Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 17.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (г. Брянск, ОГРН 1063250038829, ИНН 3250069353), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" (г. Брянск) и государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Брянской области "Брянскоблтехинвентаризация" (г. Брянск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление управления имущественных отношений Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 и обязании возвратить земельный участок, а также встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" к управлению имущественных отношений Брянской области об изменении договора аренды, установил следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением и обществом, обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации от 15.08.2008 N 32-32-01/045/2008-562 и возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК", государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Брянской области "Брянскоблтехинвентаризация".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил расторгнуть договор аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением и обществом и обязать общество возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
Общество 10.02.2016 в Арбитражный суд Брянской области подало встречное исковое заявление об изменении договора аренды.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2016 встречное исковое заявление оставлено без движения, истцу по встречному иску в срок до 17.03.2016 предложено устранить допущенные нарушения.
Во исполнение определения от 17.02.2016 обществом в арбитражный суд были представлены дополнительные документы и пояснения к встречному иску.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2016 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на то, что в ходе рассмотрения дела по существу судом не было рассмотрено встречное исковое заявление общества, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Определением от 21.06.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 03.08.2016.
Изучив при рассмотрении дела по правилам первой инстанции материалы дела, оценив доводы искового заявления и возражения ответчика, суд апелляционной инстанции полагает, что первоначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, 09.06.2008 между управлением (арендодатель) и ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" (арендатор) заключен договор аренды N 42190 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, сроком до 30.06.2011 (т. 1, л. 11-15).
Согласно пункту 2.1 договора от 09.06.2008 N 42190 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:030605:57 устанавливается с 01.07.2008 по 30.06.2011.
Дополнительным соглашением от 05.08.2008 к договору аренды от 09.06.2008 стороны внесли изменения в предмет договора, заменив слова "для использования в целях строительства административного здания" словами "для использования в целях строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома" (т. 1, л. 21-22).
Дополнительным соглашением от 29.09.2010 в договор аренды от 09.06.2008 в качестве арендатора-2 вступило ООО "ПИК" (т. 1, л. 23-24).
Дополнительным соглашением от 30.03.2011 к договору аренды ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" вышло из договора аренды земельного участка, таким образом арендатором земельного участка осталось ООО "ПИК" (т. 1, л. 25-26).
В соответствии с приказом управления от 13.09.2011 N 1921 и дополнительным соглашением от 15.09.2011 к договору аренды от 09.06.2008 N 42190 срок его действия был продлен сторонами до 01.09.2014 (т. 2, л. 41).
Впоследствии, 10.09.2013, в соответствии с договором уступки права аренды земельного участка ООО "ПИК" переуступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 N 42190 обществу (т. 1, л. 29-30).
Таким образом, общество приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка с 10.09.2013 по 01.09.2014.
В связи с отсутствием разрешения на строительство письмом от 10.11.2014 управление уведомило общество о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 (т. 1, л. 31-33).
Но в последующем управление 07.10.2015 в адрес общества направило новое уведомление с предложением о расторжении договора, приложив к нему соглашение о его расторжении и акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. 34-36).
Таким образом, направив второе уведомление, управление фактически отказалось от расторжения договора аренды в одностороннем порядке, направив свою волю на расторжение договора по обоюдному согласию, что является его правом.
Однако до настоящего времени договор аренды земельного участка не расторгнут и земельный участок по акту приема-передачи управлению не возвращен.
Данное обстоятельство послужило поводом для обращения управления в арбитражный суд с иском.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое <***>
Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.
Обращаясь в суд за расторжением договора аренды, управление ссылается на отсутствие у общества разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке и отсутствие построенного многоквартирного многоэтажного жилого дома в установленные договором сроки.
Пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора и дополнительных соглашений) установлен общий принцип определения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, - такой договор заключается на срок строительства зданий, сооружений.
Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.
Такой срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство, установлен с тем, чтобы лицо имело реальную возможность такое строительство осуществить, достигнув его цели (в настоящем случае построить жилой дом).
Управление указывает на то, что в соответствии с договором уступки права аренды земельного участка общество 10.09.2013 приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 N 42190 со сроком его действия до 01.09.2014.
Общество, взяв на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в течение даже менее года, приняло все предпринимательские риски, связанные с невозможностью осуществления такого строительства в сроки, предусмотренные договором, в то время как сам договор аренды в совокупности действовал более 4 лет.
Кроме этого, судом апелляционной инстанции учитывается и то обстоятельство, что общество не обращалось к управлению с 01.09.2014 о продлении действия договора аренды, а уже с 01.03.2015 изменены правила использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и такое продление в отсутствие аукциона невозможно.
В связи с этим апелляционный суд полагает, что в данном случае нарушение обществом условий договора выражается в отсутствии законченного строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для управления такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу нормы статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
При таких обстоятельствах исковые требования управления подлежат удовлетворению в полном объеме.
Полагая, что длительные судебные процессы по вопросам законности изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0030605:67 и 32:28:0030605:68 (судебные дела N А09-6944/2014 и N А09-10492/2014) не позволили обществу получить разрешение на строительство и в установленные договором сроки построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, общество, считая себя добросовестным арендатором, обратилось в суд со встречным иском об изменении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это реально предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В данном случае истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для внесения изменений в условие о срок договора.
Само по себе неосуществление строительства объекта в сроки, установленные договором, к числу существенно изменившихся обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, не может быть отнесено. Истечение срока строительства не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается лишь в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.04.2010 N 1074/10).
Условия договора аренды о сроке договора подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обстоятельств.
Поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу изменения договора аренды в части арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К тому же суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Из положений статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Цель, которую преследовал общество, обращаясь в суд, заключается в сохранении договорных арендных отношений для строительства объекта.
Дав оценку сложившимся отношениям сторон, с учетом позиции, изложенной в Постановлении N 25, апелляционная инстанция считает, что, по сути, общество просит продлить договор аренды на новый срок.
Исходя из правил статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Соответствующие обстоятельства по настоящему делу не установлены.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 данного Кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).
При этом в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из материалов дела не следует, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу на праве собственности.
Руководствуясь упомянутыми нормами, проанализировав материалы дела, принимая во внимание, что на спорном земельном участке отсутствует незавершенный объект, а первоначальное предоставление земельного участка под строительство жилого дома без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка вне процедуры торгов (ввиду чего не соблюдено условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество не имеет права на продление или заключение нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
При таких обстоятельствах встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
С учетом изложенного с ответчика (общества) в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 12 000 рублей.
Кроме того, госпошлина, уплаченная обществом за подачу встречного иска в сумме 6000 рублей (платежные поручения от 09.02.2016 N 1 и от 16.02.2015 N 3), а также за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 07.04.2016 N 2), подлежит отнесению на общество.
Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2016 по делу N А09-13592/2015 отменить.
Исковые требования управления имущественных отношений Брянской области удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением имущественных отношений Брянской области и обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" возвратить управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (г. Брянск, ОГРН 1063250038829, ИНН 3250069353) в доход федерального бюджета Российской Федерации 12 000 рублей госпошлины.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2016 N 20АП-2581/2016 ПО ДЕЛУ N А09-13592/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. по делу N А09-13592/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 17.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Соловьевой О.Б. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (г. Брянск, ОГРН 1063250038829, ИНН 3250069353), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Инвестиционная Компания" (г. Брянск) и государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Брянской области "Брянскоблтехинвентаризация" (г. Брянск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление управления имущественных отношений Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 и обязании возвратить земельный участок, а также встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" к управлению имущественных отношений Брянской области об изменении договора аренды, установил следующее.
Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением и обществом, обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации от 15.08.2008 N 32-32-01/045/2008-562 и возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК", государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Брянской области "Брянскоблтехинвентаризация".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил расторгнуть договор аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением и обществом и обязать общество возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
Общество 10.02.2016 в Арбитражный суд Брянской области подало встречное исковое заявление об изменении договора аренды.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2016 встречное исковое заявление оставлено без движения, истцу по встречному иску в срок до 17.03.2016 предложено устранить допущенные нарушения.
Во исполнение определения от 17.02.2016 обществом в арбитражный суд были представлены дополнительные документы и пояснения к встречному иску.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2016 первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на то, что в ходе рассмотрения дела по существу судом не было рассмотрено встречное исковое заявление общества, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Определением от 21.06.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 03.08.2016.
Изучив при рассмотрении дела по правилам первой инстанции материалы дела, оценив доводы искового заявления и возражения ответчика, суд апелляционной инстанции полагает, что первоначально заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, 09.06.2008 между управлением (арендодатель) и ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" (арендатор) заключен договор аренды N 42190 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, сроком до 30.06.2011 (т. 1, л. 11-15).
Согласно пункту 2.1 договора от 09.06.2008 N 42190 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:030605:57 устанавливается с 01.07.2008 по 30.06.2011.
Дополнительным соглашением от 05.08.2008 к договору аренды от 09.06.2008 стороны внесли изменения в предмет договора, заменив слова "для использования в целях строительства административного здания" словами "для использования в целях строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома" (т. 1, л. 21-22).
Дополнительным соглашением от 29.09.2010 в договор аренды от 09.06.2008 в качестве арендатора-2 вступило ООО "ПИК" (т. 1, л. 23-24).
Дополнительным соглашением от 30.03.2011 к договору аренды ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" вышло из договора аренды земельного участка, таким образом арендатором земельного участка осталось ООО "ПИК" (т. 1, л. 25-26).
В соответствии с приказом управления от 13.09.2011 N 1921 и дополнительным соглашением от 15.09.2011 к договору аренды от 09.06.2008 N 42190 срок его действия был продлен сторонами до 01.09.2014 (т. 2, л. 41).
Впоследствии, 10.09.2013, в соответствии с договором уступки права аренды земельного участка ООО "ПИК" переуступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 N 42190 обществу (т. 1, л. 29-30).
Таким образом, общество приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка с 10.09.2013 по 01.09.2014.
В связи с отсутствием разрешения на строительство письмом от 10.11.2014 управление уведомило общество о расторжении договора аренды от 09.06.2008 N 42190 (т. 1, л. 31-33).
Но в последующем управление 07.10.2015 в адрес общества направило новое уведомление с предложением о расторжении договора, приложив к нему соглашение о его расторжении и акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. 34-36).
Таким образом, направив второе уведомление, управление фактически отказалось от расторжения договора аренды в одностороннем порядке, направив свою волю на расторжение договора по обоюдному согласию, что является его правом.
Однако до настоящего времени договор аренды земельного участка не расторгнут и земельный участок по акту приема-передачи управлению не возвращен.
Данное обстоятельство послужило поводом для обращения управления в арбитражный суд с иском.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое <***>
Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.
Обращаясь в суд за расторжением договора аренды, управление ссылается на отсутствие у общества разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке и отсутствие построенного многоквартирного многоэтажного жилого дома в установленные договором сроки.
Пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора и дополнительных соглашений) установлен общий принцип определения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, - такой договор заключается на срок строительства зданий, сооружений.
Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.
Такой срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство, установлен с тем, чтобы лицо имело реальную возможность такое строительство осуществить, достигнув его цели (в настоящем случае построить жилой дом).
Управление указывает на то, что в соответствии с договором уступки права аренды земельного участка общество 10.09.2013 приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 N 42190 со сроком его действия до 01.09.2014.
Общество, взяв на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома в течение даже менее года, приняло все предпринимательские риски, связанные с невозможностью осуществления такого строительства в сроки, предусмотренные договором, в то время как сам договор аренды в совокупности действовал более 4 лет.
Кроме этого, судом апелляционной инстанции учитывается и то обстоятельство, что общество не обращалось к управлению с 01.09.2014 о продлении действия договора аренды, а уже с 01.03.2015 изменены правила использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и такое продление в отсутствие аукциона невозможно.
В связи с этим апелляционный суд полагает, что в данном случае нарушение обществом условий договора выражается в отсутствии законченного строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для управления такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу нормы статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
При таких обстоятельствах исковые требования управления подлежат удовлетворению в полном объеме.
Полагая, что длительные судебные процессы по вопросам законности изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0030605:67 и 32:28:0030605:68 (судебные дела N А09-6944/2014 и N А09-10492/2014) не позволили обществу получить разрешение на строительство и в установленные договором сроки построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, общество, считая себя добросовестным арендатором, обратилось в суд со встречным иском об изменении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это реально предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В данном случае истцом не доказано существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для внесения изменений в условие о срок договора.
Само по себе неосуществление строительства объекта в сроки, установленные договором, к числу существенно изменившихся обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, не может быть отнесено. Истечение срока строительства не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается лишь в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.04.2010 N 1074/10).
Условия договора аренды о сроке договора подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обстоятельств.
Поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу изменения договора аренды в части арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К тому же суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Из положений статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Цель, которую преследовал общество, обращаясь в суд, заключается в сохранении договорных арендных отношений для строительства объекта.
Дав оценку сложившимся отношениям сторон, с учетом позиции, изложенной в Постановлении N 25, апелляционная инстанция считает, что, по сути, общество просит продлить договор аренды на новый срок.
Исходя из правил статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Соответствующие обстоятельства по настоящему делу не установлены.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 данного Кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).
При этом в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из материалов дела не следует, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу на праве собственности.
Руководствуясь упомянутыми нормами, проанализировав материалы дела, принимая во внимание, что на спорном земельном участке отсутствует незавершенный объект, а первоначальное предоставление земельного участка под строительство жилого дома без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления земельного участка вне процедуры торгов (ввиду чего не соблюдено условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество не имеет права на продление или заключение нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
При таких обстоятельствах встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
С учетом изложенного с ответчика (общества) в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 12 000 рублей.
Кроме того, госпошлина, уплаченная обществом за подачу встречного иска в сумме 6000 рублей (платежные поручения от 09.02.2016 N 1 и от 16.02.2015 N 3), а также за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей (платежное поручение от 07.04.2016 N 2), подлежит отнесению на общество.
Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 14.03.2016 по делу N А09-13592/2015 отменить.
Исковые требования управления имущественных отношений Брянской области удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 09.06.2008 N 42190 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2008, дополнительного соглашения от 29.09.2010, соглашения от 30.03.2011, дополнительного соглашения от 15.09.2011) земельного участка с кадастровым номером 32:28:030605:57, общей площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, заключенного между управлением имущественных отношений Брянской области и обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" возвратить управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок с кадастровым номером 32:28:030605:57, площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, о/д 89, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (г. Брянск, ОГРН 1063250038829, ИНН 3250069353) в доход федерального бюджета Российской Федерации 12 000 рублей госпошлины.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)