Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015
по заявлению Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания
к обществу с ограниченной ответственностью "Астра-С", обществу с ограниченной ответственностью "Агро-ИР",
о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707,0 кв. м по акту приема-передачи,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит", Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания,
при участии в судебном заседании:
от Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. (по доверенности от 05.04.2016),
от Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. (по доверенности от 23.09.2015),
от ОАО "Агрофирма Монолит": представитель Гобаев Х.Т. (по доверенности от 10.01.2016),
в отсутствие иных представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания
Администрация местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения (далее по тексту - администрация сельского поселения) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Астра-С", обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ир" о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Решением суда от 30.12.2015 требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13, заключенного между Администрацией местного самоуправления Моздокского района и открытым акционерным обществом "Агрофирма Монолит", в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67 оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также отсутствием доказательств направления в адрес общества "Агро-Ир", как нового арендатора, предложений о расторжении договора.
Администрация сельского поселения не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. Заявитель жалобы указывает, что судебный акт принят без учета фактических обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает досудебный порядок расторжения договора аренды соблюденным. Действия общества "Астра-С" по переводу своих прав и обязанностей по договору аренды на общество "Агро-Ир" имеют своей целью избежать договорную ответственность и иные неблагоприятные последствия.
В отзыве на жалобу общество "Астра-С" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов 25 минут 13.04.2016. Информация о перерыве опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 10.04.2013 между Администрацией местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (арендодатель) и обществом "Агрофирма "Монолит" (арендатор) заключен договор N 55-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв. м, местоположение: Моздокский район, земли населенного пункта станицы Ново-Осетинская, категория земель - сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Земельный участок предоставлен арендатору "Агрофирма Монолит" в аренду на срок 49 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.04.2013 за номером N 15-15-09/065/2013-299.
24.04.2013 между обществом "Агрофирма "Монолит" (сторона 1) и обществом "Астра-С" (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка.
Согласно пункту 4 соглашения права и обязанности арендатора переходят стороне 2 в том же объеме, которые существуют на момент заключения настоящего соглашения (пункт 4). С момента заключения соглашения сторона 2 становится ответственным перед арендодателем, в том числе на основании договора от 10.04.2013 N 55-13.
Земельный участок стороной 1 передан стороне 2 на основании акта приема-передачи от 24.04.2013.
13.05.2013 соглашение от 24.04.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке за номером N 15-15-09/065/2013-418.
25.06.2015 между обществом "Астра-С" (арендатор) и обществом "Агро-Ир" (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора в том числе и по договору аренды земельного участка от 05.03.2013 N 41-13, соглашению от 24.04.2013.
Земельный участок стороной 1 передан стороне 2 на основании акта приема-передачи от 25.06.2015.
07.08.2015 соглашение от 25.06.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке за номером N 15-15-09/003/086/2015-964.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания, обратилась к обществу "Астра-С" с требованиями от 19.12.2013 N 4322, от 28.02.2014 N 243, от 03.07.2014 N 2499, от 17.02.2015 N 579 о погашении долга.
В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участка, 26.05.2015 N 113 администрация сельского поселения направила в адрес общества "Астра-С" предложение о погашении задолженности по арендной плате и заключении соглашения о расторжении договора аренды N 55-13 от 10.04.2013.
Отсутствие со стороны общества "Астра-С" какого-либо реагирования на указанные претензии явилось основанием обращения администрации сельского поселения с заявленными требованиями в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
При этом, согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" N 66 от 11.01.2002 по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Из материалов дела следует, что по договору от 25.06.2015 обществу "Агро-Ир" в полном объеме уступлены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 10.04.2013 N 55-13.
Вместе с тем, доказательств направления обществу "Агро-Ир", у которого на праве аренды находится земельный участок, поскольку предшествующие арендаторы из правоотношений по договору аренды выбыли, предложения о расторжении договора истцом не представлено. Ссылки на претензии от 19.12.2013 N 4322, от 28.02.2014 N 243, от 03.07.2014 N 2499, от 17.02.2015 N 579, от 26.05.2015 N 113, направленные истцом и третьим лицом в адрес общества "Астра-С", такими доказательствами не являются.
Кроме того, представленный в суд апелляционной инстанции конверт с письмом в адрес ООО "Агро-Ир" также не является доказательством соблюдением досудебного порядка разрешения спора, поскольку исковое заявление поступило в суд 01.09.2015 и принято определением суда первой инстанции к рассмотрению 02.09.2015, а претензия отправлена в адрес ООО "Агро-Ир" (согласно оттиску почтового штемпеля) 23.09.2015, то есть после подачи искового заявления в суд.
На основании изложенного администрацией сельского поселения нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении фактического арендатора земельного участка.
Доводы жалобы об отсутствии уведомления истца о передаче прав и обязанностей по спорному договору, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку арендодатель вправе предъявить к арендатору в силу закона соответствующее требование (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Кроме того, оценив условия договора N 55-13 от 10.04.2013 (пункт 8.2), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны предусмотрели право арендатора передавать права и обязанность по договору в установленном законом порядке, при этом не оговорили, что такое право может быть реализовано лишь с согласия арендодателя.
24.07.2015 в адрес третьего лица (администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания) поступило уведомление от 15.06.2015 о том, что общество "Астра-С" и общество "Агро-Ир" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей земельного участка (перенайм).
Кроме того, согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Агро-Ир" 02.09.2015 заключило договор N 544, согласно которому ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" поручено проведение агрохимического обследования сельскохозяйственных земель МО Новоосетинское 1 800 га. В соответствии с календарным планом на выполнение работ срок выдачи материалов - март 2016 года. ООО "Агро-Ир" согласно платежному поручению от 24.11.2015 N 194 произвело оплату агрохимического обследования на основании счета-фактуры от 20.11.2015 N 00000249.
Договоры от 01.04.2015 N 367/15, от 16.04.2015 N 23/15, от 03.09.2015 N ПА000155, от 04.09.2015 N 50/15, 09.09.2015 N 341, от 10.09.2015 N 512, N 142/15, от 24.07.2015 N П2-35971/1-15 подтверждают факт приобретения сельскохозяйственной продукции (семена), средств защиты растений, удобрений и химикатов для использования при производстве сельскохозяйственных работ. К указанным договорам приложены платежные поручения, согласно которым ответчиком произведена оплата продукции и химикатов.
Кроме того, в материалы дела представлен акт осмотра земельных участков расположенных на землях МО Ново-Осетинского сельского поселения от 27.11.2015 с приложенными фотокопиями фотографий, составленным и зафиксированным в присутствии ответчиков, из которых следует, что спорный земельный участок обработан, засеян озимой пшеницей.
Таким образом, истцом не доказано использование арендатором земельных участков не по целевому назначению и не представлено доказательств наличия иных обстоятельств, которые могли бы служить основаниями для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Доводы жалобы о ненадлежащем исполнение обществом "Астра-С" обязательств по уплате арендных платежей в период с 01.01.2014 по 30.06.2015, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку ненадлежащее исполнение обществом "Астра-С" обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Следовательно, оснований для квалификации действий общества "Астра-С" и общества "Агро-Ир" по заключению договора перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку договор аренды от 10.04.2013 N 55-13 в установленном законом порядке не расторгнут, свое действие не прекратил, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у общества "Агро-Ир" обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв. м, в связи с чем, суд первой инстанции правильно отказал администрации сельского поселения в удовлетворении требований о понуждении ответчиков вернуть спорный земельный участок по акту приема-передачи.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм процессуального и материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2016 N 16АП-627/2016 ПО ДЕЛУ N А61-2767/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N А61-2767/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015
по заявлению Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания
к обществу с ограниченной ответственностью "Астра-С", обществу с ограниченной ответственностью "Агро-ИР",
о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707,0 кв. м по акту приема-передачи,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит", Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания,
при участии в судебном заседании:
от Администрации местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. (по доверенности от 05.04.2016),
от Администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания: представитель Хестанова А.К. (по доверенности от 23.09.2015),
от ОАО "Агрофирма Монолит": представитель Гобаев Х.Т. (по доверенности от 10.01.2016),
в отсутствие иных представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания
установил:
Администрация местного самоуправления Ново-Осетинского сельского поселения (далее по тексту - администрация сельского поселения) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Астра-С", обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Ир" о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Решением суда от 30.12.2015 требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.04.2013 N 55-13, заключенного между Администрацией местного самоуправления Моздокского района и открытым акционерным обществом "Агрофирма Монолит", в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67 оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также отсутствием доказательств направления в адрес общества "Агро-Ир", как нового арендатора, предложений о расторжении договора.
Администрация сельского поселения не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить. Заявитель жалобы указывает, что судебный акт принят без учета фактических обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает досудебный порядок расторжения договора аренды соблюденным. Действия общества "Астра-С" по переводу своих прав и обязанностей по договору аренды на общество "Агро-Ир" имеют своей целью избежать договорную ответственность и иные неблагоприятные последствия.
В отзыве на жалобу общество "Астра-С" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов 25 минут 13.04.2016. Информация о перерыве опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". После перерыва судебное заседание продолжено.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 10.04.2013 между Администрацией местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (арендодатель) и обществом "Агрофирма "Монолит" (арендатор) заключен договор N 55-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв. м, местоположение: Моздокский район, земли населенного пункта станицы Ново-Осетинская, категория земель - сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Земельный участок предоставлен арендатору "Агрофирма Монолит" в аренду на срок 49 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.04.2013 за номером N 15-15-09/065/2013-299.
24.04.2013 между обществом "Агрофирма "Монолит" (сторона 1) и обществом "Астра-С" (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка.
Согласно пункту 4 соглашения права и обязанности арендатора переходят стороне 2 в том же объеме, которые существуют на момент заключения настоящего соглашения (пункт 4). С момента заключения соглашения сторона 2 становится ответственным перед арендодателем, в том числе на основании договора от 10.04.2013 N 55-13.
Земельный участок стороной 1 передан стороне 2 на основании акта приема-передачи от 24.04.2013.
13.05.2013 соглашение от 24.04.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке за номером N 15-15-09/065/2013-418.
25.06.2015 между обществом "Астра-С" (арендатор) и обществом "Агро-Ир" (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм), по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора в том числе и по договору аренды земельного участка от 05.03.2013 N 41-13, соглашению от 24.04.2013.
Земельный участок стороной 1 передан стороне 2 на основании акта приема-передачи от 25.06.2015.
07.08.2015 соглашение от 25.06.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке за номером N 15-15-09/003/086/2015-964.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания, обратилась к обществу "Астра-С" с требованиями от 19.12.2013 N 4322, от 28.02.2014 N 243, от 03.07.2014 N 2499, от 17.02.2015 N 579 о погашении долга.
В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участка, 26.05.2015 N 113 администрация сельского поселения направила в адрес общества "Астра-С" предложение о погашении задолженности по арендной плате и заключении соглашения о расторжении договора аренды N 55-13 от 10.04.2013.
Отсутствие со стороны общества "Астра-С" какого-либо реагирования на указанные претензии явилось основанием обращения администрации сельского поселения с заявленными требованиями в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
При этом, согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" N 66 от 11.01.2002 по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Из материалов дела следует, что по договору от 25.06.2015 обществу "Агро-Ир" в полном объеме уступлены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 10.04.2013 N 55-13.
Вместе с тем, доказательств направления обществу "Агро-Ир", у которого на праве аренды находится земельный участок, поскольку предшествующие арендаторы из правоотношений по договору аренды выбыли, предложения о расторжении договора истцом не представлено. Ссылки на претензии от 19.12.2013 N 4322, от 28.02.2014 N 243, от 03.07.2014 N 2499, от 17.02.2015 N 579, от 26.05.2015 N 113, направленные истцом и третьим лицом в адрес общества "Астра-С", такими доказательствами не являются.
Кроме того, представленный в суд апелляционной инстанции конверт с письмом в адрес ООО "Агро-Ир" также не является доказательством соблюдением досудебного порядка разрешения спора, поскольку исковое заявление поступило в суд 01.09.2015 и принято определением суда первой инстанции к рассмотрению 02.09.2015, а претензия отправлена в адрес ООО "Агро-Ир" (согласно оттиску почтового штемпеля) 23.09.2015, то есть после подачи искового заявления в суд.
На основании изложенного администрацией сельского поселения нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении фактического арендатора земельного участка.
Доводы жалобы об отсутствии уведомления истца о передаче прав и обязанностей по спорному договору, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку арендодатель вправе предъявить к арендатору в силу закона соответствующее требование (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Кроме того, оценив условия договора N 55-13 от 10.04.2013 (пункт 8.2), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны предусмотрели право арендатора передавать права и обязанность по договору в установленном законом порядке, при этом не оговорили, что такое право может быть реализовано лишь с согласия арендодателя.
24.07.2015 в адрес третьего лица (администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания) поступило уведомление от 15.06.2015 о том, что общество "Астра-С" и общество "Агро-Ир" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей земельного участка (перенайм).
Кроме того, согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Агро-Ир" 02.09.2015 заключило договор N 544, согласно которому ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" поручено проведение агрохимического обследования сельскохозяйственных земель МО Новоосетинское 1 800 га. В соответствии с календарным планом на выполнение работ срок выдачи материалов - март 2016 года. ООО "Агро-Ир" согласно платежному поручению от 24.11.2015 N 194 произвело оплату агрохимического обследования на основании счета-фактуры от 20.11.2015 N 00000249.
Договоры от 01.04.2015 N 367/15, от 16.04.2015 N 23/15, от 03.09.2015 N ПА000155, от 04.09.2015 N 50/15, 09.09.2015 N 341, от 10.09.2015 N 512, N 142/15, от 24.07.2015 N П2-35971/1-15 подтверждают факт приобретения сельскохозяйственной продукции (семена), средств защиты растений, удобрений и химикатов для использования при производстве сельскохозяйственных работ. К указанным договорам приложены платежные поручения, согласно которым ответчиком произведена оплата продукции и химикатов.
Кроме того, в материалы дела представлен акт осмотра земельных участков расположенных на землях МО Ново-Осетинского сельского поселения от 27.11.2015 с приложенными фотокопиями фотографий, составленным и зафиксированным в присутствии ответчиков, из которых следует, что спорный земельный участок обработан, засеян озимой пшеницей.
Таким образом, истцом не доказано использование арендатором земельных участков не по целевому назначению и не представлено доказательств наличия иных обстоятельств, которые могли бы служить основаниями для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Доводы жалобы о ненадлежащем исполнение обществом "Астра-С" обязательств по уплате арендных платежей в период с 01.01.2014 по 30.06.2015, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку ненадлежащее исполнение обществом "Астра-С" обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Следовательно, оснований для квалификации действий общества "Астра-С" и общества "Агро-Ир" по заключению договора перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку договор аренды от 10.04.2013 N 55-13 в установленном законом порядке не расторгнут, свое действие не прекратил, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у общества "Агро-Ир" обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301003:67, площадью 9 832 707 кв. м, в связи с чем, суд первой инстанции правильно отказал администрации сельского поселения в удовлетворении требований о понуждении ответчиков вернуть спорный земельный участок по акту приема-передачи.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм процессуального и материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.12.2015 по делу N А61-2767/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)