Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Феденко Леонида Ивановича,
апелляционное производство N 05АП-4781/2016
на решение от 06.05.2016
судьи А.С. Белова
по делу N А59-31/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510)
к Индивидуальному предпринимателю Феденко Леониду Ивановичу (ИНН 650101108425, ОГРНИП 304650136400580)
об освобождении земельного участка,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Феденко Леониду Ивановичу (далее - ИП Феденко Л.И., предприниматель) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:104, общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, восточнее пересечения улиц Комсомольская и ул. Пограничная, от временной платной автостоянки и передать его по акту приема-передачи Департаменту.
Решением суда от 06.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Феденко Л.И. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает на нарушение (не соблюдение) истцом порядка изъятия земельного участка, установленного нормативным правовыми актами органов местного самоуправления города Южно-Сахалинска, принятыми во исполнение федерального законодательства: Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденными решением Городского Собрания Южно-Сахалинска от 13.01.2013 N 744/44-13-4, и Требованиями, предъявляемыми к размещению и эксплуатации некапитальных автостоянок открытого типа на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденными постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 24.11.2009 N 2081. Обращает внимание, что судом не применена статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку ответчик, будучи добросовестным арендатором, вправе требовать возмещения произведенных затрат на улучшение имущества, в частности связанных с формированием земельного участка, благоустройством и содержанием. Кроме того отмечает, что истец не доказал обстоятельство уведомления ответчика об отказе от договора и об освобождении земельного участка за три месяца в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ; при этом уведомление Департамента от 20.08.2014 N 3470-014/07 таким доказательством не считает, учитывая, что в 2014 году арендодатель не предпринял мер к понуждению ответчика вернуть земельный участок, возражений относительно дальнейшего пользования земельным участком не заявлял. В этой связи полагает договорные отношения сторон не прекратившимися, о чем свидетельствуют также направленные истцом расчеты арендной платы за 2015 и 2016 годы. Полагает необоснованным отклонение судом ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Южно-Сахалинска - уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органа. Обращает внимание на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Сахалинской области от 29.04.2011 по делу N А59-4815/2010.
Отзыв на апелляционную жалобу от Департамента не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 07.08.2009 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель, правопреемник после 24.07.2012 - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) и ИП Феденко Л.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 11688 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:101, площадью 11839 кв. м, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, восточнее пересечения улиц Комсомольская и ул. Пограничная, с разрешенным использованием - под временную платную автостоянку сроком с 10.07.2009 по 10.06.2010 (пункт 1.1).
В пунктах 5.2.12 и 5.2.14 арендатор обязался письменно известить арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней о намерении продлить договор либо о предстоящем освобождении арендуемого участка и досрочном расторжении договора; возвратить участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления.
В пункте 8.5 стороны согласовали право арендодателя отказать арендатору в продлении договора, если арендатор письменно не уведомляет арендодателя о продлении договора за 30 календарных дней до истечения срока договора.
В силу пункта 1.1 договора земельный участок осмотрен арендатором перед заключением договора, претензий к характеристикам участка у арендатора не имеется; обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным в момент заключения договора, какие-либо дополнительные документы о передаче земельного участка не составляются.
Соглашением от 03.12.2009 N 32792/1 к договору аренды площадь земельного участка уточнена до 7625 кв. м в результате межевания; соглашением от 28.06.2010 N 8971/2 к договору аренды изменены площадь земельного участка на 5000 кв. м и его кадастровый номер на 65:01:0601006:104.
Соглашением от 21.01.2013 N 8971/4 срок договора аренды последовательно продлен с 12.05.2011 по 12.04.2012; с 13.04.2012 по 12.03.2013; с 13.03.2013 по 31.12.2013.
Уведомлением от 20.08.2014 (исх. N 3470-014/07) Департамент известил ИП Феденко Л.И. об окончании срока действия договора аренды 31.12.2014, а также об отсутствии намерения продлевать договор аренды на новый срок, в связи с чем предложил освободить земельный участок, используемый по договору, и передать его по акту приема-передачи с предварительным согласованием даты передачи с арендодателем.
Письмо получено арендатором 29.08.2014, о чем свидетельствует уведомление органа почтовой связи о вручении заказной корреспонденции.
Полагая, что ИП Феденко Л.И. использует спорный земельный участок в отсутствие каких-либо правовых оснований, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что договор аренды от 07.08.2009 N 11688 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом от его исполнения со стороны арендодателя, Департамент 12.01.2016 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком арендуемого земельного участка, а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении окончательного срока, указанного в соглашении от 21.01.2013 N 8971/4 к договору аренды (31.12.2013), апелляционная коллегия поддерживает выводы арбитражного о том, что договор аренды земельного участка по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), в связи с чем заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договора в данном случае не требовалось.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Так, истцом в материалы дела представлена копия уведомления о получении ответчиком письма от 20.08.2014 об окончании срока действия договора аренды в период с 31.12.2014, а также об отсутствии намерения арендодателя продлевать договор аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах указанное уведомление Департамента от 20.08.2014 об отказе от договора аренды расценивается судом как реализация права, предусмотренного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 8.5 договора аренды, с соблюдением трехмесячного срока на соответствующее предупреждение арендатора.
В этой связи судебная коллегия признает извещение арендатора о не намерении Департамента продолжать арендные правоотношения с предпринимателем в 2015 году надлежащим. При этом по смыслу закона такое уведомление влечет прекращение действия договора по истечении трехмесячного срока и не предполагает необходимости обращения в суд с требованием о его расторжении.
В силу изложенного коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды от 07.08.2009 N 11688 прекратил свое действие с 31.12.2014 (с учетом истечения трехмесячного срока и даты, с которой Департамент считал необходимым его расторгнуть), на момент подачи рассматриваемого иска договорные отношения между сторонами отсутствуют.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения (а равно и прекращения) договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Вместе с тем земельный участок, переданный в пользование ИП Феденко Л.И., последним по акту приема-передачи уполномоченному на распоряжение землями городского округа органу не возвращен, используется ответчиком как на момент подачи рассматриваемого иска, так и на момент вынесения обжалуемого судебного акта, что ответчиком не оспаривается.
Таким образом, исковые требования о понуждении ответчика освободить безосновательно занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи Департаменту являются обоснованными, поскольку предприниматель в период с 31.12.2014 неправомерно уклоняется от его возврата в первоначальном состоянии. Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что осуществление ответчиком оплаты за пользование имуществом в аналогичном договору от 07.08.2009 N 11688 размере в период после прекращения его действия, вопреки мнению апеллянта, не является доказательством пролонгации договора на новый срок, поскольку установленные договором платежи за пользование имуществом после его расторжения (а равно и прекращения) осуществляются до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, что соответствует положениям статьи 622 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 8 вышеуказанного постановления Пленума N 35.
Фактическое пользование арендатором земельным участком после прекращения действия договора свидетельствует о нарушении обязанности по возврату арендуемого имущества, установленной статьей 622 ГК РФ, и не является доказательством пролонгации договора после его расторжения, а также не подтверждает волеизъявления арендодателя на возобновление арендных правоотношений, что обусловлено также подачей рассматриваемого иска. Доводы апелляционной жалобы об обратном судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном понимании вышеприведенных законоположений в их системной взаимосвязи.
Доводы апеллянта о несоблюдении истцом порядка изъятия земельного участка, установленного нормативным правовыми актами органов местного самоуправления города Южно-Сахалинска, также подлежат отклонению, поскольку рассматриваемое требование не имеет своим основанием процедуру принудительного изъятия земельного участка из законного владения арендатора. В этой связи ссылки предпринимателя о причинении ему убытков таким изъятием во внимание апелляционного суда не принимаются.
Положение статьи 305 ГК РФ, предусматривающие защиту прав владельца имущества, не являющегося собственником, в том числе против собственника (уполномоченного на распоряжение этим имуществом лица), в рассматриваемом случае применению не подлежит, учитывая отсутствие у ответчика какого-либо законного титула владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601006:104.
Апелляционный суд находит также правомерным отклонение судом ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Южно-Сахалинска ввиду следующего.
В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Отказывая в привлечении исполнительного органа города Южно-Сахалинска судом обоснованно указано на необоснованность заявленного ответчиком ходатайства при том, что на основании Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (утв. Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4) Департамент является отраслевым (функциональным) органом администрации города Южно-Сахалинска, осуществляющим работу по обеспечению полномочий в области градостроительной деятельности и земельных отношений, в пределах своей компетенции; в частности основными задачами Департамента являются, в том числе предоставление на основании постановления администрации в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в аренду и осуществление контроля над полнотой и своевременностью поступлений денежных средств от аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и право государственной собственности на которые не разграничено.
Тем самым, вопреки мнению апеллента, именно Департамент является уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, лицом, в то время как права или обязанности Администрации города Южно-Сахалинска настоящим судебным актом не затрагиваются.
Ссылки апеллянта на установленные в рамках дела N А59-4815/2010 по иску Департамента к предпринимателю об освобождении земельного участка, имеющего кадастровый номер 65:01:0601:006:101, общей площадью 7625 кв. м, в связи с истечением срока действия договора аренды обстоятельства правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, учитывая последующее продление срока договора аренды соглашением от 21.01.2013 N 8971/4 и его прекращение на основании уведомления от 20.08.2014 (исх. N 3470-014/07).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ИП Феденко Л.И. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 06.05.2016 по делу N А59-31/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 05АП-4781/2016 ПО ДЕЛУ N А59-31/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу N А59-31/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 18 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Феденко Леонида Ивановича,
апелляционное производство N 05АП-4781/2016
на решение от 06.05.2016
судьи А.С. Белова
по делу N А59-31/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 1026500544510)
к Индивидуальному предпринимателю Феденко Леониду Ивановичу (ИНН 650101108425, ОГРНИП 304650136400580)
об освобождении земельного участка,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Феденко Леониду Ивановичу (далее - ИП Феденко Л.И., предприниматель) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:104, общей площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, восточнее пересечения улиц Комсомольская и ул. Пограничная, от временной платной автостоянки и передать его по акту приема-передачи Департаменту.
Решением суда от 06.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Феденко Л.И. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает на нарушение (не соблюдение) истцом порядка изъятия земельного участка, установленного нормативным правовыми актами органов местного самоуправления города Южно-Сахалинска, принятыми во исполнение федерального законодательства: Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденными решением Городского Собрания Южно-Сахалинска от 13.01.2013 N 744/44-13-4, и Требованиями, предъявляемыми к размещению и эксплуатации некапитальных автостоянок открытого типа на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденными постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 24.11.2009 N 2081. Обращает внимание, что судом не применена статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку ответчик, будучи добросовестным арендатором, вправе требовать возмещения произведенных затрат на улучшение имущества, в частности связанных с формированием земельного участка, благоустройством и содержанием. Кроме того отмечает, что истец не доказал обстоятельство уведомления ответчика об отказе от договора и об освобождении земельного участка за три месяца в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ; при этом уведомление Департамента от 20.08.2014 N 3470-014/07 таким доказательством не считает, учитывая, что в 2014 году арендодатель не предпринял мер к понуждению ответчика вернуть земельный участок, возражений относительно дальнейшего пользования земельным участком не заявлял. В этой связи полагает договорные отношения сторон не прекратившимися, о чем свидетельствуют также направленные истцом расчеты арендной платы за 2015 и 2016 годы. Полагает необоснованным отклонение судом ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Южно-Сахалинска - уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органа. Обращает внимание на преюдициальное значение решения Арбитражного суда Сахалинской области от 29.04.2011 по делу N А59-4815/2010.
Отзыв на апелляционную жалобу от Департамента не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 07.08.2009 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель, правопреемник после 24.07.2012 - Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) и ИП Феденко Л.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 11688 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:101, площадью 11839 кв. м, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, восточнее пересечения улиц Комсомольская и ул. Пограничная, с разрешенным использованием - под временную платную автостоянку сроком с 10.07.2009 по 10.06.2010 (пункт 1.1).
В пунктах 5.2.12 и 5.2.14 арендатор обязался письменно известить арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней о намерении продлить договор либо о предстоящем освобождении арендуемого участка и досрочном расторжении договора; возвратить участок арендодателю в последний день действия договора в состоянии, соответствующем состоянию на момент его предоставления.
В пункте 8.5 стороны согласовали право арендодателя отказать арендатору в продлении договора, если арендатор письменно не уведомляет арендодателя о продлении договора за 30 календарных дней до истечения срока договора.
В силу пункта 1.1 договора земельный участок осмотрен арендатором перед заключением договора, претензий к характеристикам участка у арендатора не имеется; обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным в момент заключения договора, какие-либо дополнительные документы о передаче земельного участка не составляются.
Соглашением от 03.12.2009 N 32792/1 к договору аренды площадь земельного участка уточнена до 7625 кв. м в результате межевания; соглашением от 28.06.2010 N 8971/2 к договору аренды изменены площадь земельного участка на 5000 кв. м и его кадастровый номер на 65:01:0601006:104.
Соглашением от 21.01.2013 N 8971/4 срок договора аренды последовательно продлен с 12.05.2011 по 12.04.2012; с 13.04.2012 по 12.03.2013; с 13.03.2013 по 31.12.2013.
Уведомлением от 20.08.2014 (исх. N 3470-014/07) Департамент известил ИП Феденко Л.И. об окончании срока действия договора аренды 31.12.2014, а также об отсутствии намерения продлевать договор аренды на новый срок, в связи с чем предложил освободить земельный участок, используемый по договору, и передать его по акту приема-передачи с предварительным согласованием даты передачи с арендодателем.
Письмо получено арендатором 29.08.2014, о чем свидетельствует уведомление органа почтовой связи о вручении заказной корреспонденции.
Полагая, что ИП Феденко Л.И. использует спорный земельный участок в отсутствие каких-либо правовых оснований, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что договор аренды от 07.08.2009 N 11688 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом от его исполнения со стороны арендодателя, Департамент 12.01.2016 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком арендуемого земельного участка, а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении окончательного срока, указанного в соглашении от 21.01.2013 N 8971/4 к договору аренды (31.12.2013), апелляционная коллегия поддерживает выводы арбитражного о том, что договор аренды земельного участка по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), в связи с чем заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договора в данном случае не требовалось.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Так, истцом в материалы дела представлена копия уведомления о получении ответчиком письма от 20.08.2014 об окончании срока действия договора аренды в период с 31.12.2014, а также об отсутствии намерения арендодателя продлевать договор аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах указанное уведомление Департамента от 20.08.2014 об отказе от договора аренды расценивается судом как реализация права, предусмотренного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 8.5 договора аренды, с соблюдением трехмесячного срока на соответствующее предупреждение арендатора.
В этой связи судебная коллегия признает извещение арендатора о не намерении Департамента продолжать арендные правоотношения с предпринимателем в 2015 году надлежащим. При этом по смыслу закона такое уведомление влечет прекращение действия договора по истечении трехмесячного срока и не предполагает необходимости обращения в суд с требованием о его расторжении.
В силу изложенного коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды от 07.08.2009 N 11688 прекратил свое действие с 31.12.2014 (с учетом истечения трехмесячного срока и даты, с которой Департамент считал необходимым его расторгнуть), на момент подачи рассматриваемого иска договорные отношения между сторонами отсутствуют.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения (а равно и прекращения) договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Вместе с тем земельный участок, переданный в пользование ИП Феденко Л.И., последним по акту приема-передачи уполномоченному на распоряжение землями городского округа органу не возвращен, используется ответчиком как на момент подачи рассматриваемого иска, так и на момент вынесения обжалуемого судебного акта, что ответчиком не оспаривается.
Таким образом, исковые требования о понуждении ответчика освободить безосновательно занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи Департаменту являются обоснованными, поскольку предприниматель в период с 31.12.2014 неправомерно уклоняется от его возврата в первоначальном состоянии. Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что осуществление ответчиком оплаты за пользование имуществом в аналогичном договору от 07.08.2009 N 11688 размере в период после прекращения его действия, вопреки мнению апеллянта, не является доказательством пролонгации договора на новый срок, поскольку установленные договором платежи за пользование имуществом после его расторжения (а равно и прекращения) осуществляются до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, что соответствует положениям статьи 622 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 8 вышеуказанного постановления Пленума N 35.
Фактическое пользование арендатором земельным участком после прекращения действия договора свидетельствует о нарушении обязанности по возврату арендуемого имущества, установленной статьей 622 ГК РФ, и не является доказательством пролонгации договора после его расторжения, а также не подтверждает волеизъявления арендодателя на возобновление арендных правоотношений, что обусловлено также подачей рассматриваемого иска. Доводы апелляционной жалобы об обратном судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном понимании вышеприведенных законоположений в их системной взаимосвязи.
Доводы апеллянта о несоблюдении истцом порядка изъятия земельного участка, установленного нормативным правовыми актами органов местного самоуправления города Южно-Сахалинска, также подлежат отклонению, поскольку рассматриваемое требование не имеет своим основанием процедуру принудительного изъятия земельного участка из законного владения арендатора. В этой связи ссылки предпринимателя о причинении ему убытков таким изъятием во внимание апелляционного суда не принимаются.
Положение статьи 305 ГК РФ, предусматривающие защиту прав владельца имущества, не являющегося собственником, в том числе против собственника (уполномоченного на распоряжение этим имуществом лица), в рассматриваемом случае применению не подлежит, учитывая отсутствие у ответчика какого-либо законного титула владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601006:104.
Апелляционный суд находит также правомерным отклонение судом ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Южно-Сахалинска ввиду следующего.
В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Отказывая в привлечении исполнительного органа города Южно-Сахалинска судом обоснованно указано на необоснованность заявленного ответчиком ходатайства при том, что на основании Положения о Департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (утв. Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 N 611/38-12-4) Департамент является отраслевым (функциональным) органом администрации города Южно-Сахалинска, осуществляющим работу по обеспечению полномочий в области градостроительной деятельности и земельных отношений, в пределах своей компетенции; в частности основными задачами Департамента являются, в том числе предоставление на основании постановления администрации в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в аренду и осуществление контроля над полнотой и своевременностью поступлений денежных средств от аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и право государственной собственности на которые не разграничено.
Тем самым, вопреки мнению апеллента, именно Департамент является уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, лицом, в то время как права или обязанности Администрации города Южно-Сахалинска настоящим судебным актом не затрагиваются.
Ссылки апеллянта на установленные в рамках дела N А59-4815/2010 по иску Департамента к предпринимателю об освобождении земельного участка, имеющего кадастровый номер 65:01:0601:006:101, общей площадью 7625 кв. м, в связи с истечением срока действия договора аренды обстоятельства правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, учитывая последующее продление срока договора аренды соглашением от 21.01.2013 N 8971/4 и его прекращение на основании уведомления от 20.08.2014 (исх. N 3470-014/07).
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ИП Феденко Л.И. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 06.05.2016 по делу N А59-31/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)