Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4534/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Башстройтранс" Денисов Р.В. (доверенность от 11.01.2016).
Открытое акционерное общество "Башстройтранс" (далее - общество "Башстройтранс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительными расчетов арендной платы по договору N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.12.2015, рассчитанных исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.1. "Офисы, представительства коммерческих организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007; об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.12.2015, рассчитанной исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.2. "Административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 145).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с учетом согласованного сторонами расчета арендной платы ее расчет необходимо производить на основании п. 4 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8 "О ставках арендной платы за землю в городском округе город Уфа на 2006 год" и применением коэффициента по видам функционального использования "офисы, представительства коммерческих организаций", учитывая, что основным видом деятельности истца является сдача в аренду офисных помещений, а актом осмотра земельного участка от 05.11.2015 подтверждается факт использования земельного участка для указанных целей.
К дате судебного заседания от общества "Башстройтранс" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 01.08.2016 открытое акционерное общество "Башстройтранс" изменило организационно-правовую форму на публичное акционерное общество (в деле).
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Башстройтранс" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Согласно п. 3.1. указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 29.08.2007 по 29.08.2017.
На основании п. 4.1. договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 92 760,09 руб.
В силу п. 4.2. договора аренды размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3. договора аренды).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами (п. 4.5. договора аренды).
Согласно акту приема-передачи от 23.10.2007 земельный участок с кадастровым номером 02:55:030145:0016 площадью 1 493 кв. м передан в аренду истцу (л.д. 16).
Договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 15 оборот).
Из расчетов годовой арендной платы, составленных Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21) следует, что арендная плата подлежит исчислению в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Сзон х S, где Сзон - это ставка арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико - планировочным районам г. Уфы, S - площадь земельного участка.
Показатель значения Сзон в данных расчетах установлен в размере 62,13 руб. (с 01.07.2013 - 89,06 руб.), что соответствует функциональному использованию земельного участка - административные здания промышленных предприятий и строительных организаций.
В соответствии с Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории города Уфы переданы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Управлением подготовлены расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.03.2015 (л.д. 22-23), согласно которым арендная плата подлежит исчислению в соответствии с Порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками, находящимися в собственности города Уфы, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (в редакции решения от 18.12.2013 N 26/8).
Годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Сзон х S, где Сзон - это ставка арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам г. Уфы, S - площадь земельного участка. Сзон в данных расчетах установлен в размере 409,42 руб. с учетом функционального использования земельного участка - офисы, представительства коммерческих организаций.
Полагая расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, произведенные Управлением, незаконными и не соответствующими виду разрешенного и фактического использования арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, общество "Башстройтранс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего изменения согласованного сторонами в договоре аренды коэффициента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение означает изменение методики расчета арендной платы и приводит к существенному увеличению размера арендной платы, в силу чего допускается только посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а впоследствии - Управлением, заменившим Министерство на стороне арендодателя, и обществом "Башстройтранс" возникли обязательственные отношения аренде сроком с 29.08.2007 по 29.08.2017, за плату в размере 92 760,09 руб. в год на момент заключения договора, земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 15 оборот). Заключенность указанного договора сторонами не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В п. 4.3. договора аренды его стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
При таких обстоятельствах, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, в силу п. 2 ст. 166, ст. 180 ГК РФ общество "Башстройтранс" как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требования закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, переданный истцу в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на который не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 74) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2015 N 02/264/003/2015-606 (л.д. 24), с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
Из сравнительного анализа расчетов годовой арендной платы, составленных Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21) и составленных Управлением за период с 12.05.2014 по 31.03.2015 (л.д. 22-23), следует, что после изменения на основании Закона Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" лиц, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории города Уфы, и смены арендодателя по договору аренды формула расчета годовой арендной платы (Апл = Сзон х S) не была изменена.
Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки Сзон с ранее установленного "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" на "офисы, представительства коммерческих организаций", в результате чего произошло изменение арифметического показателя ставки Сзон с 89,06 руб. на 409,42 руб.
Однако указанные действия Управления судом первой инстанции обоснованно признаны несоответствующими закону.
В п. 4.2. договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.
Таким образом, условиями договора аренды стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.
Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, был передан истцу в аренду для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 15.07.2003 N 255/03-3619 (л.д. 74) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2015 N 02/264/003/2015-606 (л.д. 24) следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016 является "под административное здание".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АВ 528036 от 16.03.2010 обществу "Башстройтранс" на праве собственности принадлежит административное здание площадью 927,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102 (л.д. 88), при этом в силу сведений из Единого государственного реестра юридических лиц от 07.06.2016 (л.д. 91) указанное административное здание является адресом (местом нахождения) истца.
Ранее между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и обществом "Башстройтранс" в рамках договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 подписывались расчеты годовой арендной платы за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21), из которых следует, что функциональное использование земельного участка было определено сторонами как "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций".
Доказательства изменения в установленном ст. 452 ГК РФ порядке условий договора аренды в части разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка Управлением в дело не представлены.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на акт осмотра и установления фактического пользования земельного участка от 05.11.2015 N 3450/о (л.д. 62-63) апелляционный суд находит несостоятельными, поскольку, вопреки доводам апеллянта, выявленное обстоятельство сдачи истцом незначительной части помещений в административном здании в аренду третьим лицам на короткий срок (до одного года) с учетом вышеизложенных обстоятельств осуществления истцом производственной (транспортной) деятельности на земельном участке не свидетельствует об утрате им функционального назначения, для которого он предоставлялся обществу "Башстройтранс".
По тем же мотивам суд отклоняет ссылку апеллянта на сведения, содержащиеся на сайте общества о том, что основным направлением деятельности общества "Башстройтранс" является сдача в аренду грузового автотранспорта, производственных, складских и административных помещений в городах Республики Башкортостан: Уфе, Стерлитамаке, Салавате, Белорецке, так как указанные сведения достоверно не свидетельствуют о сдаче в аренду помещений именно в административном здании площадью 927,6 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, и об изменении фактического использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, на котором расположено принадлежащее истцу административное здание.
Иных других доказательств изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, для целей которого был передан в аренду земельный участок, материалы дела не содержат.
На основании изложенного апелляционный суд находит обоснованными выводы суда первой инстанции о несоответствии оспариваемых истцом расчетов годовой арендной платы, составленных Управлением, закону, и правильным удовлетворение заявленного обществом иска.
Поскольку перечень способов защиты нарушенного права, указанные в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, а целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав лица (ст. 1, 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ), апелляционный суд считает возможным удовлетворение требований об обязании ответчика осуществить перерасчет арендной платы за спорный период.
Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4534/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2016 N 18АП-9568/2016 ПО ДЕЛУ N А07-4534/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. N 18АП-9568/2016
Дело N А07-4534/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4534/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Башстройтранс" Денисов Р.В. (доверенность от 11.01.2016).
Открытое акционерное общество "Башстройтранс" (далее - общество "Башстройтранс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительными расчетов арендной платы по договору N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.12.2015, рассчитанных исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.1. "Офисы, представительства коммерческих организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007; об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.12.2015, рассчитанной исходя из ставки, предусмотренной пунктом 5.1.2. "Административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8, приложения к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 145).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с учетом согласованного сторонами расчета арендной платы ее расчет необходимо производить на основании п. 4 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005 N 3/8 "О ставках арендной платы за землю в городском округе город Уфа на 2006 год" и применением коэффициента по видам функционального использования "офисы, представительства коммерческих организаций", учитывая, что основным видом деятельности истца является сдача в аренду офисных помещений, а актом осмотра земельного участка от 05.11.2015 подтверждается факт использования земельного участка для указанных целей.
К дате судебного заседания от общества "Башстройтранс" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 01.08.2016 открытое акционерное общество "Башстройтранс" изменило организационно-правовую форму на публичное акционерное общество (в деле).
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Башстройтранс" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Согласно п. 3.1. указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 29.08.2007 по 29.08.2017.
На основании п. 4.1. договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 92 760,09 руб.
В силу п. 4.2. договора аренды размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3. договора аренды).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами (п. 4.5. договора аренды).
Согласно акту приема-передачи от 23.10.2007 земельный участок с кадастровым номером 02:55:030145:0016 площадью 1 493 кв. м передан в аренду истцу (л.д. 16).
Договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 15 оборот).
Из расчетов годовой арендной платы, составленных Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21) следует, что арендная плата подлежит исчислению в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Сзон х S, где Сзон - это ставка арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико - планировочным районам г. Уфы, S - площадь земельного участка.
Показатель значения Сзон в данных расчетах установлен в размере 62,13 руб. (с 01.07.2013 - 89,06 руб.), что соответствует функциональному использованию земельного участка - административные здания промышленных предприятий и строительных организаций.
В соответствии с Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории города Уфы переданы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Управлением подготовлены расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 за период с 12.05.2014 по 31.03.2015 (л.д. 22-23), согласно которым арендная плата подлежит исчислению в соответствии с Порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками, находящимися в собственности города Уфы, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (в редакции решения от 18.12.2013 N 26/8).
Годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Сзон х S, где Сзон - это ставка арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам г. Уфы, S - площадь земельного участка. Сзон в данных расчетах установлен в размере 409,42 руб. с учетом функционального использования земельного участка - офисы, представительства коммерческих организаций.
Полагая расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, произведенные Управлением, незаконными и не соответствующими виду разрешенного и фактического использования арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, общество "Башстройтранс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего изменения согласованного сторонами в договоре аренды коэффициента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение означает изменение методики расчета арендной платы и приводит к существенному увеличению размера арендной платы, в силу чего допускается только посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а впоследствии - Управлением, заменившим Министерство на стороне арендодателя, и обществом "Башстройтранс" возникли обязательственные отношения аренде сроком с 29.08.2007 по 29.08.2017, за плату в размере 92 760,09 руб. в год на момент заключения договора, земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Договор аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 15 оборот). Заключенность указанного договора сторонами не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В п. 4.3. договора аренды его стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
При таких обстоятельствах, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007, в силу п. 2 ст. 166, ст. 180 ГК РФ общество "Башстройтранс" как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требования закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, переданный истцу в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на который не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 74) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2015 N 02/264/003/2015-606 (л.д. 24), с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
Из сравнительного анализа расчетов годовой арендной платы, составленных Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21) и составленных Управлением за период с 12.05.2014 по 31.03.2015 (л.д. 22-23), следует, что после изменения на основании Закона Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" лиц, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и находящимися на территории города Уфы, и смены арендодателя по договору аренды формула расчета годовой арендной платы (Апл = Сзон х S) не была изменена.
Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки Сзон с ранее установленного "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций" на "офисы, представительства коммерческих организаций", в результате чего произошло изменение арифметического показателя ставки Сзон с 89,06 руб. на 409,42 руб.
Однако указанные действия Управления судом первой инстанции обоснованно признаны несоответствующими закону.
В п. 4.2. договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или города Уфы. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, города Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.
Таким образом, условиями договора аренды стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.
Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030145:0016, площадью 1 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, был передан истцу в аренду для использования в целях - для эксплуатации административного здания (л.д. 14-15).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 15.07.2003 N 255/03-3619 (л.д. 74) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2015 N 02/264/003/2015-606 (л.д. 24) следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016 является "под административное здание".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АВ 528036 от 16.03.2010 обществу "Башстройтранс" на праве собственности принадлежит административное здание площадью 927,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102 (л.д. 88), при этом в силу сведений из Единого государственного реестра юридических лиц от 07.06.2016 (л.д. 91) указанное административное здание является адресом (местом нахождения) истца.
Ранее между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и обществом "Башстройтранс" в рамках договора аренды земельного участка N К196-07 от 23.10.2007 подписывались расчеты годовой арендной платы за период с 29.08.2007 по 11.05.2014 (л.д. 17-21), из которых следует, что функциональное использование земельного участка было определено сторонами как "административные здания промышленных предприятий и строительных организаций".
Доказательства изменения в установленном ст. 452 ГК РФ порядке условий договора аренды в части разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка Управлением в дело не представлены.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на акт осмотра и установления фактического пользования земельного участка от 05.11.2015 N 3450/о (л.д. 62-63) апелляционный суд находит несостоятельными, поскольку, вопреки доводам апеллянта, выявленное обстоятельство сдачи истцом незначительной части помещений в административном здании в аренду третьим лицам на короткий срок (до одного года) с учетом вышеизложенных обстоятельств осуществления истцом производственной (транспортной) деятельности на земельном участке не свидетельствует об утрате им функционального назначения, для которого он предоставлялся обществу "Башстройтранс".
По тем же мотивам суд отклоняет ссылку апеллянта на сведения, содержащиеся на сайте общества о том, что основным направлением деятельности общества "Башстройтранс" является сдача в аренду грузового автотранспорта, производственных, складских и административных помещений в городах Республики Башкортостан: Уфе, Стерлитамаке, Салавате, Белорецке, так как указанные сведения достоверно не свидетельствуют о сдаче в аренду помещений именно в административном здании площадью 927,6 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, 102, и об изменении фактического использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, на котором расположено принадлежащее истцу административное здание.
Иных других доказательств изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030145:0016, для целей которого был передан в аренду земельный участок, материалы дела не содержат.
На основании изложенного апелляционный суд находит обоснованными выводы суда первой инстанции о несоответствии оспариваемых истцом расчетов годовой арендной платы, составленных Управлением, закону, и правильным удовлетворение заявленного обществом иска.
Поскольку перечень способов защиты нарушенного права, указанные в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, а целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав лица (ст. 1, 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ), апелляционный суд считает возможным удовлетворение требований об обязании ответчика осуществить перерасчет арендной платы за спорный период.
Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4534/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)