Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 по делу N А07-7367/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЖелезоБетонСтройКаркас" Зайнетдинова З.Ш. (доверенность от 09.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "ЖелезоБетонСтройКаркас" (далее - общество "ЖБСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным приложений N 2 "Расчет годовой арендной платы с 06.04.2015 г. по 30.06.2015 г." и "Расчет годовой арендной платы с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г." к договору аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 с установленной в них Управлением ставкой арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) в размере 3,13%, об обязании Управления установить в приложениях N 2 "Расчет годовой арендной платы с 06.04.2015 г. по 30.06.2015 г." и "Расчет годовой арендной платы с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г." ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) в размере 1,5%.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 (резолютивная часть от 06.07.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы полагает, что арендная плата подлежит определению, исходя из положений п. 2.1.16. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания N 222), поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, фактическое назначение которых не позволяет отнести их к виду разрешенного использования участка, установленного в договоре аренды.
К дате судебного заседания от общества "ЖБСК" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "ЖБСК" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3:
- - здание заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346981 от 08.02.2006, л.д. 48);
- - сооружение - подъездные ж/д пути цеха N 3 длинной 1 877,2 погонных метров, лит. V (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346979 от 08.02.2006, л.д. 38);
- - здание железобетонного цеха N 3 общей площадью 8 401,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 39);
- - административно-бытовое здание цеха N 3 общей площадью 1 279,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 40);
- - здание цеха проката N 3 общей площадью 5 778,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 41);
- - склад цемента общей площадью 399,8 кв. м, лит. Г22а (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 208990 от 24.05.2011, л.д. 42);
- - склад цемента общей площадью 417,6 кв. м, лит. Г22 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 208991 от 24.05.2011, л.д. 43);
- - здание бетоносмесительного цеха N 2 общей площадью 1 125,2 кв. м, лит. Л (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АЕ N 192547 от 16.06.2014, л.д. 44);
- - здание РУ-6кв общей площадью 83,2 кв. м, лит. С (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 347371 от 08.02.2006, л.д. 45);
- - котельная общей площадью 107,4 кв. м, лит. Х (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 660456 от 29.02.2012, л.д. 46);
- - автозаправочный пункт общей площадью 6,2 кв. м, лит. Э (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346980 от 08.02.2006, л.д. 47).
Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3 (кадастровый паспорт земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951, л.д. 13-15).
16.07.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "ЖБСК" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 448-15 (л.д. 9-12), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути.
Согласно п. 3.1. указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 06.04.2015 по 06.04.2064.
На основании п. 4.1. договора аренды расчет арендной платы определен в приложении к договору.
В силу п. 4.2.1. договора аренды размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3. договора аренды).
Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельных участков (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5. договора аренды).
Согласно акту приема-передачи от 16.07.2015 земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 общей площадью 204 469 кв. м передан в аренду истцу (л.д. 17).
Договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 9).
Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Из оспариваемых расчетов годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20), составленных Управлением, следует, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 подлежит исчислению в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в редакции решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/8, годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = КСУ х Сап х (S1 / S), где КСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь земельного участка к оплате.
Показатель Сап определен Управлением в размере 3,13%.
Ранее указанный показатель был установлен в размере 1,09%, что подтверждено расчетом годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), оформленным при заключении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015.
11.12.2015 общество "ЖБСК" обратилось в Управление с письмом от 10.12.2015 N 112 о разъяснении причины изменения ставки арендной платы за период с 06.04.2016 на 3,13% против 1,5%, соответствующей земельным участкам, занятым объектами промышленности и строительства (л.д. 21).
Письмом от 18.01.2016 N 17424, В-154 Управление сообщило арендатору, что согласно п. 2.1.16 Методических указаний N 222 в случае образования земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное назначение наибольшее, на площадь земельного участка. Аналогичный порядок
применяется Управлением при установлении ставок арендной платы за землю (л.д. 22).
Считая расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20) незаконными, не соответствующими виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030631:19, указанному в договоре аренды и сведениям государственного кадастра недвижимости, а также фактическому использованию участка, общество "ЖБСК" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего изменения согласованного сторонами в договоре аренды коэффициента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение означает изменение методики расчета арендной платы и приводит к существенному увеличению размера арендной платы, в силу чего допускается только посредством подписания сторонами соответствующего соглашения. Суд установил, что Методические указания N 222 не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "ЖБСК" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 (л.д. 9-12), в соответствии с которым истцу в аренду на срок с 06.04.2015 по 06.04.2064 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути.
Договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 9). Заключенность указанного договора сторонами не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В п. п. 4.1., 4.3. договора аренды его стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
При таких обстоятельствах, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015, в силу п. 2 ст. 166, ст. 180 ГК РФ общество "ЖБСК" как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требований закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 общей площадью 204 469 кв. м, переданный истцу в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951 (л.д. 13-15) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 N 02-0-1-281/4005/2015-4790 (л.д. 23-24), с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
В соответствии с подп. 6 п. 3 ст. 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Статьей 35.3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".
В силу п. 1.2. указанных Правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:
АП = П x Кс x К/100,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
- К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
В пункте 1 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" определено, что с 01.01.2008 по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, согласно приложению N 1-Е при начислении арендной платы за землю за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 включительно, определяющему ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостана период с 01.07.2015.
Ранее (в период с 01.01.2014 по 30.06.2015 включительно) ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостана определялись на основании приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.
Из сравнительного анализа расчета годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), оформленного арендодателем при заключении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015, и расчетов годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20), составленных Управлением в одностороннем порядке и оспариваемых арендатором, следует, что Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка с ранее установленной на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 - 1,09% на 3,13% и установило аналогичный показатель ставки на период с 01.07.2015 по 31.12.2015, который был введен для земель под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг, а именно для земель, занятых под офисы, представительства коммерческих организаций (Офисы, филиалы и представительства коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей (кроме указанных в других видах деятельности)).
Однако указанные действия Управления не могут быть признаны соответствующими закону.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 4.2.1. договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельных участков (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Таким образом, условиями названного договора аренды его стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования приведенных правовых норм следует вывод, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.
Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, был передан истцу под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути (л.д. 9-12).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951 (л.д. 13-15) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 N 02-0-1-281/4005/2015-4790 (л.д. 23-24) следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:030631:19 является "под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути".
На указанном земельном участке по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, расположены принадлежащие истцу на праве собственности здание заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А; сооружение - подъездные ж/д пути цеха N 3 длинной 1 877,2 погонных метров, лит. V; здание железобетонного цеха N 3 общей площадью 8 401,1 кв. м; административно-бытовое здание цеха N 3 общей площадью 1 279,4 кв. м; здание цеха проката N 3 общей площадью 5 778,4 кв. м, склад цемента общей площадью 399,8 кв. м, лит. Г22а; склад цемента общей площадью 417,6 кв. м, лит. Г22; здание бетоносмесительного цеха N 2 общей площадью 1 125,2 кв. м, лит. Л; здание РУ-6кв общей площадью 83,2 кв. м, лит. С; котельная общей площадью 107,4 кв. м, лит. Х; автозаправочный пункт общей площадью 6,2 кв. м, лит. Э, что подтверждено представленными истцом в дело свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 38-48).
Согласно письменным пояснениям, данным обществом "ЖБСК" в исковом заявлении (л.д. 5) и не опровергнутым Управлением на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ, указанные объекты недвижимости являются промышленными объектами, в которых производятся железобетонные изделия.
Последнее обстоятельство дополнительное подтверждается общедоступными сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества "ЖБСК", согласно которым основным видом деятельности истца, юридический адрес которого: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3, является производство изделий из бетона для использования в строительстве (в деле).
Ранее, при оформлении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 между Управлением и обществом "ЖБСК" был подписан расчет годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), в котором ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка была установлена в размере 1,09%, что соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка - под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути (п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7).
Оценив приведенные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для применения иного показателя вида разрешенного использования земельного участка.
Доказательства, опровергающие указанный вывод апелляционного суда и подтверждающие изменение в установленном ст. 452 ГК РФ порядке условий договора аренды в части разрешенного использования земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка, Управлением в дело не представлены.
На основании п. п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и п. п. 7.8, 7.10 приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 указанному виду разрешенного использования земельного участка соответствуют ставки: на период с 06.04.2015 по 30.06.2015-1,09%, на период с 01.07.2015 по 31.12.2015-1,5%.
В силу пункта 8.4. приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и аналогичного пункта приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 использованная Управлением в оспариваемых расчетах ставка применяется к землям под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг, а именно под офисами, представительствами коммерческих организаций (офисы, филиалы и представительства коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности).
Однако в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ Управлением не представлено каких-либо доказательств того, что принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030631:19, используются под размещение офисов или представительств коммерческих организаций.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что использование истцом земельного участка под размещение административного здания заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А, должно быть отнесено к использованию земель под офисами, представительствами коммерческих организаций, отклоняется апелляционным судом, поскольку Управлением не аргументирована данная позиция и не представлено нормативного и фактического обоснования отнесения земельного участка к такому виду разрешенного использования.
Напротив, на основании системного анализа положений п. п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и п. п. 7.8, 7.10 приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7, с учетом выделения в п. 8.5 приложения N 1-Д административных зданий промышленности и строительства в отдельную категорию использования земель в дополнение к установленному в п. 8.4 приложения N 1-Д виду использования "Офисы, представительства коммерческих организаций", апелляционный суд приходит к выводу, что указанная в пунктах 8.4. приложений N 1-Д и N 1-Е ставка арендной платы в данной ситуации применению не подлежит.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает неправомерным применение Управлением в оспариваемых расчетах арендной платы ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 3,13%, так как расчеты не соответствуют договору и разрешенному использованию земельного участка.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на п. 2.1.16 Методических указаний N 222 отклоняются, поскольку судами не установлено иного использования истцом арендуемого земельного участка, отличного от разрешенного использования, указанного в договоре аренды.
На основании изложенного апелляционный суд выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемых истцом расчетов годовой арендной платы являются обоснованными.
Поскольку перечень способов защиты нарушенного права, указанных в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, а целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав лица (ст. 1, 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ), апелляционный суд считает возможным удовлетворение требований об обязании ответчика осуществить перерасчет арендной платы за спорный период.
Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 по делу N А07-7367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 18АП-11171/2016 ПО ДЕЛУ N А07-7367/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. N 18АП-11171/2016
Дело N А07-7367/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 по делу N А07-7367/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЖелезоБетонСтройКаркас" Зайнетдинова З.Ш. (доверенность от 09.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "ЖелезоБетонСтройКаркас" (далее - общество "ЖБСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным приложений N 2 "Расчет годовой арендной платы с 06.04.2015 г. по 30.06.2015 г." и "Расчет годовой арендной платы с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г." к договору аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 с установленной в них Управлением ставкой арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) в размере 3,13%, об обязании Управления установить в приложениях N 2 "Расчет годовой арендной платы с 06.04.2015 г. по 30.06.2015 г." и "Расчет годовой арендной платы с 01.07.2015 г. по 31.12.2015 г." ставку арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли) в размере 1,5%.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 (резолютивная часть от 06.07.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы полагает, что арендная плата подлежит определению, исходя из положений п. 2.1.16. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания N 222), поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, фактическое назначение которых не позволяет отнести их к виду разрешенного использования участка, установленного в договоре аренды.
К дате судебного заседания от общества "ЖБСК" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "ЖБСК" является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3:
- - здание заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346981 от 08.02.2006, л.д. 48);
- - сооружение - подъездные ж/д пути цеха N 3 длинной 1 877,2 погонных метров, лит. V (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346979 от 08.02.2006, л.д. 38);
- - здание железобетонного цеха N 3 общей площадью 8 401,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 39);
- - административно-бытовое здание цеха N 3 общей площадью 1 279,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 40);
- - здание цеха проката N 3 общей площадью 5 778,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2016, л.д. 41);
- - склад цемента общей площадью 399,8 кв. м, лит. Г22а (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 208990 от 24.05.2011, л.д. 42);
- - склад цемента общей площадью 417,6 кв. м, лит. Г22 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 208991 от 24.05.2011, л.д. 43);
- - здание бетоносмесительного цеха N 2 общей площадью 1 125,2 кв. м, лит. Л (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АЕ N 192547 от 16.06.2014, л.д. 44);
- - здание РУ-6кв общей площадью 83,2 кв. м, лит. С (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 347371 от 08.02.2006, л.д. 45);
- - котельная общей площадью 107,4 кв. м, лит. Х (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АГ N 660456 от 29.02.2012, л.д. 46);
- - автозаправочный пункт общей площадью 6,2 кв. м, лит. Э (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 346980 от 08.02.2006, л.д. 47).
Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3 (кадастровый паспорт земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951, л.д. 13-15).
16.07.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "ЖБСК" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 448-15 (л.д. 9-12), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути.
Согласно п. 3.1. указанного договора аренды срок аренды устанавливается с 06.04.2015 по 06.04.2064.
На основании п. 4.1. договора аренды расчет арендной платы определен в приложении к договору.
В силу п. 4.2.1. договора аренды размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3. договора аренды).
Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельных участков (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5. договора аренды).
Согласно акту приема-передачи от 16.07.2015 земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 общей площадью 204 469 кв. м передан в аренду истцу (л.д. 17).
Договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 9).
Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Из оспариваемых расчетов годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20), составленных Управлением, следует, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 подлежит исчислению в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в редакции решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/8, годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = КСУ х Сап х (S1 / S), где КСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь земельного участка к оплате.
Показатель Сап определен Управлением в размере 3,13%.
Ранее указанный показатель был установлен в размере 1,09%, что подтверждено расчетом годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), оформленным при заключении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015.
11.12.2015 общество "ЖБСК" обратилось в Управление с письмом от 10.12.2015 N 112 о разъяснении причины изменения ставки арендной платы за период с 06.04.2016 на 3,13% против 1,5%, соответствующей земельным участкам, занятым объектами промышленности и строительства (л.д. 21).
Письмом от 18.01.2016 N 17424, В-154 Управление сообщило арендатору, что согласно п. 2.1.16 Методических указаний N 222 в случае образования земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное назначение наибольшее, на площадь земельного участка. Аналогичный порядок
применяется Управлением при установлении ставок арендной платы за землю (л.д. 22).
Считая расчеты годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20) незаконными, не соответствующими виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:030631:19, указанному в договоре аренды и сведениям государственного кадастра недвижимости, а также фактическому использованию участка, общество "ЖБСК" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика отсутствуют правовые основания для одностороннего изменения согласованного сторонами в договоре аренды коэффициента, определяющего вид разрешенного использования земельного участка, поскольку такое изменение означает изменение методики расчета арендной платы и приводит к существенному увеличению размера арендной платы, в силу чего допускается только посредством подписания сторонами соответствующего соглашения. Суд установил, что Методические указания N 222 не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "ЖБСК" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 (л.д. 9-12), в соответствии с которым истцу в аренду на срок с 06.04.2015 по 06.04.2064 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути.
Договор аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 9). Заключенность указанного договора сторонами не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В п. п. 4.1., 4.3. договора аренды его стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
При таких обстоятельствах, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015, в силу п. 2 ст. 166, ст. 180 ГК РФ общество "ЖБСК" как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требований закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:030631:19 общей площадью 204 469 кв. м, переданный истцу в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951 (л.д. 13-15) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 N 02-0-1-281/4005/2015-4790 (л.д. 23-24), с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать на начисление ему арендной платы за пользование земельным участком по нормативным ставкам.
В соответствии с подп. 6 п. 3 ст. 2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" установление порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства Республики Башкортостан.
Статьей 35.3 указанного Закона Республики Башкортостан установлено, что органы местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.
Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".
В силу п. 1.2. указанных Правил размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле:
АП = П x Кс x К/100,
где:
- АП - размер арендной платы;
- П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей);
- Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
- К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.
В пункте 1 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" определено, что с 01.01.2008 по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, согласно приложению N 1-Е при начислении арендной платы за землю за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 включительно, определяющему ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостана период с 01.07.2015.
Ранее (в период с 01.01.2014 по 30.06.2015 включительно) ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостана определялись на основании приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.
Из сравнительного анализа расчета годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), оформленного арендодателем при заключении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015, и расчетов годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 19) и на период с 01.07.2015 по 31.12.2015 (л.д. 20), составленных Управлением в одностороннем порядке и оспариваемых арендатором, следует, что Управление в одностороннем порядке изменило значение ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка с ранее установленной на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 - 1,09% на 3,13% и установило аналогичный показатель ставки на период с 01.07.2015 по 31.12.2015, который был введен для земель под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг, а именно для земель, занятых под офисы, представительства коммерческих организаций (Офисы, филиалы и представительства коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей (кроме указанных в других видах деятельности)).
Однако указанные действия Управления не могут быть признаны соответствующими закону.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 4.2.1. договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельных участков (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Таким образом, условиями названного договора аренды его стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.
Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.
С учетом изложенного и на основании ст. 452 ГК РФ изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования приведенных правовых норм следует вывод, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.
Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030631:19, общей площадью 204 469 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, был передан истцу под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути (л.д. 9-12).
Из кадастрового паспорта земельного участка от 23.06.2015 N 02/15/1-496951 (л.д. 13-15) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 N 02-0-1-281/4005/2015-4790 (л.д. 23-24) следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:030631:19 является "под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути".
На указанном земельном участке по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Зеленая роща, д. 11/3, расположены принадлежащие истцу на праве собственности здание заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А; сооружение - подъездные ж/д пути цеха N 3 длинной 1 877,2 погонных метров, лит. V; здание железобетонного цеха N 3 общей площадью 8 401,1 кв. м; административно-бытовое здание цеха N 3 общей площадью 1 279,4 кв. м; здание цеха проката N 3 общей площадью 5 778,4 кв. м, склад цемента общей площадью 399,8 кв. м, лит. Г22а; склад цемента общей площадью 417,6 кв. м, лит. Г22; здание бетоносмесительного цеха N 2 общей площадью 1 125,2 кв. м, лит. Л; здание РУ-6кв общей площадью 83,2 кв. м, лит. С; котельная общей площадью 107,4 кв. м, лит. Х; автозаправочный пункт общей площадью 6,2 кв. м, лит. Э, что подтверждено представленными истцом в дело свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 38-48).
Согласно письменным пояснениям, данным обществом "ЖБСК" в исковом заявлении (л.д. 5) и не опровергнутым Управлением на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ, указанные объекты недвижимости являются промышленными объектами, в которых производятся железобетонные изделия.
Последнее обстоятельство дополнительное подтверждается общедоступными сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества "ЖБСК", согласно которым основным видом деятельности истца, юридический адрес которого: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Зеленая роща, д. 11/3, является производство изделий из бетона для использования в строительстве (в деле).
Ранее, при оформлении договора аренды земельного участка N 448-15 от 16.07.2015 между Управлением и обществом "ЖБСК" был подписан расчет годовой арендной платы на период с 06.04.2015 по 30.06.2015 (л.д. 16), в котором ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка была установлена в размере 1,09%, что соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка - под производственные, административно-бытовые, складские здания, железнодорожные пути (п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7).
Оценив приведенные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для применения иного показателя вида разрешенного использования земельного участка.
Доказательства, опровергающие указанный вывод апелляционного суда и подтверждающие изменение в установленном ст. 452 ГК РФ порядке условий договора аренды в части разрешенного использования земельного участка или несоответствия разрешенного использования фактическому использованию земельного участка, Управлением в дело не представлены.
На основании п. п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и п. п. 7.8, 7.10 приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 указанному виду разрешенного использования земельного участка соответствуют ставки: на период с 06.04.2015 по 30.06.2015-1,09%, на период с 01.07.2015 по 31.12.2015-1,5%.
В силу пункта 8.4. приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и аналогичного пункта приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 использованная Управлением в оспариваемых расчетах ставка применяется к землям под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг, а именно под офисами, представительствами коммерческих организаций (офисы, филиалы и представительства коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности).
Однако в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ Управлением не представлено каких-либо доказательств того, что принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030631:19, используются под размещение офисов или представительств коммерческих организаций.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что использование истцом земельного участка под размещение административного здания заводоуправления общей площадью 986,3 кв. м, лит. А, должно быть отнесено к использованию земель под офисами, представительствами коммерческих организаций, отклоняется апелляционным судом, поскольку Управлением не аргументирована данная позиция и не представлено нормативного и фактического обоснования отнесения земельного участка к такому виду разрешенного использования.
Напротив, на основании системного анализа положений п. п. 7.8, 7.10, 8.5 приложения N 1-Д к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и п. п. 7.8, 7.10 приложения N 1-Е к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7, с учетом выделения в п. 8.5 приложения N 1-Д административных зданий промышленности и строительства в отдельную категорию использования земель в дополнение к установленному в п. 8.4 приложения N 1-Д виду использования "Офисы, представительства коммерческих организаций", апелляционный суд приходит к выводу, что указанная в пунктах 8.4. приложений N 1-Д и N 1-Е ставка арендной платы в данной ситуации применению не подлежит.
На основании вышеизложенного судебная коллегия считает неправомерным применение Управлением в оспариваемых расчетах арендной платы ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 3,13%, так как расчеты не соответствуют договору и разрешенному использованию земельного участка.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на п. 2.1.16 Методических указаний N 222 отклоняются, поскольку судами не установлено иного использования истцом арендуемого земельного участка, отличного от разрешенного использования, указанного в договоре аренды.
На основании изложенного апелляционный суд выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемых истцом расчетов годовой арендной платы являются обоснованными.
Поскольку перечень способов защиты нарушенного права, указанных в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, а целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав лица (ст. 1, 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ), апелляционный суд считает возможным удовлетворение требований об обязании ответчика осуществить перерасчет арендной платы за спорный период.
Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2016 по делу N А07-7367/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)