Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В нарушение заключенного предварительного договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем постройками в установленный срок стороны не заключили основной договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Стыцюн С.А., Злобина А.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28.03.2016 по иску Б.В.СА. к К.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
Б.В.СА. обратился в суд с иском к К.С. по тем основаниям, что в <...> он в сети Интернет увидел объявление агентства "АЛЕКСАНДР Недвижимость" о продаже дома с участком стоимостью <...> руб. Осмотрев участок и дом совместно с агентом, было принято решение о приобретении объекта недвижимости в ипотеку, которую предварительно одобрил АО "<...>". Для заключения кредитного договора в банк необходимо было предоставить документы в подлинниках. <...> с ответчиком был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи). Предметом предварительного договора являлся земельный участок общей площадью <...> кв. м с расположенными на нем постройками, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, местоположение: <...>, юго-западная часть кадастрового квартала <...>. <...> ответчику был передан задаток в размере <...> руб. При подписании предварительного договора выяснилось, что у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на дом. <...> К.С. передал подлинные документы на дом и земельный участок, которые были переданы в банк для оформления ипотеки. <...> сторонами был заключен договор купли-продажи, в котором был определен порядок расчетов. <...> было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, в силу которого был продлен срок действия предварительного договора до <...>, поскольку у банка возникли замечания к поданным документам, на устранение которых было необходимо время. При этом К.С. дал банку расписку о получении от истца суммы первоначального взноса по договору от <...> в сумме <...> руб. <...>, позвонив, ответчик просил о встрече для расторжения ипотечного договора купли-продажи. <...> при встрече в агентстве "АЛЕКСАНДР-Недвижимость" К.С. потребовал расторжения договора купли-продажи и возврата всех документов, приведения дома и участка в первоначальное положение, указав, что продавать недвижимость намерен за <...> руб. От указанного предложения истец отказался, уведомив ответчика в письменном виде о совершении сделки купли-продажи (заключении основного договора) в <...> по адресу: <...>. Однако ответчик уклонился от подписания основного договора. Ссылаясь на положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ), истец просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, юго-западная часть кадастрового квартала <...>, с расположенными на нем постройками (дом двухэтажный, баня, площадка с деревянным настилом, деревянный сарай, плодовые деревья, кусты - ограждены деревянным забором) по цене <...> руб., с окончательным расчетом после подписания договора купли-продажи с регистрацией в Межмуниципальном отделе по Сортавальскому, Питкярантскому и Лахденпохскому районам Управления Росреестра по РК.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, К.Н.
К.С. предъявлен встречный иск по тем основаниям, что по договору о намерениях Б.В.СА. обязался приобрести земельный участок с расположенными на нем постройками и заключить основной договор не позднее <...>. Одновременно с подписанием договора о намерениях по договору N Б.В.СА. были переданы жилой дом, сауна, хозяйственные постройки, деревянная площадка, колодец и насос сроком до <...>. В подтверждение своих намерений <...> Б.В.СА. по акту были переданы оригиналы документов на объект для представления в банк. Впоследствии Б.В.СА. был предложен вариант заключения иного предварительного договора купли-продажи. В договоре от <...> не были указаны порядок и сроки перечисления денежных средств, договор не был зарегистрирован. В момент подписания данного договора денежные средства не передавались. При подписании дополнительного соглашения <...> ему были переданы денежные средства в размере <...> руб., соглашением был продлен срок действия предварительного договора до <...>. Однако, за период с <...> по <...> основной договор заключен не был, уведомлений о заключении основного договора сторонами не направлялось. После подписания дополнительного соглашения Б.В.СБ. переговоры с банком о предоставлении кредита не вел, документов в банк не предоставлял. К.С. просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <...> и дополнительное соглашение к нему от <...>; признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <...>.
Определением суда от <...> производство по делу в части встречных исковых требований К.С. было прекращено, в связи с отказом от указанных требований.
Решением суда исковые требования Б.В.СА. оставлены без удовлетворения.
С решением суда не согласен Б.В.СА., в апелляционной жалобе просит его отменить, принять решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что материалами дела подтверждается нарушение ответчиком обязательств по предварительному договору, уклонение от заключения основного договора. Обращает внимание, что <...> был заключен предварительный договор. <...> зарегистрировано право собственности К.С. на дом с кадастровым номером <...>. <...> сторонами продлен срок действия предварительного договора до <...>. <...> дом был снят с кадастрового учета без его уведомления. Ссылаясь на положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что именно недобросовестные действия К.С. привели к невозможности заключения договора купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу К.С., К.Н. полагают решение суда обоснованным, просят оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции К.С. относительно доводов жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, в суде апелляционной инстанции не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.
Заслушав К.С., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В соответствии с абз.1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что К.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, общая площадь <...> кв. м, адрес объекта: <...>. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала <...>.
В материалы дела представлен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) от <...> между К.С. и Б.В.СА., согласно которому К.С. обязался продать земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, общей площадью <...> кв. м, адрес объекта: <...>, с расположенными на нем постройками, а Б.В.СА. обязался купить земельный участок. Продавец обязался к дате совершения сделки купли-продажи подготовить всю соответствующую документацию, необходимую для совершения сделки, при этом состав документов не обозначен, порядок расчета с использованием заемных средств не предусмотрен. Стороны договорились, что сделка должна быть совершена в течение трех месяцев со дня подписания настоящего договора до <...> (п. 4 договора).
В силу п. 5 договора стороны пришли к соглашению о том, что договор купли-продажи будет заключен по цене <...> руб. и окончательный расчет будет произведен после подписания основного договора, при этом стоимость каждого объекта недвижимого имущества не оговорена.
Как следует из п. 6 договора, в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства Б.В.СА. в момент заключения настоящего договора передает К.С. сумму в размере <...> руб., о передаче суммы представлена расписка от <...>.
По акту приема-передачи документов К.С. передал, а Б.В.СА. принял для исполнения договора следующие документы: технический паспорт, справка <...> свидетельство о государственной регистрации права, кадастровая выписка на земельный участок, межевой план, постановление администрации Раутакангасского сельского Совета от <...>.
Сторонами был подписан также договор от <...> купли-продажи дома с земельным участком (далее в т.ч. договор от <...>). По условиям договора К.С. продает Б.В.СА. в собственность принадлежащие ему на праве собственности жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <...>. Порядок, сроки расчетов не оговорены, переход права по нему не зарегистрирован.
Согласно представленному в материалы дела дополнительному соглашению от <...> к договору о намерениях от <...> продлен срок действия предварительного договора до <...>. Б.В.СА. в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома на нем К.С. были переданы денежные средства в размере <...> руб., в подтверждение чего представлена расписка от <...>. Иных дополнительных условий относительно предмета договора, обязательств сторон к договору о намерениях для заключения основного договора, в дополнительном соглашении не предусмотрено.
Согласно пунктам 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Разрешая спор, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что договор о намерениях от <...> предусматривал обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи до <...>, и в предусмотренный срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд пришел к правильному выводу, что обязательства сторон, предусмотренные данным предварительным договором от <...> прекратились.
Фактически стороны подписали соглашение о продлении срока договора о намерениях лишь <...>, продлив срок до <...>.
Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Однако в предварительном договоре указано, что договор купли-продажи предполагается заключить по цене <...> руб., стоимость каждого объекта недвижимого имущества не оговорена, кроме того, не указан кадастровый номер земельного участка, индивидуализирующие признаки иных объектов недвижимости.
Согласно отзыву на иск АО "<...>", <...> Б.В.СА. обратился в дополнительный офис банка в целях получения целевого ипотечного кредита в сумме <...> руб., поэтапно представив документы, в т.ч. о правах на спорные объекты. В рамках правовой экспертизы в отношении представленных документов банком <...> выявлен ряд замечаний к устранению для возможности кредитования Б.В.СА., указаны необходимые к представлению документы. Вместе с тем, в отсутствие фактического представления дополнительных документов в отношении объектов недвижимости, срок рассмотрения заявления Б.В.СА. от <...> истек <...>. Кредитный договор с Б.В.СА. не заключался, денежные средства не предоставлялись. Возможность предоставления ипотечного кредита Б.В.СА. подлежит оценке банком на основании нового заявления с приложением соответствующих действующему законодательству документов. При этом, исходя из условий указанных выше договоров, ответчик не брал на себя обязательств по представлению документов, требуемых для предоставления Б.В.СА. кредита.
Как установлено судом, <...> стороны обменялись письменными уведомлениями о намерении совершить сделку <...> в <...> час, при этом <...> Б.B. на встречу не явился, обратился в органы полиции и прокуратуру. Также <...> в адрес Б.B. направлено уведомление (в том числе, по электронной почте) о встрече <...> в <...> час. для урегулирования вопроса о завершении сделки, Б.B. на встречу также не явился.
При указанных обстоятельствах, по мотивам, приведенным в судебном решении, судом правомерно отказано в иске Б.В.СА. о понуждении К.С. к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества по заявленным им основаниям, при этом, в т.ч. обоснованно учтено, что истцом не представлено достоверных доказательств уклонения ответчика от принятых на себя обязательств. С учетом изложенного выше, не могут повлиять на постановленное решение и доводы жалобы относительно того, что ответчиком был снят с кадастрового учета объект (дом) с кадастровым номером <...> (в ЕГРП право было прекращено <...>). Как следует из представленных в дело документов, <...> на учет был поставлен дом с кадастровым номером <...>. Согласно пояснениям 3-го лица в суде первой инстанции (представителя ООО "АЛЕКСАНДР Недвижимость" <...>), указанные действия совершались с целью представления требуемых от Б.В.СА. в банк документов. Кроме того, как указано выше, согласно приведенному законодательству, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее в т.ч. Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в т.ч. вид объекта недвижимости, его кадастровый номер (ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре).
Таким образом, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены либо изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28.03.2016 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.В.СА. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 24.06.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2236/2016
Требование: О понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В нарушение заключенного предварительного договора купли-продажи земельного участка с находящимися на нем постройками в установленный срок стороны не заключили основной договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу N 33-2236/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Стыцюн С.А., Злобина А.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28.03.2016 по иску Б.В.СА. к К.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Б.В.СА. обратился в суд с иском к К.С. по тем основаниям, что в <...> он в сети Интернет увидел объявление агентства "АЛЕКСАНДР Недвижимость" о продаже дома с участком стоимостью <...> руб. Осмотрев участок и дом совместно с агентом, было принято решение о приобретении объекта недвижимости в ипотеку, которую предварительно одобрил АО "<...>". Для заключения кредитного договора в банк необходимо было предоставить документы в подлинниках. <...> с ответчиком был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи). Предметом предварительного договора являлся земельный участок общей площадью <...> кв. м с расположенными на нем постройками, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, местоположение: <...>, юго-западная часть кадастрового квартала <...>. <...> ответчику был передан задаток в размере <...> руб. При подписании предварительного договора выяснилось, что у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на дом. <...> К.С. передал подлинные документы на дом и земельный участок, которые были переданы в банк для оформления ипотеки. <...> сторонами был заключен договор купли-продажи, в котором был определен порядок расчетов. <...> было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, в силу которого был продлен срок действия предварительного договора до <...>, поскольку у банка возникли замечания к поданным документам, на устранение которых было необходимо время. При этом К.С. дал банку расписку о получении от истца суммы первоначального взноса по договору от <...> в сумме <...> руб. <...>, позвонив, ответчик просил о встрече для расторжения ипотечного договора купли-продажи. <...> при встрече в агентстве "АЛЕКСАНДР-Недвижимость" К.С. потребовал расторжения договора купли-продажи и возврата всех документов, приведения дома и участка в первоначальное положение, указав, что продавать недвижимость намерен за <...> руб. От указанного предложения истец отказался, уведомив ответчика в письменном виде о совершении сделки купли-продажи (заключении основного договора) в <...> по адресу: <...>. Однако ответчик уклонился от подписания основного договора. Ссылаясь на положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ), истец просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, юго-западная часть кадастрового квартала <...>, с расположенными на нем постройками (дом двухэтажный, баня, площадка с деревянным настилом, деревянный сарай, плодовые деревья, кусты - ограждены деревянным забором) по цене <...> руб., с окончательным расчетом после подписания договора купли-продажи с регистрацией в Межмуниципальном отделе по Сортавальскому, Питкярантскому и Лахденпохскому районам Управления Росреестра по РК.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, К.Н.
К.С. предъявлен встречный иск по тем основаниям, что по договору о намерениях Б.В.СА. обязался приобрести земельный участок с расположенными на нем постройками и заключить основной договор не позднее <...>. Одновременно с подписанием договора о намерениях по договору N Б.В.СА. были переданы жилой дом, сауна, хозяйственные постройки, деревянная площадка, колодец и насос сроком до <...>. В подтверждение своих намерений <...> Б.В.СА. по акту были переданы оригиналы документов на объект для представления в банк. Впоследствии Б.В.СА. был предложен вариант заключения иного предварительного договора купли-продажи. В договоре от <...> не были указаны порядок и сроки перечисления денежных средств, договор не был зарегистрирован. В момент подписания данного договора денежные средства не передавались. При подписании дополнительного соглашения <...> ему были переданы денежные средства в размере <...> руб., соглашением был продлен срок действия предварительного договора до <...>. Однако, за период с <...> по <...> основной договор заключен не был, уведомлений о заключении основного договора сторонами не направлялось. После подписания дополнительного соглашения Б.В.СБ. переговоры с банком о предоставлении кредита не вел, документов в банк не предоставлял. К.С. просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <...> и дополнительное соглашение к нему от <...>; признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <...>.
Определением суда от <...> производство по делу в части встречных исковых требований К.С. было прекращено, в связи с отказом от указанных требований.
Решением суда исковые требования Б.В.СА. оставлены без удовлетворения.
С решением суда не согласен Б.В.СА., в апелляционной жалобе просит его отменить, принять решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что материалами дела подтверждается нарушение ответчиком обязательств по предварительному договору, уклонение от заключения основного договора. Обращает внимание, что <...> был заключен предварительный договор. <...> зарегистрировано право собственности К.С. на дом с кадастровым номером <...>. <...> сторонами продлен срок действия предварительного договора до <...>. <...> дом был снят с кадастрового учета без его уведомления. Ссылаясь на положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что именно недобросовестные действия К.С. привели к невозможности заключения договора купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу К.С., К.Н. полагают решение суда обоснованным, просят оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции К.С. относительно доводов жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, в суде апелляционной инстанции не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.
Заслушав К.С., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В соответствии с абз.1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что К.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, общая площадь <...> кв. м, адрес объекта: <...>. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала <...>.
В материалы дела представлен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) от <...> между К.С. и Б.В.СА., согласно которому К.С. обязался продать земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для развития садоводства, общей площадью <...> кв. м, адрес объекта: <...>, с расположенными на нем постройками, а Б.В.СА. обязался купить земельный участок. Продавец обязался к дате совершения сделки купли-продажи подготовить всю соответствующую документацию, необходимую для совершения сделки, при этом состав документов не обозначен, порядок расчета с использованием заемных средств не предусмотрен. Стороны договорились, что сделка должна быть совершена в течение трех месяцев со дня подписания настоящего договора до <...> (п. 4 договора).
В силу п. 5 договора стороны пришли к соглашению о том, что договор купли-продажи будет заключен по цене <...> руб. и окончательный расчет будет произведен после подписания основного договора, при этом стоимость каждого объекта недвижимого имущества не оговорена.
Как следует из п. 6 договора, в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства Б.В.СА. в момент заключения настоящего договора передает К.С. сумму в размере <...> руб., о передаче суммы представлена расписка от <...>.
По акту приема-передачи документов К.С. передал, а Б.В.СА. принял для исполнения договора следующие документы: технический паспорт, справка <...> свидетельство о государственной регистрации права, кадастровая выписка на земельный участок, межевой план, постановление администрации Раутакангасского сельского Совета от <...>.
Сторонами был подписан также договор от <...> купли-продажи дома с земельным участком (далее в т.ч. договор от <...>). По условиям договора К.С. продает Б.В.СА. в собственность принадлежащие ему на праве собственности жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <...>. Порядок, сроки расчетов не оговорены, переход права по нему не зарегистрирован.
Согласно представленному в материалы дела дополнительному соглашению от <...> к договору о намерениях от <...> продлен срок действия предварительного договора до <...>. Б.В.СА. в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома на нем К.С. были переданы денежные средства в размере <...> руб., в подтверждение чего представлена расписка от <...>. Иных дополнительных условий относительно предмета договора, обязательств сторон к договору о намерениях для заключения основного договора, в дополнительном соглашении не предусмотрено.
Согласно пунктам 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Разрешая спор, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что договор о намерениях от <...> предусматривал обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи до <...>, и в предусмотренный срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд пришел к правильному выводу, что обязательства сторон, предусмотренные данным предварительным договором от <...> прекратились.
Фактически стороны подписали соглашение о продлении срока договора о намерениях лишь <...>, продлив срок до <...>.
Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Однако в предварительном договоре указано, что договор купли-продажи предполагается заключить по цене <...> руб., стоимость каждого объекта недвижимого имущества не оговорена, кроме того, не указан кадастровый номер земельного участка, индивидуализирующие признаки иных объектов недвижимости.
Согласно отзыву на иск АО "<...>", <...> Б.В.СА. обратился в дополнительный офис банка в целях получения целевого ипотечного кредита в сумме <...> руб., поэтапно представив документы, в т.ч. о правах на спорные объекты. В рамках правовой экспертизы в отношении представленных документов банком <...> выявлен ряд замечаний к устранению для возможности кредитования Б.В.СА., указаны необходимые к представлению документы. Вместе с тем, в отсутствие фактического представления дополнительных документов в отношении объектов недвижимости, срок рассмотрения заявления Б.В.СА. от <...> истек <...>. Кредитный договор с Б.В.СА. не заключался, денежные средства не предоставлялись. Возможность предоставления ипотечного кредита Б.В.СА. подлежит оценке банком на основании нового заявления с приложением соответствующих действующему законодательству документов. При этом, исходя из условий указанных выше договоров, ответчик не брал на себя обязательств по представлению документов, требуемых для предоставления Б.В.СА. кредита.
Как установлено судом, <...> стороны обменялись письменными уведомлениями о намерении совершить сделку <...> в <...> час, при этом <...> Б.B. на встречу не явился, обратился в органы полиции и прокуратуру. Также <...> в адрес Б.B. направлено уведомление (в том числе, по электронной почте) о встрече <...> в <...> час. для урегулирования вопроса о завершении сделки, Б.B. на встречу также не явился.
При указанных обстоятельствах, по мотивам, приведенным в судебном решении, судом правомерно отказано в иске Б.В.СА. о понуждении К.С. к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества по заявленным им основаниям, при этом, в т.ч. обоснованно учтено, что истцом не представлено достоверных доказательств уклонения ответчика от принятых на себя обязательств. С учетом изложенного выше, не могут повлиять на постановленное решение и доводы жалобы относительно того, что ответчиком был снят с кадастрового учета объект (дом) с кадастровым номером <...> (в ЕГРП право было прекращено <...>). Как следует из представленных в дело документов, <...> на учет был поставлен дом с кадастровым номером <...>. Согласно пояснениям 3-го лица в суде первой инстанции (представителя ООО "АЛЕКСАНДР Недвижимость" <...>), указанные действия совершались с целью представления требуемых от Б.В.СА. в банк документов. Кроме того, как указано выше, согласно приведенному законодательству, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее в т.ч. Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в т.ч. вид объекта недвижимости, его кадастровый номер (ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре).
Таким образом, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены либо изменения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28.03.2016 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.В.СА. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)