Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - Чепуров Дмитрий Владимирович (доверенность от 17.10.2016).
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никешиной Надежде Сергеевне (далее - ИП Никешина Н.С., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании задолженности по арендной плате с 01.11.2008 по 30.06.2016 в размере 243 184 руб. 55 коп. и договорной неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. исчисленной за период просрочки с 10.11.2014 по 04.08.2016 (с учетом уточненного искового заявления, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 90-93).
К рассмотрению, совместно с первоначальным. Арбитражным судом Республики Башкортостан было принято встречное исковое заявление ИП Никешиной Н.С. к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 по причине невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина (т. 1, л.д. 122 - 124).
Определением суда первой инстанции от 13.02.2017 (т. 1, л.д. 185 - 187) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Газсервис" (далее - общество "Газсервис", третье лицо), открытое акционерное общество "Газпром газораспределение - Уфа" (далее - общество "Газпром газораспределение - Уфа", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - общество "Водоканал", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 (резолютивная часть оглашена 13.03.2017) первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворены в полном объеме, договор аренды от 28.10.2014 N 7913 расторгнут. В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.
Не согласившись с указанным решением, ИП Никешина Н.С. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать и удовлетворить встречные исковые требования предпринимателя.
Податель апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о возможности использования предоставленного в аренду земельного участка по целевому назначению, поскольку в момент предоставления земельного участка строительство на нем было возможно с учетом возможности выноса существующих коммуникаций в установленном порядке. Отмечает, что спорный договор аренды не содержит условий о нахождении под земельным участком каких-либо коммуникаций и о необходимости их переноса при строительстве магазина. Акт обследования от 15.07.2002, постановление Администрации от 31.04.2002 N 1069, заявление от 10.04.2002 не свидетельствуют о том, что через обследованный в 2002 году земельный участок проходили какие-либо коммуникации, требующие переноса.
Кроме того, названные документы в нарушение требований части 3 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены Администрацией в судебном заседании без доказательств заблаговременного их направления в адрес предпринимателя.
Исходя из положений статей 328, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенные обстоятельства влекут наличие оснований для расторжения договора аренды, а также исключают основания для внесения платы за использование земельного участка.
Утверждая, что по договору от 14.04.2004 N 18 спорный земельный участок по акту приема-передачи не передавался предпринимателю и за период срока действия названного договора по 31.10.2008 фактически не использовался, апеллянт полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды от 14.04.2004 N 18 соглашением предпринимателя с Администрацией от 28.10.2014.
Указанное соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2004 N 18, подписанное от имени предпринимателя Семеновой Т.Г. не порождает для ответчика правовых последствий, поскольку представитель не наделен полномочиями на заключение от имени апеллянта соглашения о расторжении договора.
По мнению апеллянта, является неверным вывод суда первой инстанции о том, что арендные правоотношения носят длящийся характер, ввиду отсутствия доказательств намерений предпринимателя на переоформление уже существующих правоотношений. Таким образом, спорный земельный участок впервые был предоставлен в аренду 28.10.2014.
Ответчик полагает, что поведение Администрации, предоставившей имущество в аренду, но не позволяющей использовать его по назначению и требующей внесение арендной платы, следует признать как злоупотребление правом. Об этом свидетельствует письмо Администрации от 23.08.2016 N 3282 об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с невозможностью размещения строительного объекта на спорном земельном участке.
Также ИП Никешина Н.С. отмечает отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 в ином размере, нежели предусмотренном договором аренды от 28.10.2014 N 7913. По мнению апеллянта, размер арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016, который можно признать обоснованным, составляет 4 296 руб. 32 коп.
До начала судебного заседания от общества "Водоканал" поступил отзыв на апелляционную жалобу.
На основании части 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Ввиду несоблюдения третьим лицом изложенных норм в части исполнения обязанности по направлению другим лицам, участвующим в деле отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приобщения отзыва к материалам дела.
От истца поступило ходатайство, в котором он просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. От истца и общества "Водоканал" поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
С учетом мнения представителя ответчика, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.01.2004 между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды N 18 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор N 18; т. 1, л.д. 4-19). Согласно пункту 1.1 договора, на основании постановления Администрации от 21.11.2003 N 1493 (т. 1, л.д. 102-103) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли поселений, имеющий кадастровый номер 02:68:010503:0070, номер экономико-планировочной зоны 1, площадью 281,0 кв. м, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка".
Согласно положениям пункта 1.2 названного договора участок предоставляется для строительства нового магазина "Росток".
Срок аренды участка устанавливается с момента предоставления земельного участка постановлением главы Администрации от 21.11.2003 N 1493 по 31.10.2008 (пункт 3.1 договора N 18).
Сторонами в пункте 4.2 договора N 18 согласовано, что размер арендной платы за 2003 год составляет 186 руб. 76 коп.
Размер годовой арендной платы (за 12 месяцев) исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка: 3,63 * 1,63 * 1 * 271,0 = 1 662 руб. 65 коп.
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункты 4.4 и 4.5 договора N 18).
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2004, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрационного органа на экземпляре договора (т. 1, л.д. 19).
28.10.2014 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2004 N 18 (т. 1, л.д. 37-38), согласно пунктам 1 и 2 которого на основании заявления Никешиной Н.С. стороны решили названный договор считать расторгнутым, обязательства сторон по договору прекращаются с момент вступления в силу настоящего соглашения.
Указанное соглашение подписано от имени ответчика Семеновой Т.Г. по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 и зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.11.2014, что подтверждается соответствующим штампом (т. 1, л.д. 38).
22.10.2014 ответчиком в Администрацию подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду (т. 1, л.д. 112).
На основании указанного заявления Администрацией вынесено постановление от 28.10.2014 N 2240 "О предоставлении в аренду земельного участка" (т. 1, л.д. 26).
Во исполнение названного постановления между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды N 7913 находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.10.2014 (далее - договор N 7913; т. 1, л.д. 20-25). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка", с кадастровым номером 02:68:010503:0070, общей площадью 281,0 кв. м, разрешенное использование для строительства нового магазина "Росток" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 10.11.2014 (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок предоставляется арендатору сроком на 3 года (пункт 2.1 договора N 7913).
В соответствии с пунктом 2.2 названного договора его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014.
Пунктом 3.1 договора N 7913 установлен размер годовой арендной платы, который составляет 2 564 руб. 97 коп.
В соответствии с пунктом 3.2 названного договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля (за 1 квартал текущего года), 15 мая (за 2 квартал текущего года), 15 августа (за 3 квартал текущего года), 15 ноября (за 4 квартал текущего года).
На основании положений пункта 3.3 договора N 7913 арендная плата начисляется с 01.11.2008.
Пунктом 4.4.4 договора N 7913 предусмотрена обязанность арендатора своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договорами арендную плату.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору ответчик обязался выплачивать арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 5.2 договора N 7913).
Передача в аренду Администрацией предпринимателю земельного участка произведена на основании акта приема-передачи находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.10.2014, подписанного сторонами в двустороннем порядке без возражений (т. 1, л.д. 27). В пункте 2 акта указано, что арендатор осмотрел земельный участок в натуре, претензий не имеет; доступ к земельному участку арендатор получил полностью.
Пунктом 4.1.1 договора N 7913 стороны предусмотрели право арендодателя требовать одностороннего расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Ввиду неисполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком Администрацией ответчику предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9 (т. 1, л.д. 40), от 30.06.2016 N 490 (т. 1, л.д. 43) с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, соответственно, в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016, в противном случае последнему необходимо подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка.
Получение претензии от 30.06.2016 N 490, направленной посредством почтовой связи, подтверждается копией квитанции ФГУП "Почта России" (т. 1, л.д. 40) и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467 (т. 1, л.д. 45), сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора N 7913 в виде длительного неисполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 и договорной неустойки начисленных за период просрочки с 10.11.2014 по 04.08.2016 (т. 1 л.д. 90-93).
В свою очередь, ответчиком в адрес Администрации направлена досудебная претензия от 16.09.2016 (т. 1, л.д. 73), содержащая уведомление о том, что предприниматель не наделял полномочиями Семенову Т.Г. по заключению соглашения о расторжении договоров, в связи с этим соглашение о расторжении договора N 18 является недействительным. Кроме того, в указанной претензии предприниматель, ссылаясь на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282 (т. 1, л.д. 72), содержащее сведения о непригодности использования земельного участка в целях, обозначенных в договоре, предлагает расторгнуть договор N 7913 по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Досудебная претензия получена представителем Администрации нарочно, что подтверждается соответствующим входящим штампом от 23.09.2016 (т. 1, л.д. 73).
Полагая, что спорный земельный участок непригоден для использования в целях, обозначенных в договоре, а именно - для строительства нового магазина, ИП Никешина Н.С., основываясь на положениях статей 611, 612, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением о расторжении договора N 7913.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором N 7913, факта временного пользования земельным участком в отсутствие доказательств исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей. Установив длительность невнесения арендных платежей за пользование земельным участком со стороны предпринимателя, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора N 7913 применительно к положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел поименованных в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований и пришел к выводу о возможности фактического использования земельного участка по назначению с учетом того, что существующие коммуникации в установленном порядке могли быть вынесены, о чем свидетельствуют визы согласования, а также отзывы сетевых компаний.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 7913, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу названных норм, арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства (статьи 328 ГК РФ). Соответственно, обязанность по внесению арендных платежей обусловлена предоставлением земельного участка в пользование арендатора, которое в свою очередь связано с разрешенным использованием и целями предоставления земельного участка в аренду.
В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта недвижимого имущества.
Уточненные требования истца по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 мотивированы включением в договор аренды N 7913 от 28.10.2014 условия об исчислении арендной платы с 01.11.2008 (пункт 3.3 договора).
Несмотря на наличие в указанном договоре условия о применении его к правоотношениям, возникшим с 28.10.2014 (пункт 2.2. договора), судебная коллегия полагает, что сформулированное в пункте 3.3 условие, фактически представляет собой соглашение о применении условий договора к отношениям сторон с 01.11.2008 в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названный вывод следует из толкования условий договора в совокупности по правилам статьи 431 ГК РФ, а также последующих действий сторон по подписанию в числе приложений к договору N 7913 от 28.10.2014 расчета арендной платы на 2008 год (т. 1 л.д. 101).
Возражения подателя апелляционной жалобы о том, что до оформления акта приема-передачи 28.10.2014 (т. 1 л.д. 27) передача земельного участка ему не производилась опровергаются совокупностью следующих доказательств.
На основании договора N 18 от 15.01.2004 спорный земельный участок был предоставлен Администрацией предпринимателю сроком до 31.10.2008 для целей строительства магазина "Росток".
Издание постановления Администрации от 31.07.2002 N 1069 о разрешении предпринимателю Никешиной Н.С. проектировании пристроя к магазину "Росток", как видно из преамбулы постановления, было обусловлено наличием соответствующего ходатайства предпринимателя (т. 2 л.д. 22). Из акта от 15.07.2002 усматривается участие предпринимателя в акте обследования выбираемого земельного участка (т. 2 л.д. 24-25).
Фактическое существование арендных отношений сторон по договору N 18 от 15.01.2004 подтверждается фактом осуществления его государственной регистрации 24.02.2004 (т. 1 л.д. 19), а также оформлением соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора (т. 1 л.д. 37).
Отклоняя возражения апеллянта о подписании соглашения неуполномоченным лицом, судебной коллегией установлено, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора N 18 подписано от имени Никешиной Н.С. Семеновой Татьяной Григорьевной, действующей от имени ответчика по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 (т. 1 л.д. 104). Указанная доверенность наделяет Семенову Татьяну Григорьевну правом на представление интересов Никешиной Н.С. по вопросу оформления договоров аренды на земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный по ул. Бурангулова в г. Мелеуз.
Учитывая, что в день расторжения договора N 18 был заключен договор N 7913 в отношении того же предмета аренды, подписание которого от имени ответчика было произведено тем же представителем, оснований для вывода о подписании соглашения Семеновой Татьяной Григорьевной с превышением полномочий, не имеется.
Кроме того, названный довод приведен предпринимателем без учета произведенной 10.11.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан государственной регистрации соглашения (т. 1, л.д. 38).
В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 28.10.2014) к компетенции регистрирующего органа, в числе прочего, входит проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права (его прекращения).
Поскольку осуществление государственной регистрации носит заявительный характер, совершение таких действия свидетельствуют об одобрении предпринимателем совершенных представителем действий, в порядке пункта 2 статьи 183 ГК РФ.
Изложенное свидетельствует о принятии в аренду спорного земельного участка предпринимателем на основании договора N 18, действие которого прекратилось подписанием соглашения от 28.10.2014 и необоснованности довода подателя апелляционной жалобы об отсутствии фактического предоставления земельного участка в спорный период, с 01.11.2008.
Также необоснованными следует признать возражения, касающиеся невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, заявленные предпринимателем как в обоснование отсутствия обязанности по внесению платы, так и наличии оснований для расторжения договора.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.
Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, определены в названной норме: арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).
Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, точно известных представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.
На основании определения суда первой инстанции от 12.01.2017 был произведен совместный осмотр территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка". По результатам осмотра установлено, что участок завален снегом, границы не установлены, участок не огорожен. Земельный участок пересекает газопровод низкого давления с охранными зонами 2 м и самотечный канализационный коллектор с охранными зонами 3 м, что подтверждается маркировочной надписью на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубой. Осматриваемый земельный участок граничит с придомовой территорией многоквартирного жилого дома N 21 по ул. Барангулова, на которой расположена детская площадка (т. 1, л.д. 168-169).
Содержание названного акта свидетельствует о возможности зрительного обнаружения коммуникаций.
В ответ на обращения ИП Никешиной Н.С. (т. 1, л.д. 147-149) отделом Архитектуры и градостроительства в письме от 27.12.2016 N 841 (т., л.д. 152) указано, что детская площадка относится к элементу благоустройства и не является объектом капитального строительства.
Обществом "Водоканал" также в письме от 23.12.2016 N 1219-04 (т. 1, л.д. 153) отмечено, что канализационный коллектор диаметром 500 мм введен в эксплуатацию в 1999 году. Обществом "Газпром газораспределение - Уфа" в письме от 30.12.2016 N ГРО/22-3-15249 (т. 1, л.д. 154) сообщено, что I участок газопровод низкого давления по ул. Барангулова введен в эксплуатацию в 1993 году, II участок - в 1994 году.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент принятия земельного участка в 2004 году спорные инженерные коммуникации уже имелись, при этом их существование могло и должно быть известно предпринимателю и не было рассмотрено в качестве препятствий для строительства.
Об этом же свидетельствует утверждение акта обследования земельного участка на проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильона по ул. Барангулова от 15.07.2002 (т. 2, л.д. 22-23). Поименованным актом установлено, что выбранный обследованный участок для проектирования пристроя к магазину и реконструкция существующего здания является пригодным (т. 2, л.д. 24-25). В составе комиссии, участвовавшей в обследовании спорного земельного участка, присутствовала сама Никешина Н.С.
Подписывая акт приема-передачи от 28.10.2014, ответчик выразил свою осведомленность о наличии на территории принимаемого им в аренду земельного участка инженерных коммуникаций, возможность визуального обнаружения которых подтверждается наличием маркировочной надписи на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубы.
Кроме того, само по себе наличие на земельном участке объектов коммунальной инфраструктуры и установление их охранных зон, по мнению суда апелляционной инстанции не является препятствием к строительству. Такие обременения являются обычными для расположенных в пределах городской черты земельных участков. Ведение строительных работ на таких земельных участках допускается, но с определенными ограничениями. Невозможность строительства, в отсутствие соответствующих доказательств, заключений экспертов, предпринимателем не доказана. Представленный в материалы дела топографический план с пересечением линий коммуникаций и пятном застройки (т. 1 л.д. 179), в отсутствие проектной документации определяющей параметры нового объекты, таким доказательством не является.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что предпринимателем, предприняты действия по выносу канализационного коллектора и газопровода за пределы земельного участка посредством подачи заявлений в Администрацию и общество "Газпром газораспределение - Уфа" на выдачу технических условий на вынос канализационного коллектора и газопровода низкого давления (т. 2, л.д. 29, 30). Так как заявление предпринимателя оставлено без рассмотрения по причине необходимости предоставления всего пакета документов согласно представленному перечню (т. 2, л.д. 31-33), возможность выноса коммуникаций в целях строительства не исключена.
Письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282 которым ИП Никешиной Н.С. отказано в предоставлении муниципальной услуги подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства магазина от 11.08.2016 (т. 1, л.д. 182, 72) не подлежит оценке в качестве подтверждения обстоятельства невозможности строительства. Содержание отказа свидетельствует о непригодности земельного участка для строительства лишь без переноса инженерных коммуникаций, при сохранении такой возможности.
Признаков допущенного Администрацией злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) судебной коллегией не установлено.
С учетом длительности арендных отношений, в отсутствие совершения реальных действий направленных на освоение предоставленного земельного участка и доказательств реальной невозможности использовать земельный участок для целей строительства, заявленные ИП Никешиной Н.С. доводы оцениваются как направленные на уклонение от внесения платы за использование принятого в аренду земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения встречные исковые требования предпринимателя о расторжении договора и признал обоснованными первоначальные требования в части взыскания задолженности по арендной плате.
Представленный истцом расчет размера арендной платы за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, итоговая сумма которой составила 243 184 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 94-96), судом первой инстанции проверен, признан верным.
Довод ИП Никешиной Н.С. о том, что размер арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 должен составить 4 296 руб. 32 коп. по условиям договора аренды N 7913, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно действовавшему до 01.03.2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды заключенного после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).
Названное означает обязательность применения показателей, определяющих размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления независимо от наличия соглашения сторон и внесения соответствующих изменений в договор.
Поскольку арендуемый земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за их использование определяется в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 и ежегодно принимаемыми решениями Совета муниципального района Республики Башкортостан. Предусмотренные названными нормативными актами показатели правильно учтены истцом в расчете, возражений по их применению предпринимателем не заявлено.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору N 7913 ответчик обязался выплачивать арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 5.2).
В связи с тем, что условия о пени содержатся непосредственно в тексте договора N 7913, то требование о письменной форме соглашения о неустойке предусмотренное статьей 331 ГК РФ сторонами выполнено.
Поскольку доказанным является факт невнесения арендной платы предпринимателем за пользование земельным участком, предъявление Администрацией требования о взыскании договорной пени на основании пункта 5.2 договора N 7913, начисление которой произведено за период, следующей после оформления договорных отношений сторон является правомерным.
Судом первой инстанции расчет пени за период с 10.11.2014 по 31.12.2015 (т. 1, л.д. 97-98), проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, предусмотренному договором.
Оснований для изменения вывода суда первой инстанции в этой части суд апелляционной инстанции не усматривает.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судом первой инстанции правомерно и обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 и пени за период с 10.11.2014 по 31.12.2015 в размере 40 552 руб. 12 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в статье 619 ГК РФ.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 4.1.1 договора N 7913 арендодатель имеет право требовать одностороннего расторжения договора в частности при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По причине неисполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за временное пользование земельным участком Администрацией ответчику предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9 (т. 1, л.д. 40), от 30.06.2016 N 490 (т. 1, л.д. 43) с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, соответственно, в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016, в противном случае последнему необходимо подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождением земельного участка.
Претензия от 05.06.2015 N 490/9 направлена Администрацией предпринимателю посредством почтовой связи, в подтверждение чего приложены копии реестров почтовых отправлений, поданных в ОСП Мелеузовский почтамт 05.06.2015 (т. 1, л.д. 41, 42), однако, суд апелляционной инстанции не усматривает доказательств получения такой претензии.
Направленная впоследствии истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи претензия от 30.06.2016 N 490 получена адресатом 12.06.2016, о чем свидетельствуют копии почтовой квитанции ФГУП "Почта России" от 07.07.2016 (т. 1, л.д. 44) и отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467 (т. 1, л.д. 45).
Таким образом, предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора N 7913 Администрацией соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате образовавшейся за период превышающей 6 месяцев, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора N 7913.
Указание апеллянта на допущенное процессуальное нарушение, выраженное в предоставлении в качестве приложения к отзыву на встречное исковое заявление акта обследования от 15.07.2002, постановления от 31.07.2002 N 1069 "О проектировании пристроя к магазину "Росток", на основании которого составлен акт обследования и заявление Никешиной Н.С. от 10.06.2002, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты в качестве основания для отмены или изменения судебного акта.
Действительно, указанные документы представлены истцом в судебном заседании, состоявшемся 13.03.2017, при отсутствии доказательств заблаговременного направления копий дополнения к отзыву и приложенных к нему документов лицам, участвующим в деле. Однако, в этом судебном заседании от имени предпринимателя принимал участие его представитель Яшин А.Д. по доверенности от 13.03.2017 (т. 2, л.д. 44).
На основании части 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, в частности, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств; заявлять ходатайства, делать заявления.
Представитель ответчика, присутствуя в судебном заседании 13.03.2017, не выразил несогласие в отношении приобщения их к материалам дела и не заявил ходатайств о предоставлении времени для ознакомления со спорными документами.
Более того, ИП Никешина Н.С принимала участие в составлении названных документов, что предполагает осведомленность об их содержании.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2017 N 18АП-4903/2017 ПО ДЕЛУ N А07-17668/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N 18АП-4903/2017
Дело N А07-17668/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - Чепуров Дмитрий Владимирович (доверенность от 17.10.2016).
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никешиной Надежде Сергеевне (далее - ИП Никешина Н.С., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913, взыскании задолженности по арендной плате с 01.11.2008 по 30.06.2016 в размере 243 184 руб. 55 коп. и договорной неустойки в размере 40 552 руб. 12 коп. исчисленной за период просрочки с 10.11.2014 по 04.08.2016 (с учетом уточненного искового заявления, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 90-93).
К рассмотрению, совместно с первоначальным. Арбитражным судом Республики Башкортостан было принято встречное исковое заявление ИП Никешиной Н.С. к Администрации о расторжении договора аренды от 28.10.2014 N 7913 по причине невозможности использования земельного участка для целей, установленных договором - осуществления на нем строительства магазина (т. 1, л.д. 122 - 124).
Определением суда первой инстанции от 13.02.2017 (т. 1, л.д. 185 - 187) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Газсервис" (далее - общество "Газсервис", третье лицо), открытое акционерное общество "Газпром газораспределение - Уфа" (далее - общество "Газпром газораспределение - Уфа", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Водоканал" (далее - общество "Водоканал", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 (резолютивная часть оглашена 13.03.2017) первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворены в полном объеме, договор аренды от 28.10.2014 N 7913 расторгнут. В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.
Не согласившись с указанным решением, ИП Никешина Н.С. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать и удовлетворить встречные исковые требования предпринимателя.
Податель апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о возможности использования предоставленного в аренду земельного участка по целевому назначению, поскольку в момент предоставления земельного участка строительство на нем было возможно с учетом возможности выноса существующих коммуникаций в установленном порядке. Отмечает, что спорный договор аренды не содержит условий о нахождении под земельным участком каких-либо коммуникаций и о необходимости их переноса при строительстве магазина. Акт обследования от 15.07.2002, постановление Администрации от 31.04.2002 N 1069, заявление от 10.04.2002 не свидетельствуют о том, что через обследованный в 2002 году земельный участок проходили какие-либо коммуникации, требующие переноса.
Кроме того, названные документы в нарушение требований части 3 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены Администрацией в судебном заседании без доказательств заблаговременного их направления в адрес предпринимателя.
Исходя из положений статей 328, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенные обстоятельства влекут наличие оснований для расторжения договора аренды, а также исключают основания для внесения платы за использование земельного участка.
Утверждая, что по договору от 14.04.2004 N 18 спорный земельный участок по акту приема-передачи не передавался предпринимателю и за период срока действия названного договора по 31.10.2008 фактически не использовался, апеллянт полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды от 14.04.2004 N 18 соглашением предпринимателя с Администрацией от 28.10.2014.
Указанное соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2004 N 18, подписанное от имени предпринимателя Семеновой Т.Г. не порождает для ответчика правовых последствий, поскольку представитель не наделен полномочиями на заключение от имени апеллянта соглашения о расторжении договора.
По мнению апеллянта, является неверным вывод суда первой инстанции о том, что арендные правоотношения носят длящийся характер, ввиду отсутствия доказательств намерений предпринимателя на переоформление уже существующих правоотношений. Таким образом, спорный земельный участок впервые был предоставлен в аренду 28.10.2014.
Ответчик полагает, что поведение Администрации, предоставившей имущество в аренду, но не позволяющей использовать его по назначению и требующей внесение арендной платы, следует признать как злоупотребление правом. Об этом свидетельствует письмо Администрации от 23.08.2016 N 3282 об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с невозможностью размещения строительного объекта на спорном земельном участке.
Также ИП Никешина Н.С. отмечает отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 в ином размере, нежели предусмотренном договором аренды от 28.10.2014 N 7913. По мнению апеллянта, размер арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016, который можно признать обоснованным, составляет 4 296 руб. 32 коп.
До начала судебного заседания от общества "Водоканал" поступил отзыв на апелляционную жалобу.
На основании части 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Ввиду несоблюдения третьим лицом изложенных норм в части исполнения обязанности по направлению другим лицам, участвующим в деле отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приобщения отзыва к материалам дела.
От истца поступило ходатайство, в котором он просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. От истца и общества "Водоканал" поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
С учетом мнения представителя ответчика, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.01.2004 между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды N 18 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор N 18; т. 1, л.д. 4-19). Согласно пункту 1.1 договора, на основании постановления Администрации от 21.11.2003 N 1493 (т. 1, л.д. 102-103) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли поселений, имеющий кадастровый номер 02:68:010503:0070, номер экономико-планировочной зоны 1, площадью 281,0 кв. м, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка".
Согласно положениям пункта 1.2 названного договора участок предоставляется для строительства нового магазина "Росток".
Срок аренды участка устанавливается с момента предоставления земельного участка постановлением главы Администрации от 21.11.2003 N 1493 по 31.10.2008 (пункт 3.1 договора N 18).
Сторонами в пункте 4.2 договора N 18 согласовано, что размер арендной платы за 2003 год составляет 186 руб. 76 коп.
Размер годовой арендной платы (за 12 месяцев) исчисляется путем умножения ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов на площадь земельного участка: 3,63 * 1,63 * 1 * 271,0 = 1 662 руб. 65 коп.
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункты 4.4 и 4.5 договора N 18).
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2004, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрационного органа на экземпляре договора (т. 1, л.д. 19).
28.10.2014 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2004 N 18 (т. 1, л.д. 37-38), согласно пунктам 1 и 2 которого на основании заявления Никешиной Н.С. стороны решили названный договор считать расторгнутым, обязательства сторон по договору прекращаются с момент вступления в силу настоящего соглашения.
Указанное соглашение подписано от имени ответчика Семеновой Т.Г. по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 и зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 10.11.2014, что подтверждается соответствующим штампом (т. 1, л.д. 38).
22.10.2014 ответчиком в Администрацию подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду (т. 1, л.д. 112).
На основании указанного заявления Администрацией вынесено постановление от 28.10.2014 N 2240 "О предоставлении в аренду земельного участка" (т. 1, л.д. 26).
Во исполнение названного постановления между Администрацией (арендодатель) и Никешиной Н.С. (арендатор) заключен договор аренды N 7913 находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.10.2014 (далее - договор N 7913; т. 1, л.д. 20-25). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка", с кадастровым номером 02:68:010503:0070, общей площадью 281,0 кв. м, разрешенное использование для строительства нового магазина "Росток" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 10.11.2014 (т. 1, л.д. 25).
Земельный участок предоставляется арендатору сроком на 3 года (пункт 2.1 договора N 7913).
В соответствии с пунктом 2.2 названного договора его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 28.10.2014.
Пунктом 3.1 договора N 7913 установлен размер годовой арендной платы, который составляет 2 564 руб. 97 коп.
В соответствии с пунктом 3.2 названного договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля (за 1 квартал текущего года), 15 мая (за 2 квартал текущего года), 15 августа (за 3 квартал текущего года), 15 ноября (за 4 квартал текущего года).
На основании положений пункта 3.3 договора N 7913 арендная плата начисляется с 01.11.2008.
Пунктом 4.4.4 договора N 7913 предусмотрена обязанность арендатора своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договорами арендную плату.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору ответчик обязался выплачивать арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 5.2 договора N 7913).
Передача в аренду Администрацией предпринимателю земельного участка произведена на основании акта приема-передачи находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.10.2014, подписанного сторонами в двустороннем порядке без возражений (т. 1, л.д. 27). В пункте 2 акта указано, что арендатор осмотрел земельный участок в натуре, претензий не имеет; доступ к земельному участку арендатор получил полностью.
Пунктом 4.1.1 договора N 7913 стороны предусмотрели право арендодателя требовать одностороннего расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Ввиду неисполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком Администрацией ответчику предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9 (т. 1, л.д. 40), от 30.06.2016 N 490 (т. 1, л.д. 43) с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, соответственно, в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016, в противном случае последнему необходимо подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка.
Получение претензии от 30.06.2016 N 490, направленной посредством почтовой связи, подтверждается копией квитанции ФГУП "Почта России" (т. 1, л.д. 40) и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467 (т. 1, л.д. 45), сформированным на официальном сайте ФГУП "Почта России".
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора N 7913 в виде длительного неисполнения обязательства арендатора по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 и договорной неустойки начисленных за период просрочки с 10.11.2014 по 04.08.2016 (т. 1 л.д. 90-93).
В свою очередь, ответчиком в адрес Администрации направлена досудебная претензия от 16.09.2016 (т. 1, л.д. 73), содержащая уведомление о том, что предприниматель не наделял полномочиями Семенову Т.Г. по заключению соглашения о расторжении договоров, в связи с этим соглашение о расторжении договора N 18 является недействительным. Кроме того, в указанной претензии предприниматель, ссылаясь на письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282 (т. 1, л.д. 72), содержащее сведения о непригодности использования земельного участка в целях, обозначенных в договоре, предлагает расторгнуть договор N 7913 по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Досудебная претензия получена представителем Администрации нарочно, что подтверждается соответствующим входящим штампом от 23.09.2016 (т. 1, л.д. 73).
Полагая, что спорный земельный участок непригоден для использования в целях, обозначенных в договоре, а именно - для строительства нового магазина, ИП Никешина Н.С., основываясь на положениях статей 611, 612, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением о расторжении договора N 7913.
Удовлетворяя исковые требования Администрации, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных заключенным договором N 7913, факта временного пользования земельным участком в отсутствие доказательств исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей. Установив длительность невнесения арендных платежей за пользование земельным участком со стороны предпринимателя, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора N 7913 применительно к положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел поименованных в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований и пришел к выводу о возможности фактического использования земельного участка по назначению с учетом того, что существующие коммуникации в установленном порядке могли быть вынесены, о чем свидетельствуют визы согласования, а также отзывы сетевых компаний.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 7913, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу названных норм, арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства (статьи 328 ГК РФ). Соответственно, обязанность по внесению арендных платежей обусловлена предоставлением земельного участка в пользование арендатора, которое в свою очередь связано с разрешенным использованием и целями предоставления земельного участка в аренду.
В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта недвижимого имущества.
Уточненные требования истца по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 мотивированы включением в договор аренды N 7913 от 28.10.2014 условия об исчислении арендной платы с 01.11.2008 (пункт 3.3 договора).
Несмотря на наличие в указанном договоре условия о применении его к правоотношениям, возникшим с 28.10.2014 (пункт 2.2. договора), судебная коллегия полагает, что сформулированное в пункте 3.3 условие, фактически представляет собой соглашение о применении условий договора к отношениям сторон с 01.11.2008 в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названный вывод следует из толкования условий договора в совокупности по правилам статьи 431 ГК РФ, а также последующих действий сторон по подписанию в числе приложений к договору N 7913 от 28.10.2014 расчета арендной платы на 2008 год (т. 1 л.д. 101).
Возражения подателя апелляционной жалобы о том, что до оформления акта приема-передачи 28.10.2014 (т. 1 л.д. 27) передача земельного участка ему не производилась опровергаются совокупностью следующих доказательств.
На основании договора N 18 от 15.01.2004 спорный земельный участок был предоставлен Администрацией предпринимателю сроком до 31.10.2008 для целей строительства магазина "Росток".
Издание постановления Администрации от 31.07.2002 N 1069 о разрешении предпринимателю Никешиной Н.С. проектировании пристроя к магазину "Росток", как видно из преамбулы постановления, было обусловлено наличием соответствующего ходатайства предпринимателя (т. 2 л.д. 22). Из акта от 15.07.2002 усматривается участие предпринимателя в акте обследования выбираемого земельного участка (т. 2 л.д. 24-25).
Фактическое существование арендных отношений сторон по договору N 18 от 15.01.2004 подтверждается фактом осуществления его государственной регистрации 24.02.2004 (т. 1 л.д. 19), а также оформлением соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора (т. 1 л.д. 37).
Отклоняя возражения апеллянта о подписании соглашения неуполномоченным лицом, судебной коллегией установлено, что соглашение от 28.10.2014 о расторжении договора N 18 подписано от имени Никешиной Н.С. Семеновой Татьяной Григорьевной, действующей от имени ответчика по доверенности от 22.10.2014 N 4-2402 (т. 1 л.д. 104). Указанная доверенность наделяет Семенову Татьяну Григорьевну правом на представление интересов Никешиной Н.С. по вопросу оформления договоров аренды на земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный по ул. Бурангулова в г. Мелеуз.
Учитывая, что в день расторжения договора N 18 был заключен договор N 7913 в отношении того же предмета аренды, подписание которого от имени ответчика было произведено тем же представителем, оснований для вывода о подписании соглашения Семеновой Татьяной Григорьевной с превышением полномочий, не имеется.
Кроме того, названный довод приведен предпринимателем без учета произведенной 10.11.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан государственной регистрации соглашения (т. 1, л.д. 38).
В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на 28.10.2014) к компетенции регистрирующего органа, в числе прочего, входит проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права (его прекращения).
Поскольку осуществление государственной регистрации носит заявительный характер, совершение таких действия свидетельствуют об одобрении предпринимателем совершенных представителем действий, в порядке пункта 2 статьи 183 ГК РФ.
Изложенное свидетельствует о принятии в аренду спорного земельного участка предпринимателем на основании договора N 18, действие которого прекратилось подписанием соглашения от 28.10.2014 и необоснованности довода подателя апелляционной жалобы об отсутствии фактического предоставления земельного участка в спорный период, с 01.11.2008.
Также необоснованными следует признать возражения, касающиеся невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, заявленные предпринимателем как в обоснование отсутствия обязанности по внесению платы, так и наличии оснований для расторжения договора.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.
Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, определены в названной норме: арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
На основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).
Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, точно известных представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.
На основании определения суда первой инстанции от 12.01.2017 был произведен совместный осмотр территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Мелеуз, ул. Барангулова, напротив кафе "Ласточка". По результатам осмотра установлено, что участок завален снегом, границы не установлены, участок не огорожен. Земельный участок пересекает газопровод низкого давления с охранными зонами 2 м и самотечный канализационный коллектор с охранными зонами 3 м, что подтверждается маркировочной надписью на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубой. Осматриваемый земельный участок граничит с придомовой территорией многоквартирного жилого дома N 21 по ул. Барангулова, на которой расположена детская площадка (т. 1, л.д. 168-169).
Содержание названного акта свидетельствует о возможности зрительного обнаружения коммуникаций.
В ответ на обращения ИП Никешиной Н.С. (т. 1, л.д. 147-149) отделом Архитектуры и градостроительства в письме от 27.12.2016 N 841 (т., л.д. 152) указано, что детская площадка относится к элементу благоустройства и не является объектом капитального строительства.
Обществом "Водоканал" также в письме от 23.12.2016 N 1219-04 (т. 1, л.д. 153) отмечено, что канализационный коллектор диаметром 500 мм введен в эксплуатацию в 1999 году. Обществом "Газпром газораспределение - Уфа" в письме от 30.12.2016 N ГРО/22-3-15249 (т. 1, л.д. 154) сообщено, что I участок газопровод низкого давления по ул. Барангулова введен в эксплуатацию в 1993 году, II участок - в 1994 году.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент принятия земельного участка в 2004 году спорные инженерные коммуникации уже имелись, при этом их существование могло и должно быть известно предпринимателю и не было рассмотрено в качестве препятствий для строительства.
Об этом же свидетельствует утверждение акта обследования земельного участка на проектирование пристроя к магазину "Росток" с реконструкцией существующего павильона по ул. Барангулова от 15.07.2002 (т. 2, л.д. 22-23). Поименованным актом установлено, что выбранный обследованный участок для проектирования пристроя к магазину и реконструкция существующего здания является пригодным (т. 2, л.д. 24-25). В составе комиссии, участвовавшей в обследовании спорного земельного участка, присутствовала сама Никешина Н.С.
Подписывая акт приема-передачи от 28.10.2014, ответчик выразил свою осведомленность о наличии на территории принимаемого им в аренду земельного участка инженерных коммуникаций, возможность визуального обнаружения которых подтверждается наличием маркировочной надписи на опоре ЛЭП и газовой смотровой трубы.
Кроме того, само по себе наличие на земельном участке объектов коммунальной инфраструктуры и установление их охранных зон, по мнению суда апелляционной инстанции не является препятствием к строительству. Такие обременения являются обычными для расположенных в пределах городской черты земельных участков. Ведение строительных работ на таких земельных участках допускается, но с определенными ограничениями. Невозможность строительства, в отсутствие соответствующих доказательств, заключений экспертов, предпринимателем не доказана. Представленный в материалы дела топографический план с пересечением линий коммуникаций и пятном застройки (т. 1 л.д. 179), в отсутствие проектной документации определяющей параметры нового объекты, таким доказательством не является.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что предпринимателем, предприняты действия по выносу канализационного коллектора и газопровода за пределы земельного участка посредством подачи заявлений в Администрацию и общество "Газпром газораспределение - Уфа" на выдачу технических условий на вынос канализационного коллектора и газопровода низкого давления (т. 2, л.д. 29, 30). Так как заявление предпринимателя оставлено без рассмотрения по причине необходимости предоставления всего пакета документов согласно представленному перечню (т. 2, л.д. 31-33), возможность выноса коммуникаций в целях строительства не исключена.
Письмо заместителя главы Администрации по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и инфраструктуре от 23.08.2016 N 3282 которым ИП Никешиной Н.С. отказано в предоставлении муниципальной услуги подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства магазина от 11.08.2016 (т. 1, л.д. 182, 72) не подлежит оценке в качестве подтверждения обстоятельства невозможности строительства. Содержание отказа свидетельствует о непригодности земельного участка для строительства лишь без переноса инженерных коммуникаций, при сохранении такой возможности.
Признаков допущенного Администрацией злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) судебной коллегией не установлено.
С учетом длительности арендных отношений, в отсутствие совершения реальных действий направленных на освоение предоставленного земельного участка и доказательств реальной невозможности использовать земельный участок для целей строительства, заявленные ИП Никешиной Н.С. доводы оцениваются как направленные на уклонение от внесения платы за использование принятого в аренду земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения встречные исковые требования предпринимателя о расторжении договора и признал обоснованными первоначальные требования в части взыскания задолженности по арендной плате.
Представленный истцом расчет размера арендной платы за период с 01.11.2008 по 30.06.2016, итоговая сумма которой составила 243 184 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 94-96), судом первой инстанции проверен, признан верным.
Довод ИП Никешиной Н.С. о том, что размер арендной платы за период с 28.10.2014 по 30.06.2016 должен составить 4 296 руб. 32 коп. по условиям договора аренды N 7913, подлежит отклонению.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно действовавшему до 01.03.2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды заключенного после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).
Названное означает обязательность применения показателей, определяющих размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления независимо от наличия соглашения сторон и внесения соответствующих изменений в договор.
Поскольку арендуемый земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за их использование определяется в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 и ежегодно принимаемыми решениями Совета муниципального района Республики Башкортостан. Предусмотренные названными нормативными актами показатели правильно учтены истцом в расчете, возражений по их применению предпринимателем не заявлено.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору N 7913 ответчик обязался выплачивать арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 5.2).
В связи с тем, что условия о пени содержатся непосредственно в тексте договора N 7913, то требование о письменной форме соглашения о неустойке предусмотренное статьей 331 ГК РФ сторонами выполнено.
Поскольку доказанным является факт невнесения арендной платы предпринимателем за пользование земельным участком, предъявление Администрацией требования о взыскании договорной пени на основании пункта 5.2 договора N 7913, начисление которой произведено за период, следующей после оформления договорных отношений сторон является правомерным.
Судом первой инстанции расчет пени за период с 10.11.2014 по 31.12.2015 (т. 1, л.д. 97-98), проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, предусмотренному договором.
Оснований для изменения вывода суда первой инстанции в этой части суд апелляционной инстанции не усматривает.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судом первой инстанции правомерно и обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 243 184 руб. 55 коп. за период с 01.11.2008 по 30.06.2016 и пени за период с 10.11.2014 по 31.12.2015 в размере 40 552 руб. 12 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в статье 619 ГК РФ.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 4.1.1 договора N 7913 арендодатель имеет право требовать одностороннего расторжения договора в частности при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, предусмотренных договором, а также в случаях других нарушений условий договора и по другим основаниям, предусмотренным законодательством
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По причине неисполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за временное пользование земельным участком Администрацией ответчику предъявлены претензии от 05.06.2015 N 490/9 (т. 1, л.д. 40), от 30.06.2016 N 490 (т. 1, л.д. 43) с требованиями о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, соответственно, в срок до 15.06.2015 и до 10.07.2016, в противном случае последнему необходимо подписать соглашение о расторжении договора и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождением земельного участка.
Претензия от 05.06.2015 N 490/9 направлена Администрацией предпринимателю посредством почтовой связи, в подтверждение чего приложены копии реестров почтовых отправлений, поданных в ОСП Мелеузовский почтамт 05.06.2015 (т. 1, л.д. 41, 42), однако, суд апелляционной инстанции не усматривает доказательств получения такой претензии.
Направленная впоследствии истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи претензия от 30.06.2016 N 490 получена адресатом 12.06.2016, о чем свидетельствуют копии почтовой квитанции ФГУП "Почта России" от 07.07.2016 (т. 1, л.д. 44) и отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45385098009467 (т. 1, л.д. 45).
Таким образом, предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора N 7913 Администрацией соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате образовавшейся за период превышающей 6 месяцев, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора N 7913.
Указание апеллянта на допущенное процессуальное нарушение, выраженное в предоставлении в качестве приложения к отзыву на встречное исковое заявление акта обследования от 15.07.2002, постановления от 31.07.2002 N 1069 "О проектировании пристроя к магазину "Росток", на основании которого составлен акт обследования и заявление Никешиной Н.С. от 10.06.2002, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты в качестве основания для отмены или изменения судебного акта.
Действительно, указанные документы представлены истцом в судебном заседании, состоявшемся 13.03.2017, при отсутствии доказательств заблаговременного направления копий дополнения к отзыву и приложенных к нему документов лицам, участвующим в деле. Однако, в этом судебном заседании от имени предпринимателя принимал участие его представитель Яшин А.Д. по доверенности от 13.03.2017 (т. 2, л.д. 44).
На основании части 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, в частности, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства; участвовать в исследовании доказательств; заявлять ходатайства, делать заявления.
Представитель ответчика, присутствуя в судебном заседании 13.03.2017, не выразил несогласие в отношении приобщения их к материалам дела и не заявил ходатайств о предоставлении времени для ознакомления со спорными документами.
Более того, ИП Никешина Н.С принимала участие в составлении названных документов, что предполагает осведомленность об их содержании.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2017 по делу N А07-17668/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никешиной Надежды Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)