Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал", Общества с ограниченной ответственностью "Фолиант"
апелляционные производства N 05АП-12020/2015, 05АП-135/2016
на решение от 23.11.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-9495/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" (ИНН 2521011968, ОГРН 1102502001898), Обществу с ограниченной ответственностью "Фолиант" (ИНН 2521012305, ОГРН 1112502000401), Управлению Росреестра по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)
третье лицо Администрация Надеждинского муниципального района
о расторжении договора,
при участии:
- от истца: Пламадяла С.В. - представитель по доверенности от 30.12.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от ООО "Железнодорожный терминал": Дубей С.В. - представитель по доверенности от 16.03.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от третьего лица: Синенко Е.С. - представитель по доверенности от 15.06.2015, сроком действия на 3 года, удостоверение;
- от остальных ответчиков представители не явились,
установил:
Администрация Надеждинского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" (далее - ООО "Железнодорожный терминал"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по ПК) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, заключенного между администрацией и ООО "Железнодорожный терминал"; об обязании ООО "Железнодорожный терминал" передать Администрации Приморского края по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213, переданный по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О; о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Определением суда от 22.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент).
Определением суда от 05.08.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фолиант" (далее - ООО "Фолиант").
Определением суда от 21.10.2015 произведена замена истца с Администрации Надеждинского муниципального района Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края; Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Судом в порядке в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принят отказ Департамента от иска в части требования о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Кроме того суд на основании статьи 49 АПК РФ частично удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в последней редакции которых Департамент просит досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка 16.09.2010 N 344-0, заключенный между администрацией и ООО "Железнодорожный терминал"; обязать ООО "Фолиант" передать Департаменту по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 производство по делу в части требований о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 прекращено; расторгнут договор аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, на ООО "Фолиант" возложена обязанность передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении исковых требований к ООО "Железнодорожный терминал" отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что сроки проектирования, так же как и сроки строительства в договоре аренды не разграничены, общий срок аренды составляет 49 лет; при этом в рамках досудебного урегулирования спора истцом не предложено ни ООО "Железнодорожный терминал", ни ООО "Фолиант" сократить (ускорить) сроки проектирования транспортно-логистического комплекса, осуществляющего перевозки железнодорожным транспортом, связанного с приемом, погрузкой, разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партии грузов в соответствии с утвержденной документацией, и приступить к строительству, что свидетельствует о нарушении досудебного порядка урегулирования спора, и об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Обращает внимание, что длительность периода освоения спорного земельного участка, связанного с вырубкой деревьев, обусловлена площадью арендуемого участка, вместе с тем в период с 2011 года по день подачи рассматриваемого иска ответчиком принимались меры, связанные с возможностью эксплуатации земли по целевому назначению; при этом с 14.08.2013 Администрацией чинились различные административные барьеры для осуществления ООО "Железнодорожный терминал" деятельности, связанной с проектированием и строительством на арендованном земельном участке железнодорожного терминала, в связи с чем и было заключено соглашение от 16.06.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 16.09.2010 N 344-0. Отмечает, что постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013, не устанавливающее обстоятельств нецелевого использования земельного участка ответчиком, исполнено последним в полном объеме путем перечисления на расчетный счет Администрации присужденных денежных средств в качестве задолженности по арендной плате; в период с 19.02.2013 ответчик ежемесячно вносил арендные платежи в размере 46254 рублей 44 копеек за пользование земельным участком, ООО "Фолиант" при аренде участка какие-либо нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации не допускались. Полагает, что судом необоснованно не принят во внимание договор подряда от 15.07.2014 N 49/62, заключенный между ООО "Железнодорожный терминал" и ООО АПК "Идеальный Город", из которого следует, что последнее приняло на себя обязательства разработать проектно-сметную документацию на строительство транспортно-логистического комплекса, но просрочило сроки сдачи работ. Указывает также, что факт добросовестности ООО "Фолиант" подтвержден и тем обстоятельством, что в рамках рассмотрения спора по исковому заявлению СНТ "Планета - 1" (дело N А51-4075/2015) ООО "Фолиант" приняты меры, направленные на восстановление нарушенных прав данного товарищества - исправлена ошибка в порядке кадастрового учета изменений объекта недвижимости земельного участка, что повлекло существенное изменение размера (площади) спорного земельного участка с 1191613 кв. м на 1132671 кв. м. Обращает внимание также на процессуальные нарушения - судом не разрешено ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения судебного спора о признании незаконным требования администрации от 23.01.2015 N 135.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Фолиант" также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать по аналогичным апелляционной жалобе ООО "Железнодорожный терминал" доводам и основаниям.
В канцелярию суда от Администрации, Департамента поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
ООО "Фолиант", Управление Росреестра по ПК, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей соответчиков.
В судебном заседании представитель ООО "Железнодорожный терминал" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Фолиант".
Представители Администрации, Департамента по апелляционным жалобам возражали по доводам отзывов, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считают законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 16.09.2010 Администрация Надеждинского муниципального района (арендодатель) и ООО "Железнодорожный терминал" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 344-О, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:213 площадью 1191613,0 кв. м из земель населенного пункта, адрес (местоположение): Приморский край, Надеждинский район, примерно в 430 м на юго-запад от ориентира, адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Новый, ул. Ленина, 16 "а", на срок с 01.01.2010 по 31.08.2059 под проектирование и строительство железнодорожного филиала, и обязуется вносить арендную плату (пункты 1.1, 1.2, 1.3).
Арендатор согласно пунктам 2.1, 2.2 договора выплачивает арендную плату с 01.10.2010 ежемесячно в течение 10 дней текущего месяца в размере 93094 рубля 76 копеек с условием о ежегодном изменении ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.
В силу пункта 5.3 договора он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке: в случае неуплаты арендной платы и пени в течение двух месяцев по решению судебных органов, а также в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими федеральными законами в судебном порядке.
Земельный участок предоставлен из земель, собственность на которые не разграничена, и передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2010.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 по делу N А51-31874/2013 по иску Администрации Надеждинского муниципального района к ООО "Железнодорожный терминал" с ответчика в пользу Администрации взыскано 848619,57 рублей основного долга по арендной плате по вышеуказанному договору; исковое заявление в части расторжения договора оставлено без рассмотрения.
Постановлением Пятого арбитражного суда от 05.03.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.06.2015, решение Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 по делу N А51-31874/2013 отменено. С ООО "Железнодорожный терминал" в пользу Администрации взыскано 990735,55 рублей основного долга и 274231,69 рублей пени, во взыскании остальной части долга и неустойки, а также возложении на ответчика обязанности передать по акту приема-передачи арендуемое имущество отказано; исковое заявление в части расторжения договора оставлено без рассмотрения.
При этом 23.01.2015 Администрация Надеждинского муниципального района направила в адрес ООО "Железнодорожный терминал" требование N 135, в котором в связи с нецелевым использованием земельного участка (не ведется строительство железнодорожного филиала) предложила расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О путем подписания в десятидневный срок с момента получения данного требования соответствующего соглашения с приложением проекта такого соглашения и акта приема-передачи, а также уведомила о наличии задолженности по арендным платежам в сумме 21057237 рублей 25 копеек. Требование получено арендатором 21.04.2015.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 16.09.2010 N 344-О ООО "Железнодорожный терминал" подписано не было, Администрация 07.05.2015 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
16.06.2015 ООО "Железнодорожный терминал" (арендатор) и ООО "Фолиант" (новый арендатор) заключили соглашение, согласно которому арендатор в полном объеме переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, что явилось основанием для привлечения ООО "Фолиант" к участию в деле в качестве соответчика. Соглашение от 16.06.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.07.2015.
Согласно абзацу 2 пункту 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Так, абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории поселения, распоряжается орган местного самоуправления поселения.
В соответствии пунктом 3 части 6, частью 10 статьи 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ в период с 1 марта 2015 года администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.
Тем самым с момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (01.03.2015) полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Надеждинского муниципального районо, в частности участком с кадастровым номером 25:10:011400:213 переданы Департаменту, как уполномоченному органу администрация Приморского края по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем судом правомерно произведена замена истца по делу.
В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, проверив полномочия представителя Департамента на отказ от иска, пришел к выводу о том, что заявление об отказе от исковых требований в части прекращения зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не противоречит закону, не нарушает права других лиц, сделано уполномоченным на то лицом и подлежит принятию, что в свою очередь, влечет прекращение производства по данному требованию на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. Выводы суда в данной части сторонами не обжалуются, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" не проверяются.
Удовлетворяя исковые требования к ООО "Фолиант" как новому арендатору по спорному договору, суд первой инстанции со ссылкой на обстоятельства, установленные в рамках дела N А51-31874/2013 и свидетельствующие о том, что ООО "Железнодорожный терминал" допускало нарушения условий договора в части своевременного и в полном объеме внесения арендных платежей, а также использовало земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не по целевому назначению, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований ввиду нарушений условий договора аренды со стороны ответчика.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
Кроме того по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
В рамках дела N А51-31874/2013 судами трех инстанций установлен факт направления Администрацией арендатору претензии от 14.08.2013 (исх. N 1735) с требованием о необходимости погашения задолженности по договору аренды и предупреждение на случай неисполнения указанного требования об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Материалами настоящего дела подтверждается факт направления Администрацией в адрес ООО "Железнодорожный терминал" соответствующего требования о расторжении спорного договора аренды в претензии от 23.01.2015 N 135 (с указанием о наличии задолженности по арендной плате и неиспользовании земельного участка по целевому назначению).
В судебном заседании апелляционной инстанции представителем Администрации не оспаривался факт погашения ООО "Железнодорожный терминал" задолженности, взысканной постановлением Пятого арбитражного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013, в полном объеме после вынесения указанного судебного акта.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено также, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Исходя из изложенных правовых позиций, погашение долга по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в целом не является препятствием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора. Вместе с тем в таком случае суду необходимо установить наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение сроков оплаты является существенным, влекущим безусловное прекращение договорных отношений. Применительно к рассматриваемому спору обстоятельствами, свидетельствующими о существенном нарушении арендатором условий договора, могут являться причины, по которым арендатор не оплачивал арендную плату в полном объеме, а также срок, в течение которого задолженность была погашена.
Как следует из постановления апелляционной инстанции по делу N А51-31874/2013, в спорный период (с 01.10.2010 по 17.10.2013) арендная плата по договору аренды от 16.09.2010 N 344-0 составила всего 2220600 рублей 29 копеек, из которых ООО "Железнодорожный терминал" частично произведены платежи на общую сумму 1229864 рубля 74 копейки. Таким образом, задолженность в размере 990735 рублей 55 копеек образовалась не в результате длительного и систематического (злостного) нарушения арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей, а в результате имеющегося между сторонами спора относительно применимой ставки арендной платы с учетом нормативного регулирования данного условия договоров аренды земельного участка, государственная собственность в отношении которого не разграничена.
Указанные обстоятельства, а также исполнение ответчиком постановления Пятого арбитражного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013 свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды со стороны арендатора - ООО "Железнодорожный терминал" применительно к статьям 452, 619 ГК РФ в период с 01.10.2010 по 17.10.2013.
Доказательств существенного нарушения ООО "Железнодорожный терминал" обязанности по внесению арендной платы после 17.10.2013 материалы дела не содержат. Более того, нарушения при оплате арендной плате предыдущим арендатором, не могут являться основанием для расторжения договора с новым арендатором ООО "Фолиант", учитывая, что данное общество не является правопреемником прав и обязанностей ООО "Железнодорожный терминал".
При этом судебная коллегия находит несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что в рамках дела N А51-31874/2013 установлен факт допущенных ООО "Железнодорожный терминал" нарушений условий договора аренды в части использования земельного участка с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не по целевому назначению, поскольку в рамках указанного дела требование Администрации о расторжении договора аренды от 16.09.2010 N 344-0 оставлено без рассмотрения по существу ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, обстоятельства, послужившие основанием для предъявления указанного требования, судом не исследовались.
Между тем материалами настоящего дела подтверждается, что 01.04.2011 администрацией Надеждинского сельского поселения ООО "Железнодорожный терминал" выдано разрешение на вырубку деревьев в 430 м на юго-запад от ориентира: п. Новый, ул. Ленина, 16 "а".
На основании указанного разрешения и в целях организации вырубки части зеленых насаждений ООО "Железнодорожный терминал" заключены договоры аренды транспортных средств и инструментов N 06Г-11/04/11 от 11.04.2011, N 11Г-06/09/11 от 06.09.2011, N 1МТ-16/02/12 от 16.02.2012, N 14УТ-18/07/12 от 18.07.2012, N 12А-03/12/12 от 03.12.2012, N 11Э-10/03/15 от 10.03.2015, N 11Э-10/03/15 от 17.06.2015.
28.02.2013 общество обратилось в отдел градостроительства и архитектуры Администрации с запросом на выдачу ордера на производство земляных работ по установке забора на арендуемом земельном участке.
19.03.2013 ООО "Железнодорожный терминал" направлено обращение в Департамент дорожного хозяйства с целью получения технических условий на устройство примыкания к автодороге "п. Новый - п-ов Де Фриз" для организации подъездных путей к арендуемому земельному участку.
В ОАО "Хасанкоммунэнерго" ответчиком подана заявка на выдачу технических условий и подключение к электричеству арендуемого земельного участка.
06.05.2014 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче градостроительного плана арендуемого земельного участка, которое было отклонено 06.06.2014 в связи с непредставлением топографической съемки и технических паспортов объектов, расположенных на земельном участке.
В 2014 году ООО "Железнодорожный терминал" заказан и получен эскизный проект строительства железнодорожного пути необщего пользования с примыканием к пути общего пользования N 12 железнодорожной станции "Надежинская".
К материалам дела приобщен договор подряда от 15.07.2014 N 49/62, по которому ООО "Железнодорожный терминал" (заказчик) поручило ООО Архитектурно-Планировочной Компании "Идеальный город" выполнить проектно-изыскательские работы для строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:10:011400:213 транспортно-логистического комплекса, осуществляющего перевозки железнодорожным транспортом, связанного с приемом, погрузкой, разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов в соответствии с утвержденной документацией.
10.03.2015 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство транспортно - логистического комплекса.
12.05.2015 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче ордера на производство земляных работ: для строительства ограждения и планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 25:10:011400:213, который был получен 17.06.2015.
Кроме того, как следует из решения Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2015 по делу N А51-4075/2015 по заявлению Товарищества собственников недвижимости "Планета-1" (далее - ТСН "Планета-1"), в частности о признании недействительными распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 16.09.2010 N 900-р и договор аренды от 16.09.2010 N 344-О о предоставлении в аренду ООО "Железнодорожный терминал" земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213, по заявлению ООО "Фолиант" площадь и описание местоположения границ указанного земельного участка изменены, исправлена кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельном участке, в связи с чем испрашиваемый заявителем земельный участок для организации подъездных путей, проходящий вдоль земельных участков в кадастровыми номерами 25:10:011405:47, 25:10:011405:176, 25:10:011405:133, 25:10:011405:160, 25:10:011405:21, 25:10:011405:104, 25:10:011405:382, 25:10:011405:81, в границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213 не входит. В этой связи суд пришел к выводу об отсутствии предмета спора по заявленному ТСН "Планета-1" требованию в связи с устранением ответчиком ООО "Фолиант" обстоятельств, послуживших основанием для обращения с указанными требованиями.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о недоказанности истцом наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиками своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213 не в соответствии с условиями договора аренды (под проектирование и строительство железнодорожного филиала), поскольку материалами дела подтверждается осуществление ООО "Железнодорожный терминал" мер, направленных на сбор необходимой проектной и разрешительной документации с целью строительства транспортно-логистического комплекса.
При этом отсутствие проекта застройки, выполнение которого поручено ответчиком АПК "Идеальный город", по истечении четырех лет с момента заключения договора аренды земельного участка, на что ссылается истец в обоснование заявленного требования, само по себе не является существенным нарушением его целевого использования, учитывая площадь арендуемого участка (1191613,0 кв. м) и длительный срок действия договора (с 01.01.2010 по 31.08.2059).
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению, в связи с чем исковое заявление в указанной части подлежит оставлению без удовлетворения. Учитывая, что требование об обязании ООО "Фолиант" передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 по акту приема-передачи является производным от требования по досрочному прекращению обязательственных правоотношений между сторонами, оно также не подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований к ООО "Железнодорожный терминал", доводы апелляционных жалоб признаются судебной коллегией обоснованными, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края - подлежащим изменению по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно разъяснениям пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Ввиду удовлетворения апелляционных жалоб ООО "Железнодорожный терминал" и ООО "Фолиант" судом апелляционной инстанции взысканию с Департамента подлежит по 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины в пользу каждого из указанных ответчиков.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 по делу N А51-9495/2015 изменить.
Прекратить производство по делу в части требований о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" 3000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фолиант" 3000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 05АП-12020/2015, 05АП-135/2016 ПО ДЕЛУ N А51-9495/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. N 05АП-12020/2015, 05АП-135/2016
Дело N А51-9495/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал", Общества с ограниченной ответственностью "Фолиант"
апелляционные производства N 05АП-12020/2015, 05АП-135/2016
на решение от 23.11.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-9495/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" (ИНН 2521011968, ОГРН 1102502001898), Обществу с ограниченной ответственностью "Фолиант" (ИНН 2521012305, ОГРН 1112502000401), Управлению Росреестра по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)
третье лицо Администрация Надеждинского муниципального района
о расторжении договора,
при участии:
- от истца: Пламадяла С.В. - представитель по доверенности от 30.12.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от ООО "Железнодорожный терминал": Дубей С.В. - представитель по доверенности от 16.03.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от третьего лица: Синенко Е.С. - представитель по доверенности от 15.06.2015, сроком действия на 3 года, удостоверение;
- от остальных ответчиков представители не явились,
установил:
Администрация Надеждинского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" (далее - ООО "Железнодорожный терминал"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по ПК) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, заключенного между администрацией и ООО "Железнодорожный терминал"; об обязании ООО "Железнодорожный терминал" передать Администрации Приморского края по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213, переданный по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О; о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Определением суда от 22.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент).
Определением суда от 05.08.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фолиант" (далее - ООО "Фолиант").
Определением суда от 21.10.2015 произведена замена истца с Администрации Надеждинского муниципального района Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края; Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Судом в порядке в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принят отказ Департамента от иска в части требования о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Кроме того суд на основании статьи 49 АПК РФ частично удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в последней редакции которых Департамент просит досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка 16.09.2010 N 344-0, заключенный между администрацией и ООО "Железнодорожный терминал"; обязать ООО "Фолиант" передать Департаменту по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 производство по делу в части требований о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 прекращено; расторгнут договор аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, на ООО "Фолиант" возложена обязанность передать Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении исковых требований к ООО "Железнодорожный терминал" отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что сроки проектирования, так же как и сроки строительства в договоре аренды не разграничены, общий срок аренды составляет 49 лет; при этом в рамках досудебного урегулирования спора истцом не предложено ни ООО "Железнодорожный терминал", ни ООО "Фолиант" сократить (ускорить) сроки проектирования транспортно-логистического комплекса, осуществляющего перевозки железнодорожным транспортом, связанного с приемом, погрузкой, разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партии грузов в соответствии с утвержденной документацией, и приступить к строительству, что свидетельствует о нарушении досудебного порядка урегулирования спора, и об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Обращает внимание, что длительность периода освоения спорного земельного участка, связанного с вырубкой деревьев, обусловлена площадью арендуемого участка, вместе с тем в период с 2011 года по день подачи рассматриваемого иска ответчиком принимались меры, связанные с возможностью эксплуатации земли по целевому назначению; при этом с 14.08.2013 Администрацией чинились различные административные барьеры для осуществления ООО "Железнодорожный терминал" деятельности, связанной с проектированием и строительством на арендованном земельном участке железнодорожного терминала, в связи с чем и было заключено соглашение от 16.06.2015 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 16.09.2010 N 344-0. Отмечает, что постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013, не устанавливающее обстоятельств нецелевого использования земельного участка ответчиком, исполнено последним в полном объеме путем перечисления на расчетный счет Администрации присужденных денежных средств в качестве задолженности по арендной плате; в период с 19.02.2013 ответчик ежемесячно вносил арендные платежи в размере 46254 рублей 44 копеек за пользование земельным участком, ООО "Фолиант" при аренде участка какие-либо нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации не допускались. Полагает, что судом необоснованно не принят во внимание договор подряда от 15.07.2014 N 49/62, заключенный между ООО "Железнодорожный терминал" и ООО АПК "Идеальный Город", из которого следует, что последнее приняло на себя обязательства разработать проектно-сметную документацию на строительство транспортно-логистического комплекса, но просрочило сроки сдачи работ. Указывает также, что факт добросовестности ООО "Фолиант" подтвержден и тем обстоятельством, что в рамках рассмотрения спора по исковому заявлению СНТ "Планета - 1" (дело N А51-4075/2015) ООО "Фолиант" приняты меры, направленные на восстановление нарушенных прав данного товарищества - исправлена ошибка в порядке кадастрового учета изменений объекта недвижимости земельного участка, что повлекло существенное изменение размера (площади) спорного земельного участка с 1191613 кв. м на 1132671 кв. м. Обращает внимание также на процессуальные нарушения - судом не разрешено ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения судебного спора о признании незаконным требования администрации от 23.01.2015 N 135.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Фолиант" также обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать по аналогичным апелляционной жалобе ООО "Железнодорожный терминал" доводам и основаниям.
В канцелярию суда от Администрации, Департамента поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
ООО "Фолиант", Управление Росреестра по ПК, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей соответчиков.
В судебном заседании представитель ООО "Железнодорожный терминал" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Фолиант".
Представители Администрации, Департамента по апелляционным жалобам возражали по доводам отзывов, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считают законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 16.09.2010 Администрация Надеждинского муниципального района (арендодатель) и ООО "Железнодорожный терминал" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 344-О, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:213 площадью 1191613,0 кв. м из земель населенного пункта, адрес (местоположение): Приморский край, Надеждинский район, примерно в 430 м на юго-запад от ориентира, адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, п. Новый, ул. Ленина, 16 "а", на срок с 01.01.2010 по 31.08.2059 под проектирование и строительство железнодорожного филиала, и обязуется вносить арендную плату (пункты 1.1, 1.2, 1.3).
Арендатор согласно пунктам 2.1, 2.2 договора выплачивает арендную плату с 01.10.2010 ежемесячно в течение 10 дней текущего месяца в размере 93094 рубля 76 копеек с условием о ежегодном изменении ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.
В силу пункта 5.3 договора он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке: в случае неуплаты арендной платы и пени в течение двух месяцев по решению судебных органов, а также в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими федеральными законами в судебном порядке.
Земельный участок предоставлен из земель, собственность на которые не разграничена, и передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2010.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 по делу N А51-31874/2013 по иску Администрации Надеждинского муниципального района к ООО "Железнодорожный терминал" с ответчика в пользу Администрации взыскано 848619,57 рублей основного долга по арендной плате по вышеуказанному договору; исковое заявление в части расторжения договора оставлено без рассмотрения.
Постановлением Пятого арбитражного суда от 05.03.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.06.2015, решение Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 по делу N А51-31874/2013 отменено. С ООО "Железнодорожный терминал" в пользу Администрации взыскано 990735,55 рублей основного долга и 274231,69 рублей пени, во взыскании остальной части долга и неустойки, а также возложении на ответчика обязанности передать по акту приема-передачи арендуемое имущество отказано; исковое заявление в части расторжения договора оставлено без рассмотрения.
При этом 23.01.2015 Администрация Надеждинского муниципального района направила в адрес ООО "Железнодорожный терминал" требование N 135, в котором в связи с нецелевым использованием земельного участка (не ведется строительство железнодорожного филиала) предложила расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О путем подписания в десятидневный срок с момента получения данного требования соответствующего соглашения с приложением проекта такого соглашения и акта приема-передачи, а также уведомила о наличии задолженности по арендным платежам в сумме 21057237 рублей 25 копеек. Требование получено арендатором 21.04.2015.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 16.09.2010 N 344-О ООО "Железнодорожный терминал" подписано не было, Администрация 07.05.2015 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
16.06.2015 ООО "Железнодорожный терминал" (арендатор) и ООО "Фолиант" (новый арендатор) заключили соглашение, согласно которому арендатор в полном объеме переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.09.2010 N 344-О, что явилось основанием для привлечения ООО "Фолиант" к участию в деле в качестве соответчика. Соглашение от 16.06.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.07.2015.
Согласно абзацу 2 пункту 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу с 01.03.2015) в Вводный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Так, абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3 Вводного закона предусмотрено, что при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения вышеуказанными земельными участками, расположенными на территории поселения, распоряжается орган местного самоуправления поселения.
В соответствии пунктом 3 части 6, частью 10 статьи 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ в период с 1 марта 2015 года администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.
Тем самым с момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (01.03.2015) полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Надеждинского муниципального районо, в частности участком с кадастровым номером 25:10:011400:213 переданы Департаменту, как уполномоченному органу администрация Приморского края по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем судом правомерно произведена замена истца по делу.
В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, проверив полномочия представителя Департамента на отказ от иска, пришел к выводу о том, что заявление об отказе от исковых требований в части прекращения зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не противоречит закону, не нарушает права других лиц, сделано уполномоченным на то лицом и подлежит принятию, что в свою очередь, влечет прекращение производства по данному требованию на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. Выводы суда в данной части сторонами не обжалуются, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" не проверяются.
Удовлетворяя исковые требования к ООО "Фолиант" как новому арендатору по спорному договору, суд первой инстанции со ссылкой на обстоятельства, установленные в рамках дела N А51-31874/2013 и свидетельствующие о том, что ООО "Железнодорожный терминал" допускало нарушения условий договора в части своевременного и в полном объеме внесения арендных платежей, а также использовало земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не по целевому назначению, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований ввиду нарушений условий договора аренды со стороны ответчика.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
Кроме того по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
В рамках дела N А51-31874/2013 судами трех инстанций установлен факт направления Администрацией арендатору претензии от 14.08.2013 (исх. N 1735) с требованием о необходимости погашения задолженности по договору аренды и предупреждение на случай неисполнения указанного требования об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Материалами настоящего дела подтверждается факт направления Администрацией в адрес ООО "Железнодорожный терминал" соответствующего требования о расторжении спорного договора аренды в претензии от 23.01.2015 N 135 (с указанием о наличии задолженности по арендной плате и неиспользовании земельного участка по целевому назначению).
В судебном заседании апелляционной инстанции представителем Администрации не оспаривался факт погашения ООО "Железнодорожный терминал" задолженности, взысканной постановлением Пятого арбитражного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013, в полном объеме после вынесения указанного судебного акта.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено также, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Исходя из изложенных правовых позиций, погашение долга по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в целом не является препятствием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора. Вместе с тем в таком случае суду необходимо установить наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение сроков оплаты является существенным, влекущим безусловное прекращение договорных отношений. Применительно к рассматриваемому спору обстоятельствами, свидетельствующими о существенном нарушении арендатором условий договора, могут являться причины, по которым арендатор не оплачивал арендную плату в полном объеме, а также срок, в течение которого задолженность была погашена.
Как следует из постановления апелляционной инстанции по делу N А51-31874/2013, в спорный период (с 01.10.2010 по 17.10.2013) арендная плата по договору аренды от 16.09.2010 N 344-0 составила всего 2220600 рублей 29 копеек, из которых ООО "Железнодорожный терминал" частично произведены платежи на общую сумму 1229864 рубля 74 копейки. Таким образом, задолженность в размере 990735 рублей 55 копеек образовалась не в результате длительного и систематического (злостного) нарушения арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей, а в результате имеющегося между сторонами спора относительно применимой ставки арендной платы с учетом нормативного регулирования данного условия договоров аренды земельного участка, государственная собственность в отношении которого не разграничена.
Указанные обстоятельства, а также исполнение ответчиком постановления Пятого арбитражного суда от 05.03.2015 по делу N А51-31874/2013 свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды со стороны арендатора - ООО "Железнодорожный терминал" применительно к статьям 452, 619 ГК РФ в период с 01.10.2010 по 17.10.2013.
Доказательств существенного нарушения ООО "Железнодорожный терминал" обязанности по внесению арендной платы после 17.10.2013 материалы дела не содержат. Более того, нарушения при оплате арендной плате предыдущим арендатором, не могут являться основанием для расторжения договора с новым арендатором ООО "Фолиант", учитывая, что данное общество не является правопреемником прав и обязанностей ООО "Железнодорожный терминал".
При этом судебная коллегия находит несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что в рамках дела N А51-31874/2013 установлен факт допущенных ООО "Железнодорожный терминал" нарушений условий договора аренды в части использования земельного участка с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 не по целевому назначению, поскольку в рамках указанного дела требование Администрации о расторжении договора аренды от 16.09.2010 N 344-0 оставлено без рассмотрения по существу ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, обстоятельства, послужившие основанием для предъявления указанного требования, судом не исследовались.
Между тем материалами настоящего дела подтверждается, что 01.04.2011 администрацией Надеждинского сельского поселения ООО "Железнодорожный терминал" выдано разрешение на вырубку деревьев в 430 м на юго-запад от ориентира: п. Новый, ул. Ленина, 16 "а".
На основании указанного разрешения и в целях организации вырубки части зеленых насаждений ООО "Железнодорожный терминал" заключены договоры аренды транспортных средств и инструментов N 06Г-11/04/11 от 11.04.2011, N 11Г-06/09/11 от 06.09.2011, N 1МТ-16/02/12 от 16.02.2012, N 14УТ-18/07/12 от 18.07.2012, N 12А-03/12/12 от 03.12.2012, N 11Э-10/03/15 от 10.03.2015, N 11Э-10/03/15 от 17.06.2015.
28.02.2013 общество обратилось в отдел градостроительства и архитектуры Администрации с запросом на выдачу ордера на производство земляных работ по установке забора на арендуемом земельном участке.
19.03.2013 ООО "Железнодорожный терминал" направлено обращение в Департамент дорожного хозяйства с целью получения технических условий на устройство примыкания к автодороге "п. Новый - п-ов Де Фриз" для организации подъездных путей к арендуемому земельному участку.
В ОАО "Хасанкоммунэнерго" ответчиком подана заявка на выдачу технических условий и подключение к электричеству арендуемого земельного участка.
06.05.2014 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче градостроительного плана арендуемого земельного участка, которое было отклонено 06.06.2014 в связи с непредставлением топографической съемки и технических паспортов объектов, расположенных на земельном участке.
В 2014 году ООО "Железнодорожный терминал" заказан и получен эскизный проект строительства железнодорожного пути необщего пользования с примыканием к пути общего пользования N 12 железнодорожной станции "Надежинская".
К материалам дела приобщен договор подряда от 15.07.2014 N 49/62, по которому ООО "Железнодорожный терминал" (заказчик) поручило ООО Архитектурно-Планировочной Компании "Идеальный город" выполнить проектно-изыскательские работы для строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:10:011400:213 транспортно-логистического комплекса, осуществляющего перевозки железнодорожным транспортом, связанного с приемом, погрузкой, разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов в соответствии с утвержденной документацией.
10.03.2015 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство транспортно - логистического комплекса.
12.05.2015 ООО "Железнодорожный терминал" обратилось в администрацию Надеждинского сельского поселения с заявлением о выдаче ордера на производство земляных работ: для строительства ограждения и планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 25:10:011400:213, который был получен 17.06.2015.
Кроме того, как следует из решения Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2015 по делу N А51-4075/2015 по заявлению Товарищества собственников недвижимости "Планета-1" (далее - ТСН "Планета-1"), в частности о признании недействительными распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 16.09.2010 N 900-р и договор аренды от 16.09.2010 N 344-О о предоставлении в аренду ООО "Железнодорожный терминал" земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213, по заявлению ООО "Фолиант" площадь и описание местоположения границ указанного земельного участка изменены, исправлена кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельном участке, в связи с чем испрашиваемый заявителем земельный участок для организации подъездных путей, проходящий вдоль земельных участков в кадастровыми номерами 25:10:011405:47, 25:10:011405:176, 25:10:011405:133, 25:10:011405:160, 25:10:011405:21, 25:10:011405:104, 25:10:011405:382, 25:10:011405:81, в границы земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213 не входит. В этой связи суд пришел к выводу об отсутствии предмета спора по заявленному ТСН "Планета-1" требованию в связи с устранением ответчиком ООО "Фолиант" обстоятельств, послуживших основанием для обращения с указанными требованиями.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о недоказанности истцом наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиками своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:213 не в соответствии с условиями договора аренды (под проектирование и строительство железнодорожного филиала), поскольку материалами дела подтверждается осуществление ООО "Железнодорожный терминал" мер, направленных на сбор необходимой проектной и разрешительной документации с целью строительства транспортно-логистического комплекса.
При этом отсутствие проекта застройки, выполнение которого поручено ответчиком АПК "Идеальный город", по истечении четырех лет с момента заключения договора аренды земельного участка, на что ссылается истец в обоснование заявленного требования, само по себе не является существенным нарушением его целевого использования, учитывая площадь арендуемого участка (1191613,0 кв. м) и длительный срок действия договора (с 01.01.2010 по 31.08.2059).
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению, в связи с чем исковое заявление в указанной части подлежит оставлению без удовлетворения. Учитывая, что требование об обязании ООО "Фолиант" передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213 по акту приема-передачи является производным от требования по досрочному прекращению обязательственных правоотношений между сторонами, оно также не подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований к ООО "Железнодорожный терминал", доводы апелляционных жалоб признаются судебной коллегией обоснованными, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края - подлежащим изменению по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно разъяснениям пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Ввиду удовлетворения апелляционных жалоб ООО "Железнодорожный терминал" и ООО "Фолиант" судом апелляционной инстанции взысканию с Департамента подлежит по 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины в пользу каждого из указанных ответчиков.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 по делу N А51-9495/2015 изменить.
Прекратить производство по делу в части требований о прекращении зарегистрированного права аренды ООО "Железнодорожный терминал" на земельный участок с кадастровым номером 25:10:01:1400:213.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Железнодорожный терминал" 3000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фолиант" 3000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)