Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8541/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 (судья Б.Г. Долгалев), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ИНН 5507217426, ОГРН 1105543012563) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-386 от 13.09.2007,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Унжаковой И.С. (удостоверение N 0072/16 выдано 09.02.2016, доверенность N ДИО/10560 от 22.07.2016 сроком действия один год),
от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" - Окуневой Е.В. (паспорт, доверенность б/н от 12.07.2016 сроком действия три года),
общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386.
Решением Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 исковые требования удовлетворены. Суд внес изменения в договор аренды от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.10.2007 за N 55-55-01/136/2007-091, изложив пункт 1.4. указанного договора в следующей редакции: "1.4. Целевое назначение аренды Участка: под строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка". Взыскал с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ООО "СтройИнвест" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что строительство жилого дома на спорном земельном участке не соответствует целям, для которых непосредственно формировался и предоставлен участок. Считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не свидетельствует о безусловной обязанности внести изменения в договор аренды и изменить цель предоставления данного земельного участка в аренду. Обращает внимание, что настоящий иск направлен на обход установленных процедур торгов, на которых исключительно возможно предоставление участка для объектов жилищного строительства.
От ООО "СтройИнвест" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "СтройИнвест" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей сторон, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "СтройИнвест" заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.10.2007 за N 55-55-01/136/2007-091.
Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3001 площадью 4761 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, Центральный АО, ул. Кемеровская, д. 8.
Целевое назначение аренды земельного участка указано в пункте 1.4. договора аренды: "для общественно-деловых целей под строительство".
Постановлением администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п (подпункт 2 пункта 3, приложение N 12) внесены изменения в проект планировки территории, включающей земельный участок, с отнесением земельного участка к зоне планируемого размещения жилой застройки высокой этажности.
Соответствующие изменения внесены в кадастровые сведения о земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.02.2015 N 55/201/15-55398 его разрешенным использованием являются многоквартирные жилые дома.
Согласно подпункту 29 пункта 1 Постановления администрации города Омска от 24.03.2014 N 382-П "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков" в отношении земельного участка предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности.
Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 28.04.2015 N 963 утвержден градостроительный план земельного участка, в котором содержится информация о видах разрешенного использования земельного участка. В основных видах разрешенного использования земельного участка указаны объекты капитального строительства согласно градостроительному регламенту жилой, а не общественно-деловой территориальной зоны.
Как указывает истец, указание в договоре аренды на целевое использование земельного участка для общественно-деловых целей в настоящее время не соответствует целевому назначению земельного участка, определенному согласно территориальной зоне, к которой относится земельный участок, и применимому к указанной территориальной зоне градостроительному регламенту, что, соответственно, препятствует использованию земельного участка арендатором для строительства.
По утверждению истца строительство объектов общественно-деловых зон невозможно, поскольку градостроительный план данного участка составлен для зоны жилой застройки, а строительству объектов зоны жилой застройки препятствует содержание правоустанавливающего документа на земельный участок, а именно договора аренды, в котором в качестве использования земельного участка указаны общественно-деловые цели.
По мнению истца указанные обстоятельства дают уполномоченному органу муниципального самоуправления право отказывать в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие надлежаще оформленного правоустанавливающего документа на землю.
Истец, полагая, что в договор аренды подлежат внесению соответствующие изменения, 09.12.2016 обратился к ответчику в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ с письмом N 233 о внесении изменений в договор аренды в части целевого назначения аренды земельного участка с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды.
В проекте дополнительного соглашения к договору аренды пункт 1.4. изложен в новой редакции.
Ответчик в письме от 25.02.2016 отказал истцу во внесении изменений в договор аренды.
Полагая, что данным отказом ответчика нарушены права истца, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил полностью, изложив пункт 1.4 договора аренды от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386 в редакции, предложенной истцом.
При повторной оценке имеющихся в деле доказательств, коллегия суда пришла к выводу об обоснованности и законности принятого судом первой инстанции решения по существу рассматриваемого спора.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.
Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) является деление земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Деление земли на категории определено по целевому назначению в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Учитывая изложенное, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, приводящее к невозможности использования этого участка в соответствии с условиями договора аренды, является существенным изменением обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ требует его изменения или расторжения.
Согласно статье 85 ЗК РФ и статье 36 Градостроительного кодекса правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой принадлежит земельный участок.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица, по смыслу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Разрешенное использование земельных участков в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Как установлено судом, на основании Решения Омского городского Совета от 18.12.2013 N 202 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" в градостроительном зонировании территории муниципального образования город Омск, земельный участок, переданный в аренду истцу, перестал относиться к общественно-деловым зонам. Территориальная зона, к которой относится арендованный истцом земельный участок, изменена посредством ее перевода из общественно-деловых зон в жилые зоны. Соответствующие изменения внесены в проект планировки территории на основании постановления администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается и ответчиком не отрицается, что в отношении земельного участка изменен разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности. Соответствующие изменения внесены в кадастровый паспорт указанного земельного участка от 10.02.2015 N 55/201/15-55398.
Соответственно, произошло изменение обстоятельства, определяющего целевое использование арендованного земельного участка, наступление которого истец не мог предполагать при заключении договора аренды в отношении указанного участка.
По убеждению суда, такое изменение обстоятельств является существенным, поскольку использование земельного участка под строительство возможно только при условии соблюдения правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории.
Исполнение договора аренды без изменения его условий может нарушить права истца по настоящему договору, поскольку арендатор, уплачивая арендную плату, может быть лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке, в связи с несоответствием условия договора о целевом назначении земельного участка, определяемому согласно градостроительному регламенту арендуемого земельного участка, и, таким образом, может быть лишен возможности создать и получить в собственность построенный объект.
Кроме того, из условий спорного договора не вытекает то обстоятельство, что арендатор должен нести риск изменения обстоятельств, связанных с изменением назначения земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что в данном случае изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допустимо, поскольку расторжение договора повлечет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.
Из материалов дела следует, что за период использования арендованного земельного участка истцом понесены значительные расходы, связанные с арендой земельного участка, такие как: уплата арендных платежей и иные расходы, связанные с освоением арендуемого земельного участка для целей строительства.
На основании изложенного, требования истца правомерно удовлетворены полностью.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ не распределяются, поскольку государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы не платилась в силу освобождения Департамента от ее уплаты на основании статьи 333.17 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 N 08АП-8541/2016 ПО ДЕЛУ N А46-3991/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. N 08АП-8541/2016
Дело N А46-3991/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8541/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 (судья Б.Г. Долгалев), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ИНН 5507217426, ОГРН 1105543012563) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-386 от 13.09.2007,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Унжаковой И.С. (удостоверение N 0072/16 выдано 09.02.2016, доверенность N ДИО/10560 от 22.07.2016 сроком действия один год),
от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" - Окуневой Е.В. (паспорт, доверенность б/н от 12.07.2016 сроком действия три года),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386.
Решением Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 исковые требования удовлетворены. Суд внес изменения в договор аренды от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.10.2007 за N 55-55-01/136/2007-091, изложив пункт 1.4. указанного договора в следующей редакции: "1.4. Целевое назначение аренды Участка: под строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка". Взыскал с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ООО "СтройИнвест" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что строительство жилого дома на спорном земельном участке не соответствует целям, для которых непосредственно формировался и предоставлен участок. Считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не свидетельствует о безусловной обязанности внести изменения в договор аренды и изменить цель предоставления данного земельного участка в аренду. Обращает внимание, что настоящий иск направлен на обход установленных процедур торгов, на которых исключительно возможно предоставление участка для объектов жилищного строительства.
От ООО "СтройИнвест" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "СтройИнвест" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей сторон, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "СтройИнвест" заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.10.2007 за N 55-55-01/136/2007-091.
Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3001 площадью 4761 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, Центральный АО, ул. Кемеровская, д. 8.
Целевое назначение аренды земельного участка указано в пункте 1.4. договора аренды: "для общественно-деловых целей под строительство".
Постановлением администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п (подпункт 2 пункта 3, приложение N 12) внесены изменения в проект планировки территории, включающей земельный участок, с отнесением земельного участка к зоне планируемого размещения жилой застройки высокой этажности.
Соответствующие изменения внесены в кадастровые сведения о земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.02.2015 N 55/201/15-55398 его разрешенным использованием являются многоквартирные жилые дома.
Согласно подпункту 29 пункта 1 Постановления администрации города Омска от 24.03.2014 N 382-П "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков" в отношении земельного участка предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности.
Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 28.04.2015 N 963 утвержден градостроительный план земельного участка, в котором содержится информация о видах разрешенного использования земельного участка. В основных видах разрешенного использования земельного участка указаны объекты капитального строительства согласно градостроительному регламенту жилой, а не общественно-деловой территориальной зоны.
Как указывает истец, указание в договоре аренды на целевое использование земельного участка для общественно-деловых целей в настоящее время не соответствует целевому назначению земельного участка, определенному согласно территориальной зоне, к которой относится земельный участок, и применимому к указанной территориальной зоне градостроительному регламенту, что, соответственно, препятствует использованию земельного участка арендатором для строительства.
По утверждению истца строительство объектов общественно-деловых зон невозможно, поскольку градостроительный план данного участка составлен для зоны жилой застройки, а строительству объектов зоны жилой застройки препятствует содержание правоустанавливающего документа на земельный участок, а именно договора аренды, в котором в качестве использования земельного участка указаны общественно-деловые цели.
По мнению истца указанные обстоятельства дают уполномоченному органу муниципального самоуправления право отказывать в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие надлежаще оформленного правоустанавливающего документа на землю.
Истец, полагая, что в договор аренды подлежат внесению соответствующие изменения, 09.12.2016 обратился к ответчику в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ с письмом N 233 о внесении изменений в договор аренды в части целевого назначения аренды земельного участка с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды.
В проекте дополнительного соглашения к договору аренды пункт 1.4. изложен в новой редакции.
Ответчик в письме от 25.02.2016 отказал истцу во внесении изменений в договор аренды.
Полагая, что данным отказом ответчика нарушены права истца, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил полностью, изложив пункт 1.4 договора аренды от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386 в редакции, предложенной истцом.
При повторной оценке имеющихся в деле доказательств, коллегия суда пришла к выводу об обоснованности и законности принятого судом первой инстанции решения по существу рассматриваемого спора.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.
Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) является деление земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Деление земли на категории определено по целевому назначению в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Учитывая изложенное, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, приводящее к невозможности использования этого участка в соответствии с условиями договора аренды, является существенным изменением обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ требует его изменения или расторжения.
Согласно статье 85 ЗК РФ и статье 36 Градостроительного кодекса правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой принадлежит земельный участок.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица, по смыслу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Разрешенное использование земельных участков в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Как установлено судом, на основании Решения Омского городского Совета от 18.12.2013 N 202 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" в градостроительном зонировании территории муниципального образования город Омск, земельный участок, переданный в аренду истцу, перестал относиться к общественно-деловым зонам. Территориальная зона, к которой относится арендованный истцом земельный участок, изменена посредством ее перевода из общественно-деловых зон в жилые зоны. Соответствующие изменения внесены в проект планировки территории на основании постановления администрации города Омска от 13.11.2013 N 1322-п.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается и ответчиком не отрицается, что в отношении земельного участка изменен разрешенный вид использования: для размещения многоквартирного жилого дома высокой этажности. Соответствующие изменения внесены в кадастровый паспорт указанного земельного участка от 10.02.2015 N 55/201/15-55398.
Соответственно, произошло изменение обстоятельства, определяющего целевое использование арендованного земельного участка, наступление которого истец не мог предполагать при заключении договора аренды в отношении указанного участка.
По убеждению суда, такое изменение обстоятельств является существенным, поскольку использование земельного участка под строительство возможно только при условии соблюдения правового режима земель, определяемого в соответствии с зонированием территории.
Исполнение договора аренды без изменения его условий может нарушить права истца по настоящему договору, поскольку арендатор, уплачивая арендную плату, может быть лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке, в связи с несоответствием условия договора о целевом назначении земельного участка, определяемому согласно градостроительному регламенту арендуемого земельного участка, и, таким образом, может быть лишен возможности создать и получить в собственность построенный объект.
Кроме того, из условий спорного договора не вытекает то обстоятельство, что арендатор должен нести риск изменения обстоятельств, связанных с изменением назначения земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что в данном случае изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допустимо, поскольку расторжение договора повлечет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.
Из материалов дела следует, что за период использования арендованного земельного участка истцом понесены значительные расходы, связанные с арендой земельного участка, такие как: уплата арендных платежей и иные расходы, связанные с освоением арендуемого земельного участка для целей строительства.
На основании изложенного, требования истца правомерно удовлетворены полностью.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ не распределяются, поскольку государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы не платилась в силу освобождения Департамента от ее уплаты на основании статьи 333.17 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2016 по делу N А46-3991/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Н.В.ТЕТЕРИНА
Е.Н.КУДРИНА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)