Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) Наличия у покупателя возможности изменения вида разрешенного использования участка; 2) Определения момента оплаты доли в праве на участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца - Насировой Г.Ф. (доверенность от 15.06.2016),
ответчика - Стахеевой К.Ю. (доверенность от 27.01.2017),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016 (судья Хасанов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-19500/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская", г. Казань (ОГРН 1081690071022, ИНН 1655167309) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) с участием в деле в качестве третьих лиц: Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Васильевой Дании Абзаловны, Васильевой Надежды Николаевны, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская" (далее - ООО "Офисный центр "Московская", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017, исковые требования удовлетворены частично. Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 с кадастровым номером 16:50:011805:170, расположенный по адресу: г. Казань, урегулировать, изложив пункты договора в следующей редакции: пункт 1.5 Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации; пункт 2.2. Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в пункте 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора; пункт 4.2.7. С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога. Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи; Добавить пункт 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли-продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания"; Добавить пункт 4.1.4: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в пункте 2.1. настоящего Договора". В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, указав, что в силу постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельного участка, безвозмездного пользования землей на территории города Казани" от 31.12.2015 N 4726 договор аренды является типовым. Изменение типовой формы договора на более выгодных для хозяйствующего субъекта условиях в нарушение антимонопольного законодательства поставит истца в преимущественное положение перед иными арендаторами.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, ООО "Офисный центр "Московская" обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.
29 февраля 2016 года ответчик на обращение истца с просьбой направить в его адрес проект договора купли-продажи 8040/37893 долей земельного участка, занимаемого административными офисами по ул. Московская, д. 13 а, предоставленного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 27.08.2013 N 7704 в общую долевую собственность за плату направил проект договора N 20334/9 купли-продажи указанного земельного участка.
18 марта 2016 года договор купли-продажи земельного участка N 20334/9 был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен вместе с протоколом разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 ответчику.
Письмом от 12.04.2016 N 5133/КЗИО исх ответчик указал, что обращение истца с протоколом разногласий к договору купли-продажи от 18.03.2016 N 20334/9 доли земельного участка, площадью 1582 кв. м с кадастровым номером 16:50:011805:170 по ул. Московская 13а находится в Комитете земельных и имущественных отношений на стадии рассмотрения, о результатах рассмотрения будет сообщено дополнительно.
06 июня 2016 года, не получив результаты рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9, истец направил в адрес ответчика обращение с просьбой сообщить о результатах рассмотрения вышеуказанного протокола, а именно: 1. в случае подписания протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 направить в адрес ООО "Офисный центр "Московская" подписанные со стороны ответчика договоры купли-продажи земельного участка N 20334/9, протоколы разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 2. При отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 направить отказ в адрес ООО "Офисный центр "Московская".
15 августа 2016 года ООО "Офисный центр "Московская" от ответчика было получено письмо от 29.07.2016 N 11358/КЗИО Исх, в соответствии с которым протокол разногласий был отклонен от согласования. В протоколе разногласий обществом указывалось на несогласие с условиями договора. В письме от 29.07.2016 ответчик указал на то, что договоры купли-продажи земельных участков заключаются Комитетом земельных и имущественных отношений по типовой форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 31.12.2015.
Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. На момент рассмотрения спора договоры купли-продажи заключены с третьими лицами.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 ЗК РФ после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета города Казани от 31.12.2015 N 4726.
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.
Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.
Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из следующего.
Истец просил изменить пункт 1.5 договора "Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации".
Данный пункт суд первой инстанции верно нашел обоснованным, поскольку при регистрации права собственности теоретически не исключено право на изменение собственниками разрешенного использования в соответствии с действующим законодательством, несмотря на общую долевую собственность. Более того, в договоре купли-продажи земельного участка, в том числе в типовой форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 31.12.2015 N 4726, предусмотрен пункт 6.1., в соответствии с которым изменение указанного в пункте 1.5. настоящего Договора вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Таким образом, пункт 1.5. договора в котором указано, что приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению Покупателем противоречит пункту 6.1 договора. В связи с чем, в протоколе разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 истцом было предложено указать, что после государственной регистрации права собственности покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации. В случае же самовольного изменения разрешенного использования и использования не по назначению истец должен быть привлечен к соответствующим видам ответственности, что не идентично предлагаемой формулировкой условия ответчиком.
Истец просил изложить пункт 2.2 в следующей редакции "Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в п. 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора".
Как указал ответчик, обязанность покупателя произвести оплату выкупной стоимости в течение 30 дней с момента подписания договора является обоснованной, направлена на предотвращение возможных негативных последствий для муниципального образования. Принятие пункта 2.2 в редакции истца и предоставление ему права на оплату выкупной цены после получения подписанного экземпляра договора может создать для истца условия для совершения недобросовестных действий, а именно - осуществление государственной регистрации права собственности на долю земельного участка без соблюдения обязательства по оплате стоимости земли. Таким образом, после фактической передачи доли земельного участка покупателю, у него возникает обязательство по оплате соответствующей доли земельного участка.
Между тем, в данном случае условие оплаты Покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора не противоречит административному регламенту предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденным постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 08.12.2015 N 4301.
Как указал истец, установление в договоре условия оплаты цены Покупателем после получения им подписанных экземпляров Договора со стороны Продавца препятствует созданию со стороны ответчика неблагоприятных последствий для истца, таких как уплата пени, предусмотренной в пункте. 5.3. договора за просрочку срока оплаты. Так, Продавец, подписав договор, может направить его в адрес Покупателя или сообщить Покупателю о подписании договора с нарушением сроков, предусмотренных административным регламентом, что и создаст в соответствии с пунктами 2.2., 5.3. в редакции ответчика условия для взыскания с Покупателя пени в связи с просрочкой оплаты цены.
Между тем действующее законодательство не содержат нормы об обязании покупателей земельных участков заблаговременно осуществить оплату до подписания договора сторонами и до получения подписанных экземпляров. Предлагаемое истцом условие не противоречит Земельному и Гражданскому кодексам РФ в данной части.
Ссылка ответчика на административный регламент, который не может противоречить ГК РФ и ЗК РФ, в данном случае судом не принимается поскольку установленный ответчиком внутренний регламент взаимодействия как его структурных отделов, так и с покупателями, не может подменять право покупателя на оплату при наличии у себя уже подписанного договора. Поэтому довод ответчика судом не принимается, поскольку ответчик в любом случае не лишен права как взыскания в судебном порядке стоимости, так и на расторжение договора ввиду неоплаты.
Истец просил изменить пункт 4.2.7 договора на следующую редакцию: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога и риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка".
В части пункта 4.2.7 ответчик указывает, что между сторонами подписывается акт приема-передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. С момента заключения акта приема-передачи земельный участок фактически находится во владении покупателя, соответственно, покупатель с момента получения вещи несет бремя ее содержания.
Между тем, конкретный срок передачи доли в праве на земельный участок по акту приема-передачи Покупателю в договоре не определен. В соответствии с пунктом 4.1.2 Договора Продавец обязуется передать долю в праве на земельный участок Покупателю по настоящему Договору после исполнения Покупателем п. п. 2.2. по настоящему договору.
Таким образом, в договоре установлено только условие передачи доли в праве на земельный участок, а именно после оплаты цены Покупателем.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, истец на основании положений норм ГК РФ обоснованно предложил изменить редакцию пункта 4.2.7 Договора в части содержания и в части уплаты земельного налога.
Тем не менее, в силу пункта 1 статьи 459 ГК РФ, по общему правилу, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Между сторонами подписывается акт приема-передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по данному пункту в следующей редакции: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога".
Тем не менее, момент перехода риска ГК РФ не связывает с моментом оплаты. Поскольку стороны к соглашению в части перехода риска случайной гибели или случайного повреждения земельного участка не пришли, суд устанавливает, что риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента передачи и подписания акта приема-передачи.
Истец просил добавить пункт 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли-продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания", также добавить пункт 4.1.4.: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в пункте 2.1. настоящего Договора".
В обоснование своих доводов истец указал, что по пунктам 4.1.3, 4.1.4 необходимо отметить, что Истец включил их в Договор, чтобы конкретизировать сроки исполнения обязательств Продавца по договору купли-продажи для предотвращения задержек их исполнения со стороны Продавца и установления мер ответственности в случае просрочки исполнения обязательств Продавцом.
Так как сроки предоставления Покупателю подписанных договоров купли-продажи земельного участка не установлены законом, а также в отсутствие соглашения между сторонами Истец установил разумный, по его мнению, срок для исполнения указанной обязанности Продавцом.
В соответствии с пунктом 4.2.5 Договора Покупатель обязуется за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на долю в праве на земельный участок, для чего в течение 10 дней с момента получения от Продавца всех необходимых, документов обратиться в орган уполномоченный осуществлять регистрацию перехода права собственности на земельный участок.
Истцом в договор был добавлен пункт 4.1.4 в котором был установлен разумный, по мнению Истца, срок для предоставления Продавцом необходимых документов для регистрации.
Указанный срок был установлен Истцом для пресечения со стороны Продавца задержки в выдаче необходимых документов для регистрации, в том числе доверенности, необходимой для государственной регистрации перехода права собственности (в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон Договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя). Задержка в передаче необходимых документов со стороны Продавца может повлечь к наступлению негативных последствий для Истца, а именно во взыскании Продавцом неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Между тем, поскольку по ранее изложенным обстоятельствам судом принята редакция истца в части пункта 2.2., и оплата по договору происходит в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности внесения данных пунктов в условия договора как конкретизирующие обязанность ответчика по передаче.
Непринятие таких пунктов может повлечь расхождения с действующим у ответчика административным регламентом и, как следствие, вызвать обстоятельства, препятствующие заключению договора. Поэтому указание ответчика на регламент (со ссылкой на предварительную уплату суммы по договору до получения подписанных с обеих сторон экземпляров договоров) не может в данном случае идти вразрез права истца уплатить стоимость по договору после получения подписанных экземпляров договоров.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А65-19500/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2017 N Ф06-20155/2017 ПО ДЕЛУ N А65-19500/2016
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) Наличия у покупателя возможности изменения вида разрешенного использования участка; 2) Определения момента оплаты доли в праве на участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. N Ф06-20155/2017
Дело N А65-19500/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца - Насировой Г.Ф. (доверенность от 15.06.2016),
ответчика - Стахеевой К.Ю. (доверенность от 27.01.2017),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016 (судья Хасанов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-19500/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская", г. Казань (ОГРН 1081690071022, ИНН 1655167309) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) с участием в деле в качестве третьих лиц: Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Васильевой Дании Абзаловны, Васильевой Надежды Николаевны, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Офисный центр "Московская" (далее - ООО "Офисный центр "Московская", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017, исковые требования удовлетворены частично. Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 с кадастровым номером 16:50:011805:170, расположенный по адресу: г. Казань, урегулировать, изложив пункты договора в следующей редакции: пункт 1.5 Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации; пункт 2.2. Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в пункте 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора; пункт 4.2.7. С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога. Риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи; Добавить пункт 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли-продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания"; Добавить пункт 4.1.4: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в пункте 2.1. настоящего Договора". В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, указав, что в силу постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельного участка, безвозмездного пользования землей на территории города Казани" от 31.12.2015 N 4726 договор аренды является типовым. Изменение типовой формы договора на более выгодных для хозяйствующего субъекта условиях в нарушение антимонопольного законодательства поставит истца в преимущественное положение перед иными арендаторами.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, ООО "Офисный центр "Московская" обратилось в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.
29 февраля 2016 года ответчик на обращение истца с просьбой направить в его адрес проект договора купли-продажи 8040/37893 долей земельного участка, занимаемого административными офисами по ул. Московская, д. 13 а, предоставленного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 27.08.2013 N 7704 в общую долевую собственность за плату направил проект договора N 20334/9 купли-продажи указанного земельного участка.
18 марта 2016 года договор купли-продажи земельного участка N 20334/9 был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен вместе с протоколом разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 ответчику.
Письмом от 12.04.2016 N 5133/КЗИО исх ответчик указал, что обращение истца с протоколом разногласий к договору купли-продажи от 18.03.2016 N 20334/9 доли земельного участка, площадью 1582 кв. м с кадастровым номером 16:50:011805:170 по ул. Московская 13а находится в Комитете земельных и имущественных отношений на стадии рассмотрения, о результатах рассмотрения будет сообщено дополнительно.
06 июня 2016 года, не получив результаты рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9, истец направил в адрес ответчика обращение с просьбой сообщить о результатах рассмотрения вышеуказанного протокола, а именно: 1. в случае подписания протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 направить в адрес ООО "Офисный центр "Московская" подписанные со стороны ответчика договоры купли-продажи земельного участка N 20334/9, протоколы разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 2. При отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2016 N 20334/9 направить отказ в адрес ООО "Офисный центр "Московская".
15 августа 2016 года ООО "Офисный центр "Московская" от ответчика было получено письмо от 29.07.2016 N 11358/КЗИО Исх, в соответствии с которым протокол разногласий был отклонен от согласования. В протоколе разногласий обществом указывалось на несогласие с условиями договора. В письме от 29.07.2016 ответчик указал на то, что договоры купли-продажи земельных участков заключаются Комитетом земельных и имущественных отношений по типовой форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 31.12.2015.
Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.
Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. На момент рассмотрения спора договоры купли-продажи заключены с третьими лицами.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 ЗК РФ после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета города Казани от 31.12.2015 N 4726.
Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.
При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.
Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.
Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из следующего.
Истец просил изменить пункт 1.5 договора "Разрешенное использование земельного участка: занимаемый административными офисами. После государственной регистрации права собственности Покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации".
Данный пункт суд первой инстанции верно нашел обоснованным, поскольку при регистрации права собственности теоретически не исключено право на изменение собственниками разрешенного использования в соответствии с действующим законодательством, несмотря на общую долевую собственность. Более того, в договоре купли-продажи земельного участка, в том числе в типовой форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 31.12.2015 N 4726, предусмотрен пункт 6.1., в соответствии с которым изменение указанного в пункте 1.5. настоящего Договора вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Таким образом, пункт 1.5. договора в котором указано, что приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению Покупателем противоречит пункту 6.1 договора. В связи с чем, в протоколе разногласий к договору купли-продажи земельного участка N 20334/9 истцом было предложено указать, что после государственной регистрации права собственности покупателя разрешенное использование может быть изменено Покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации. В случае же самовольного изменения разрешенного использования и использования не по назначению истец должен быть привлечен к соответствующим видам ответственности, что не идентично предлагаемой формулировкой условия ответчиком.
Истец просил изложить пункт 2.2 в следующей редакции "Покупатель должен оплатить цену доли в праве на земельный участок, указанную в п. 2.1. в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора".
Как указал ответчик, обязанность покупателя произвести оплату выкупной стоимости в течение 30 дней с момента подписания договора является обоснованной, направлена на предотвращение возможных негативных последствий для муниципального образования. Принятие пункта 2.2 в редакции истца и предоставление ему права на оплату выкупной цены после получения подписанного экземпляра договора может создать для истца условия для совершения недобросовестных действий, а именно - осуществление государственной регистрации права собственности на долю земельного участка без соблюдения обязательства по оплате стоимости земли. Таким образом, после фактической передачи доли земельного участка покупателю, у него возникает обязательство по оплате соответствующей доли земельного участка.
Между тем, в данном случае условие оплаты Покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора не противоречит административному регламенту предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденным постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 08.12.2015 N 4301.
Как указал истец, установление в договоре условия оплаты цены Покупателем после получения им подписанных экземпляров Договора со стороны Продавца препятствует созданию со стороны ответчика неблагоприятных последствий для истца, таких как уплата пени, предусмотренной в пункте. 5.3. договора за просрочку срока оплаты. Так, Продавец, подписав договор, может направить его в адрес Покупателя или сообщить Покупателю о подписании договора с нарушением сроков, предусмотренных административным регламентом, что и создаст в соответствии с пунктами 2.2., 5.3. в редакции ответчика условия для взыскания с Покупателя пени в связи с просрочкой оплаты цены.
Между тем действующее законодательство не содержат нормы об обязании покупателей земельных участков заблаговременно осуществить оплату до подписания договора сторонами и до получения подписанных экземпляров. Предлагаемое истцом условие не противоречит Земельному и Гражданскому кодексам РФ в данной части.
Ссылка ответчика на административный регламент, который не может противоречить ГК РФ и ЗК РФ, в данном случае судом не принимается поскольку установленный ответчиком внутренний регламент взаимодействия как его структурных отделов, так и с покупателями, не может подменять право покупателя на оплату при наличии у себя уже подписанного договора. Поэтому довод ответчика судом не принимается, поскольку ответчик в любом случае не лишен права как взыскания в судебном порядке стоимости, так и на расторжение договора ввиду неоплаты.
Истец просил изменить пункт 4.2.7 договора на следующую редакцию: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога и риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка".
В части пункта 4.2.7 ответчик указывает, что между сторонами подписывается акт приема-передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. С момента заключения акта приема-передачи земельный участок фактически находится во владении покупателя, соответственно, покупатель с момента получения вещи несет бремя ее содержания.
Между тем, конкретный срок передачи доли в праве на земельный участок по акту приема-передачи Покупателю в договоре не определен. В соответствии с пунктом 4.1.2 Договора Продавец обязуется передать долю в праве на земельный участок Покупателю по настоящему Договору после исполнения Покупателем п. п. 2.2. по настоящему договору.
Таким образом, в договоре установлено только условие передачи доли в праве на земельный участок, а именно после оплаты цены Покупателем.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, истец на основании положений норм ГК РФ обоснованно предложил изменить редакцию пункта 4.2.7 Договора в части содержания и в части уплаты земельного налога.
Тем не менее, в силу пункта 1 статьи 459 ГК РФ, по общему правилу, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Между сторонами подписывается акт приема-передачи, который и свидетельствует о передаче земельного участка покупателю. Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по данному пункту в следующей редакции: "С момента государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок нести бремя содержания, включая уплату земельного налога".
Тем не менее, момент перехода риска ГК РФ не связывает с моментом оплаты. Поскольку стороны к соглашению в части перехода риска случайной гибели или случайного повреждения земельного участка не пришли, суд устанавливает, что риск случайной гибели или случайного повреждения земельного участка переходит на покупателя с момента передачи и подписания акта приема-передачи.
Истец просил добавить пункт 4.1.3.: "Передать Покупателю подписанные договора купли-продажи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента их подписания", также добавить пункт 4.1.4.: "Передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на долю в течение 10 (десяти) дней с момента получения оплаты от Покупателя в размере, установленном в пункте 2.1. настоящего Договора".
В обоснование своих доводов истец указал, что по пунктам 4.1.3, 4.1.4 необходимо отметить, что Истец включил их в Договор, чтобы конкретизировать сроки исполнения обязательств Продавца по договору купли-продажи для предотвращения задержек их исполнения со стороны Продавца и установления мер ответственности в случае просрочки исполнения обязательств Продавцом.
Так как сроки предоставления Покупателю подписанных договоров купли-продажи земельного участка не установлены законом, а также в отсутствие соглашения между сторонами Истец установил разумный, по его мнению, срок для исполнения указанной обязанности Продавцом.
В соответствии с пунктом 4.2.5 Договора Покупатель обязуется за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на долю в праве на земельный участок, для чего в течение 10 дней с момента получения от Продавца всех необходимых, документов обратиться в орган уполномоченный осуществлять регистрацию перехода права собственности на земельный участок.
Истцом в договор был добавлен пункт 4.1.4 в котором был установлен разумный, по мнению Истца, срок для предоставления Продавцом необходимых документов для регистрации.
Указанный срок был установлен Истцом для пресечения со стороны Продавца задержки в выдаче необходимых документов для регистрации, в том числе доверенности, необходимой для государственной регистрации перехода права собственности (в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон Договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя). Задержка в передаче необходимых документов со стороны Продавца может повлечь к наступлению негативных последствий для Истца, а именно во взыскании Продавцом неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Между тем, поскольку по ранее изложенным обстоятельствам судом принята редакция истца в части пункта 2.2., и оплата по договору происходит в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора Продавцом и получения от него подписанных экземпляров договора, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности внесения данных пунктов в условия договора как конкретизирующие обязанность ответчика по передаче.
Непринятие таких пунктов может повлечь расхождения с действующим у ответчика административным регламентом и, как следствие, вызвать обстоятельства, препятствующие заключению договора. Поэтому указание ответчика на регламент (со ссылкой на предварительную уплату суммы по договору до получения подписанных с обеих сторон экземпляров договоров) не может в данном случае идти вразрез права истца уплатить стоимость по договору после получения подписанных экземпляров договоров.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А65-19500/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)