Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 апреля 2016 года по делу N А32-5592/2016 (судья Сумин Д.П.)
по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" (ИНН 2353020534, ОГРН 1052329669303)
о взыскании задолженности, пени по договору, расторжении договора, погашении записи в ЕГРП,
установил:
администрация муниципального образования Горячий Ключ (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" (далее - ответчик, общество, ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж") с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2007 N 4100003295, взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 83 740 руб. 36 коп., неустойки за период с 10.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Исковые требования мотивированы неисполнением обществом обязательства по уплате арендной платы по договору в период с 01.01.2015 по 31.12.2015.
Решением суда от 04 апреля 2016 года исковые требования администрации удовлетворены. Суд расторгнул договор аренды от 30.10.2007 N 4100003295, взыскал с общества долг по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойку за период с 10.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Суд указал на наличие на стороне общества неисполненного обязательства по уплате арендной платы, являющегося основанием для расторжения договора аренды, и на соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить в части расторжения договора аренды земельного участка.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- суд при вынесении решения не принял во внимание, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-41408/2014 за обществом признано право собственности на самовольную постройку - торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Суворова, 23-А/ул. Мичурина, 2. Право собственности на нежилое здание зарегистрировано за обществом 19.04.2016. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вынесенное решение в части расторжения договора аренды лишает собственника здания права на пользование земельным участком под ним,
- задолженность по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойка в размере 3 447 руб. 55 коп. уплачены обществом по квитанциям от 28.04.2016 N 06806 и N 06804.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, направили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей сторон.
Администрация в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие его представителя указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просила в ее удовлетворении отказать.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.
Ввиду обжалования ответчиком решения суда только в части удовлетворения требования о расторжении договора, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.10.2007 между администрацией и обществом заключен договор аренды N 4100003295 на земельный участок площадью 950 кв. м с кадастровым номером 23:41:1001001:412, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, в 10 метрах на восток от домовладения на улице Суворова, 23.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2016 N 23/010/002/2016-987 (л.д. 52).
Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и предоставлен обществу для размещения спортивно-оздоровительного комплекса.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.10.2015 N 2343/12/15-1197938 адресом местоположения земельного участка является:
г. Горячий Ключ, ул. Суворова, 23-А/ул. Мичурина, 2. Категория земельного участка - земли населенных пунктов; разрешенный вид использования земельного участка - для строительства и эксплуатации торгово-офисного здания.
Вид разрешенного использования земельного участка изменен постановлением главы муниципального образования город Горячий Ключ N 1745 от 23.05.2008 (л.д. 28-29).
При заключении договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.3 договора).
В исковом заявлении администрация указала, что обществом не вносилась арендная плата в течение 2015 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 83 740 руб. 36 коп.
Претензией от 10.04.2014 N 13 администрация информировала общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 41 935 руб. 82 коп., образовавшейся по состоянию на 10.04.2015 (л.д. 115). Получение обществом данной претензии подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции (оборотная сторона л.д. 45).
22.05.2015 администрация направила в адрес общества уведомление о необходимости оплаты задолженности в размере 41 455 руб. 04 коп., образовавшейся по состоянию на 21.05.20015, оплаты неустойки в размере 1 347 руб. 19 коп. В указанном уведомлении администрация предлагала обществу подписать соглашение о расторжении договора (л.д. 43).
Доказательством направления уведомления с приложением соглашения о расторжении договора является опись вложения в ценное письмо от 03.09.2015 (л.д. 44).
Неисполнение обществом претензии о погашении долга по арендной плате явилось основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), с учетом положений статьи 424 ГК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за 2015 год, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 83 881 руб. 19 коп. (л.д. 15).
Расчет арендной платы за 2015 год произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", постановлением главы администрации Краснодарского края от 28.12.2011 N 1620 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Ответчиком не представлены возражения относительно расчета арендной платы и неустойки и доказательства погашения задолженности до вынесения судом первой инстанции решения.
Представленные вместе с апелляционной жалобой квитанции подтверждают погашение задолженности по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойки в размере 3 447 руб. 55 коп. 28.04.2016 (л.д. 83-84), то есть после разрешения судом спора.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы и уплата неустойки в заявленном истцом размерах после вынесения решения свидетельствуют о признании обществом заявленных требований и подтверждают правильность принятого судом решения в части взыскания арендной платы и неустойки.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ответчик просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды...
Суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев по существу требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от 30.10.2007 N 4100003295 администрация представила в материалы дела претензию от 10.04.2015 N 13 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени. В данной претензии администрация также сообщила обществу о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, она будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также с требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка.
Согласно копии уведомления (л.д. 17) названная претензия была направлена по адресу ответчика (Тимашевский район, г. Тимашевск, ул. Строителей, 1) и 28.08.2015 вручена его представителю.
Также истцом представлена претензия от 22.05.2015 N 101-1720/15.03.01.14 (л.д. 18-19) с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, а также предложением расторгнуть спорный договор аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды.
Согласно копии конверта (л.д. 44) названная претензия была направлена по адресу ответчика (Тимашевский район, г. Тимашевск, ул. Строителей, 1) и не была вручена ответчику.
В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 ГК РФ также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 3.2.4 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и расторжении договора в случае не внесения арендной платы в течение одного квартала.
В исковом заявлении администрация указала, что ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2015.
ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" признало и приложило к апелляционной жалобе квитанцию от 28.04.2016, подтверждающую внесение им арендной платы за пользование земельным участком за весь 2015 год только 28.04.2016. Указанным документом подтверждается факт нарушения обществом сроков внесения арендной платы более чем за четыре квартала подряд.
Таким образом, приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды от 30.10.2007 N 4100003295.
В связи с чем, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил данное требование истца.
Довод общества о нарушении принудительным расторжением договора аренды такого принципа земельного законодательства как принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ними объекта подлежит отклонению.
Расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж", имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, прекращение арендных отношений не лишает общество возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013, также согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.
Нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущены.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 апреля 2016 года по делу N А32-5592/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2016 N 15АП-8051/2016 ПО ДЕЛУ N А32-5592/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. N 15АП-8051/2016
Дело N А32-5592/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 апреля 2016 года по делу N А32-5592/2016 (судья Сумин Д.П.)
по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" (ИНН 2353020534, ОГРН 1052329669303)
о взыскании задолженности, пени по договору, расторжении договора, погашении записи в ЕГРП,
установил:
администрация муниципального образования Горячий Ключ (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" (далее - ответчик, общество, ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж") с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2007 N 4100003295, взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 83 740 руб. 36 коп., неустойки за период с 10.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Исковые требования мотивированы неисполнением обществом обязательства по уплате арендной платы по договору в период с 01.01.2015 по 31.12.2015.
Решением суда от 04 апреля 2016 года исковые требования администрации удовлетворены. Суд расторгнул договор аренды от 30.10.2007 N 4100003295, взыскал с общества долг по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойку за период с 10.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Суд указал на наличие на стороне общества неисполненного обязательства по уплате арендной платы, являющегося основанием для расторжения договора аренды, и на соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить в части расторжения договора аренды земельного участка.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- суд при вынесении решения не принял во внимание, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-41408/2014 за обществом признано право собственности на самовольную постройку - торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Суворова, 23-А/ул. Мичурина, 2. Право собственности на нежилое здание зарегистрировано за обществом 19.04.2016. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вынесенное решение в части расторжения договора аренды лишает собственника здания права на пользование земельным участком под ним,
- задолженность по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойка в размере 3 447 руб. 55 коп. уплачены обществом по квитанциям от 28.04.2016 N 06806 и N 06804.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, направили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей сторон.
Администрация в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие его представителя указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просила в ее удовлетворении отказать.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.
Ввиду обжалования ответчиком решения суда только в части удовлетворения требования о расторжении договора, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.10.2007 между администрацией и обществом заключен договор аренды N 4100003295 на земельный участок площадью 950 кв. м с кадастровым номером 23:41:1001001:412, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, в 10 метрах на восток от домовладения на улице Суворова, 23.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2016 N 23/010/002/2016-987 (л.д. 52).
Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и предоставлен обществу для размещения спортивно-оздоровительного комплекса.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.10.2015 N 2343/12/15-1197938 адресом местоположения земельного участка является:
г. Горячий Ключ, ул. Суворова, 23-А/ул. Мичурина, 2. Категория земельного участка - земли населенных пунктов; разрешенный вид использования земельного участка - для строительства и эксплуатации торгово-офисного здания.
Вид разрешенного использования земельного участка изменен постановлением главы муниципального образования город Горячий Ключ N 1745 от 23.05.2008 (л.д. 28-29).
При заключении договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 2.3 договора).
В исковом заявлении администрация указала, что обществом не вносилась арендная плата в течение 2015 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 83 740 руб. 36 коп.
Претензией от 10.04.2014 N 13 администрация информировала общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 41 935 руб. 82 коп., образовавшейся по состоянию на 10.04.2015 (л.д. 115). Получение обществом данной претензии подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции (оборотная сторона л.д. 45).
22.05.2015 администрация направила в адрес общества уведомление о необходимости оплаты задолженности в размере 41 455 руб. 04 коп., образовавшейся по состоянию на 21.05.20015, оплаты неустойки в размере 1 347 руб. 19 коп. В указанном уведомлении администрация предлагала обществу подписать соглашение о расторжении договора (л.д. 43).
Доказательством направления уведомления с приложением соглашения о расторжении договора является опись вложения в ценное письмо от 03.09.2015 (л.д. 44).
Неисполнение обществом претензии о погашении долга по арендной плате явилось основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), с учетом положений статьи 424 ГК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за 2015 год, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 83 881 руб. 19 коп. (л.д. 15).
Расчет арендной платы за 2015 год произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", постановлением главы администрации Краснодарского края от 28.12.2011 N 1620 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Администрацией заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.01.2015 по 09.11.2015 в размере 3 447 руб. 55 коп.
Ответчиком не представлены возражения относительно расчета арендной платы и неустойки и доказательства погашения задолженности до вынесения судом первой инстанции решения.
Представленные вместе с апелляционной жалобой квитанции подтверждают погашение задолженности по арендной плате в размере 83 740 руб. 36 коп. и неустойки в размере 3 447 руб. 55 коп. 28.04.2016 (л.д. 83-84), то есть после разрешения судом спора.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы и уплата неустойки в заявленном истцом размерах после вынесения решения свидетельствуют о признании обществом заявленных требований и подтверждают правильность принятого судом решения в части взыскания арендной платы и неустойки.
В указанной части решение сторонами не обжаловано.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ответчик просит проверить обоснованность и законность решения только в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды...
Суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность и законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы.
Рассмотрев по существу требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды от 30.10.2007 N 4100003295 администрация представила в материалы дела претензию от 10.04.2015 N 13 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени. В данной претензии администрация также сообщила обществу о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, она будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также с требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка.
Согласно копии уведомления (л.д. 17) названная претензия была направлена по адресу ответчика (Тимашевский район, г. Тимашевск, ул. Строителей, 1) и 28.08.2015 вручена его представителю.
Также истцом представлена претензия от 22.05.2015 N 101-1720/15.03.01.14 (л.д. 18-19) с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, а также предложением расторгнуть спорный договор аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды.
Согласно копии конверта (л.д. 44) названная претензия была направлена по адресу ответчика (Тимашевский район, г. Тимашевск, ул. Строителей, 1) и не была вручена ответчику.
В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 3 статьи 54 ГК РФ также закреплено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
Общество не обеспечило получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявило должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 3.2.4 договора аренды стороны согласовали, что арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и расторжении договора в случае не внесения арендной платы в течение одного квартала.
В исковом заявлении администрация указала, что ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2015.
ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж" признало и приложило к апелляционной жалобе квитанцию от 28.04.2016, подтверждающую внесение им арендной платы за пользование земельным участком за весь 2015 год только 28.04.2016. Указанным документом подтверждается факт нарушения обществом сроков внесения арендной платы более чем за четыре квартала подряд.
Таким образом, приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды от 30.10.2007 N 4100003295.
В связи с чем, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил данное требование истца.
Довод общества о нарушении принудительным расторжением договора аренды такого принципа земельного законодательства как принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ними объекта подлежит отклонению.
Расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права ООО ЛТД "Кубаньэлектромонтаж", имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, прекращение арендных отношений не лишает общество возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013, также согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.
Нормы материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущены.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 апреля 2016 года по делу N А32-5592/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)