Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По итогам аукциона истец приобрел право аренды земельного участка, однако указывает на то, что участок использовать для целей личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием строительного мусора, ответчик в расторжении договора отказал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Осипова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Насоновой В.Н.,
судей Споршевой С.В., Рогозиной Н.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации города Рязани на решение Советского районного суда г. Рязани от 1 сентября 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Д. удовлетворить.
Расторгнуть договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 14 ноября 2016 года между администрацией города Рязани и Д.
Взыскать с администрации города Рязани в пользу Д. уплаченный задаток по договору аренды земельного участка в размере 36 304 руб. 40 коп., и судебные расходы в размере 1289 руб. 13 коп.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения представителя администрации города Рязани Ц., судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд с иском к администрации г. Рязани о расторжении договора аренды и возврате уплаченного аванса.
В обоснование иска истец указал, что 03.11.2016 года был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для личного подсобного хозяйства, по результатам которого он был признан победителем торгов, вследствие чего приобрел право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N, площадью 1 250 кв. м.
Истцу на подписание были представлены три экземпляра договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 14.11.2016 года и акты приема-передачи к ним в 3-х экземплярах.
В договоре и акте приема-передачи указано, что на момент подписания договора сдаваемый в аренду земельный участок находится в состоянии пригодном для использования его по назначению и виду разрешенного использования.
Указанный земельный участок использовать для целей личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием на данном участке строительного мусора.
Стоимость работ по приведению участка в соответствие составляет 341 000 руб.
08.12.2016 года он обратился с заявлением в уполномоченный орган с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества, а именно: освободить указанный земельный участок от строительного и иного бытового мусора в срок 30 календарных дней; в случае неудовлетворения требований просил вернуть задаток в размере 36 304 руб. 40 коп.
Администрация г. Рязани отказала в удовлетворении указанных им требований, и предложила подписать акт приема-передачи земельного участка.
Истец считает, что данное решение об отказе нарушает его права и законные интересы, в связи с чем просил суд расторгнуть договор аренды N от 14.11.2016 года, заключенный между ним и администрацией г. Рязани; обязать администрацию г. Рязани возвратить ему уплаченный им задаток по договору аренды в сумме 36 304 руб. 40 коп., а также расходы на оплату госпошлины в размере 1 289 руб. 13 коп.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация города Рязани просит решение отменить, ссылаясь на возможность истца ознакомиться с документами в отношении земельного участка и осмотреть его на местности; на недопустимость доказательства, положенного в основу решения суда - заключения специалиста П., поскольку у него отсутствует квалификация геодезиста-землеустроителя, а также невозможностью установить, какой именно участок обследовался, поскольку его координаты не определялись, согласно заключению судебной экспертизы на момент проведения экспертизы на земельном участке находятся паллеты с кирпичом, а также деревянный строительный мусор и часть разрушенного деревянного забора, разрушенное деревянное строение расположено за пределами спорного земельного участка, причем ранее при обследовании участка на нем располагались паллеты с бетонными блоками, что подтверждает то обстоятельство, что данный земельный участок использовался смежными землепользователями для временного хранения строительных материалов, таким образом, на момент заключения договора аренды таких материалов вообще могло не быть; деревянный мусор и разрушенный забор не являются существенными недостатками, наличие которых препятствует использованию земельного участка по его целевому назначению.
В суд апелляционной инстанции Д. не явился, о слушании дела извещен, о причинах неявки не сообщил. На основании ч. 3 ст. 167 и ч. 2 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что администрация города Рязани выставила на аукцион право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч.N, площадью 1250 кв. м. Границы земельного участка установлены согласно кадастрового паспорта. Срок аренды: 20 лет. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Права на земельный участок, ограничение этих прав: правопритязания отсутствуют. Ограничения и обременения в использовании участка: обременено обязанностью: предусмотреть проведение противопаводковых мероприятий, соблюдения режима водоохранной зоны. В случае необходимости уничтожения (сноса) зеленых насаждений произвести в соответствии с Порядком оценки и возмещения ущерба за уничтожение (повреждение) зеленых насаждений на территории города Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 22.10.2009 N 552-I. Расположить объекты по отношению к инженерным коммуникациям согласно требованиям СП 42.13330.2011 и СП. 62.13330.2011.
Согласно протоколу N о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N, от 3 ноября 2016 г. победителем аукциона признан Д.
14 ноября 2016 г. администрацией города Рязани и Д. подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером N.
Размер ежегодной арендной платы определен на основании протокола от 03.11.2016 Nг. в размере 927577 руб. 42 коп. Задаток, внесенный для участия в торгах, в размере 36304 руб. 40 коп. засчитывается в счет арендной платы.
Акт приема передачи земельного участка подписан Д. не был.
8 декабря 2016 г. Д. направил в администрацию города Рязани письмо, в котором указал, что земельный участок с кадастровым номером N использовать для целей ведения личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием на данном участке строительного мусора. Стоимость работ по приведению участка в соответствие составляет 341000 руб., что подтверждается заключением специалиста. Заявитель просил освободить земельный участок от строительного и иного бытового мусора в срок 30 календарных дней с момента настоящей претензии, в случае неудовлетворения, считает договор аренды земельного участка расторгнутым и просил вернуть ему уплаченный задаток в размере 36304 руб. 40 коп.
Рассмотрев обращение Д., администрация города Рязани в лице Управления земельных ресурсов и имущественных отношений направила ответ, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером N являлся предметом аукциона на право заключения договора аренды, проведенного 03.11.2016 г. В соответствии с п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен закрытый перечень оснований, наличие которых исключает возможность выставления земельного участка на аукцион. Согласно аукционной документации земельный участок является пригодным по заявленному разрешенному использованию. Кроме того, в установленном порядке за тридцать дней до дня проведения аукциона организатором аукциона было обеспечено опубликование извещения о проведении аукциона, в котором содержались сведения о земельном участке (в том числе о местоположении, площади, кадастровом номере, разрешенном использовании, правах и об ограничениях, а также о других необходимых сведениях о земельном участке). Таким образом, до проведения аукциона его участники могут ознакомиться с фактическим состоянием земельного участка. Факт участия в аукционе свидетельствует о том, что данный земельный участок заявитель считал пригодным для его использования, в связи с чем ему повторно предложено подписать акт приема-передачи земельного участка в кратчайшие сроки.
Удовлетворяя исковые требования Д. о расторжении договора аренды земельного участка, заключенный 14 ноября 2016 г. и взыскивая с администрации города Рязани в его пользу задаток, уплаченный по указанному договору, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями которой предусматривается, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
При этом, суд исходил из того, что на спорном земельном участке имеются недостатки в виде забора, строительных материалов и мусора на момент заключения договора аренды, в связи с чем арендованный земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению для ведения личного подсобного хозяйства.
Судебная коллегия по гражданским делам находит, что выводы суда о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением договора ответчиком сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Положениями п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно п. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Положениями п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу подпункта 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Принимая во внимание, что право аренды земельного участка с кадастровым номером N приобреталось Д. на аукционе, информация о нем была известна истцу, как участнику аукциона, у него имелась возможность осмотреть указанный земельный участок до приобретения права на него.
Какие-либо претензии в отношении указанного земельного участка у Д. на момент участия в аукционе и заключения договора аренды у него отсутствовали.
Д. заявлен иск о невозможности использовать спорный земельный участок по основанию наличия на данном участке строительного мусора. Эта же причина указана в его обращении к администрации от 8 декабря 2016 г.
Каких-либо иных недостатков в использовании земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч.N, истцом не указывалось. Дополнений и уточнений исковых требований не подавалось, в связи с чем рассмотрение судом вопроса о невозможности использования земельного участка по другим основаниям, указанным судом в решении, является выходом за пределы исковых требований, что является нарушением требований ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Строительный мусор, расположенный на земельном участке, относится к видимым недостаткам. Следовательно, мог быть обнаружен истцом при осмотре земельного участка до подачи заявки на аукцион и при заключении договора аренды.
Доказательств появления строительного мусора на земельном участке после заключения договора аренды истцом в материалы дела не представлено.
Кроме того, как усматривается из заключения судебной экспертизы, проведенной по определению суда экспертом ООО Агентство "Экспертиза и оценка" ФИО8, строительный мусор занимает площадь 299 кв. м, в то время как весь земельный участок имеет площадь 1250 кв. м.
Как заявляет истец со ссылкой на выписку из отчета ООО "РРЦО", общая стоимость работ по подготовке земельного участка к эксплуатации составляет общую сумму 341000 руб. В указанную сумму входит помимо погрузки, перевозки и утилизации строительного мусора, иные работы: по разборке деревянного забора, деревянного сарая, расчистке земельного участка от кустарника и мелколесья вручную, их погрузка, перевозка и утилизация, а также погрузка, перевозка и разгрузка железобетонных блоков. Тем не менее, даже с учетом указанной общей суммы расходов она не может быть признана существенной при стоимости арендной платы 927577 руб. 42 коп.
При таких обстоятельствах правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 14 ноября 2016 г. между администрацией города Рязани и Д., и возврате суммы задатка, в связи с существенными недостатками земельного участка, препятствующими его использованию по назначению, у суда не имелось.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Рязани от 1 сентября 2017 года отменить, вынести новое решение, которым Д. в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0040007:709, заключенного 14 ноября 2016 г. между администрацией города Рязани и Д., и взыскании с администрации города Рязани в пользу Д. уплаченного задатка по договору аренды земельного участка в размере 36304 руб. 40 коп. и судебных расходов в размере 1289 руб. 13 коп. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.11.2017 N 33-2575/2017
Требование: О расторжении договора аренды и возврате уплаченного задатка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По итогам аукциона истец приобрел право аренды земельного участка, однако указывает на то, что участок использовать для целей личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием строительного мусора, ответчик в расторжении договора отказал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. N 33-2575/2017
судья Осипова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Насоновой В.Н.,
судей Споршевой С.В., Рогозиной Н.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации города Рязани на решение Советского районного суда г. Рязани от 1 сентября 2017 года, которым постановлено:
Исковые требования Д. удовлетворить.
Расторгнуть договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 14 ноября 2016 года между администрацией города Рязани и Д.
Взыскать с администрации города Рязани в пользу Д. уплаченный задаток по договору аренды земельного участка в размере 36 304 руб. 40 коп., и судебные расходы в размере 1289 руб. 13 коп.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения представителя администрации города Рязани Ц., судебная коллегия
установила:
Д. обратился в суд с иском к администрации г. Рязани о расторжении договора аренды и возврате уплаченного аванса.
В обоснование иска истец указал, что 03.11.2016 года был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для личного подсобного хозяйства, по результатам которого он был признан победителем торгов, вследствие чего приобрел право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N, площадью 1 250 кв. м.
Истцу на подписание были представлены три экземпляра договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 14.11.2016 года и акты приема-передачи к ним в 3-х экземплярах.
В договоре и акте приема-передачи указано, что на момент подписания договора сдаваемый в аренду земельный участок находится в состоянии пригодном для использования его по назначению и виду разрешенного использования.
Указанный земельный участок использовать для целей личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием на данном участке строительного мусора.
Стоимость работ по приведению участка в соответствие составляет 341 000 руб.
08.12.2016 года он обратился с заявлением в уполномоченный орган с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества, а именно: освободить указанный земельный участок от строительного и иного бытового мусора в срок 30 календарных дней; в случае неудовлетворения требований просил вернуть задаток в размере 36 304 руб. 40 коп.
Администрация г. Рязани отказала в удовлетворении указанных им требований, и предложила подписать акт приема-передачи земельного участка.
Истец считает, что данное решение об отказе нарушает его права и законные интересы, в связи с чем просил суд расторгнуть договор аренды N от 14.11.2016 года, заключенный между ним и администрацией г. Рязани; обязать администрацию г. Рязани возвратить ему уплаченный им задаток по договору аренды в сумме 36 304 руб. 40 коп., а также расходы на оплату госпошлины в размере 1 289 руб. 13 коп.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация города Рязани просит решение отменить, ссылаясь на возможность истца ознакомиться с документами в отношении земельного участка и осмотреть его на местности; на недопустимость доказательства, положенного в основу решения суда - заключения специалиста П., поскольку у него отсутствует квалификация геодезиста-землеустроителя, а также невозможностью установить, какой именно участок обследовался, поскольку его координаты не определялись, согласно заключению судебной экспертизы на момент проведения экспертизы на земельном участке находятся паллеты с кирпичом, а также деревянный строительный мусор и часть разрушенного деревянного забора, разрушенное деревянное строение расположено за пределами спорного земельного участка, причем ранее при обследовании участка на нем располагались паллеты с бетонными блоками, что подтверждает то обстоятельство, что данный земельный участок использовался смежными землепользователями для временного хранения строительных материалов, таким образом, на момент заключения договора аренды таких материалов вообще могло не быть; деревянный мусор и разрушенный забор не являются существенными недостатками, наличие которых препятствует использованию земельного участка по его целевому назначению.
В суд апелляционной инстанции Д. не явился, о слушании дела извещен, о причинах неявки не сообщил. На основании ч. 3 ст. 167 и ч. 2 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что администрация города Рязани выставила на аукцион право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч.N, площадью 1250 кв. м. Границы земельного участка установлены согласно кадастрового паспорта. Срок аренды: 20 лет. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Права на земельный участок, ограничение этих прав: правопритязания отсутствуют. Ограничения и обременения в использовании участка: обременено обязанностью: предусмотреть проведение противопаводковых мероприятий, соблюдения режима водоохранной зоны. В случае необходимости уничтожения (сноса) зеленых насаждений произвести в соответствии с Порядком оценки и возмещения ущерба за уничтожение (повреждение) зеленых насаждений на территории города Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 22.10.2009 N 552-I. Расположить объекты по отношению к инженерным коммуникациям согласно требованиям СП 42.13330.2011 и СП. 62.13330.2011.
Согласно протоколу N о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N, от 3 ноября 2016 г. победителем аукциона признан Д.
14 ноября 2016 г. администрацией города Рязани и Д. подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером N.
Размер ежегодной арендной платы определен на основании протокола от 03.11.2016 Nг. в размере 927577 руб. 42 коп. Задаток, внесенный для участия в торгах, в размере 36304 руб. 40 коп. засчитывается в счет арендной платы.
Акт приема передачи земельного участка подписан Д. не был.
8 декабря 2016 г. Д. направил в администрацию города Рязани письмо, в котором указал, что земельный участок с кадастровым номером N использовать для целей ведения личного подсобного хозяйства не представляется возможным в связи с наличием на данном участке строительного мусора. Стоимость работ по приведению участка в соответствие составляет 341000 руб., что подтверждается заключением специалиста. Заявитель просил освободить земельный участок от строительного и иного бытового мусора в срок 30 календарных дней с момента настоящей претензии, в случае неудовлетворения, считает договор аренды земельного участка расторгнутым и просил вернуть ему уплаченный задаток в размере 36304 руб. 40 коп.
Рассмотрев обращение Д., администрация города Рязани в лице Управления земельных ресурсов и имущественных отношений направила ответ, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером N являлся предметом аукциона на право заключения договора аренды, проведенного 03.11.2016 г. В соответствии с п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен закрытый перечень оснований, наличие которых исключает возможность выставления земельного участка на аукцион. Согласно аукционной документации земельный участок является пригодным по заявленному разрешенному использованию. Кроме того, в установленном порядке за тридцать дней до дня проведения аукциона организатором аукциона было обеспечено опубликование извещения о проведении аукциона, в котором содержались сведения о земельном участке (в том числе о местоположении, площади, кадастровом номере, разрешенном использовании, правах и об ограничениях, а также о других необходимых сведениях о земельном участке). Таким образом, до проведения аукциона его участники могут ознакомиться с фактическим состоянием земельного участка. Факт участия в аукционе свидетельствует о том, что данный земельный участок заявитель считал пригодным для его использования, в связи с чем ему повторно предложено подписать акт приема-передачи земельного участка в кратчайшие сроки.
Удовлетворяя исковые требования Д. о расторжении договора аренды земельного участка, заключенный 14 ноября 2016 г. и взыскивая с администрации города Рязани в его пользу задаток, уплаченный по указанному договору, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями которой предусматривается, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
При этом, суд исходил из того, что на спорном земельном участке имеются недостатки в виде забора, строительных материалов и мусора на момент заключения договора аренды, в связи с чем арендованный земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению для ведения личного подсобного хозяйства.
Судебная коллегия по гражданским делам находит, что выводы суда о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением договора ответчиком сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Положениями п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно п. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Положениями п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу подпункта 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Принимая во внимание, что право аренды земельного участка с кадастровым номером N приобреталось Д. на аукционе, информация о нем была известна истцу, как участнику аукциона, у него имелась возможность осмотреть указанный земельный участок до приобретения права на него.
Какие-либо претензии в отношении указанного земельного участка у Д. на момент участия в аукционе и заключения договора аренды у него отсутствовали.
Д. заявлен иск о невозможности использовать спорный земельный участок по основанию наличия на данном участке строительного мусора. Эта же причина указана в его обращении к администрации от 8 декабря 2016 г.
Каких-либо иных недостатков в использовании земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, уч.N, истцом не указывалось. Дополнений и уточнений исковых требований не подавалось, в связи с чем рассмотрение судом вопроса о невозможности использования земельного участка по другим основаниям, указанным судом в решении, является выходом за пределы исковых требований, что является нарушением требований ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Строительный мусор, расположенный на земельном участке, относится к видимым недостаткам. Следовательно, мог быть обнаружен истцом при осмотре земельного участка до подачи заявки на аукцион и при заключении договора аренды.
Доказательств появления строительного мусора на земельном участке после заключения договора аренды истцом в материалы дела не представлено.
Кроме того, как усматривается из заключения судебной экспертизы, проведенной по определению суда экспертом ООО Агентство "Экспертиза и оценка" ФИО8, строительный мусор занимает площадь 299 кв. м, в то время как весь земельный участок имеет площадь 1250 кв. м.
Как заявляет истец со ссылкой на выписку из отчета ООО "РРЦО", общая стоимость работ по подготовке земельного участка к эксплуатации составляет общую сумму 341000 руб. В указанную сумму входит помимо погрузки, перевозки и утилизации строительного мусора, иные работы: по разборке деревянного забора, деревянного сарая, расчистке земельного участка от кустарника и мелколесья вручную, их погрузка, перевозка и утилизация, а также погрузка, перевозка и разгрузка железобетонных блоков. Тем не менее, даже с учетом указанной общей суммы расходов она не может быть признана существенной при стоимости арендной платы 927577 руб. 42 коп.
При таких обстоятельствах правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 14 ноября 2016 г. между администрацией города Рязани и Д., и возврате суммы задатка, в связи с существенными недостатками земельного участка, препятствующими его использованию по назначению, у суда не имелось.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Рязани от 1 сентября 2017 года отменить, вынести новое решение, которым Д. в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0040007:709, заключенного 14 ноября 2016 г. между администрацией города Рязани и Д., и взыскании с администрации города Рязани в пользу Д. уплаченного задатка по договору аренды земельного участка в размере 36304 руб. 40 коп. и судебных расходов в размере 1289 руб. 13 коп. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)