Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.03.2016 по делу N А32-30888/2015
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "РСК-2"
о взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
администрация города-курорта Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РСК-2" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 298 267,71 руб. и пени в размере 14 040,37 руб.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды. Судом установлено, что земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к категории земель особо охраняемых природных территорий и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Судом произведен перерасчет арендной платы по нормативной цене, установлено, что задолженность за заявленный к взысканию период ответчиком оплачена. Расчет истца отклонен как составленный от рыночной стоимости годовой арендной платы, а не от рыночной стоимости земельного участка. Суд указал, что ввиду ничтожности договора аренды договорная неустойка не может быть взыскана.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Заявитель ссылается на то, что расчет арендной платы им был произведен в соответствии с действующим законодательством.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 17 марта 2005 года между администрацией г. Сочи и ООО "РСК-1" подписан договор N 4900003418 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0030010004:0005 площадью 28000 кв. м для размещения и эксплуатации производственно-складской базы в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта (п. 1.1 договора) на срок до 01.04.2054 (п. 2.1 договора).
По договору от 25.04.2005 права и обязанности арендатора переданы ООО "РСК-2".
Ссылаясь на то, что ответчиком за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 арендная плата не вносилась, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности в сумме в размере 298 267,71 руб.
При подаче иска администрацией произведен расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком N 2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014 по формуле 2 479 865 руб.: 365 дн. х 91 дн. = 618 267,71 руб. и с учетом произведенной ответчиком оплаты истец указал, что долг составляет 298 267,71 руб. (л.д. 10 т. 1).
В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истцом начислена пеня в размере 14 040,37 руб. (л.д. 10 т. 1).
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом аренды могут выступать в том числе 1. В аренду могут быть переданы земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Как видно, иск заявлен администрацией г. Сочи в качестве договорного (вытекающего из нарушения договорного обязательства).
Вместе с тем, судом первой инстанции заключенный договор аренды, а соответственно и соглашение о передаче прав по нему квалифицированы в качестве ничтожных сделок.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договоров сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (л.д. 22 т. 1).
На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").
Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от оплаты землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2015 N 23/019/114/2015-764 в настоящее время собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город Сочи (регистрация 08.05.2009), в силу чего администрация обладает надлежащей легитимацией для взыскания платы с ответчика за пользование земельным участком.
С учетом ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Ошибочная правовая квалификация требования администрации о взыскании задолженности по оплате за землепользование не является основанием к отказу в иске.
Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При взыскании платы за титульное землепользование, кондикция начисляется исходя из установленных нормативно ставок арендной платы, действовавших в соответствующий период.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);
- - постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что обществу земельный участок был предоставлен для эксплуатации производственно-складской базы, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - Постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая, что ни Постановление N 210, ни Постановление N 791 не содержали формулу расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления N 1061 и Постановление N 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.
Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что в отчете независимого оценщика от 24.09.2014 N-36/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, которая определена в размере 76 776 000 руб. Данная величина сторонами не оспаривается, доводы о недостоверности отчета не приводятся.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для обслуживания зданий магазина, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен в 2014 году (на 24.09.2014), начиная с 2015 года размер арендной платы подлежал индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Согласно пункту 9.2 Постановления N 210 при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В силу пункта 9.4 указанного постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.
С учетом приведенных норм права арендная плата за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составляет 322 149,99 руб., исходя из следующего расчета:
- 76 776 000 руб. * 1,5% = 1 151 640 руб. - годовая арендная плата в 2014 году;
- 1 151 640 руб. + 12,2% (ст. 1 Федерального закона от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов") = 1 292 140,08 руб. - годовая арендная плата в 2015 году;
- 1 292 140,08 руб. : 365 дней х 91 день = 322 149,99 руб. - арендная плата за период с 01.04.2015 по 30.06.2015.
Из материалов дела следует, что ответчик оплатил за спорный период на момент вынесения решения 467 473,22 руб. (л.д. 10, 44 т. 1).
С учетом отсутствия задолженности за заявленный ко взысканию период, суд первой инстанции правомерно оставил в этой части требования истца без удовлетворения.
Истец также заявлены требования о взыскании с ответчика 14 040,37 руб. неустойки.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неоплаченной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ввиду того, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, а законная пеня для спорных правоотношений не предусмотрена в отыскиваемом размере, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцу в иске в этой части надлежит отказать.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Расчет администрации не соответствует вышеприведенному нормативному порядку начисления арендной платы.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 по делу N А32-30888/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2016 N 15АП-6818/2016 ПО ДЕЛУ N А32-30888/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. N 15АП-6818/2016
Дело N А32-30888/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.03.2016 по делу N А32-30888/2015
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "РСК-2"
о взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
администрация города-курорта Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РСК-2" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 298 267,71 руб. и пени в размере 14 040,37 руб.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды. Судом установлено, что земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к категории земель особо охраняемых природных территорий и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Судом произведен перерасчет арендной платы по нормативной цене, установлено, что задолженность за заявленный к взысканию период ответчиком оплачена. Расчет истца отклонен как составленный от рыночной стоимости годовой арендной платы, а не от рыночной стоимости земельного участка. Суд указал, что ввиду ничтожности договора аренды договорная неустойка не может быть взыскана.
Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Заявитель ссылается на то, что расчет арендной платы им был произведен в соответствии с действующим законодательством.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 17 марта 2005 года между администрацией г. Сочи и ООО "РСК-1" подписан договор N 4900003418 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0030010004:0005 площадью 28000 кв. м для размещения и эксплуатации производственно-складской базы в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта (п. 1.1 договора) на срок до 01.04.2054 (п. 2.1 договора).
По договору от 25.04.2005 права и обязанности арендатора переданы ООО "РСК-2".
Ссылаясь на то, что ответчиком за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 арендная плата не вносилась, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности в сумме в размере 298 267,71 руб.
При подаче иска администрацией произведен расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком N 2-36/ОЗ-2014 от 24.09.2014 по формуле 2 479 865 руб.: 365 дн. х 91 дн. = 618 267,71 руб. и с учетом произведенной ответчиком оплаты истец указал, что долг составляет 298 267,71 руб. (л.д. 10 т. 1).
В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истцом начислена пеня в размере 14 040,37 руб. (л.д. 10 т. 1).
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом аренды могут выступать в том числе 1. В аренду могут быть переданы земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Как видно, иск заявлен администрацией г. Сочи в качестве договорного (вытекающего из нарушения договорного обязательства).
Вместе с тем, судом первой инстанции заключенный договор аренды, а соответственно и соглашение о передаче прав по нему квалифицированы в качестве ничтожных сделок.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договоров сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (л.д. 22 т. 1).
На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").
Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от оплаты землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2015 N 23/019/114/2015-764 в настоящее время собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город Сочи (регистрация 08.05.2009), в силу чего администрация обладает надлежащей легитимацией для взыскания платы с ответчика за пользование земельным участком.
С учетом ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Ошибочная правовая квалификация требования администрации о взыскании задолженности по оплате за землепользование не является основанием к отказу в иске.
Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При взыскании платы за титульное землепользование, кондикция начисляется исходя из установленных нормативно ставок арендной платы, действовавших в соответствующий период.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);
- - постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что обществу земельный участок был предоставлен для эксплуатации производственно-складской базы, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - Постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая, что ни Постановление N 210, ни Постановление N 791 не содержали формулу расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления N 1061 и Постановление N 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции.
Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что в отчете независимого оценщика от 24.09.2014 N-36/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, которая определена в размере 76 776 000 руб. Данная величина сторонами не оспаривается, доводы о недостоверности отчета не приводятся.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для обслуживания зданий магазина, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен в 2014 году (на 24.09.2014), начиная с 2015 года размер арендной платы подлежал индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Согласно пункту 9.2 Постановления N 210 при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В силу пункта 9.4 указанного постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.
С учетом приведенных норм права арендная плата за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составляет 322 149,99 руб., исходя из следующего расчета:
- 76 776 000 руб. * 1,5% = 1 151 640 руб. - годовая арендная плата в 2014 году;
- 1 151 640 руб. + 12,2% (ст. 1 Федерального закона от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов") = 1 292 140,08 руб. - годовая арендная плата в 2015 году;
- 1 292 140,08 руб. : 365 дней х 91 день = 322 149,99 руб. - арендная плата за период с 01.04.2015 по 30.06.2015.
Из материалов дела следует, что ответчик оплатил за спорный период на момент вынесения решения 467 473,22 руб. (л.д. 10, 44 т. 1).
С учетом отсутствия задолженности за заявленный ко взысканию период, суд первой инстанции правомерно оставил в этой части требования истца без удовлетворения.
Истец также заявлены требования о взыскании с ответчика 14 040,37 руб. неустойки.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неоплаченной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ввиду того, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, а законная пеня для спорных правоотношений не предусмотрена в отыскиваемом размере, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцу в иске в этой части надлежит отказать.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Расчет администрации не соответствует вышеприведенному нормативному порядку начисления арендной платы.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2016 по делу N А32-30888/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)