Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация муниципального образования ссылалась на невнесение платы предпринимателем, которому участок предоставлен для строительства магазина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Рябовой С.Э., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича (далее - предприниматель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по делу N А76-6015/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя - Жолудева Е.В. (доверенность от 24.10.2016 N 74АА3078265).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 46 502 руб. 31 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 48 858 руб. 24 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 55 079 руб. 81 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 17 128 руб. 31 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 3 315 180 руб. 27 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 1 607 236 руб. 93 коп.
Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2015, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015, исковые требования Администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу Администрации по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 задолженность в размере 46 502 руб. 31 коп. и неустойку в размере 46 502 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 - задолженность в размере 55 079 руб. 81 коп. и неустойку в размере 17 128 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 - задолженность в размере 597 067 руб. 47 коп. и неустойку в размере 162 075 руб. 90 коп., всего 924 356 руб. 11 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2015 вышеназванные судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды от 07.02.2013 N 7568 отменены с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 в размере 80 678 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 и неустойки. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича в пользу Администрации г. Магнитогорска по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 задолженность в размере 2 718 112 руб. 80 коп., неустойку в сумме 1 445 161 руб. 03 коп., всего 4 163 273 руб. 83 коп.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца частично: взыскать с предпринимателя в пользу Администрации пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2013 по 05.08.2014 в размере 367 733 руб. 97 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать. Заявитель полагает, что судом апелляционной инстанции неверно применено значение величин: Скад, Сап, К1, учитываемых в формуле для расчета арендной платы по договору аренды от 07.02.2013 N 7568. Поскольку судом апелляционной инстанции установлено фактическое использование предпринимателем предоставленного по договору участка в спорный период по двум видам деятельности: в качестве магазина и станции технического обслуживания автомобилей, заявитель указывает на необходимость применения в расчете различных ставок арендной платы по каждому из видов деятельности, а также различных значений коэффициента К1 для каждой из частей земельного участка. Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции, определяя кадастровую стоимость земельного участка за период с 01.08.2008 по 31.12.2011, должен был применять следующую формулу: Скад = S участка * удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв. м, то есть Скад = S * 3126,96 руб.
Предприниматель также указывает, что предусмотренная в договоре аренды ответственность за неисполнение денежного обязательства по внесению арендных платежей наступает со дня, следующего за днем, установленным договором, для внесения арендных платежей, а следовательно, неустойка подлежит начислению с 26.03.2013 по 05.08.2014 и согласно контррасчету ответчика составляет 367 733 руб. 97 коп., с учетом взыскания с предпринимателя неустойки в сумме 162 075 руб. 90 коп. по решению суда от 23.01.2015 по настоящему делу, вступившему в законную силу.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Постановлением Администрации от 16.04.2012 N 5266-п, на основании заявлений предпринимателя от 26.03.2012, постановления Администрации от 26.11.2010 N 13058-П "О предварительном согласовании места размещения магазина автозапчастей по ул. Магнитная, 158 в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска", предпринимателю Исрафилову А.А. предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки из категории земель населенных пунктов, в том числе участок площадью 1615 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, разрешенное использование: "для строительства магазина автозапчастей", местоположение: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158.
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 07.02.2013 на основании указанного постановления подписан договор аренды земельного участка N 7568, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадь 1615 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (п. 1.1 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008. Вышеуказанный договор аренды заключен на срок до 16.04.2015 (п. 2.1 договора), вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован 27.02.2013, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.08.2013.
Размер арендной платы за землю определяется в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет, что установлено пунктами 3.1, 3.3 договора.
Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора, что определено в пункте 3.2.
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.4.3 договора).
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не заявил, в связи с чем договор заключен без передаточного акта, как определено в п. 8.1 договора аренды.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, принимая решение по делу, исходил из доказанности факта пользования предпринимателем земельным участком с указанной в договоре даты (01.07.2008), с которой сторонами распространено действие договора аренды от 07.02.2013 N 7568. При этом, частично удовлетворяя требования о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013, суд первой инстанции, установив, что земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства, при отсутствии в материалах дела доказательств ввода объекта в эксплуатацию, пришел к выводу о том, что арендная плата должна рассчитываться с применением ставки арендной платы в размере 0,3 (ставка, применяемая в отношении земельных участков на период строительства); коэффициента К1 = 1 за период с 01.07.2008 по 30.06.2012; К1 = 1,5 (за период с 01.07.2012 по 30.06.2014), т.е. коэффициентов, применяемых в отношении земельных участков, предоставленных под строительство. Приняв как верный представленный Администрацией информационный расчет, произведенный с применением указанных ставок и коэффициентов, суд удовлетворил требование о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013 в сумме 80 678 руб. 60 коп.
В отношении требований о взыскании неустойки суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости начисления неустойки с 26.03.2013, исходя из условий договоров аренды о сроках внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.3 договора (поквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала). Приняв во внимание информационный расчет пени (неустойки), произведенный истцом за весь спорный период - с 01.08.2008 по 30.06.2014, согласно которому сумма пени составляет 51 389 руб. 47 коп., а также учитывая, что решением от 23.01.2015 по настоящему делу по договору аренды от 07.02.2013 N 7568 за период с 26.03.2013 по 30.06.2014 уже взыскано 162 075 руб. 90 коп., что превышает сумму пени за весь срок действия договора, и в данной части решение не отменено, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неустойки по договору аренды N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568, установил, что на данном земельном участке имеются объекты недвижимости, построенные в спорный период, которые используются в торговой деятельности, и пришел к выводу о необходимости применения ставки арендной платы и коэффициента К1, установленных для объектов недвижимости с соответствующими целями использования. При этом суд апелляционной инстанции пересчитал размер неустойки, подлежащей взысканию за период с 28.02.2013 по 05.08.2014, пришел к выводу о необходимости ее начисления с 28.02.2013, указав, что на момент подписания договора (соглашения о неустойке) у предпринимателя уже имелась задолженность по арендной плате за предшествующий заключению договора период (с 01.07.2008 по 31.12.2012, с учетом обязанности поквартального внесения арендной платы).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не установил.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Исходя из положений ст. 421 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о распространении действия договора на отношения сторон, сложившиеся до его заключения, предполагает согласование данного условия в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью лица.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в пункте 2.1 договора аренды N 7568 стороны согласовали, что условия заключенного между ними договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008. При этом факт пользования предпринимателем земельным участком площадью 1615 кв. м. с 01.07.2008 также подтвержден материалами дела и не оспорен сторонами по делу.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.
Расчет арендной платы произведен Администрацией в соответствии с законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле: А{\sub п = С{\sub кад x С{\sub ап / 100% x К{\sub 1 x К{\sub 2 x К{\sub 3, где:
- А{\sub п - размер арендной платы;
- С{\sub кад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;
- С{\sub ап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);
- К{\sub 1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;
- К{\sub 2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;
- К{\sub 3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2016 N Ф09-4829/15 ПО ДЕЛУ N А76-6015/2014
Требование: О взыскании долга и неустойки по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация муниципального образования ссылалась на невнесение платы предпринимателем, которому участок предоставлен для строительства магазина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. N Ф09-4829/15
Дело N А76-6015/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Рябовой С.Э., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича (далее - предприниматель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по делу N А76-6015/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя - Жолудева Е.В. (доверенность от 24.10.2016 N 74АА3078265).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 46 502 руб. 31 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 48 858 руб. 24 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 55 079 руб. 81 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 за период с 01.12.2010 по 30.06.2014 в размере 17 128 руб. 31 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 3 315 180 руб. 27 коп.; пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014 в размере 1 607 236 руб. 93 коп.
Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.01.2015, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015, исковые требования Администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу Администрации по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7566 задолженность в размере 46 502 руб. 31 коп. и неустойку в размере 46 502 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7567 - задолженность в размере 55 079 руб. 81 коп. и неустойку в размере 17 128 руб. 31 коп.; по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 - задолженность в размере 597 067 руб. 47 коп. и неустойку в размере 162 075 руб. 90 коп., всего 924 356 руб. 11 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2015 вышеназванные судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды от 07.02.2013 N 7568 отменены с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение и постановление оставлены без изменения.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2016 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 в размере 80 678 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 и неустойки. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Исрафилова Ахмеда Адиловича в пользу Администрации г. Магнитогорска по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568 задолженность в размере 2 718 112 руб. 80 коп., неустойку в сумме 1 445 161 руб. 03 коп., всего 4 163 273 руб. 83 коп.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца частично: взыскать с предпринимателя в пользу Администрации пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2013 по 05.08.2014 в размере 367 733 руб. 97 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать. Заявитель полагает, что судом апелляционной инстанции неверно применено значение величин: Скад, Сап, К1, учитываемых в формуле для расчета арендной платы по договору аренды от 07.02.2013 N 7568. Поскольку судом апелляционной инстанции установлено фактическое использование предпринимателем предоставленного по договору участка в спорный период по двум видам деятельности: в качестве магазина и станции технического обслуживания автомобилей, заявитель указывает на необходимость применения в расчете различных ставок арендной платы по каждому из видов деятельности, а также различных значений коэффициента К1 для каждой из частей земельного участка. Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции, определяя кадастровую стоимость земельного участка за период с 01.08.2008 по 31.12.2011, должен был применять следующую формулу: Скад = S участка * удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв. м, то есть Скад = S * 3126,96 руб.
Предприниматель также указывает, что предусмотренная в договоре аренды ответственность за неисполнение денежного обязательства по внесению арендных платежей наступает со дня, следующего за днем, установленным договором, для внесения арендных платежей, а следовательно, неустойка подлежит начислению с 26.03.2013 по 05.08.2014 и согласно контррасчету ответчика составляет 367 733 руб. 97 коп., с учетом взыскания с предпринимателя неустойки в сумме 162 075 руб. 90 коп. по решению суда от 23.01.2015 по настоящему делу, вступившему в законную силу.
При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Постановлением Администрации от 16.04.2012 N 5266-п, на основании заявлений предпринимателя от 26.03.2012, постановления Администрации от 26.11.2010 N 13058-П "О предварительном согласовании места размещения магазина автозапчастей по ул. Магнитная, 158 в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска", предпринимателю Исрафилову А.А. предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки из категории земель населенных пунктов, в том числе участок площадью 1615 кв. м с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, разрешенное использование: "для строительства магазина автозапчастей", местоположение: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158.
Между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 07.02.2013 на основании указанного постановления подписан договор аренды земельного участка N 7568, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:33:0000000:7857, площадь 1615 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Магнитная, 158, в жилом районе Магнитный, для строительства магазина автозапчастей (п. 1.1 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008. Вышеуказанный договор аренды заключен на срок до 16.04.2015 (п. 2.1 договора), вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован 27.02.2013, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.08.2013.
Размер арендной платы за землю определяется в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет, что установлено пунктами 3.1, 3.3 договора.
Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора, что определено в пункте 3.2.
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.4.3 договора).
Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не заявил, в связи с чем договор заключен без передаточного акта, как определено в п. 8.1 договора аренды.
Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции, принимая решение по делу, исходил из доказанности факта пользования предпринимателем земельным участком с указанной в договоре даты (01.07.2008), с которой сторонами распространено действие договора аренды от 07.02.2013 N 7568. При этом, частично удовлетворяя требования о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013, суд первой инстанции, установив, что земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства, при отсутствии в материалах дела доказательств ввода объекта в эксплуатацию, пришел к выводу о том, что арендная плата должна рассчитываться с применением ставки арендной платы в размере 0,3 (ставка, применяемая в отношении земельных участков на период строительства); коэффициента К1 = 1 за период с 01.07.2008 по 30.06.2012; К1 = 1,5 (за период с 01.07.2012 по 30.06.2014), т.е. коэффициентов, применяемых в отношении земельных участков, предоставленных под строительство. Приняв как верный представленный Администрацией информационный расчет, произведенный с применением указанных ставок и коэффициентов, суд удовлетворил требование о взыскании арендной платы за период с 01.07.2008 по 06.02.2013 в сумме 80 678 руб. 60 коп.
В отношении требований о взыскании неустойки суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости начисления неустойки с 26.03.2013, исходя из условий договоров аренды о сроках внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.3 договора (поквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала). Приняв во внимание информационный расчет пени (неустойки), произведенный истцом за весь спорный период - с 01.08.2008 по 30.06.2014, согласно которому сумма пени составляет 51 389 руб. 47 коп., а также учитывая, что решением от 23.01.2015 по настоящему делу по договору аренды от 07.02.2013 N 7568 за период с 26.03.2013 по 30.06.2014 уже взыскано 162 075 руб. 90 коп., что превышает сумму пени за весь срок действия договора, и в данной части решение не отменено, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неустойки по договору аренды N 7568 за период с 01.07.2008 по 30.06.2014.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.02.2013 N 7568, установил, что на данном земельном участке имеются объекты недвижимости, построенные в спорный период, которые используются в торговой деятельности, и пришел к выводу о необходимости применения ставки арендной платы и коэффициента К1, установленных для объектов недвижимости с соответствующими целями использования. При этом суд апелляционной инстанции пересчитал размер неустойки, подлежащей взысканию за период с 28.02.2013 по 05.08.2014, пришел к выводу о необходимости ее начисления с 28.02.2013, указав, что на момент подписания договора (соглашения о неустойке) у предпринимателя уже имелась задолженность по арендной плате за предшествующий заключению договора период (с 01.07.2008 по 31.12.2012, с учетом обязанности поквартального внесения арендной платы).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не установил.
Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Исходя из положений ст. 421 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о распространении действия договора на отношения сторон, сложившиеся до его заключения, предполагает согласование данного условия в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью лица.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в пункте 2.1 договора аренды N 7568 стороны согласовали, что условия заключенного между ними договора распространяются на отношения, возникшие с 01.07.2008. При этом факт пользования предпринимателем земельным участком площадью 1615 кв. м. с 01.07.2008 также подтвержден материалами дела и не оспорен сторонами по делу.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.
Расчет арендной платы произведен Администрацией в соответствии с законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле: А{\sub п = С{\sub кад x С{\sub ап / 100% x К{\sub 1 x К{\sub 2 x К{\sub 3, где:
- А{\sub п - размер арендной платы;
- С{\sub кад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;
- С{\sub ап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);
- К{\sub 1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;
- К{\sub 2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;
- К{\sub 3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)