Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю, судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бликяна Рамзика Мясниковича, Испиряна Леони Ашотовича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-520/2015, принятое по иску администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636) к закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" (ОГРН 1023303355987, ИНН 3329024191), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц временного управляющего ЗАО "Спецтрансстрой" Шульмана М.А., г. Владимир, Бликяна Размика Мясниковича, г. Москва, Испиряна Леони Ашотовича, г. Владимир, об обязании освободить земельный участок, по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Спецтрансстрой", г. Москва (ОГРН 1023303355987, ИНН 3329024191) к администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636), об обязании заключить договор аренды земельного участка.
При участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя (третьего лица) - Бликяна Р.М. - Пузанов Д.В. по доверенности от 31.08.2015 (на срок 3 года);
- от заявителя (третьего лица) - Испиряна Л.А. - Пузанов Д.В. по доверенности от 31.08.2015 (на срок 3 года);
- от истца - администрации города Владимира - Кандаурова Е.В. по доверенности от 29.12.2015 N 01-17/127 (на срок до 31.12.2016);
- от ответчика - ЗАО "Спецтрансстрой" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
- от третьего лица - временный управляющий ЗАО "Спецтрансстрой" Шульман М.А. - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
следующее.
Администрация города Владимира (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" (далее - ЗАО "Спецтрансстрой", общество) об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25; об обязании ЗАО "Спецтрансстрой" возвратить администрации города Владимира земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25, по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ЗАО "Спецтрансстрой" обратилось с встречным иском об обязании администрации города Владимира заключить с ЗАО "Спецтрансстрой" договор аренды земельного участка площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенного по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25, на новый срок.
Решением от 28.09.2015 Арбитражный суд Владимирской области первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного искового заявления отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Бликян Размик Мясникович, Испирян Леони Ашотович обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить судебный акт по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
Заявители жалобы оспаривают факт получения ответчиком уведомления администрации об одностороннем отказе от договора аренды, в связи с чем полагают, что обязанность по досудебному извещению арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора администрацией не исполнена.
Кроме того, по мнению заявителей, судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что начиная с 2007 года ЗАО "Спецтрансстрой" осуществляло необходимые мероприятия по подготовке строительства объекта и освоению земельного участка, согласованию проектной и исходно-разрешительной документации. В связи с этим, оснований для отказа от договора у администрации не имелось.
Также заявители усматривают в действиях администрации по обращению с настоящим иском признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по их мнению, свидетельствует о ничтожности сделки по одностороннему отказу от договора аренды.
Помимо изложенного заявители сослались на то обстоятельство, что заключенный сторонами спора договор аренды пролонгировался на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у ответчика возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Представитель заявителей в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации указал, что решение суда первой инстанции вынесено при правильном применении норм материального, процессуального права, а доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, третьего лица - временного управляющего ЗАО "Спецтрансстрой" Шульмана М.А., по имеющимся в нем материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.12.2007 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Спецтрансстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 11691, в соответствии разделом 1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25 (далее - участок), в границах согласно приложению N 1. Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане участка поворотными точками. Цель аренды (разрешенное использование): строительство общественно-делового центра.
В пункте 2.1 определен срок договора - с 15.11.2007 по 15.11.2010.
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата за право использования устанавливается арендатору с 15.11.2007 в размере 78 231 руб. 16 коп. в квартал. Платежи осуществляются согласно расчету (приложение N 2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.
Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель. В случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативно-правовой документ об изменении платежей (пункты 3.4, 3.5 договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 17.03.2011 N 1 в договор аренды земельного участка внесены изменения в отношении срока аренды (по 15.11.2013), размера арендной платы - 1 309 520 руб. 66 коп. в квартал; порядка изменения размера арендной платы.
В соответствии с актом обследования от 26.03.2015 муниципального земельного контроля на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011020:78 строительные работы не ведутся. Земельный участок огорожен с южной стороны бетонным ограждением, с западной стороны - металлическим ограждением. Земельный участок загрязнен строительным мусором, в полуразрушенном гараже организовано временное жилое помещение, предположительно для проживания людей без определенного места жительства.
Письмом от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 администрация города Владимира уведомила ЗАО "Спецтрансстрой" об отказе от договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 11691, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила передать земельный участок, свободный от строений, по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента получения уведомления.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 33:22:011020:78 по акту приема-передачи возвращен не был, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
ЗАО "Спецтрансстрой" предъявило к администрации встречное исковое требование об обязании заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок и признании права собственности на объект недвижимости.
Повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, арбитражный апелляционный суд не нашел правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с пользованием объектом аренды по истечении срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Из материалов дела следует, что администрация письмом от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 уведомила ЗАО "Спецтрансстрой" об отказе от договора аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила возвратить его.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25).
Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
Письмо от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 было направлено администрацией обществу по юридическому адресу, а также по адресу, указанному в заключенном сторонами спора договоре аренды.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом факта направления ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.
Ссылка заявителя на недоказанность вручения арендатору уведомления администрации об одностороннем отказе от договора не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих уважительные причины невозможности получения корреспонденции по адресу места нахождения, заявленному в регистрирующий орган и сообщенному арендодателю, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, является правильным.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
ЗАО "Спецтрансстрой" не представлен доказательств освобождения земельного участка, в связи с чем заявленные администрацией исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Ссылка ЗАО "Спецтрансстрой" на совершение действий по освоению земельного участка в спорный период не нашла своего документального подтверждения.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из отсутствия доказательств исполнения арендатором обязательств по договору аренды.
Ссылка заявителя жалобы на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не может быть принята во внимание, поскольку основана на неверном толковании норм материального права.
Из смысла части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" следует, что заключение договора с арендатором на новый срок возможно в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору аренды.
Вместе с тем вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-157787/2014 установлено, что ЗАО "Спецтрансстрой" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей.
Также из материалов дела следует, что работы по строительству объекта на земельном участке не ведутся, разрешение на строительство не получено.
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды на новый срок.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм Земельного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению исходя из следующего.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
Исходя из пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы не осуществляются.
При проверке обоснованности доводов жалобы апелляционный суд не установил в действиях администрации признаков злоупотребления правом.
Иные аргументы заявителей апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и опровергаются материалами дела.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-520/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Бликяна Размика Мясниковича, Испиряна Леони Ашотовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.01.2016 ПО ДЕЛУ N А11-520/2015
По делу об обязании ответчика освободить земельный участок, возвратить его администрации города по акту приема-передачи (основное требование).Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 января 2016 г. по делу N А11-520/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю, судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бликяна Рамзика Мясниковича, Испиряна Леони Ашотовича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-520/2015, принятое по иску администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636) к закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" (ОГРН 1023303355987, ИНН 3329024191), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц временного управляющего ЗАО "Спецтрансстрой" Шульмана М.А., г. Владимир, Бликяна Размика Мясниковича, г. Москва, Испиряна Леони Ашотовича, г. Владимир, об обязании освободить земельный участок, по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Спецтрансстрой", г. Москва (ОГРН 1023303355987, ИНН 3329024191) к администрации города Владимира (ОГРН 1033302009146, ИНН 3302008636), об обязании заключить договор аренды земельного участка.
При участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя (третьего лица) - Бликяна Р.М. - Пузанов Д.В. по доверенности от 31.08.2015 (на срок 3 года);
- от заявителя (третьего лица) - Испиряна Л.А. - Пузанов Д.В. по доверенности от 31.08.2015 (на срок 3 года);
- от истца - администрации города Владимира - Кандаурова Е.В. по доверенности от 29.12.2015 N 01-17/127 (на срок до 31.12.2016);
- от ответчика - ЗАО "Спецтрансстрой" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
- от третьего лица - временный управляющий ЗАО "Спецтрансстрой" Шульман М.А. - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
следующее.
Администрация города Владимира (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" (далее - ЗАО "Спецтрансстрой", общество) об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25; об обязании ЗАО "Спецтрансстрой" возвратить администрации города Владимира земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25, по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ЗАО "Спецтрансстрой" обратилось с встречным иском об обязании администрации города Владимира заключить с ЗАО "Спецтрансстрой" договор аренды земельного участка площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенного по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25, на новый срок.
Решением от 28.09.2015 Арбитражный суд Владимирской области первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного искового заявления отказал.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Бликян Размик Мясникович, Испирян Леони Ашотович обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить судебный акт по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
Заявители жалобы оспаривают факт получения ответчиком уведомления администрации об одностороннем отказе от договора аренды, в связи с чем полагают, что обязанность по досудебному извещению арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора администрацией не исполнена.
Кроме того, по мнению заявителей, судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что начиная с 2007 года ЗАО "Спецтрансстрой" осуществляло необходимые мероприятия по подготовке строительства объекта и освоению земельного участка, согласованию проектной и исходно-разрешительной документации. В связи с этим, оснований для отказа от договора у администрации не имелось.
Также заявители усматривают в действиях администрации по обращению с настоящим иском признаки злоупотребления правом, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по их мнению, свидетельствует о ничтожности сделки по одностороннему отказу от договора аренды.
Помимо изложенного заявители сослались на то обстоятельство, что заключенный сторонами спора договор аренды пролонгировался на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у ответчика возникло преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Представитель заявителей в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации указал, что решение суда первой инстанции вынесено при правильном применении норм материального, процессуального права, а доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, третьего лица - временного управляющего ЗАО "Спецтрансстрой" Шульмана М.А., по имеющимся в нем материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.12.2007 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Спецтрансстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 11691, в соответствии разделом 1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9251 кв. м, с кадастровым номером 33:22:011020:78, расположенный по адресу: примерно в 80 м по направлению на юго-запад от ориентира - индивидуальный капитальный гараж, адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Студеная Гора, д. 7А, строение 25 (далее - участок), в границах согласно приложению N 1. Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане участка поворотными точками. Цель аренды (разрешенное использование): строительство общественно-делового центра.
В пункте 2.1 определен срок договора - с 15.11.2007 по 15.11.2010.
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата за право использования устанавливается арендатору с 15.11.2007 в размере 78 231 руб. 16 коп. в квартал. Платежи осуществляются согласно расчету (приложение N 2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.
Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель. В случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативно-правовой документ об изменении платежей (пункты 3.4, 3.5 договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 17.03.2011 N 1 в договор аренды земельного участка внесены изменения в отношении срока аренды (по 15.11.2013), размера арендной платы - 1 309 520 руб. 66 коп. в квартал; порядка изменения размера арендной платы.
В соответствии с актом обследования от 26.03.2015 муниципального земельного контроля на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011020:78 строительные работы не ведутся. Земельный участок огорожен с южной стороны бетонным ограждением, с западной стороны - металлическим ограждением. Земельный участок загрязнен строительным мусором, в полуразрушенном гараже организовано временное жилое помещение, предположительно для проживания людей без определенного места жительства.
Письмом от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 администрация города Владимира уведомила ЗАО "Спецтрансстрой" об отказе от договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 11691, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила передать земельный участок, свободный от строений, по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента получения уведомления.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 33:22:011020:78 по акту приема-передачи возвращен не был, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
ЗАО "Спецтрансстрой" предъявило к администрации встречное исковое требование об обязании заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок и признании права собственности на объект недвижимости.
Повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, арбитражный апелляционный суд не нашел правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с пользованием объектом аренды по истечении срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Из материалов дела следует, что администрация письмом от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 уведомила ЗАО "Спецтрансстрой" об отказе от договора аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила возвратить его.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25).
Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
Письмо от 08.09.2014 N 27-01-10/5858 было направлено администрацией обществу по юридическому адресу, а также по адресу, указанному в заключенном сторонами спора договоре аренды.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом факта направления ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.
Ссылка заявителя на недоказанность вручения арендатору уведомления администрации об одностороннем отказе от договора не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих уважительные причины невозможности получения корреспонденции по адресу места нахождения, заявленному в регистрирующий орган и сообщенному арендодателю, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, является правильным.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
ЗАО "Спецтрансстрой" не представлен доказательств освобождения земельного участка, в связи с чем заявленные администрацией исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Ссылка ЗАО "Спецтрансстрой" на совершение действий по освоению земельного участка в спорный период не нашла своего документального подтверждения.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из отсутствия доказательств исполнения арендатором обязательств по договору аренды.
Ссылка заявителя жалобы на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не может быть принята во внимание, поскольку основана на неверном толковании норм материального права.
Из смысла части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" следует, что заключение договора с арендатором на новый срок возможно в случае надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору аренды.
Вместе с тем вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-157787/2014 установлено, что ЗАО "Спецтрансстрой" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей.
Также из материалов дела следует, что работы по строительству объекта на земельном участке не ведутся, разрешение на строительство не получено.
Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды на новый срок.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм Земельного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению исходя из следующего.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
Исходя из пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы не осуществляются.
При проверке обоснованности доводов жалобы апелляционный суд не установил в действиях администрации признаков злоупотребления правом.
Иные аргументы заявителей апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и опровергаются материалами дела.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.09.2015 по делу N А11-520/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Бликяна Размика Мясниковича, Испиряна Леони Ашотовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)