Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Требования обоснованы тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре С.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Я. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N равной их рыночной стоимости,
установил:
Я. обратился к Управлению Росреестра по <адрес>, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами N равной их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 13674245,58 руб. по состоянию на 02.11.2016 г. Вместе с тем, согласно Отчету N об оценке рыночной стоимости ИП А. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 8957 460 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 12547 742,40 руб. по состоянию на 20.03.2017 г. Согласно Отчету N об оценке рыночной стоимости ИП А. рыночная стоимость названного земельного участка составляет 8199 138 руб.
Представитель административного истца по доверенности Р. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области У. в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:13:1520201:660, подлежит установлению равной рыночной.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, Я. является собственником земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, кадастровая стоимость которого по состоянию на 20.03.2017 г. установлена в размере 12547742.40 руб., а также земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 2.11.2016 г. установлена в размере 13674245.58 руб. (л.д. 6-34 т. 1).
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной истец обосновывал отчетом о рыночной стоимости земельного участка N 168-08/2017 об оценке рыночной стоимости ИП А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8957 460 руб. и отчетом N об оценке рыночной стоимости ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8199 138 руб. (л.д. 39-248 т. 1).
Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанные отчеты по следующим основаниям.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п. 8 подп. "ж" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализ рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В силу п. 10 Федерального стандарта оценки N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В нарушение приведенных положений ФСО, в вышеуказанных отчетах ИП А. отсутствуют корректировки на наличие инженерных коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2, 3 и не произведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. На объектах-аналогах N и 3 расположены строения, что может привести к искажению итогового результата.
В отчете об оценке N 167-08/2017 корректировка на транспортную доступность для объектов-аналогов N 2, 3 не соответствует данным Справочника оценщика недвижимости - 2016 (том Ш. Земельные участки 2016 г. под редакцией Л.А. Лейфера), на который идет ссылка.
В отчете об оценке N объект-аналог N находится в аренде. При этом отсутствует корректировка на вид прав на земельный участок.
При составлении названных отчетов допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий требованиям ФСО N, отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N и N, выполненные ИП А., не позволяют делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
На основании определения суда ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" (эксперт З.) проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 11841915 рублей, рыночная стоимость земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 10767743 рублей (л.д. 75-122 т. 2).
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. N, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (объявлений газет, интернет-сайтов). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Доводы представителя административного истца о том, что экспертом при проведении экспертизы не учтены характеристики земельных участков в виде существующих ограничений (обременений) - охранных зон, зон с особыми условиями использования, что, по мнению истца, значительно удешевляет стоимость земельных участков, не порочат выводы эксперта, не свидетельствуют о наличии оснований для исключения вышеуказанного экспертного заключения из доказательств и назначения по делу дополнительной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что каких-либо нормативов, предусматривающих применение корректировок на наличие обременений, ограничений, в том числе с установлением охранных зон, зон с особыми условиями использования, в области оценки не имеется. Кроме того, при проведении экспертизы не было установлено оснований для подобной корректировки, поскольку наличие указанных в ЕГРН ограничений не создает каких-либо препятствий в использовании земельных участков в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование не только материалов дела, но и осмотр земельных участков, какими-либо доказательствами со стороны истца не опровергнуты и не опорочены. Доводы истца основаны на предположении.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы".
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в иске к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере равном его рыночной стоимости - 11841915 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот сорок одна тысяча девятьсот пятнадцать рублей).
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере равном его рыночной стоимости - 10767743 рублей (десять миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч семьсот сорок три рубля).
В удовлетворении требований Я. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельных участков - отказать.
Датой обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 29.09.2017 года.
Решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 4.12.2017 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2017 ПО ДЕЛУ N 3А-33/2017
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Требования обоснованы тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 ноября 2017 г. по делу N 3а-33/2017
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре С.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Я. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N равной их рыночной стоимости,
установил:
Я. обратился к Управлению Росреестра по <адрес>, Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами N равной их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 13674245,58 руб. по состоянию на 02.11.2016 г. Вместе с тем, согласно Отчету N об оценке рыночной стоимости ИП А. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 8957 460 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 12547 742,40 руб. по состоянию на 20.03.2017 г. Согласно Отчету N об оценке рыночной стоимости ИП А. рыночная стоимость названного земельного участка составляет 8199 138 руб.
Представитель административного истца по доверенности Р. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области У. в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:13:1520201:660, подлежит установлению равной рыночной.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, Я. является собственником земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, кадастровая стоимость которого по состоянию на 20.03.2017 г. установлена в размере 12547742.40 руб., а также земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 2.11.2016 г. установлена в размере 13674245.58 руб. (л.д. 6-34 т. 1).
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной истец обосновывал отчетом о рыночной стоимости земельного участка N 168-08/2017 об оценке рыночной стоимости ИП А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8957 460 руб. и отчетом N об оценке рыночной стоимости ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8199 138 руб. (л.д. 39-248 т. 1).
Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанные отчеты по следующим основаниям.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п. 8 подп. "ж" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализ рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В силу п. 10 Федерального стандарта оценки N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В нарушение приведенных положений ФСО, в вышеуказанных отчетах ИП А. отсутствуют корректировки на наличие инженерных коммуникаций для объектов-аналогов N 1, 2, 3 и не произведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. На объектах-аналогах N и 3 расположены строения, что может привести к искажению итогового результата.
В отчете об оценке N 167-08/2017 корректировка на транспортную доступность для объектов-аналогов N 2, 3 не соответствует данным Справочника оценщика недвижимости - 2016 (том Ш. Земельные участки 2016 г. под редакцией Л.А. Лейфера), на который идет ссылка.
В отчете об оценке N объект-аналог N находится в аренде. При этом отсутствует корректировка на вид прав на земельный участок.
При составлении названных отчетов допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий требованиям ФСО N, отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N и N, выполненные ИП А., не позволяют делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
На основании определения суда ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" (эксперт З.) проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 11841915 рублей, рыночная стоимость земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 10767743 рублей (л.д. 75-122 т. 2).
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. N, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (объявлений газет, интернет-сайтов). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Доводы представителя административного истца о том, что экспертом при проведении экспертизы не учтены характеристики земельных участков в виде существующих ограничений (обременений) - охранных зон, зон с особыми условиями использования, что, по мнению истца, значительно удешевляет стоимость земельных участков, не порочат выводы эксперта, не свидетельствуют о наличии оснований для исключения вышеуказанного экспертного заключения из доказательств и назначения по делу дополнительной экспертизы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что каких-либо нормативов, предусматривающих применение корректировок на наличие обременений, ограничений, в том числе с установлением охранных зон, зон с особыми условиями использования, в области оценки не имеется. Кроме того, при проведении экспертизы не было установлено оснований для подобной корректировки, поскольку наличие указанных в ЕГРН ограничений не создает каких-либо препятствий в использовании земельных участков в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование не только материалов дела, но и осмотр земельных участков, какими-либо доказательствами со стороны истца не опровергнуты и не опорочены. Доводы истца основаны на предположении.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы".
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в иске к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 6372 кв. м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для конторы с мастерской и здания гаража, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере равном его рыночной стоимости - 11841915 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот сорок одна тысяча девятьсот пятнадцать рублей).
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5794 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере равном его рыночной стоимости - 10767743 рублей (десять миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч семьсот сорок три рубля).
В удовлетворении требований Я. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельных участков - отказать.
Датой обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 29.09.2017 года.
Решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
О.В.МИХАЛЕВА
О.В.МИХАЛЕВА
Решение в окончательной форме принято 4.12.2017 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)