Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.С. Власовой,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явились (извещены),
от ответчика - Новикова Е.А. по доверенности от 21.04.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-12120/15 (1))
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года по делу N А45-6142/2015 (судья И.В. Попова)
по иску Мэрии города Новосибирска
к Обществу с ограниченной ответственностью "АДК-МЕТА" (ОГРН 1105476026798)
о взыскании задолженности в сумме 17 377 020,20 руб.,
установил:
Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АДК-МЕТА" (далее - ООО "АДК-МЕТА") о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 16 600 379,13 руб. за период с ноября 2014 по апрель 2015 года, неустойки в сумме 776 641,07 руб. за период с 31.12.2014 по 26.05.2015 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения размера исковых требований).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "АДК-МЕТА" обязательств по оплате по договору аренды земельного участка N 67777/1 от 07.08.2007.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2015 в удовлетворении требований Мэрии города Новосибирска отказано.
Мэрия города Новосибирска, не согласившись с принятым по делу решением, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование к отмене решения суда первой инстанции апеллянт указывает на то, что пунктом 2.2 договора аренды N 67777/1 от 07.08.2007 стороны согласовали изменение размера ежегодной арендной платы; в судебном порядке указанный пункт договора оспорен не был. Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной земли) относится к категории регулируемых цен, у Мэри города Новосибирска имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.
По мнению апеллянта, земельный участок, переданный ООО "АДК-МЕТА" в аренду, не разделен разными объектами капитального строительства. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Лескова, 29, не образован, на кадастровый учет не поставлен, соответственно, как объект права не существует, поэтому вывод суда о начислении арендной платы земельного участка, переданного ответчику в аренду, за вычетом площади под введенным в эксплуатацию объектом, право собственности на первую квартиру в котором зарегистрировано 29.10.2013, не обоснован.
ООО "АДК-МЕТА", в порядке статьи 262 Арбитражного кодекса Российской Федерации, представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами подателя жалобы, просило решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика против апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.
Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя подателя жалобы, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска и ЗАО "НПП Метаприбор" заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2007 N 67777/1 для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, подземными автостоянками, трансформаторной подстанцией по ул. Лескова площадью 48338 кв. м кадастровый номер 54:35:071110:0041 сроком действия на три года.
Кадастровая стоимость земельного участка 331982483,72 руб., размер годовой арендной платы составил 4979737,26 руб.
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды N 67777/1 от 07.08.2007, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусмотрено такое изменение.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 25.10.2007, о чем сделана запись N 54-51-01/298/2007-557. (л. д. 11 т. 1).
Дополнительным соглашением N 1 от 30.09.2010 года в соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" размер арендной платы увеличен в 1,7 раза, установлен размер арендной платы в размере 16 931 106,67 руб. в год, изменен срок действия договора до 07.08.2013.
Между ЗАО "НПП Метаприбор" и ООО "АКД-Мета", с согласия Мэрии города Новосибирска, заключено соглашение от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 67777/1 от 07.08.2007, которое также зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением N 3 от 06.08.2013 срок действия договора аренды продлен до 07.08.2016, и приложением N 6 с 01.07.2013 установлен новый размер арендной платы с применением дополнительного коэффициента 3,4. Размер годовой арендной платы составил 15 499 888,10 рублей.
Уведомлением от 24.02.2014 N 20-212 Мэрия города Новосибирска уведомила арендатора об изменении расчета арендной платы по договору N 67777/1 от 07.08.2007 в соответствии с подпунктом 1 пункта 10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за неиспользование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па). Арендная плата увеличена с 01.01.2014 на 5% и составила 16 274 882,51 руб. в год. (л. д. 82 том 1).
Уведомлением от 06.11.2014 N 20-11408 Мэрия уведомила заявителя об увеличении с 07.06.2014 размера арендной платы в два раза в соответствии пунктом 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 213-п), арендная плата составила 32 549 765,02 коп. (л. д. 108 том 1).
Уведомлением от 23.03.2015 Мэрия уведомила заявителя о том, что арендная плата увеличена с 01.01.2015 на 5% с учетом уровня инфляции и составляет 34 340 002,1 руб. (л.д. 80 том 1).
Согласно пунктам 2.4.2, 2.4.3 дополнительного соглашения N 3 от 06.08.2013 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Полагая, что у ООО "АДК-МЕТА" образовалась задолженность по арендной плате по договору N 67777/1 от 07.08.2007 Мэрия города Новосибирска обратилась с настоящим заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае одностороннее изменение арендной платы (уведомление как односторонняя сделка) является незаконным ввиду того, что на дату направления уведомления об увеличении арендной платы от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961, на основании которого к арендной плате уже применен коэффициент 3,4, т.е. за одно и то же обстоятельство, арендная плата увеличена дважды, чем нарушены основные принципы исчисления арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, основываясь на следующем.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска N 961 от 22.04.2008 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена", были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент установлен равным 3,4.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор аренды земельного участка N 67777/1 от 07.08.2007 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на дату направления уведомления от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961. Увеличение арендной платы в два раза было применено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4. То есть, по существу применен еще один дополнительный коэффициент.
В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что применение одновременно положений указанных выше нормативных актов ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены положения и решения Совета депутатов N 961 и пункта 7 Постановления N 213-п, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов N 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, ответственность за которое уже наступила в данном случае, применен коэффициент 3,4.
Довод апеллянта о том, что у Мэри города Новосибирска имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Суд апелляционной инстанции считает, вывод суда о том, что истцом неправомерно заявлено о взыскании задолженности с учетом двукратного увеличения на основании уведомления от 06.11.2014 N 20-11408, правильным.
Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда о начислении арендной платы, за вычетом площади необходимой для введенного в эксплуатацию объекта, право собственности на первую квартиру в котором зарегистрировано 29.10.2013, на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ответчиком на предоставленном в аренду земельном участке ведется строительство нескольких многоэтажных домов.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.08.2013 Мэрия разрешила ввод в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного дома N 29.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, учитывая, что первая регистрация права собственности в многоквартирном доме, по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 29 произведена 29.10.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 233337. (л.д. 1 т. 2), является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что с этой даты, правообладатель (собственник) земельного участка, в данном случае Мэрия города Новосибирска, утратила права на часть земельного участка, занятого многоквартирным домом с кадастровым номером 54:35:071110:124, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 29.
Ответчиком в материалы дела представлен межевой план, выполненный кадастровым инженером, заключение N 44 кадастрового инженера от 15.10.2015 с целью определения границ и площади земельного участка, находящегося под вышеуказанным домом.
Согласно указанным доказательствам площадь части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 7683 кв. м.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен расчет арендной платы, выполненный без учета уведомления Мэрии города Новосибирска 06.11.2014 N 20-11408 и исключающий часть земельного участка, занятого многоквартирным домом с кадастровым номером 54:35:071110:124, находящимся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Лескова, 29 на земельном участке 54:35:071110:41.
Судом расчет проверен, признан правильным. Согласно данному расчету у ответчика задолженности по арендной плате не имеется.
Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы не основаны на представленных в дело доказательствах, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал надлежащую оценку представленным доказательствам. Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года по делу N А45-6142/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 07АП-12120/2015, 07АП-12120/15(1) ПО ДЕЛУ N А45-6142/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. по делу N А45-6142/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.Е. Стасюк,
судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.С. Власовой,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явились (извещены),
от ответчика - Новикова Е.А. по доверенности от 21.04.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-12120/15 (1))
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года по делу N А45-6142/2015 (судья И.В. Попова)
по иску Мэрии города Новосибирска
к Обществу с ограниченной ответственностью "АДК-МЕТА" (ОГРН 1105476026798)
о взыскании задолженности в сумме 17 377 020,20 руб.,
установил:
Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АДК-МЕТА" (далее - ООО "АДК-МЕТА") о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 16 600 379,13 руб. за период с ноября 2014 по апрель 2015 года, неустойки в сумме 776 641,07 руб. за период с 31.12.2014 по 26.05.2015 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения размера исковых требований).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "АДК-МЕТА" обязательств по оплате по договору аренды земельного участка N 67777/1 от 07.08.2007.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2015 в удовлетворении требований Мэрии города Новосибирска отказано.
Мэрия города Новосибирска, не согласившись с принятым по делу решением, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование к отмене решения суда первой инстанции апеллянт указывает на то, что пунктом 2.2 договора аренды N 67777/1 от 07.08.2007 стороны согласовали изменение размера ежегодной арендной платы; в судебном порядке указанный пункт договора оспорен не был. Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной земли) относится к категории регулируемых цен, у Мэри города Новосибирска имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п.
По мнению апеллянта, земельный участок, переданный ООО "АДК-МЕТА" в аренду, не разделен разными объектами капитального строительства. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Лескова, 29, не образован, на кадастровый учет не поставлен, соответственно, как объект права не существует, поэтому вывод суда о начислении арендной платы земельного участка, переданного ответчику в аренду, за вычетом площади под введенным в эксплуатацию объектом, право собственности на первую квартиру в котором зарегистрировано 29.10.2013, не обоснован.
ООО "АДК-МЕТА", в порядке статьи 262 Арбитражного кодекса Российской Федерации, представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами подателя жалобы, просило решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика против апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.
Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя подателя жалобы, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска и ЗАО "НПП Метаприбор" заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2007 N 67777/1 для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, подземными автостоянками, трансформаторной подстанцией по ул. Лескова площадью 48338 кв. м кадастровый номер 54:35:071110:0041 сроком действия на три года.
Кадастровая стоимость земельного участка 331982483,72 руб., размер годовой арендной платы составил 4979737,26 руб.
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды N 67777/1 от 07.08.2007, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусмотрено такое изменение.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 25.10.2007, о чем сделана запись N 54-51-01/298/2007-557. (л. д. 11 т. 1).
Дополнительным соглашением N 1 от 30.09.2010 года в соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" размер арендной платы увеличен в 1,7 раза, установлен размер арендной платы в размере 16 931 106,67 руб. в год, изменен срок действия договора до 07.08.2013.
Между ЗАО "НПП Метаприбор" и ООО "АКД-Мета", с согласия Мэрии города Новосибирска, заключено соглашение от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 67777/1 от 07.08.2007, которое также зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением N 3 от 06.08.2013 срок действия договора аренды продлен до 07.08.2016, и приложением N 6 с 01.07.2013 установлен новый размер арендной платы с применением дополнительного коэффициента 3,4. Размер годовой арендной платы составил 15 499 888,10 рублей.
Уведомлением от 24.02.2014 N 20-212 Мэрия города Новосибирска уведомила арендатора об изменении расчета арендной платы по договору N 67777/1 от 07.08.2007 в соответствии с подпунктом 1 пункта 10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за неиспользование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па). Арендная плата увеличена с 01.01.2014 на 5% и составила 16 274 882,51 руб. в год. (л. д. 82 том 1).
Уведомлением от 06.11.2014 N 20-11408 Мэрия уведомила заявителя об увеличении с 07.06.2014 размера арендной платы в два раза в соответствии пунктом 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 213-п), арендная плата составила 32 549 765,02 коп. (л. д. 108 том 1).
Уведомлением от 23.03.2015 Мэрия уведомила заявителя о том, что арендная плата увеличена с 01.01.2015 на 5% с учетом уровня инфляции и составляет 34 340 002,1 руб. (л.д. 80 том 1).
Согласно пунктам 2.4.2, 2.4.3 дополнительного соглашения N 3 от 06.08.2013 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Полагая, что у ООО "АДК-МЕТА" образовалась задолженность по арендной плате по договору N 67777/1 от 07.08.2007 Мэрия города Новосибирска обратилась с настоящим заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае одностороннее изменение арендной платы (уведомление как односторонняя сделка) является незаконным ввиду того, что на дату направления уведомления об увеличении арендной платы от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961, на основании которого к арендной плате уже применен коэффициент 3,4, т.е. за одно и то же обстоятельство, арендная плата увеличена дважды, чем нарушены основные принципы исчисления арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, основываясь на следующем.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска N 961 от 22.04.2008 "Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена", были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент установлен равным 3,4.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор аренды земельного участка N 67777/1 от 07.08.2007 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на дату направления уведомления от 06.11.2014 и на дату изменения арендной платы с 07.06.2014 действовало решение Совета депутатов г. Новосибирска от 22.04.2008 N 961. Увеличение арендной платы в два раза было применено, в том числе, на уже примененный коэффициент 3,4. То есть, по существу применен еще один дополнительный коэффициент.
В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу о том, что применение одновременно положений указанных выше нормативных актов ставит в невыгодное (дискриминационное) положение лиц, которые ранее заключили договоры и к которым были применены положения и решения Совета депутатов N 961 и пункта 7 Постановления N 213-п, в сравнении с другими лицами, у которых трехлетний срок предоставления в аренду земельного участка истекает после введения в действие решения Совета депутатов N 1404, при том, что условия заключенных договоров аренды могут быть идентичными.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, ответственность за которое уже наступила в данном случае, применен коэффициент 3,4.
Довод апеллянта о том, что у Мэри города Новосибирска имелись все основания для применения порядка определения суммы арендной платы, предусмотренного постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Суд апелляционной инстанции считает, вывод суда о том, что истцом неправомерно заявлено о взыскании задолженности с учетом двукратного увеличения на основании уведомления от 06.11.2014 N 20-11408, правильным.
Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда о начислении арендной платы, за вычетом площади необходимой для введенного в эксплуатацию объекта, право собственности на первую квартиру в котором зарегистрировано 29.10.2013, на основании следующего.
Как следует из материалов дела, ответчиком на предоставленном в аренду земельном участке ведется строительство нескольких многоэтажных домов.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.08.2013 Мэрия разрешила ввод в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного дома N 29.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, учитывая, что первая регистрация права собственности в многоквартирном доме, по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 29 произведена 29.10.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 233337. (л.д. 1 т. 2), является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что с этой даты, правообладатель (собственник) земельного участка, в данном случае Мэрия города Новосибирска, утратила права на часть земельного участка, занятого многоквартирным домом с кадастровым номером 54:35:071110:124, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 29.
Ответчиком в материалы дела представлен межевой план, выполненный кадастровым инженером, заключение N 44 кадастрового инженера от 15.10.2015 с целью определения границ и площади земельного участка, находящегося под вышеуказанным домом.
Согласно указанным доказательствам площадь части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 7683 кв. м.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен расчет арендной платы, выполненный без учета уведомления Мэрии города Новосибирска 06.11.2014 N 20-11408 и исключающий часть земельного участка, занятого многоквартирным домом с кадастровым номером 54:35:071110:124, находящимся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Лескова, 29 на земельном участке 54:35:071110:41.
Судом расчет проверен, признан правильным. Согласно данному расчету у ответчика задолженности по арендной плате не имеется.
Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы не основаны на представленных в дело доказательствах, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал надлежащую оценку представленным доказательствам. Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2015 года по делу N А45-6142/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)