Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между арендодателем и арендатором возникли разногласия по вопросу определения размера годовой арендной платы за участок и начала срока действия определенной цены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Тоняна Эрнеста Рафаэловича (ОГРНИП 316236600054841) - Горбуненко А.И. (доверенность от 18.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-20634/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Тонян Эрнест Рафаэлович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просил:
- внести изменения в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.02.2010 N 4900005572 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок с 30 мая 2016 года составляет 58 423 рубля 68 копеек" (уточненные требования; т. 2, л.д. 14-16, 18-23).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" (далее - ООО "Адлер-Аудит"; т. 1, л.д. 1-2).
Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.06.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58 423 рубля 68 копеек". В удовлетворении остальной части иска отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. На основании договора аренды от 01.02.2010 N 4900005572 и договора уступки от 02.02.2016 предприниматель является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9/1 (далее - земельный участок), с видом разрешенного использования - "кафе-бар на 20 посадочных мест". На указанном участке расположен объект недвижимого имущества площадью 100,3 кв. м, принадлежащий истцу на праве собственности. В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482 188 рублей. Арендатор требует внести изменения в договор аренды, поскольку полагает, что арендная плата за участок определена не в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. Арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, поэтому определение условий пункта 3.2 договора аренды необходимо производить исходя из положений действующих нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Суды пришли к выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям. По результатам проведенной по инициативе предпринимателя судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 894 912 рублей. В соответствии с установленной методикой расчета годовой размер арендной платы составляет 58 423 рубля 68 копеек. Отказывая в удовлетворении требований в части внесения в договор изменений с 30.05.2016, суды указали, что данное требование противоречит положениям пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы администрации и департамента, сослался на правила пунктов 1 и 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), согласно которым 2009-2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135-ФЗ). Пунктом 5 постановления N 210 определено, что по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости. За исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления. Вышеуказанный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления N 210).
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 13.06.2017 в части удовлетворенных исковых требований отменить, вынести новый судебный акт, которым отказать предпринимателю в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателей жалобы, в соответствии со статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450, пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса). Истец с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8 в виде размера арендной платы согласился. Основания для внесения изменений в договор аренды в части определения иного размера арендной платы отсутствуют.
В судебном заседании представитель предпринимателя против удовлетворения кассационной жалобы администрации и департамента возражал, относительно представленных им ранее в суд округа собственных возражений пояснил, что истцом кассационная жалоба по настоящему делу не подавалась, просил оставить принятые по делу судебные акты в силе.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником объекта недвижимости (кафе) площадью 100,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:8 (т. 1, л.д. 24).
На основании распоряжения главы города Сочи от 26.08.2009 N 889-р и в соответствии со статьями 22, 29 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - ООО "Союз") сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 22).
Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Союз" (арендатор) 01.02.2010 заключили договор N 4900005572 аренды земельного участка площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9/1. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации и до 01.09.2058 (т. 1, л.д. 15-19).
Пункт 3.2 договора аренды определяет, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482 188 рублей (т. 1, л.д. 32-61).
На основании договора от 02.02.2016 ООО "Союз" передало предпринимателю в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.02.2010 N 4900005572. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном порядке 10.02.2016 (т. 1, л.д. 20, 21/оборот).
Предприниматель, указывая на ошибочность (недостоверность) определенной в отчете об оценке суммы арендной платы, предложил арендодателю внести изменения в пункт 3.2 договора от 01.02.2010 N 4900005572 (т. 1, л.д. 29, 30).
Поскольку стороны не достигли соглашения относительно необходимости изменения условия договора аренды о размере годовой арендной платы за земельный участок, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума N 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (пункт 2 постановления N 210).
Согласно пункту 5 постановления N 210 (в применимой к спорным правоотношениям редакции), за исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 данного постановления. По договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:8 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды пришли к выводу о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).
По ходатайству предпринимателя суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу. В соответствии с экспертным заключением от 08.11.2016 N 108-16, подготовленным специалистом ООО "Центр независимых экспертиз" Мельниковой В.В., рыночная стоимость земельного участка составляет 3 894 912 рублей (т. 1, л.д. 134-151).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды правомерно указали, что приведенное в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 01.02.2010 N 4900005572 условие о размере годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0204011:8 не соответствует требованиям действующих на момент заключения данного договора муниципальных нормативных правовых актов города-курорта Сочи.
С учетом сведений о рыночной стоимости земельного участка, приведенных в заключении судебного эксперта, суды определили, что годовой размер арендной платы по договору аренды на дату разрешения спора составляет 58 423 рубля 68 копеек, в связи с чем, частично удовлетворили требования предпринимателя.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя (для изменения договора аренды). Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Следовательно, при определении ее размера суды правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в экспертном заключении.
Довод жалобы о согласии истца с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и самим фактом подачи предпринимателем иска в арбитражный суд.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 06.03.2017 и апелляционного постановления от 13.06.2017 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу N А32-20634/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.09.2017 N Ф08-5610/2017 ПО ДЕЛУ N А32-20634/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между арендодателем и арендатором возникли разногласия по вопросу определения размера годовой арендной платы за участок и начала срока действия определенной цены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. по делу N А32-20634/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Тоняна Эрнеста Рафаэловича (ОГРНИП 316236600054841) - Горбуненко А.И. (доверенность от 18.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-20634/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Тонян Эрнест Рафаэлович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просил:
- внести изменения в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.02.2010 N 4900005572 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок с 30 мая 2016 года составляет 58 423 рубля 68 копеек" (уточненные требования; т. 2, л.д. 14-16, 18-23).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" (далее - ООО "Адлер-Аудит"; т. 1, л.д. 1-2).
Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.06.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 58 423 рубля 68 копеек". В удовлетворении остальной части иска отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. На основании договора аренды от 01.02.2010 N 4900005572 и договора уступки от 02.02.2016 предприниматель является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9/1 (далее - земельный участок), с видом разрешенного использования - "кафе-бар на 20 посадочных мест". На указанном участке расположен объект недвижимого имущества площадью 100,3 кв. м, принадлежащий истцу на праве собственности. В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482 188 рублей. Арендатор требует внести изменения в договор аренды, поскольку полагает, что арендная плата за участок определена не в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. Арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, поэтому определение условий пункта 3.2 договора аренды необходимо производить исходя из положений действующих нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Суды пришли к выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям. По результатам проведенной по инициативе предпринимателя судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 894 912 рублей. В соответствии с установленной методикой расчета годовой размер арендной платы составляет 58 423 рубля 68 копеек. Отказывая в удовлетворении требований в части внесения в договор изменений с 30.05.2016, суды указали, что данное требование противоречит положениям пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы администрации и департамента, сослался на правила пунктов 1 и 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), согласно которым 2009-2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135-ФЗ). Пунктом 5 постановления N 210 определено, что по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости. За исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления. Вышеуказанный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления N 210).
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 13.06.2017 в части удовлетворенных исковых требований отменить, вынести новый судебный акт, которым отказать предпринимателю в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателей жалобы, в соответствии со статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450, пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса). Истец с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8 в виде размера арендной платы согласился. Основания для внесения изменений в договор аренды в части определения иного размера арендной платы отсутствуют.
В судебном заседании представитель предпринимателя против удовлетворения кассационной жалобы администрации и департамента возражал, относительно представленных им ранее в суд округа собственных возражений пояснил, что истцом кассационная жалоба по настоящему делу не подавалась, просил оставить принятые по делу судебные акты в силе.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником объекта недвижимости (кафе) площадью 100,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:8 (т. 1, л.д. 24).
На основании распоряжения главы города Сочи от 26.08.2009 N 889-р и в соответствии со статьями 22, 29 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - ООО "Союз") сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 22).
Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Союз" (арендатор) 01.02.2010 заключили договор N 4900005572 аренды земельного участка площадью 168 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204011:8), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, д. 9/1. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации и до 01.09.2058 (т. 1, л.д. 15-19).
Пункт 3.2 договора аренды определяет, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.11.2009 N 0909/ОЦ-17 и составляет 482 188 рублей (т. 1, л.д. 32-61).
На основании договора от 02.02.2016 ООО "Союз" передало предпринимателю в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.02.2010 N 4900005572. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном порядке 10.02.2016 (т. 1, л.д. 20, 21/оборот).
Предприниматель, указывая на ошибочность (недостоверность) определенной в отчете об оценке суммы арендной платы, предложил арендодателю внести изменения в пункт 3.2 договора от 01.02.2010 N 4900005572 (т. 1, л.д. 29, 30).
Поскольку стороны не достигли соглашения относительно необходимости изменения условия договора аренды о размере годовой арендной платы за земельный участок, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума N 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (пункт 2 постановления N 210).
Согласно пункту 5 постановления N 210 (в применимой к спорным правоотношениям редакции), за исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 данного постановления. По договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:8 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды пришли к выводу о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).
По ходатайству предпринимателя суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу. В соответствии с экспертным заключением от 08.11.2016 N 108-16, подготовленным специалистом ООО "Центр независимых экспертиз" Мельниковой В.В., рыночная стоимость земельного участка составляет 3 894 912 рублей (т. 1, л.д. 134-151).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды правомерно указали, что приведенное в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 01.02.2010 N 4900005572 условие о размере годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0204011:8 не соответствует требованиям действующих на момент заключения данного договора муниципальных нормативных правовых актов города-курорта Сочи.
С учетом сведений о рыночной стоимости земельного участка, приведенных в заключении судебного эксперта, суды определили, что годовой размер арендной платы по договору аренды на дату разрешения спора составляет 58 423 рубля 68 копеек, в связи с чем, частично удовлетворили требования предпринимателя.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя (для изменения договора аренды). Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Следовательно, при определении ее размера суды правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в экспертном заключении.
Довод жалобы о согласии истца с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:8 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и самим фактом подачи предпринимателем иска в арбитражный суд.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 06.03.2017 и апелляционного постановления от 13.06.2017 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу N А32-20634/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)