Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "17" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.
при участии:
от истца (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска): Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6, удостоверение N 0334 от 12.09.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ладога" (ИНН 2464025190, ОГРН 1022402304363)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" февраля 2016 года по делу N А33-19609/2015, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ладога" (далее - ответчик) (ИНН 2464025190, ОГРН 1022402304363) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 12.11.2015 в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, пени за период с 01.11.2014 по 12.11.2015 в размере 41 355 рублей 09 копеек.
Решением от 29.02.2016 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 2 251 992 рубля 09 копеек, из них: 2 221 992 рубля 09 копеек долга, 30 000 рублей неустойки.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части взыскания долга в размере 266 285 рублей 43 копеек, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что сам по себе факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для применения повышенного коэффициента; с 26.03.2015 арендная плата подлежит начислению в размере 45 934 рублей 05 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.05.2016, рассмотрение дела откладывалось.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в части.
В судебном заседании, представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Северное Шоссе, 17 (далее - участок), для использования в целях строительства офисно-складского комплекса с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 67800 кв. м (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику сторонами не оспорен.
Согласно штампу государственная регистрация договора произведена в декабре 2008 года.
Срок аренды участка устанавливается с 13.11.2008 по 12.11.2011 (пункт 2.1 договора).
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.11.2008 - дата вступления в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 13.11.2008 N 1378-ж. (пункт 2.3 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 86 699 рублей 25 копеек в месяц и устанавливается по 31.12.2008. Первый платеж по договору начисляется с 13.11.2008 по 31.12.2008. Исчисление даты по пункту 2.1 договора производится с момента вступления в силу распоряжения администрации города о предоставлении в аренду земельного участка, указанного в преамбуле договора (пункт 3.3. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.6 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 установлено, что плата за земельный участок с 01.01.2012 - ежемесячно 170507 рублей 68 копеек.
Дополнением от 20.09.2013 N 4624 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 установлено, что плата за земельный участок с 03.07.2013 - ежемесячно 341 015 рублей 36 копеек.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06.03.2015 N 46 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 определена в размере рыночной стоимости - 36 747 600 рублей, установленной в отчете от 04.12.2014 N 101/14.
Заявлением от 20.03.2015 N 19 ответчик обратился к истцу с просьбой с 01.01.2015 произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927, подготовить дополнительное соглашение к договору в части условий о размере арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 36 747 600 рублей.
Письмом от 04.06.2015 ответчик направил истцу для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927.
Письмом от 09.10.2015 истец направил ответчику для подписания проект дополнительного соглашения, согласно которому плата за арендованный земельный участок составляет с 13.11.2014 - ежемесячно 682 030 рублей 71 копейка, с 06.03.2015 - ежемесячно 183738 рублей с указанием значения К3 - коэффициента, учитывающего срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок - 4.
Письмом от 15.07.2015 ответчик направил истцу подписанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 с протоколом разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927.
За период с 01.12.2014 по 12.11.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 41 355 рублей 09 копеек пени по состоянию за период с 01.11.2014 по 12.11.2015.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 2 221 992 рублей 09 копеек задолженности по арендной плате, 41 355 рублей 09 копеек пени.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику сторонами не оспорен.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок аренды участка устанавливается с 13.11.2008 по 12.11.2011 (пункт 2.1 договора).
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.11.2008 - дата вступления в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 13.11.2008 N 1378-ж. (пункт 2.3 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2015.
Согласно штампу государственная регистрация договора произведена в декабре 2008 года.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
За период с 01.12.2014 по 12.11.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований со ссылкой на то, что у департамента отсутствуют основания на применение коэффициента К3 со значением 4.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заявлением от 15.12.2015 ответчик обратился к истцу с просьбой о предоставлении земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства.
В качестве оснований для предоставления земельного участка ответчик приводит положение подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (однократное предоставление земельного участка для завершения строительства).
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Отсутствие правовой возможности согласования условия договора о величине арендной платы в ином размере, чем установлено нормативными правовыми актами, в связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, не лишает сторон возможности передачи разногласий относительно данного условия для разрешения в судебном порядке, поскольку статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду определять своим решением условия договора, регулируемые как диспозитивными, так и императивными нормами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Постановление N 582).
Правила, утвержденные Постановлением N 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).
Пунктом 3 (подпункты "а" - "д") утвержденных Постановлением N 582 Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды.
Вместе с тем Постановлением N 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.
Требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, утвержденные Постановлением N 582 Правила также не содержат, в связи с чем, доводы о недопустимости установления в дополнении к договору аренды размера арендной платы, превышающего два процента от кадастровой стоимости земельного участка являются были правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.
Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и они отличны от ранее применяемых в практике арбитражных судов и согласующихся с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях: от 17.04.2012 N 15837/11, от 17.12.2013 N 10782/13, от 17.12.2013 N 9707/13, согласно которой принцип экономической обоснованности трактовался как не допускающий превышения размера ставок арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена), над ставками, установленными Постановлением N 582 для земель федеральной собственности с аналогичными характеристиками.
В этой связи при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае".
Статьей 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" определен следующий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, категория арендатора и срок, по истечении которого не введен в эксплуатацию объект капитального строительства. Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс х К1 х К2 х КЗ, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; КЗ - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.
Аналогичный порядок определения размера арендной платы предусмотрен Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, которым утверждено Положение об арендной плате в городе Красноярске и определены величины коэффициентов.
Решением Красноярского городского Совета от 14.10.2008 N В-43 утверждено Положение об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно приложению к Положению предусмотрено, что в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент равен 4.
Таким образом, условие о размере арендной платы за земельный участок должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органа местного самоуправления.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в связи с невведением в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, по истечении 6 лет со дня предоставления земельного участка в аренду истцом правомерно установлен коэффициент К3 равным 4 с 13.11.2014.
Кроме того, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06.03.2015 N 46 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 определена в размере рыночной стоимости - 36 747 600 рублей, установленной в отчете от 04.12.2014 N 101/14.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что с 01.01.2015 размер арендной платы равен 183 738 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 в размере 36 747 600 рублей.
Расчет суммы задолженности ответчика за период с 01.12.2014 по 12.11.2015 повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 2 221 992 рублей 09 копеек долга правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 41 355 рублей 09 копеек пени по состоянию за период с 01.11.2014 по 12.11.2015.
В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы требования истца о взыскании пеней являются обоснованными.
Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки до двойной ставки рефинансирования Банка России, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 названного Постановления).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно расценил, что установленные обстоятельства по неподписанию дополнительного соглашения, а также непроведению перерасчета арендных платежей по заявлениям ответчика на основании изменения кадастровой стоимости земельного участки способствуют увеличению суммы долга и при таких обстоятельствах удовлетворил ходатайство ответчика о снижении неустойки до 30 000 рублей.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что сам по себе факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для применения повышенного коэффициента.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением от 30.05.2016 ответчику было предложено представить в материалы дела подробные пояснения относительно введения (невведения) им в эксплуатацию объектов, для строительства которых был предоставлен земельный участок по истечении 6 лет со дня предоставления его в аренду.
От ответчика в материалы дела поступили дополнительные пояснения, в которых общество указало, что объекты, для которых земельный участок был изначально предоставлен в аренду, были введены в эксплуатации 26.03.2015. На сегодняшний день на спорном земельном участке действительно имеются объекты незавершенного строительства, разрешение на завершение строительства которых не получено. Вместе с тем, ответчик утверждает, что спорный земельный участок для строительства данных объектов не предоставлялся. С учетом изложенного ответчик полагает, что значение повышенного коэффициента устанавливается не в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства, а в связи с невведением в эксплуатацию именно тех объектов, для строительства которых и был предоставлен земельный участок изначально. В связи с чем, по мнению ответчика, с 26.03.2015 арендная плата подлежит начислению в размере 45 934 рублей 05 копеек.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Как следует из положений статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" и приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 коэффициент К3 используется в формуле расчете арендной платы, при этом единственным условием применения данного коэффициента в значении равном 4 является факт невведения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении шести лет с даты предоставления в аренду земельного участка.
Таким образом, применение коэффициента К3 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка и именно в этом смысле, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство. Вместе с тем приведенная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может быть истолкована как изменяющая правовую природу арендной платы, которая в любом случае представляет собой плату по договору и не может быть рассмотрена в качестве меры гражданско-правовой ответственности, в силу чего вопрос о вине ответчика в не завершении строительства на земельном участке в пределах трехлетнего срока с даты предоставления земельного участка арендодателем не имеет правового значения для настоящего дела.
В целях решения вопроса о величине коэффициента К3, используемом при расчете арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что датой начала периода использования арендатором земельного участка является его передача по акту приема-передачи. Факт занятия земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, иными лицами, на дату передачи земельного участка по акту приема-передачи судом не установлен.
При этом материалы дела не содержат доказательств того, что на дату подписания сторонами договора 18.11.2008 объекты незавершенного строительства введены в эксплуатацию. Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Таким образом, поскольку с даты предоставления земельного участка (с 13.11.2008 года) истекло более шести лет, в эксплуатацию не введены объекты, применение истцом коэффициента К3 в размере равном 4 при расчете арендной платы за спорный период (с 13.11.2014) является обоснованным.
Ответчик утверждает, что на сегодняшний день на спорном земельном участке действительно имеются объекты незавершенного строительства, разрешение на завершение строительства которых не получено, вместе с тем, указанное обстоятельство, по мнению ответчика, не имеет правового значения, поскольку спорный земельный участок для строительства данных объектов не предоставлялся.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным утверждением ответчика по следующим основаниям.
По условиям договора аренды, заключенного между сторонами, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Северное Шоссе, 17 (далее - участок), для использования в целях строительства офисно-складского комплекса с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 67800 кв. м (приложение 1).
Таким образом, образом, земельный участок изначально был передан ответчику по договору с видом землепользования "для строительства".
Пункт 1.1 договора не определяет перечень объектов, для строительства которых был предоставлен земельный участок, а указывает лишь на цель строительства - офисно-складской комплекс с инженерным обеспечением. В свою очередь, Приложение N 1 определяет границы земельного участка.
Таким образом, ответчик пытается ввести суд в заблуждение, разграничивая перечень объектов, для возведения которых был изначально передан земельный участок и для размещения которых он не предоставлялся.
С учетом целевого назначения земельного участка - "для строительства" предполагается, что все объекты незавершенного строительства, находящиеся на нем, будут введены в эксплуатация.
Таким образом, нахождение объектов незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном для строительства и невведенных в эксплуатацию в течение предусмотренного законом срока, предполагает соответствующие санкции в виде применения повышенного коэффициента.
Позиция ответчика о том, что значение повышенного коэффициента устанавливается не в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства, а в связи с невведением в эксплуатацию именно тех объектов, для строительства которых и был предоставлен земельный участок изначально, не основана на нормах права, поскольку такое толкование создает правовую неопределенность при определении порядка применения приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 в части установления даты, с которой коэффициент К3 подлежит применению в повышенном размере, а также лишает арендодателя права требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном договором и соответствующем требованиям нормативных правовых актов, при отсутствии установленных гражданским законодательством оснований для уменьшения размера арендной платы.
Кроме того, из пояснений ответчика от 15.06.2016 следует, что не все объекты, находящиеся на спорном участке введены в эксплуатацию и находятся на нем более шести лет.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" февраля 2016 года по делу N А33-19609/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 ПО ДЕЛУ N А33-19609/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N А33-19609/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "17" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "21" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.
при участии:
от истца (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска): Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6, удостоверение N 0334 от 12.09.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ладога" (ИНН 2464025190, ОГРН 1022402304363)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "29" февраля 2016 года по делу N А33-19609/2015, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ладога" (далее - ответчик) (ИНН 2464025190, ОГРН 1022402304363) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 12.11.2015 в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, пени за период с 01.11.2014 по 12.11.2015 в размере 41 355 рублей 09 копеек.
Решением от 29.02.2016 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 2 251 992 рубля 09 копеек, из них: 2 221 992 рубля 09 копеек долга, 30 000 рублей неустойки.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части взыскания долга в размере 266 285 рублей 43 копеек, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что сам по себе факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для применения повышенного коэффициента; с 26.03.2015 арендная плата подлежит начислению в размере 45 934 рублей 05 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.05.2016, рассмотрение дела откладывалось.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в части.
В судебном заседании, представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Северное Шоссе, 17 (далее - участок), для использования в целях строительства офисно-складского комплекса с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 67800 кв. м (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику сторонами не оспорен.
Согласно штампу государственная регистрация договора произведена в декабре 2008 года.
Срок аренды участка устанавливается с 13.11.2008 по 12.11.2011 (пункт 2.1 договора).
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.11.2008 - дата вступления в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 13.11.2008 N 1378-ж. (пункт 2.3 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2015.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 86 699 рублей 25 копеек в месяц и устанавливается по 31.12.2008. Первый платеж по договору начисляется с 13.11.2008 по 31.12.2008. Исчисление даты по пункту 2.1 договора производится с момента вступления в силу распоряжения администрации города о предоставлении в аренду земельного участка, указанного в преамбуле договора (пункт 3.3. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.6 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 установлено, что плата за земельный участок с 01.01.2012 - ежемесячно 170507 рублей 68 копеек.
Дополнением от 20.09.2013 N 4624 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 установлено, что плата за земельный участок с 03.07.2013 - ежемесячно 341 015 рублей 36 копеек.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06.03.2015 N 46 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 определена в размере рыночной стоимости - 36 747 600 рублей, установленной в отчете от 04.12.2014 N 101/14.
Заявлением от 20.03.2015 N 19 ответчик обратился к истцу с просьбой с 01.01.2015 произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927, подготовить дополнительное соглашение к договору в части условий о размере арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 36 747 600 рублей.
Письмом от 04.06.2015 ответчик направил истцу для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927.
Письмом от 09.10.2015 истец направил ответчику для подписания проект дополнительного соглашения, согласно которому плата за арендованный земельный участок составляет с 13.11.2014 - ежемесячно 682 030 рублей 71 копейка, с 06.03.2015 - ежемесячно 183738 рублей с указанием значения К3 - коэффициента, учитывающего срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок - 4.
Письмом от 15.07.2015 ответчик направил истцу подписанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 с протоколом разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927.
За период с 01.12.2014 по 12.11.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 41 355 рублей 09 копеек пени по состоянию за период с 01.11.2014 по 12.11.2015.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 2 221 992 рублей 09 копеек задолженности по арендной плате, 41 355 рублей 09 копеек пени.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику сторонами не оспорен.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок аренды участка устанавливается с 13.11.2008 по 12.11.2011 (пункт 2.1 договора).
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.11.2008 - дата вступления в силу распоряжения администрации г. Красноярска от 13.11.2008 N 1378-ж. (пункт 2.3 договора).
Дополнением от 12.05.2012 N 2347 к договору аренды земельного участка от 18.11.2008 N 2927 срок действия договора аренды продлен до 12.11.2015.
Согласно штампу государственная регистрация договора произведена в декабре 2008 года.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
За период с 01.12.2014 по 12.11.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 221 992 рублей 09 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований со ссылкой на то, что у департамента отсутствуют основания на применение коэффициента К3 со значением 4.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заявлением от 15.12.2015 ответчик обратился к истцу с просьбой о предоставлении земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства.
В качестве оснований для предоставления земельного участка ответчик приводит положение подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (однократное предоставление земельного участка для завершения строительства).
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Отсутствие правовой возможности согласования условия договора о величине арендной платы в ином размере, чем установлено нормативными правовыми актами, в связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, не лишает сторон возможности передачи разногласий относительно данного условия для разрешения в судебном порядке, поскольку статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду определять своим решением условия договора, регулируемые как диспозитивными, так и императивными нормами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Постановление N 582).
Правила, утвержденные Постановлением N 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).
Пунктом 3 (подпункты "а" - "д") утвержденных Постановлением N 582 Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды.
Вместе с тем Постановлением N 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.
Требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, утвержденные Постановлением N 582 Правила также не содержат, в связи с чем, доводы о недопустимости установления в дополнении к договору аренды размера арендной платы, превышающего два процента от кадастровой стоимости земельного участка являются были правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.
Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и они отличны от ранее применяемых в практике арбитражных судов и согласующихся с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях: от 17.04.2012 N 15837/11, от 17.12.2013 N 10782/13, от 17.12.2013 N 9707/13, согласно которой принцип экономической обоснованности трактовался как не допускающий превышения размера ставок арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена), над ставками, установленными Постановлением N 582 для земель федеральной собственности с аналогичными характеристиками.
В этой связи при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае".
Статьей 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" определен следующий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, категория арендатора и срок, по истечении которого не введен в эксплуатацию объект капитального строительства. Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс х К1 х К2 х КЗ, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; КЗ - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.
Аналогичный порядок определения размера арендной платы предусмотрен Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, которым утверждено Положение об арендной плате в городе Красноярске и определены величины коэффициентов.
Решением Красноярского городского Совета от 14.10.2008 N В-43 утверждено Положение об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно приложению к Положению предусмотрено, что в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент равен 4.
Таким образом, условие о размере арендной платы за земельный участок должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органа местного самоуправления.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в связи с невведением в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, по истечении 6 лет со дня предоставления земельного участка в аренду истцом правомерно установлен коэффициент К3 равным 4 с 13.11.2014.
Кроме того, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06.03.2015 N 46 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 определена в размере рыночной стоимости - 36 747 600 рублей, установленной в отчете от 04.12.2014 N 101/14.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что с 01.01.2015 размер арендной платы равен 183 738 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108 в размере 36 747 600 рублей.
Расчет суммы задолженности ответчика за период с 01.12.2014 по 12.11.2015 повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 2 221 992 рублей 09 копеек долга правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 41 355 рублей 09 копеек пени по состоянию за период с 01.11.2014 по 12.11.2015.
В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы требования истца о взыскании пеней являются обоснованными.
Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки до двойной ставки рефинансирования Банка России, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 названного Постановления).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно расценил, что установленные обстоятельства по неподписанию дополнительного соглашения, а также непроведению перерасчета арендных платежей по заявлениям ответчика на основании изменения кадастровой стоимости земельного участки способствуют увеличению суммы долга и при таких обстоятельствах удовлетворил ходатайство ответчика о снижении неустойки до 30 000 рублей.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что сам по себе факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для применения повышенного коэффициента.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением от 30.05.2016 ответчику было предложено представить в материалы дела подробные пояснения относительно введения (невведения) им в эксплуатацию объектов, для строительства которых был предоставлен земельный участок по истечении 6 лет со дня предоставления его в аренду.
От ответчика в материалы дела поступили дополнительные пояснения, в которых общество указало, что объекты, для которых земельный участок был изначально предоставлен в аренду, были введены в эксплуатации 26.03.2015. На сегодняшний день на спорном земельном участке действительно имеются объекты незавершенного строительства, разрешение на завершение строительства которых не получено. Вместе с тем, ответчик утверждает, что спорный земельный участок для строительства данных объектов не предоставлялся. С учетом изложенного ответчик полагает, что значение повышенного коэффициента устанавливается не в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства, а в связи с невведением в эксплуатацию именно тех объектов, для строительства которых и был предоставлен земельный участок изначально. В связи с чем, по мнению ответчика, с 26.03.2015 арендная плата подлежит начислению в размере 45 934 рублей 05 копеек.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Как следует из положений статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" и приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 коэффициент К3 используется в формуле расчете арендной платы, при этом единственным условием применения данного коэффициента в значении равном 4 является факт невведения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении шести лет с даты предоставления в аренду земельного участка.
Таким образом, применение коэффициента К3 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка и именно в этом смысле, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство. Вместе с тем приведенная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может быть истолкована как изменяющая правовую природу арендной платы, которая в любом случае представляет собой плату по договору и не может быть рассмотрена в качестве меры гражданско-правовой ответственности, в силу чего вопрос о вине ответчика в не завершении строительства на земельном участке в пределах трехлетнего срока с даты предоставления земельного участка арендодателем не имеет правового значения для настоящего дела.
В целях решения вопроса о величине коэффициента К3, используемом при расчете арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что датой начала периода использования арендатором земельного участка является его передача по акту приема-передачи. Факт занятия земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, иными лицами, на дату передачи земельного участка по акту приема-передачи судом не установлен.
При этом материалы дела не содержат доказательств того, что на дату подписания сторонами договора 18.11.2008 объекты незавершенного строительства введены в эксплуатацию. Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Таким образом, поскольку с даты предоставления земельного участка (с 13.11.2008 года) истекло более шести лет, в эксплуатацию не введены объекты, применение истцом коэффициента К3 в размере равном 4 при расчете арендной платы за спорный период (с 13.11.2014) является обоснованным.
Ответчик утверждает, что на сегодняшний день на спорном земельном участке действительно имеются объекты незавершенного строительства, разрешение на завершение строительства которых не получено, вместе с тем, указанное обстоятельство, по мнению ответчика, не имеет правового значения, поскольку спорный земельный участок для строительства данных объектов не предоставлялся.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным утверждением ответчика по следующим основаниям.
По условиям договора аренды, заключенного между сторонами, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Северное Шоссе, 17 (далее - участок), для использования в целях строительства офисно-складского комплекса с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 67800 кв. м (приложение 1).
Таким образом, образом, земельный участок изначально был передан ответчику по договору с видом землепользования "для строительства".
Пункт 1.1 договора не определяет перечень объектов, для строительства которых был предоставлен земельный участок, а указывает лишь на цель строительства - офисно-складской комплекс с инженерным обеспечением. В свою очередь, Приложение N 1 определяет границы земельного участка.
Таким образом, ответчик пытается ввести суд в заблуждение, разграничивая перечень объектов, для возведения которых был изначально передан земельный участок и для размещения которых он не предоставлялся.
С учетом целевого назначения земельного участка - "для строительства" предполагается, что все объекты незавершенного строительства, находящиеся на нем, будут введены в эксплуатация.
Таким образом, нахождение объектов незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном для строительства и невведенных в эксплуатацию в течение предусмотренного законом срока, предполагает соответствующие санкции в виде применения повышенного коэффициента.
Позиция ответчика о том, что значение повышенного коэффициента устанавливается не в связи с нахождением на земельном участке объектов незавершенного строительства, а в связи с невведением в эксплуатацию именно тех объектов, для строительства которых и был предоставлен земельный участок изначально, не основана на нормах права, поскольку такое толкование создает правовую неопределенность при определении порядка применения приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 в части установления даты, с которой коэффициент К3 подлежит применению в повышенном размере, а также лишает арендодателя права требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном договором и соответствующем требованиям нормативных правовых актов, при отсутствии установленных гражданским законодательством оснований для уменьшения размера арендной платы.
Кроме того, из пояснений ответчика от 15.06.2016 следует, что не все объекты, находящиеся на спорном участке введены в эксплуатацию и находятся на нем более шести лет.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" февраля 2016 года по делу N А33-19609/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)