Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 10 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 17 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Юдкина А.А., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года по делу N А55-14197/2015 (судья Филатов М.В.),
принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Априори", г. Тольятти, Самарская область,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,
о признании незаконным отказа и об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Априори" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик), с участием третьих лиц - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Мэрии городского округа Тольятти (далее - третьи лица), о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (земельный участок) и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Принять по делу судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на незаконность оспариваемого отказа, т.к. в соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, ссылается на то, что поскольку решение о предоставлении участка под строительство комитетом не принималось, обязанность по объявлению торгов, установленная п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ у Теруправления отсутствовала. Предоставляя участок арендатору теруправление действовало в первую очередь исходя из необходимости соблюдения преимущественного права арендатора.
Мэрия городского округа Тольятти апелляционную жалобу отклонила по мотивам, изложенным в отзыве на нее. Кроме того, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
27.08.2013 на основании протокола о результатах аукциона б/н от 23.08.2013 между ООО "Априори" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Самарской области заключен договор аренды N 74-2013/(2013-0218) от 27.08.2013 в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0301136:1057, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, Автозаводское шоссе, дом 22. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью N 63-63-09/063/2013-313 от 13.09.2013.
11.08.2014 ООО "Априори" подано заявление исх. N 102 от 08.08.2014 (вх. в ТУ Росимущества в Самарской области о продаже вышеуказанного земельного участка в собственность ООО "Априори" на предложенных Территориальным управлением условиях.
27.02.2015 между ООО "Априори" и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи N 09-10-22Р-15-109-р/21 вышеуказанного земельного участка.
07.04.2015 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области за регистрацией указанного договора.
17.04.2015 ООО "Априори" получено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 63/009/002/2015-3636 от 15.04.2015 на срок до 15.05.2015.
20.05.2015 ответчиком отказано в государственной регистрации договора на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.
Заявитель, полагая, что отказ регистрирующего органа противоречит закону и нарушает его права, обратился с заявлением в суд.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых отказано в удовлетворении заявления.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.
Судом установлено и следует из материалов дела, распоряжением ТУ Росимущества в Самарской области от 27.02.2015 N 109-р принято решение о продаже ООО "Априори" земельного участка площадью 4037,00 кв. м, кадастровый номер 63:09:0301136:1057, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, дом 22, принадлежащего РФ на основании зарегистрированного права собственности, о чем имеется запись в ЕГРП N 63-01/09-1/2002-36157.1 от 07.08.2002.
Указанное распоряжение принято на основании заявления ООО "Априори" N 102 от 08.08.2014 (вх. N 24/295 от 11.08.2014), что отражено в распоряжении.
27.02.2015 между ТУ Росимущества в Самарской области (Продавец) и ООО "Априори" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 09-10-22Р-15-109-р/21.
В последующем, стороны договора обратились за его государственной регистрацией, в качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем в Управление Росреестра по Самарской области представлен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-109-р/21 от 27.02.2015, согласно которому на основании распоряжения N 109-р от 27.02.2015 ТУ Росимущества в Самарской области продает, а ООО "Априори" покупает указанный земельный участок для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - стоянки товарных автомобилей.
По распоряжению ТУ Росимущества в Самарской области N 109-р от 27.02.2015 спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Заявитель полагает, что при заключении договора купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.
Суд первой инстанции, не соглашаясь с доводами заявителя, правомерно исходил из следующего.
Из системного толкования положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ и ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки возникает у арендатора земельного участка только в случае, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок. Иных случаев, предусматривающих преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого земельного участка в собственность, действующим законодательством не предусмотрено.
Действующее законодательство не содержит запрета арендатору обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления - в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемая земля, с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Но только в том случае, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления примет решение о продаже земельного участка, у арендатора возникнет преимущественное право на его покупку по отношению к другим покупателям.
По смыслу положения п. 8 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки, подлежащее реализации в случае, когда собственником земли (полномочным лицом) однозначно выражена воля на его продажу.
В соответствии со ст. 34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.
Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Исходя из изложенного, суд правомерно отклонил ссылку заявителя на отсутствие указания в законодательстве, действовавшем в период принятия решения о предоставлении участка в собственность и заключения договора купли-продажи на обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) при предоставлении земельных участков лицам, реализующим преимущественные права на приобретение земельных участков.
Ошибочным также является довод о том, что реализация преимущественного права на приобретение земельного участка (прямой выкуп) не нарушает требований законодательства о предоставления земельных участков, в том числе и предусмотренного п. 1 ст. 34 ЗК РФ.
Суд, отклоняя довод заявителя о превышении регистрирующим органом своей компетенции в части истребования информация (публикация о предоставлении земельного участка в СМИ), подтверждающей, по мнению регистрирующего органа, соблюдение процедуры, установленной ст. 34 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, правомерно исходил из положений абз.2 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
Согласно абзацу 9 пункта 1 названной статьи Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Следовательно, запрашивая документы, подтверждающие законность регистрируемой сделки, государственный регистратор (регистрирующий орган) в данном случае не вышел за пределы своих полномочий о проведении им правовой экспертизы по сделке.
Таким образом, поскольку действия регистратора соответствуют положениям Закона о государственной регистрации, они не могут нарушать права и законные интересы заявителей.
Отклоняя ссылку заявителя на положения ст. 17.1 Федерального закона о защите конкуренции от 26.07.2006 N 135-ФЗ, суд правомерно исходил из того, что указанной нормой не предусмотрена невозможность отказа обществу в реализации его преимущественного права.
Согласно п. 35 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010, в случае, если в нескольких заявках на участие в конкурсе содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, поданной участником конкурса, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомившим организатора конкурса о желании заключить договор.
Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.
В соответствии с подпунктом 5 п. 141 Правил, если после троекратного объявления аукционистом цены договора ни один участник аукциона не поднял карточку, действующий правообладатель, письменно уведомивший организатора аукциона о желании заключить договор, вправе заявить о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора.
Таким образом, при проведении аукциона может быть указан правообладатель земельного участка.
Суд верно указал, что нормы действующего законодательства не содержат положений о возможности закрепления в каком-либо акте данных о том, что какое-либо лицо, в том числе и правообладатель, имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи земельного участка.
Также регистрирующий орган сослался на то, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-109-р/21 от 27.02.2015 от имени Территориального управления Росимущества в Самарской области был подписан и.о. заместителя руководителя Ш., действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129) и.о. заместителя руководителя Ш. предоставлены права подписи, в том числе, договоров аренды.
При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством. Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29.09.2009 N 278. Вместе с тем, доказательств согласования агентством полномочий на подписание договоров аренды суду не представлено.
Судом установлено, что представленный на государственную регистрацию договор подписан исполняющей обязанности заместителя руководителя Ш. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
Вместе с тем, данное обстоятельство не указано ответчиком ни при приостановлении регистрационных действий, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно указал, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года по делу N А55-14197/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 11АП-18079/2015 ПО ДЕЛУ N А55-14197/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. по делу N А55-14197/2015
Резолютивная часть постановления объявлена: 10 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 17 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Юдкина А.А., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года по делу N А55-14197/2015 (судья Филатов М.В.),
принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Априори", г. Тольятти, Самарская область,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьих лиц - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,
о признании незаконным отказа и об обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Априори" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик), с участием третьих лиц - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Мэрии городского округа Тольятти (далее - третьи лица), о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (земельный участок) и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Принять по делу судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на незаконность оспариваемого отказа, т.к. в соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, ссылается на то, что поскольку решение о предоставлении участка под строительство комитетом не принималось, обязанность по объявлению торгов, установленная п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ у Теруправления отсутствовала. Предоставляя участок арендатору теруправление действовало в первую очередь исходя из необходимости соблюдения преимущественного права арендатора.
Мэрия городского округа Тольятти апелляционную жалобу отклонила по мотивам, изложенным в отзыве на нее. Кроме того, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
27.08.2013 на основании протокола о результатах аукциона б/н от 23.08.2013 между ООО "Априори" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Самарской области заключен договор аренды N 74-2013/(2013-0218) от 27.08.2013 в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 63:09:0301136:1057, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, Автозаводское шоссе, дом 22. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью N 63-63-09/063/2013-313 от 13.09.2013.
11.08.2014 ООО "Априори" подано заявление исх. N 102 от 08.08.2014 (вх. в ТУ Росимущества в Самарской области о продаже вышеуказанного земельного участка в собственность ООО "Априори" на предложенных Территориальным управлением условиях.
27.02.2015 между ООО "Априори" и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи N 09-10-22Р-15-109-р/21 вышеуказанного земельного участка.
07.04.2015 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области за регистрацией указанного договора.
17.04.2015 ООО "Априори" получено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 63/009/002/2015-3636 от 15.04.2015 на срок до 15.05.2015.
20.05.2015 ответчиком отказано в государственной регистрации договора на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.
Заявитель, полагая, что отказ регистрирующего органа противоречит закону и нарушает его права, обратился с заявлением в суд.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых отказано в удовлетворении заявления.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.
Судом установлено и следует из материалов дела, распоряжением ТУ Росимущества в Самарской области от 27.02.2015 N 109-р принято решение о продаже ООО "Априори" земельного участка площадью 4037,00 кв. м, кадастровый номер 63:09:0301136:1057, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, дом 22, принадлежащего РФ на основании зарегистрированного права собственности, о чем имеется запись в ЕГРП N 63-01/09-1/2002-36157.1 от 07.08.2002.
Указанное распоряжение принято на основании заявления ООО "Априори" N 102 от 08.08.2014 (вх. N 24/295 от 11.08.2014), что отражено в распоряжении.
27.02.2015 между ТУ Росимущества в Самарской области (Продавец) и ООО "Априори" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 09-10-22Р-15-109-р/21.
В последующем, стороны договора обратились за его государственной регистрацией, в качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем в Управление Росреестра по Самарской области представлен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-109-р/21 от 27.02.2015, согласно которому на основании распоряжения N 109-р от 27.02.2015 ТУ Росимущества в Самарской области продает, а ООО "Априори" покупает указанный земельный участок для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - стоянки товарных автомобилей.
По распоряжению ТУ Росимущества в Самарской области N 109-р от 27.02.2015 спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Заявитель полагает, что при заключении договора купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.
Суд первой инстанции, не соглашаясь с доводами заявителя, правомерно исходил из следующего.
Из системного толкования положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ и ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки возникает у арендатора земельного участка только в случае, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок. Иных случаев, предусматривающих преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого земельного участка в собственность, действующим законодательством не предусмотрено.
Действующее законодательство не содержит запрета арендатору обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления - в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемая земля, с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Но только в том случае, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления примет решение о продаже земельного участка, у арендатора возникнет преимущественное право на его покупку по отношению к другим покупателям.
По смыслу положения п. 8 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки, подлежащее реализации в случае, когда собственником земли (полномочным лицом) однозначно выражена воля на его продажу.
В соответствии со ст. 34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.
Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Исходя из изложенного, суд правомерно отклонил ссылку заявителя на отсутствие указания в законодательстве, действовавшем в период принятия решения о предоставлении участка в собственность и заключения договора купли-продажи на обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) при предоставлении земельных участков лицам, реализующим преимущественные права на приобретение земельных участков.
Ошибочным также является довод о том, что реализация преимущественного права на приобретение земельного участка (прямой выкуп) не нарушает требований законодательства о предоставления земельных участков, в том числе и предусмотренного п. 1 ст. 34 ЗК РФ.
Суд, отклоняя довод заявителя о превышении регистрирующим органом своей компетенции в части истребования информация (публикация о предоставлении земельного участка в СМИ), подтверждающей, по мнению регистрирующего органа, соблюдение процедуры, установленной ст. 34 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, правомерно исходил из положений абз.2 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
Согласно абзацу 9 пункта 1 названной статьи Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Следовательно, запрашивая документы, подтверждающие законность регистрируемой сделки, государственный регистратор (регистрирующий орган) в данном случае не вышел за пределы своих полномочий о проведении им правовой экспертизы по сделке.
Таким образом, поскольку действия регистратора соответствуют положениям Закона о государственной регистрации, они не могут нарушать права и законные интересы заявителей.
Отклоняя ссылку заявителя на положения ст. 17.1 Федерального закона о защите конкуренции от 26.07.2006 N 135-ФЗ, суд правомерно исходил из того, что указанной нормой не предусмотрена невозможность отказа обществу в реализации его преимущественного права.
Согласно п. 35 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010, в случае, если в нескольких заявках на участие в конкурсе содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, поданной участником конкурса, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомившим организатора конкурса о желании заключить договор.
Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.
В соответствии с подпунктом 5 п. 141 Правил, если после троекратного объявления аукционистом цены договора ни один участник аукциона не поднял карточку, действующий правообладатель, письменно уведомивший организатора аукциона о желании заключить договор, вправе заявить о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора.
Таким образом, при проведении аукциона может быть указан правообладатель земельного участка.
Суд верно указал, что нормы действующего законодательства не содержат положений о возможности закрепления в каком-либо акте данных о том, что какое-либо лицо, в том числе и правообладатель, имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи земельного участка.
Также регистрирующий орган сослался на то, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-109-р/21 от 27.02.2015 от имени Территориального управления Росимущества в Самарской области был подписан и.о. заместителя руководителя Ш., действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129) и.о. заместителя руководителя Ш. предоставлены права подписи, в том числе, договоров аренды.
При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством. Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29.09.2009 N 278. Вместе с тем, доказательств согласования агентством полномочий на подписание договоров аренды суду не представлено.
Судом установлено, что представленный на государственную регистрацию договор подписан исполняющей обязанности заместителя руководителя Ш. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции от 11.11.2014 N 129).
Вместе с тем, данное обстоятельство не указано ответчиком ни при приостановлении регистрационных действий, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно указал, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2015 года по делу N А55-14197/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)