Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена02 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны: Скрипниченко И.О., представителя по доверенности б/н от 30.01.2017 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "БЕКОР": Безымянного В.М., на основании выписки из ЕГРЮЛ (до перерыва);
- от Администрации города Белгорода: Мосеенко Ю.В., представителя по доверенности N 67 от 04.05.2017 (до перерыва);
- от ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской Колотиловой Т.И., представителя по доверенности от 08.07.2016 (до перерыва);
- от ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям": Халаимова А.С., представителя по доверенности N 21/204/148/Д от 22.09.2016 (до перерыва);
- от УФСИН России по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Газпром газораспределение Белгород": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц - связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны (ИНН 312320363298, ОГРН 314312328800061) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 по делу N А08-528/2017 (судья Шульгина А.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны (ИНН 312320363298, ОГРН 314312328800061) к обществу с ограниченной ответственностью "БЕКОР" (ИНН 3124003320, ОГРН 1023101689786) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014 года, третьи лица: Администрация города Белгорода, УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области, ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям",
установил:
индивидуальный предприниматель Безымянная Галина Александровна (далее - ИП Безымянная Г.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЕКОР" (далее - ООО "БЕКОР", ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация города Белгорода, УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области, ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Безымянная Г.А. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через канцелярию суда от ООО "БЕКОР", а также посредством факсимильной связи от Администрации города Белгорода поступили отзывы на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, представитель ИП Безымянной Г.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "БЕКОР" в выражении своей позиции полагается на усмотрение суда, ходатайствовал о приобщении к материалам дела документов, приложенных к отзыву.
Представители Администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области и ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям" возражали против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика к материалам дела в порядке статьи 158, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ приобщены документы, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу: копия договора аренды земельного участка с правом выкупа от 13.05.2015, копия схемы застройки от 2014, копия плана - схемы, копии схем расположения СИЗО N 3 и земельного участка ИП Безымянной Г.А.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 04.08.2017.
Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (http://19aas.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
В продолженное после перерыва в том же судебном составе судебное заседание стороны явку полномочных представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судом области и следует из материалов дела, распоряжением администрации города Белгорода N 3581 от 31.12.2013, на основании заявления ООО "БЕКОР", межевого плана земельного участка, обществу в собственность за плату предоставлен земельный участок площадью 10 271 кв. м, для производственных целей по ул. Княгини Волковой.
Пунктом 5.2 распоряжения обществу предложено до начала строительства провести обследование земельного участка на предмет обнаружения боеприпасов времен Великой Отечественной войны за счет средств землепользователя.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке, последний сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.01.2014, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей. Земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Белгороде расположен в территориальной зоне предприятий 5 класса (П. 3).
10.02.2014 ООО "БЕКОР" заключило с администрацией города Белгорода договор N 5 купли- продажи земельного участка.
19.02.2014 между Безымянной Г.А. (покупатель) и ООО "БЕКОР" (продавец) единственным учредителем которого является - Безымянная Г.А., что также следует из пункта 1.7 договора, где указано, что покупатель является единственным учредителем и участником общества "БЕКОР", владельцем 100% доли в уставном капитале продавца был заключен договор купли- продажи, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок, площадью 10271 кв. м, для производственных целей, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Княгини Волковой, кадастровый номер 31:16:0214001:35.
Согласно пунктам 1.2 - 1.6 договора, земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора N 5 купли-продажи земельного участка от 10.02.2014, Распоряжения Администрации города Белгорода от 31.12.2013 N 3581. Целевое назначение земельного участка - для производственных целей. Категория земель - земли населенных пунктов. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок не продан, не заложен, не находится под арестом. Покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с качественным состоянием земельного участка и претензий не имеет.
Пунктами 2.1 - 2.2 договора стороны установили, что цена земельного участка составляет 630 000 руб. Покупатель оплатил в полном объеме стоимость земельного участка в дату подписания договора, претензий по оплате не имеется.
Земельный участок считается переданным продавцом и принятым покупателем с момента подписания договора, в связи с чем, договор имеет силу передаточного акта (пункт 3.1 договора).
Истцом была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, о чем 24.02.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 862052.
Как указал истец, для использования земельного участка им были выполнены работы по закладке фундамента цеха по переработке (утилизации) б/у автомобильных покрышек для получения резиновой крошки, высажены саженцы деревьев в защитной производственной зоне.
Земельный участок истца является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 31:16:02140016:13, площадью 75016,3 кв. м, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации и находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области.
При подготовке земельного участка к использованию, действия истца были пресечены сотрудниками ФКУ СИЗО N 3, которые в устном порядке сообщили, что строительство объектов в режимной зоне учреждения на расстоянии 50-метров и на расстоянии 150 метров запрещено, в соответствии с пунктом 6.7 Норм проектирования следственных изоляторов и тюрем Министерства Юстиции РФ от 28.05.2001 N 161, пунктом 85 Инструкции по охране исправительных учреждений, следственных изоляторов, уголовно-исполнительной системы, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15.02.2006 N 21.
Также по земельному участку истца проходит подземный газопровод среднего давления к котельной ФКУ СИЗО N 3, принадлежащий ОАО "Газпром газораспределение Белгород", в охранной зоне которого, 2 метра с каждой стороны газопровода, в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878, запрещено строительство объектов производственного назначения.
Земельный участок истца также граничит с земельным участком с кадастровым номером 31:16:0214001:18, площадью 29 000 кв. м, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации и находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям".
28.12.2015 администрация города Белгорода сообщила истцу, что ограничения по целевому использованию спорного земельного участка, в связи с расположением на смежном земельном участке территории ФКУ "СИЗО N 3", отсутствуют. В целях получения разрешения на строительство объектов на спорном земельном участке, истцу предложено обратиться с соответствующим заявлением в Департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода.
ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям" 12.02.2016 сообщило истцу, что какие-либо ограничения в пользу ФГКУ, в соответствии с действующим законодательством в отношении земельного участка истца, отсутствуют.
ТУФА (ныне МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях) 05.02.2016 сообщило истцу, что действующее законодательство не содержит такого основания изъятия земельного участка для государственных нужд как невозможность его использования по назначению и виду разрешенного использования.
Также по заявлению истца, 07.07.2015 Белгородским филиалом ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Минюста РФ, было проведено экспертное исследование по установлению рыночной стоимости земельного участка, согласно выводов которого 9651,1 кв. м из 10271 кв. м земельного участка истца, прилегающего к охраняемому объекту, находится во внешней запретной санитарно-защитной зоне, в отношении которой существует ограничение в строительстве производственных объектов, в связи с чем, заявитель не может использовать его для получения дохода исходя из назначения.
В целях эффективного использования земельного участка для растениеводства (под теплицы, питомник саженцев растений и т.п.), Безымянная Г.А. обратилась в администрацию города Белгорода с заявлением об изменении вида разрешенного использования на сельскохозяйственный, как основной вид разрешенного использования.
24.08.2015 Безымянной Г.А. дан ответ о том, что градостроительным регламентом территориальных зон не предусмотрено использование земельных участков для сельскохозяйственных целей, в связи с чем, изменить вид разрешенного использования земельного участка не представляется возможным.
Безымянная Г.А. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконным решения администрации, оформленного письмом от 24.08.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.03.2016 по делу N А08-7267/2015 установлено, что заявление в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса РФ, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для рассмотрения его комиссией и проведения публичных слушаний по данному вопросу, Безымянная Г.А. не направляла. Поскольку доказательств несоответствия закону ответа администрации города Белгорода от 24.08.2015 о рассмотрении обращения, Безымянной Г.А. представлено не было, суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным ответа администрации.
Иных обстоятельств, в том числе невозможности использовать земельный участок по назначению, судом в деле N А08-7267/2015 установлено не было.
Как указал истец, при заключении спорного договора, согласно кадастровый выписке о земельном участке, ограничения по целевому использованию земельного участка, отсутствовали. Несмотря на отсутствие в ГКН сведений о каких-либо ограничениях по использованию земельного участка, по мнению истца, фактически существуют следующие ограничения:
- - запрет на строительство на расстоянии 50 метров внешней режимной территории, согласно пункту 85 Инструкции по охране исправительных учреждений, следственных изоляторов, уголовно-исполнительной системы, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.02.2006 N 21;
- - запрет на строительство на расстоянии 150 метров, в соответствии с пунктом 6.7 Норм проектирования следственных изоляторов и тюрем Министерства юстиции Российской Федерации (СП 15-01 Минюста России), утвержденных приказом Минюста России от 28.05.2001 года N 161;
- - ограничения в использовании, в санитарно-защитной зоне, предусмотренные пунктами 5.1, 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03;
- - установленные пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878.
- - ограничения и запреты на строительство, и прочие виды использования в охранной зоне газопровода;
- - возможное установление на земельном участке запретной зоны, в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 N 405 "Положение об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органом, выполняющих задачи в области обороны страны" для обеспечения функционирования Федерального государственного казенного учреждения "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям";
- - обременение в виде ограничения прав на земельный участок, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (учетный номер 31.16.2.1795), содержащие ограничения согласно Постановлению Правительства РФ от 11.03.2010 N 138 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" вводятся ограничения: "п. 58 "Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и отображается в схеме территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации", согласно Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 N 60 ФЗ вводятся ограничения: ст. 46 "Проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома";
- - наличие на земельном участке боеприпасов времен Второй мировой войны, которые надлежит разминировать за счет землепользователя.
По мнению истца, совершая оспариваемую сделку, Безымянная Г.А. заблуждалась относительно предмета сделки, земельного участка, в частности его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, а именно фактическое наличие существующих ограничений в его использовании по назначению в соответствии с разрешенным видом использования, делающих невозможным либо ограничивающих его использование.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса РФ, положениями которой ИП Безымянная Г.А. обосновала свой иск, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).
При совершении сделки под влиянием заблуждения имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.
По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса РФ заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.
В удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качестве ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 информационного письма N 162).
Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами и третьими лицами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что у договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014 не имеется признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
В силу положений статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданского оборота на свой риск. Указанное положение предполагает, что от участников гражданского оборота требуется должная степень осмотрительности и заботы при заключении сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
При этом, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (части 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014, в нем достаточно подробно указаны индивидуально определенные признаки объекта договора - земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, кадастровый номер, категория земель.
Согласно пункту 1.6 договора, покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с качественным состоянием земельного участка и претензий не имел.
Спорный земельный участок сформирован, прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, его границы описаны и удостоверены в соответствии с требованиями земельного законодательства, поэтому он может являться объектом гражданско-правовых отношений. Споры в отношении границ земельного участка отсутствуют. Земельный участок, не является изъятым из оборота по основаниям, предусмотренным статьей 27 Земельного кодекса РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции разделяет суждение арбитражного суда первой инстанции о том, что о наличии прилегающей к земельному участку территории СИЗО-3 и Пограничного управления истцу было достоверно известно при передаче земельного участка 19.02.2014, что также следует из пункта 1.6 оспариваемого договора, согласно которому претензий у истца относительно качественного состояния земельного участка не имелось. С учетом того, что истец был арендатором участка, является единственным участником общества "БЕКОР", при формировании земельного участка, его выборе и установлении границ, также было достоверно известно о смежных земельных участках СИЗО-3 и Пограничного управления, а также необходимости осуществления проверки на наличия на земельном участке боеприпасов времен Второй мировой войны.
Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения договора купли-продажи, в материалы дела вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено.
Из материалов дела усматривается, что достоверными сведениями о возможном установлении на земельном участке запретной зоны в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 05.05.2014 N 405 "Положение об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" на момент заключения договора оспариваемого договора ответчик не обладал (соответствующие сведения отсутствуют).
Судом также установлено, что строительство подземного газопровода среднего давления общей протяженностью 534 п. м к котельной ФКУ "СИЗО N 3" выполнялось в период с 1999 по 2000 года. Таким образом, ограничения в использовании земельного участка, находящегося в границах охранной зоны газопровода, уже существовали на момент его приобретения истцом в собственность при той же осведомленности, что и у ответчика.
Более того, суд констатировал, исходя из представленных доказательств, что прохождение газопровода по земельному участку истца и наличие охранной зоны не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку не препятствует в использовании земельного участка по назначению, 4% площади которого ограничено в строительстве.
В свою очередь, истец не представил бесспорных доказательств невозможности использования спорного земельного участка для производственных целей. Сведений о том, что предприниматель обращался за получением градостроительного плана земельного участка, за разрешением на строительство либо при получении таких документов была выявлена невозможность использования земельного участка по назначению, в деле не имеется.
По общему правилу, ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Доказательств принятия межведомственной комиссией решения о необходимости установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель, истцом в материалы дела не представлено. Возможность принятия в будущем такого решения не является основанием для признания договора недействительным.
Из материалов дела следует, что на основании заявления ФКУ СИЗО-3 УФСИН России по Белгородской области, распоряжением администрации города Белгорода от 27.10.2016 N 1349 согласованы границы режимной территории ФКУ СИЗО-3 УФСИН России по Белгородской области, расположенной по ул. К.Заслонова 169 а, согласно прилагаемому плану-схеме Согласно приложению к Распоряжению N 1349 от 27.10.2016 (План-схема), режимная территория со стороны прилегающего к земельному участку истца, согласована в границах земельного участка ФКУ СИЗО-3, где и действуют режимные требования.
При таких обстоятельствах ответчик не может быть признан предоставившим неполную информацию об объекте купли-продажи.
Анализ норм Воздушного кодекса РФ (статьи 40, 46), Земельного кодекса РФ (статья 56), Постановления Правительства РФ от 11.03.2010 N 138 не позволяет сделать вывод о том, что данные нормативные акты содержат запрет на использование земельных участков по назначению в районе аэродрома и на приаэродромной территории. Данные нормы лишь устанавливают обязательные требования о размещении соответствующих объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории только после получения необходимого согласия от уполномоченного органа.
Оснований полагать, что истец заблуждался относительно необходимости соблюдения данных требований, не имеется.
В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что истцом предпринимались меры к получению указанного согласования (разрешения) на возведение какого-либо объекта на приаэродромной территории.
Таким образом, доказательств того, что истец, заключая спорную сделку, заблуждался в отношении ее предмета, не представлено и опровергается установленными по делу обстоятельствами.
Несоответствие качественных свойств спорного земельного участка разумным предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или обычно предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения и основанием для применения статьи 178 Гражданского кодекса РФ. Сходство со случаями заблуждения является лишь кажущимся и состоит в том, что покупатель так же, как если бы он пребывал в заблуждении, на практике фактически лишается того, чего он действительно желал при совершении сделки. Однако здесь такой результат вызван не заблуждением, а иными обстоятельства, в связи с чем стороны не лишены возможности требовать расторжения оспариваемого договора.
Судебная коллегия так же как и суд области считает необходимым отметить, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке состояния земельного участка, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
С учетом установленного, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора недействительным и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт принят на основе достаточно полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по настоящему делу, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 по делу N А08-528/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2017 N 19АП-4436/2017 ПО ДЕЛУ N А08-528/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2017 г. по делу N А08-528/2017
Резолютивная часть постановления объявлена02 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Письменного С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны: Скрипниченко И.О., представителя по доверенности б/н от 30.01.2017 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "БЕКОР": Безымянного В.М., на основании выписки из ЕГРЮЛ (до перерыва);
- от Администрации города Белгорода: Мосеенко Ю.В., представителя по доверенности N 67 от 04.05.2017 (до перерыва);
- от ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской Колотиловой Т.И., представителя по доверенности от 08.07.2016 (до перерыва);
- от ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям": Халаимова А.С., представителя по доверенности N 21/204/148/Д от 22.09.2016 (до перерыва);
- от УФСИН России по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ОАО "Газпром газораспределение Белгород": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц - связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны (ИНН 312320363298, ОГРН 314312328800061) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 по делу N А08-528/2017 (судья Шульгина А.Н.) по иску индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны (ИНН 312320363298, ОГРН 314312328800061) к обществу с ограниченной ответственностью "БЕКОР" (ИНН 3124003320, ОГРН 1023101689786) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014 года, третьи лица: Администрация города Белгорода, УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области, ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям",
установил:
индивидуальный предприниматель Безымянная Галина Александровна (далее - ИП Безымянная Г.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЕКОР" (далее - ООО "БЕКОР", ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация города Белгорода, УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области, ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Безымянная Г.А. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции УФСИН России по Белгородской области, ОАО "Газпром газораспределение Белгород", МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Белгорода явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через канцелярию суда от ООО "БЕКОР", а также посредством факсимильной связи от Администрации города Белгорода поступили отзывы на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, представитель ИП Безымянной Г.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "БЕКОР" в выражении своей позиции полагается на усмотрение суда, ходатайствовал о приобщении к материалам дела документов, приложенных к отзыву.
Представители Администрации города Белгорода, ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области и ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям" возражали против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика к материалам дела в порядке статьи 158, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ приобщены документы, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу: копия договора аренды земельного участка с правом выкупа от 13.05.2015, копия схемы застройки от 2014, копия плана - схемы, копии схем расположения СИЗО N 3 и земельного участка ИП Безымянной Г.А.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 04.08.2017.
Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (http://19aas.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
В продолженное после перерыва в том же судебном составе судебное заседание стороны явку полномочных представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судом области и следует из материалов дела, распоряжением администрации города Белгорода N 3581 от 31.12.2013, на основании заявления ООО "БЕКОР", межевого плана земельного участка, обществу в собственность за плату предоставлен земельный участок площадью 10 271 кв. м, для производственных целей по ул. Княгини Волковой.
Пунктом 5.2 распоряжения обществу предложено до начала строительства провести обследование земельного участка на предмет обнаружения боеприпасов времен Великой Отечественной войны за счет средств землепользователя.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке, последний сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.01.2014, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей. Земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Белгороде расположен в территориальной зоне предприятий 5 класса (П. 3).
10.02.2014 ООО "БЕКОР" заключило с администрацией города Белгорода договор N 5 купли- продажи земельного участка.
19.02.2014 между Безымянной Г.А. (покупатель) и ООО "БЕКОР" (продавец) единственным учредителем которого является - Безымянная Г.А., что также следует из пункта 1.7 договора, где указано, что покупатель является единственным учредителем и участником общества "БЕКОР", владельцем 100% доли в уставном капитале продавца был заключен договор купли- продажи, согласно условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок, площадью 10271 кв. м, для производственных целей, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Княгини Волковой, кадастровый номер 31:16:0214001:35.
Согласно пунктам 1.2 - 1.6 договора, земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора N 5 купли-продажи земельного участка от 10.02.2014, Распоряжения Администрации города Белгорода от 31.12.2013 N 3581. Целевое назначение земельного участка - для производственных целей. Категория земель - земли населенных пунктов. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок не продан, не заложен, не находится под арестом. Покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с качественным состоянием земельного участка и претензий не имеет.
Пунктами 2.1 - 2.2 договора стороны установили, что цена земельного участка составляет 630 000 руб. Покупатель оплатил в полном объеме стоимость земельного участка в дату подписания договора, претензий по оплате не имеется.
Земельный участок считается переданным продавцом и принятым покупателем с момента подписания договора, в связи с чем, договор имеет силу передаточного акта (пункт 3.1 договора).
Истцом была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, о чем 24.02.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права N 31-АВ 862052.
Как указал истец, для использования земельного участка им были выполнены работы по закладке фундамента цеха по переработке (утилизации) б/у автомобильных покрышек для получения резиновой крошки, высажены саженцы деревьев в защитной производственной зоне.
Земельный участок истца является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 31:16:02140016:13, площадью 75016,3 кв. м, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации и находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования ФКУ СИЗО N 3 УФСИН России по Белгородской области.
При подготовке земельного участка к использованию, действия истца были пресечены сотрудниками ФКУ СИЗО N 3, которые в устном порядке сообщили, что строительство объектов в режимной зоне учреждения на расстоянии 50-метров и на расстоянии 150 метров запрещено, в соответствии с пунктом 6.7 Норм проектирования следственных изоляторов и тюрем Министерства Юстиции РФ от 28.05.2001 N 161, пунктом 85 Инструкции по охране исправительных учреждений, следственных изоляторов, уголовно-исполнительной системы, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15.02.2006 N 21.
Также по земельному участку истца проходит подземный газопровод среднего давления к котельной ФКУ СИЗО N 3, принадлежащий ОАО "Газпром газораспределение Белгород", в охранной зоне которого, 2 метра с каждой стороны газопровода, в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878, запрещено строительство объектов производственного назначения.
Земельный участок истца также граничит с земельным участком с кадастровым номером 31:16:0214001:18, площадью 29 000 кв. м, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации и находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям".
28.12.2015 администрация города Белгорода сообщила истцу, что ограничения по целевому использованию спорного земельного участка, в связи с расположением на смежном земельном участке территории ФКУ "СИЗО N 3", отсутствуют. В целях получения разрешения на строительство объектов на спорном земельном участке, истцу предложено обратиться с соответствующим заявлением в Департамент строительства и архитектуры администрации города Белгорода.
ФГКУ "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям" 12.02.2016 сообщило истцу, что какие-либо ограничения в пользу ФГКУ, в соответствии с действующим законодательством в отношении земельного участка истца, отсутствуют.
ТУФА (ныне МТУ Росимущества в Белгородской и Курской областях) 05.02.2016 сообщило истцу, что действующее законодательство не содержит такого основания изъятия земельного участка для государственных нужд как невозможность его использования по назначению и виду разрешенного использования.
Также по заявлению истца, 07.07.2015 Белгородским филиалом ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" Минюста РФ, было проведено экспертное исследование по установлению рыночной стоимости земельного участка, согласно выводов которого 9651,1 кв. м из 10271 кв. м земельного участка истца, прилегающего к охраняемому объекту, находится во внешней запретной санитарно-защитной зоне, в отношении которой существует ограничение в строительстве производственных объектов, в связи с чем, заявитель не может использовать его для получения дохода исходя из назначения.
В целях эффективного использования земельного участка для растениеводства (под теплицы, питомник саженцев растений и т.п.), Безымянная Г.А. обратилась в администрацию города Белгорода с заявлением об изменении вида разрешенного использования на сельскохозяйственный, как основной вид разрешенного использования.
24.08.2015 Безымянной Г.А. дан ответ о том, что градостроительным регламентом территориальных зон не предусмотрено использование земельных участков для сельскохозяйственных целей, в связи с чем, изменить вид разрешенного использования земельного участка не представляется возможным.
Безымянная Г.А. обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконным решения администрации, оформленного письмом от 24.08.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.03.2016 по делу N А08-7267/2015 установлено, что заявление в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса РФ, о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для рассмотрения его комиссией и проведения публичных слушаний по данному вопросу, Безымянная Г.А. не направляла. Поскольку доказательств несоответствия закону ответа администрации города Белгорода от 24.08.2015 о рассмотрении обращения, Безымянной Г.А. представлено не было, суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным ответа администрации.
Иных обстоятельств, в том числе невозможности использовать земельный участок по назначению, судом в деле N А08-7267/2015 установлено не было.
Как указал истец, при заключении спорного договора, согласно кадастровый выписке о земельном участке, ограничения по целевому использованию земельного участка, отсутствовали. Несмотря на отсутствие в ГКН сведений о каких-либо ограничениях по использованию земельного участка, по мнению истца, фактически существуют следующие ограничения:
- - запрет на строительство на расстоянии 50 метров внешней режимной территории, согласно пункту 85 Инструкции по охране исправительных учреждений, следственных изоляторов, уголовно-исполнительной системы, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.02.2006 N 21;
- - запрет на строительство на расстоянии 150 метров, в соответствии с пунктом 6.7 Норм проектирования следственных изоляторов и тюрем Министерства юстиции Российской Федерации (СП 15-01 Минюста России), утвержденных приказом Минюста России от 28.05.2001 года N 161;
- - ограничения в использовании, в санитарно-защитной зоне, предусмотренные пунктами 5.1, 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03;
- - установленные пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878.
- - ограничения и запреты на строительство, и прочие виды использования в охранной зоне газопровода;
- - возможное установление на земельном участке запретной зоны, в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 N 405 "Положение об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органом, выполняющих задачи в области обороны страны" для обеспечения функционирования Федерального государственного казенного учреждения "Пограничное управление федеральной службы безопасности России по Белгородской и Воронежской областям";
- - обременение в виде ограничения прав на земельный участок, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (учетный номер 31.16.2.1795), содержащие ограничения согласно Постановлению Правительства РФ от 11.03.2010 N 138 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" вводятся ограничения: "п. 58 "Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и отображается в схеме территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации", согласно Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 N 60 ФЗ вводятся ограничения: ст. 46 "Проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома";
- - наличие на земельном участке боеприпасов времен Второй мировой войны, которые надлежит разминировать за счет землепользователя.
По мнению истца, совершая оспариваемую сделку, Безымянная Г.А. заблуждалась относительно предмета сделки, земельного участка, в частности его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, а именно фактическое наличие существующих ограничений в его использовании по назначению в соответствии с разрешенным видом использования, делающих невозможным либо ограничивающих его использование.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса РФ, положениями которой ИП Безымянная Г.А. обосновала свой иск, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).
При совершении сделки под влиянием заблуждения имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.
По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса РФ заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.
В удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качестве ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 информационного письма N 162).
Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами и третьими лицами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что у договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014 не имеется признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
В силу положений статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданского оборота на свой риск. Указанное положение предполагает, что от участников гражданского оборота требуется должная степень осмотрительности и заботы при заключении сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
При этом, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (части 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2014, в нем достаточно подробно указаны индивидуально определенные признаки объекта договора - земельного участка, его площадь, целевое назначение, местоположение, кадастровый номер, категория земель.
Согласно пункту 1.6 договора, покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с качественным состоянием земельного участка и претензий не имел.
Спорный земельный участок сформирован, прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, его границы описаны и удостоверены в соответствии с требованиями земельного законодательства, поэтому он может являться объектом гражданско-правовых отношений. Споры в отношении границ земельного участка отсутствуют. Земельный участок, не является изъятым из оборота по основаниям, предусмотренным статьей 27 Земельного кодекса РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции разделяет суждение арбитражного суда первой инстанции о том, что о наличии прилегающей к земельному участку территории СИЗО-3 и Пограничного управления истцу было достоверно известно при передаче земельного участка 19.02.2014, что также следует из пункта 1.6 оспариваемого договора, согласно которому претензий у истца относительно качественного состояния земельного участка не имелось. С учетом того, что истец был арендатором участка, является единственным участником общества "БЕКОР", при формировании земельного участка, его выборе и установлении границ, также было достоверно известно о смежных земельных участках СИЗО-3 и Пограничного управления, а также необходимости осуществления проверки на наличия на земельном участке боеприпасов времен Второй мировой войны.
Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения договора купли-продажи, в материалы дела вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено.
Из материалов дела усматривается, что достоверными сведениями о возможном установлении на земельном участке запретной зоны в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 05.05.2014 N 405 "Положение об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" на момент заключения договора оспариваемого договора ответчик не обладал (соответствующие сведения отсутствуют).
Судом также установлено, что строительство подземного газопровода среднего давления общей протяженностью 534 п. м к котельной ФКУ "СИЗО N 3" выполнялось в период с 1999 по 2000 года. Таким образом, ограничения в использовании земельного участка, находящегося в границах охранной зоны газопровода, уже существовали на момент его приобретения истцом в собственность при той же осведомленности, что и у ответчика.
Более того, суд констатировал, исходя из представленных доказательств, что прохождение газопровода по земельному участку истца и наличие охранной зоны не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку не препятствует в использовании земельного участка по назначению, 4% площади которого ограничено в строительстве.
В свою очередь, истец не представил бесспорных доказательств невозможности использования спорного земельного участка для производственных целей. Сведений о том, что предприниматель обращался за получением градостроительного плана земельного участка, за разрешением на строительство либо при получении таких документов была выявлена невозможность использования земельного участка по назначению, в деле не имеется.
По общему правилу, ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Доказательств принятия межведомственной комиссией решения о необходимости установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель, истцом в материалы дела не представлено. Возможность принятия в будущем такого решения не является основанием для признания договора недействительным.
Из материалов дела следует, что на основании заявления ФКУ СИЗО-3 УФСИН России по Белгородской области, распоряжением администрации города Белгорода от 27.10.2016 N 1349 согласованы границы режимной территории ФКУ СИЗО-3 УФСИН России по Белгородской области, расположенной по ул. К.Заслонова 169 а, согласно прилагаемому плану-схеме Согласно приложению к Распоряжению N 1349 от 27.10.2016 (План-схема), режимная территория со стороны прилегающего к земельному участку истца, согласована в границах земельного участка ФКУ СИЗО-3, где и действуют режимные требования.
При таких обстоятельствах ответчик не может быть признан предоставившим неполную информацию об объекте купли-продажи.
Анализ норм Воздушного кодекса РФ (статьи 40, 46), Земельного кодекса РФ (статья 56), Постановления Правительства РФ от 11.03.2010 N 138 не позволяет сделать вывод о том, что данные нормативные акты содержат запрет на использование земельных участков по назначению в районе аэродрома и на приаэродромной территории. Данные нормы лишь устанавливают обязательные требования о размещении соответствующих объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории только после получения необходимого согласия от уполномоченного органа.
Оснований полагать, что истец заблуждался относительно необходимости соблюдения данных требований, не имеется.
В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что истцом предпринимались меры к получению указанного согласования (разрешения) на возведение какого-либо объекта на приаэродромной территории.
Таким образом, доказательств того, что истец, заключая спорную сделку, заблуждался в отношении ее предмета, не представлено и опровергается установленными по делу обстоятельствами.
Несоответствие качественных свойств спорного земельного участка разумным предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или обычно предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения и основанием для применения статьи 178 Гражданского кодекса РФ. Сходство со случаями заблуждения является лишь кажущимся и состоит в том, что покупатель так же, как если бы он пребывал в заблуждении, на практике фактически лишается того, чего он действительно желал при совершении сделки. Однако здесь такой результат вызван не заблуждением, а иными обстоятельства, в связи с чем стороны не лишены возможности требовать расторжения оспариваемого договора.
Судебная коллегия так же как и суд области считает необходимым отметить, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке состояния земельного участка, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
С учетом установленного, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора недействительным и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт принят на основе достаточно полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по настоящему делу, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2017 по делу N А08-528/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Безымянной Галины Александровны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)