгового центра.
Договор прошел государственную регистрацию.
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Омск Моторс". Указанное соглашение также зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Письмом N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016 Департамент сообщил ООО "Омск Моторс" об истечении 14.07.2015 срока действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512. В этой связи Департамент просил считать данное уведомление письменным предупреждением о прекращении действия договора.
Уведомлением N Исх-ДИО/16886 от 10.11.2016 Департамент сообщил ООО "Омск Моторс" об отсутствии согласия на продление срока действия договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 после его истечения.
Письмом N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017 Департамент известил ООО "Омск Моторс" об отказе от договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 аренды земельного участка.
Полагая, что указанные действия Департамента являются незаконными и нарушают права и законные интересы общества, ООО "Омск Моторс" обратилось в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 42 ЗК РФ предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 ГК РФ, пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с пользованием объектом аренды по истечении срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об том другую сторону при аренде недвижимости за три месяца.
Материалы дела свидетельствуют, что срок действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 истек 14.07.2015.
Письмом N Исх-ДИО/21593 от 17.11.2015 Департамент направил ООО "Омск Моторс" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34 в части перерасчета размера арендной платы. Указанное соглашение к договору N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 подписано Департаментом и ООО "Омск Моторс" 01.12.2015.
Изложенные выше юридически значимые действия сторон, совершенные по истечении срока действия договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012, свидетельствуют о сохранении Департаментом и обществом намерений продолжить правоотношения аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512.
Учитывая указанное, а также принимая во внимание отсутствие доказательств прекращения действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 после 14.07.2015, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о возобновлении действия данного договора аренды на неопределенный срок.
Анализируя правовую судьбу договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013, суд апелляционной инстанции принимает во внимание представленное в материалы дела письмо N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017, в котором, обращаясь к ООО "Омск Моторс", Департамент указывает, что указанный выше договор по состоянию на 11.01.2017 считался возобновленным на неопределенный срок после истечения срока его действия на тех же условиях, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:5741 продолжал находиться в пользовании общества, и у Департамента не имелось возражений.
Таким образом, договоры аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 по истечении срока их действия возобновили действие на изложенных в них условиях на неопределенный срок.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Как указано выше, письмами N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016 и N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017 ответчик отказался от договоров аренды соответственно N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ договор аренды земельного участка прекращается в следующих случаях:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В период такого использования не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.
Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Так, исходя из пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 8985/08 от 23.12.2008, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
По смыслу статей 22, 42 и 46 ЗК РФ, в каждом конкретном случае подлежат оценке действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:4512 предоставляется для строительства торгово-сервисного комплекса. В силу пункта 1.4 договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 целью предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:5741 также является строительство торгового центра.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что после перехода прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды от ООО "Сибирская консалтинговая компания" к ООО "Омск Моторс" последнее осуществило сбор необходимых для строительства технических условий, оплатило техническую возможность подключения к сетям электро-, газо-, и водоснабжения, обеспечив проведение к участку указанных сетей, а также произвело проектирование газовой котельной, установку и ввод в эксплуатацию ГРПШ.
Общество разработало эскизный проект здания торгово-сервисного комплекса и согласовало в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Омска размещение на обоих участках единого здания с резолюцией "Для дальнейшего проектирования", согласовав таким образом предпроектное решение. На основании утвержденного эскизного проекта ООО "Омск Моторс" заключило договор на проектирование здания торгового центра.
Распоряжениями Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска NN 96-р и 97-р от 11.02.2013 г. утверждены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:130126:4512 и 55:36:130126:5741.
После окончания сбора исходно-разрешительной документации и подготовки проектной документации истец неоднократно обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска за получением разрешений на строительство.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО "Омск Моторс" на протяжении периода действия спорных договоров производилась подготовка земельных участков к строительству и обеспечивались мероприятия, направленные на достижение предусмотренной договорами аренды земельных участков цели.
При таких обстоятельствах отказы ответчика от договоров аренды, срок действия которых был возобновлен, не соответствуют приведенным выше положениям законодательства.
В связи с вышеизложенным суд первой инстанции правомерно признал недействительными сделки по отказам от действия договоров N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013, и, как следствие, признал данные договоры действующими.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, приведенные со ссылкой на результаты проведенных проверок муниципального земельного контроля (акты N 426-ц от 15.10.2015, N 433-ц от 01.11.2016), суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО "Омск Моторс" за выявленные нарушения к административной ответственности не привлекалось, ввиду чего не может быть признано виновным в их совершении.
Выявленные ответчиком в деятельности истца нарушения законодательства не подтверждаются собранными в деле доказательствами, в связи с чем доводы апеллянта не могут быть положены в основу судебного акта по делу.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 12 апреля 2017 года по делу N А46-17518/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2017 N 08АП-6311/2017 ПО ДЕЛУ N А46-17518/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. N 08АП-6311/2017
Дело N А46-17518/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Аристовой Е.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Набиевым М.З., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6311/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12 апреля 2017 года по делу N А46-17518/2016 (судья Пермяков В.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (ИНН 5506224974, ОГРН 1135543003342) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании действующим договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 13.07.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512; о признании действующим договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 15.11.2013 с кадастровым номером 55:36:130126:5741,
при участии в судебном заседании:
- представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Степанова Е.С. по доверенности N ДИО/10564 от 22.07.2016 сроком действия один год;
- представителя общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" Игитян А.Л. по доверенности б/н от 28.11.2016 сроком действия один год,
в отсутствие представителя Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (далее - ООО "Омск Моторс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 на основании уведомления Департамента N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016; договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 на основании уведомлений Департамента N Исх-ДИО/1688 от 10.11.2016 и N Исх-ДИО/ 73 от 11.01.2017; а также о признании действующими договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512, местоположение которого установлено в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2; договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 с кадастровым номером 55:36:130126:5741, местоположение которого установлено примерно в 500 м южнее ориентира - жилого дома с почтовым адресом: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017 по делу N А46-17518/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признаны недействительными односторонние сделки по расторжению договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 на основании уведомления N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016; по расторжению договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 на основании уведомлений N Исх-ДИО/1688 от 10.11.2016 и N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017. Этим же судебным актом признаны действующими договоры аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013.
Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы ее подателем приводятся доводы о правомерности совершенных Департаментом односторонних сделок ввиду того, что цели, в которых заключались спорные договоры, не были достигнуты в течение первоначальных сроков действия данных договоров.
В письменном отзыве на жалобу ООО "Омск Моторс" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представителем Департамента поддержаны доводы жалобы. Представитель ООО "Омск Моторс" высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу.
Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося третьего лица.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном статьями 266, 270 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 02.04.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская Консалтинговая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 2041 кв. м, кадастровый номер участка 55:36:130126:4512, местоположение участка: в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2, целевое использование участка: строительство торгово-сервисного комплекса.
Договор N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 прошел государственную регистрацию.
Соглашением к договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Омск Моторс".
Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.06.2014.
18.10.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Сибирская Консалтинговая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2 902 кв. м, кадастровый номер участка: 55:36:130126:5741, местоположение участка: в 500 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 2, целевое использование участка: для строительства торгового центра.
Договор прошел государственную регистрацию.
Соглашением к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Омск Моторс". Указанное соглашение также зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Письмом N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016 Департамент сообщил ООО "Омск Моторс" об истечении 14.07.2015 срока действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512. В этой связи Департамент просил считать данное уведомление письменным предупреждением о прекращении действия договора.
Уведомлением N Исх-ДИО/16886 от 10.11.2016 Департамент сообщил ООО "Омск Моторс" об отсутствии согласия на продление срока действия договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 после его истечения.
Письмом N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017 Департамент известил ООО "Омск Моторс" об отказе от договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 аренды земельного участка.
Полагая, что указанные действия Департамента являются незаконными и нарушают права и законные интересы общества, ООО "Омск Моторс" обратилось в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 42 ЗК РФ предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 ГК РФ, пункте 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с пользованием объектом аренды по истечении срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об том другую сторону при аренде недвижимости за три месяца.
Материалы дела свидетельствуют, что срок действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 истек 14.07.2015.
Письмом N Исх-ДИО/21593 от 17.11.2015 Департамент направил ООО "Омск Моторс" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2634-К-34 в части перерасчета размера арендной платы. Указанное соглашение к договору N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 подписано Департаментом и ООО "Омск Моторс" 01.12.2015.
Изложенные выше юридически значимые действия сторон, совершенные по истечении срока действия договора аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012, свидетельствуют о сохранении Департаментом и обществом намерений продолжить правоотношения аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512.
Учитывая указанное, а также принимая во внимание отсутствие доказательств прекращения действия договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 после 14.07.2015, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о возобновлении действия данного договора аренды на неопределенный срок.
Анализируя правовую судьбу договора аренды N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013, суд апелляционной инстанции принимает во внимание представленное в материалы дела письмо N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017, в котором, обращаясь к ООО "Омск Моторс", Департамент указывает, что указанный выше договор по состоянию на 11.01.2017 считался возобновленным на неопределенный срок после истечения срока его действия на тех же условиях, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:5741 продолжал находиться в пользовании общества, и у Департамента не имелось возражений.
Таким образом, договоры аренды N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 по истечении срока их действия возобновили действие на изложенных в них условиях на неопределенный срок.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Как указано выше, письмами N Исх-ДИО/11269 от 04.08.2016 и N Исх-ДИО/73 от 11.01.2017 ответчик отказался от договоров аренды соответственно N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ договор аренды земельного участка прекращается в следующих случаях:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В период такого использования не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.
Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Так, исходя из пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 8985/08 от 23.12.2008, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
По смыслу статей 22, 42 и 46 ЗК РФ, в каждом конкретном случае подлежат оценке действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 договора N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:4512 предоставляется для строительства торгово-сервисного комплекса. В силу пункта 1.4 договора N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013 целью предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:5741 также является строительство торгового центра.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что после перехода прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды от ООО "Сибирская консалтинговая компания" к ООО "Омск Моторс" последнее осуществило сбор необходимых для строительства технических условий, оплатило техническую возможность подключения к сетям электро-, газо-, и водоснабжения, обеспечив проведение к участку указанных сетей, а также произвело проектирование газовой котельной, установку и ввод в эксплуатацию ГРПШ.
Общество разработало эскизный проект здания торгово-сервисного комплекса и согласовало в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Омска размещение на обоих участках единого здания с резолюцией "Для дальнейшего проектирования", согласовав таким образом предпроектное решение. На основании утвержденного эскизного проекта ООО "Омск Моторс" заключило договор на проектирование здания торгового центра.
Распоряжениями Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска NN 96-р и 97-р от 11.02.2013 г. утверждены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:130126:4512 и 55:36:130126:5741.
После окончания сбора исходно-разрешительной документации и подготовки проектной документации истец неоднократно обращался в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска за получением разрешений на строительство.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО "Омск Моторс" на протяжении периода действия спорных договоров производилась подготовка земельных участков к строительству и обеспечивались мероприятия, направленные на достижение предусмотренной договорами аренды земельных участков цели.
При таких обстоятельствах отказы ответчика от договоров аренды, срок действия которых был возобновлен, не соответствуют приведенным выше положениям законодательства.
В связи с вышеизложенным суд первой инстанции правомерно признал недействительными сделки по отказам от действия договоров N ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 и N Д-Кр-31-10316 от 18.10.2013, и, как следствие, признал данные договоры действующими.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, приведенные со ссылкой на результаты проведенных проверок муниципального земельного контроля (акты N 426-ц от 15.10.2015, N 433-ц от 01.11.2016), суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО "Омск Моторс" за выявленные нарушения к административной ответственности не привлекалось, ввиду чего не может быть признано виновным в их совершении.
Выявленные ответчиком в деятельности истца нарушения законодательства не подтверждаются собранными в деле доказательствами, в связи с чем доводы апеллянта не могут быть положены в основу судебного акта по делу.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 12 апреля 2017 года по делу N А46-17518/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Е.В.АРИСТОВА
Л.И.ЕНИКЕЕВА
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
Е.В.АРИСТОВА
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)