Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Химки Московской области: Санковский М.Ю., по доверенности от 07.09.2016 N 82; от ЗАО "Зирос": Терегулов Р.И., по доверенности от 06.12.2016, Марохин И.И., по доверенности от 06.03.2017; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
по заявлению Администрации городского округа Химки Московской области
к ЗАО "Зирос",
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
с требованиями расторгнуть договор аренды,
установил:
Администрация г.о.Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Зирос", в котором просила:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N ЮА-25 от 10 февраля 2011 года, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:010311:2, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на 49 лет;
- - обязать закрытое акционерное общество "ЗИРОС" возвратить Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:010311:2 свободным от прав и имущества третьих лиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16 в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ЗАО "Зирос" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-25 от 10.02.2011, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010311:2, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, для использования в строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора земельного участка срок аренды устанавливается на 49 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в следующих случаях:
- - использование участка не по целевому назначению; - невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода; - невыполнение работ по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному участку;
- - неосвоения и неиспользования участка в течение трех лет.
Согласно п. 4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Как указывает истец, 15.09.2015 и 20.02.2016 Администрацией городского округа Химки Московской области проведены осмотры земельного участка с целью проверки его использования в соответствии с условиями договора.
В результате осмотра было установлено, что территория земельного участка частично огорожена, но земельный участок не освоен и не используется в соответствии с разрешенным использованием.
В связи с неиспользованием земельного участка в предусмотренных договором целях - для строительства многоэтажного жилого дома - Администрацией г.о. Химки Московской области в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возврате арендованного имущества от 03.03.2016 N 805-исх, в которой истец предложил ответчику устранить допущенные нарушения, с указанием срока устранения нарушений, либо расторгнуть договор и возвратить истцу арендованный земельный участок по акту приема-передачи.
Поскольку ответчик указанное выше уведомление оставил без ответа, истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что ответчик проводит работы по освоению земельного участка, и, поскольку, срок освоения земельного участка законом не установлен, суд первой инстанции посчитал, что факт неиспользования спорного земельного участка не подтвержден.
Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, однако полагает необходимым изменить приведенную судом мотивировку.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В соответствии с пунктом 8.6 договора такой договор в соответствии со статьей 157 ГК РФ заключен под отлагательным условием и права и обязанности сторон по нему возникают в случае наступления обоих следующих обстоятельств: расселение в установленном действующим жилищным и гражданским законодательством порядке и снос жилых домов: N 3 по ул. Чкалова, N 17, 19/1 по ул. Ленинский проспект.
Согласно пункту 1 статье 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Таким образом, стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от наступления вышеобозначенных обстоятельств.
Как пояснили стороны на вопрос апелляционного суда, установленные пунктом 8.6 договора условия еще не наступили - многоквартирные дома не расселены, их снос не осуществлен. При этом, обстоятельств того, что кто-либо из сторон препятствовал наступлению отлагательных условий апелляционным судом не установлено, сторонами не приведено.
Исходя из изложенного, договор аренды не начал свое действие для сторон и, соответственно, обязанность по использованию спорного земельного участка для строительства у ответчика так же не возникла.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 N 10АП-836/2017 ПО ДЕЛУ N А41-64759/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. по делу N А41-64759/16
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Химки Московской области: Санковский М.Ю., по доверенности от 07.09.2016 N 82; от ЗАО "Зирос": Терегулов Р.И., по доверенности от 06.12.2016, Марохин И.И., по доверенности от 06.03.2017; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
по заявлению Администрации городского округа Химки Московской области
к ЗАО "Зирос",
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
с требованиями расторгнуть договор аренды,
установил:
Администрация г.о.Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Зирос", в котором просила:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N ЮА-25 от 10 февраля 2011 года, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:010311:2, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на 49 лет;
- - обязать закрытое акционерное общество "ЗИРОС" возвратить Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:010311:2 свободным от прав и имущества третьих лиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16 в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ЗАО "Зирос" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-25 от 10.02.2011, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010311:2, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, на месте подлежащих сносу жилых домов, расположенных по улице Чкалова дом 3 и Ленинский проспект, дом 19/1 и дом 17, для использования в строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора земельного участка срок аренды устанавливается на 49 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в следующих случаях:
- - использование участка не по целевому назначению; - невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода; - невыполнение работ по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному участку;
- - неосвоения и неиспользования участка в течение трех лет.
Согласно п. 4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Как указывает истец, 15.09.2015 и 20.02.2016 Администрацией городского округа Химки Московской области проведены осмотры земельного участка с целью проверки его использования в соответствии с условиями договора.
В результате осмотра было установлено, что территория земельного участка частично огорожена, но земельный участок не освоен и не используется в соответствии с разрешенным использованием.
В связи с неиспользованием земельного участка в предусмотренных договором целях - для строительства многоэтажного жилого дома - Администрацией г.о. Химки Московской области в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возврате арендованного имущества от 03.03.2016 N 805-исх, в которой истец предложил ответчику устранить допущенные нарушения, с указанием срока устранения нарушений, либо расторгнуть договор и возвратить истцу арендованный земельный участок по акту приема-передачи.
Поскольку ответчик указанное выше уведомление оставил без ответа, истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что ответчик проводит работы по освоению земельного участка, и, поскольку, срок освоения земельного участка законом не установлен, суд первой инстанции посчитал, что факт неиспользования спорного земельного участка не подтвержден.
Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, однако полагает необходимым изменить приведенную судом мотивировку.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В соответствии с пунктом 8.6 договора такой договор в соответствии со статьей 157 ГК РФ заключен под отлагательным условием и права и обязанности сторон по нему возникают в случае наступления обоих следующих обстоятельств: расселение в установленном действующим жилищным и гражданским законодательством порядке и снос жилых домов: N 3 по ул. Чкалова, N 17, 19/1 по ул. Ленинский проспект.
Согласно пункту 1 статье 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Таким образом, стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от наступления вышеобозначенных обстоятельств.
Как пояснили стороны на вопрос апелляционного суда, установленные пунктом 8.6 договора условия еще не наступили - многоквартирные дома не расселены, их снос не осуществлен. При этом, обстоятельств того, что кто-либо из сторон препятствовал наступлению отлагательных условий апелляционным судом не установлено, сторонами не приведено.
Исходя из изложенного, договор аренды не начал свое действие для сторон и, соответственно, обязанность по использованию спорного земельного участка для строительства у ответчика так же не возникла.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу N А41-64759/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)