Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года по делу N А49-476/2015, судья Каденкова Е.Г.,
по иску индивидуального предпринимателя Абдульмяновой Зейтюни Ширьяновны, г. Пенза (ОГРНИП 310583726300034),
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1105834001844, ИНН 5834049732),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва,
о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий,
с участием в судебном заседании:
от истца - представители Кудрякова А.Х. и Афанасьева О.В. по доверенности от 11.08.2014 г.,
индивидуальный предприниматель Абдульмянова Зейтюня Ширьяновна (далее - истец, ИП Абдульмянова З.Ш.) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества в Пензенской области), в котором, с учетом изменений и частичного отказа от требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит: урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ, находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости имущества, приобретенные в собственность Абдульмяновой З.Ш., в редакции протокола разногласий от 03.12.2014.
Исковые требования заявлены на основании статей 421, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ от 03.12.2014 принят в редакции истца: "2.1. Цена Участка составляет 195 656 руб. (сто девяносто пять тысяч шестьсот пятьдесят шесть) 46 коп., НДС не облагается. Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счет УФК по Пензенской области (ТУ Росимущества в Пензенской области), ИНН 5834049732, КПП 583401001, р/сч 40101810300000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Пензенской области г. Пенза, БИК 045655001, ОКТМО 56 701 000. В платежном поручении указывается код бюджетной классификации - 167 1 14 06021 01 6000 430".
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что у Абдульмяновой З.Ш. отсутствует право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене, то есть в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку заявление о приватизации земельного участка подано не от индивидуального предпринимателя, а от гражданки Абдульмяновой З.Ш. как от физического лица, право собственности на объекты недвижимости которой возникло после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Вводного закона, необходим факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Однако, недвижимое имущество было приобретено правопредшественником Абдульмяновой З.Ш. у Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 83 в ходе процедуры банкротства.
Также ответчик полагает, что расчет выкупной цены спорного земельного участка должен осуществляться по состоянию на дату принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, в связи с чем выкупная стоимость должна быть установлена в договоре в размере 13 010 700 руб., т.е. в размере кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.11.2014.
Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ИП Абдульмяновой З.Ш. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Пензенская область, Пензенский район, п. Ленинский, 3: подъездной железнодорожный путь с повышенными путями для разгрузки сыпучих материалов (литер 1), завод битумных эмульсий - битумоплавильня на 8 котлов (литер Д), административное здание с гостиницей и пристроенной котельной (литер А), производственный корпус (литер К), кафе с пристроенным КПП (литер В), площадка складирования инертных материалов (литер И), артезианская скважина (для получения хлоридно-натриевого рассола) (литер Д4), сети электроснабжения (литер 11), АЗС (литер С), склад вяжущих (литер Д1), битумохранилище (литер Д1), артезианская скважина с насосной станцией (литер Д2), мазутохранилище (литер М), склад цемента (литер Л), весовая (литер Б, Б1), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации (том 2, л.д. 1-27).
Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 99 318 кв. м с кадастровым номером 58:24:292101:955 (предыдущий номер 58:24:0310101:1), расположенном по адресу: Пензенская область, Пензенский район, поселок Ленинский, в 700 м на северо-запад от поселка, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации (далее - спорный земельный участок), о чем 23.12.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-24/001/2005-967 (том 1, л.д. 139).
На основании распоряжения от 28.04.2011 N 95-р между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 502 от 03.05.2011, по условиям которого ИП Абдульмяновой З.Ш. в аренду сроком на 49 лет предоставлен вышеназванный земельный участок (том 1, л.д. 140-144).
03.08.2011 ИП Абдульмянова З.Ш. обратилась в ТУ Росимущества в Пензенской области с заявкой на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей объекты недвижимости (том 2, л.д. 114).
Письмом от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом сообщило об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка (том 3, л.д. 43-45).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2014 по делу N А49-8418/2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 07.07.2014 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014, признан незаконным отказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении Абдульмяновой З.Ш. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99318 кв. м. Суд возложил на уполномоченный орган обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи спорного земельного участка в десятидневный срок со дня вынесения решения.
Во исполнение решения суда распоряжением ТУ Росимущества в Пензенской области от 07.11.2014 N 250-р Абдульмяновой З.Ш. предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок для иных целей (размещение асфальтобетонного завода и ЖД тупика) и письмом N 01/3841 от 10.11.2014 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи N 04/2014 - ПРЗ находящегося в федеральной собственности земельного участка. Согласно подпункту 2.1 договора цена участка определена в размере 13 010 700 руб.
03.12.2014 данный проект договора подписан Абдульмяновой З.Ш. с протоколом разногласий и возвращен в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области (том 1, л.д. 27, 31). Истец выразил несогласие с редакцией подпункта 2.1 договора, поскольку полагал, что имеет право на приобретение участка с применением льготной цены - 2,5% от его кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость должна быть определена на дату подачи истцом заявления в уполномоченный орган о выкупе земельного участка.
Письмом от 17.12.2014 ТУ Росимущества в Пензенской области отклонило протокол разногласий от 03.12.2013, указав, что в соответствии с письмом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 11.01.2010 N 10/04 расчет цены выкупа земельных участков осуществляется на дату принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, заявление о приватизации земельного участка подано не от индивидуального предпринимателя, а от физического лица, право собственности на объекты недвижимости которого возникло после вступления в силу ЗК РФ.
Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 445 ГК РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивные нормы о конкретных условиях определения стоимости земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно подпункту 2.2 статьи 3 Водного закона, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу данного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных, и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества государственных (муниципальных) предприятий.
Как следует из материалов дела, объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Абдульмяновой З.Ш. на праве собственности, ранее находились в собственности Российской Федерации и были предоставлены на праве хозяйственного ведения Федеральному государственному унитарному дорожному эксплуатационному предприятию N 83 (том 3, л.д. 129).
Впоследствии указанное имущество было продано ООО "ВСК-Трейд" на открытых торгах в форме аукциона по продаже имущества предприятия - должника, признанного решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2006 по делу N А49-2745/2006-270б/10 несостоятельным (банкротом) (том 2, л.д. 122). После чего по договорам купли-продажи недвижимое имущество было отчуждено ООО "Торгинвест" (том 3, л.д. 133-136), Айзадуллову Р.Х. (том 3 л.д. 17-19) и окончательно Абдульмяновой З.Ш. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2010 N 26/8-10 (том 1, л.д. 150-152).
Таким образом, поскольку Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятие N 83 на момент продажи с публичных торгов вышепоименованного недвижимого имущества являлось государственным предприятием, соответственно, закрепленное за ним недвижимое имущество, в силу положений статей 114, 115 ГК РФ, находилось в государственной собственности, и проданный им объект недвижимого имущества был отчужден из государственной собственности.
Кроме того, как установлено судом и не оспаривается ответчиком, принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества находятся на спорном земельном участке, на который ранее в установленном законом порядке 27.02.2002 было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования государственного дорожного предприятия N 4, правопреемником которого являлось ФГУ ДЭП N 83 (том 3, л.д. 29), переоформленное 15.02.2011 на право аренды (том 3, л.д. 131).
В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, ранее отчужденные из государственной собственности, спорный земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и в период со дня вступления в силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, следовательно, в силу абзаца 2 пункта 2.2 указанного закона, спорный земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен в собственность по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Водного закона, то есть в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.
Довод ответчика о том, что размер выкупной цены земельного участка должен определяться на дату принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения соответствующего договора, судебной коллегией отклоняется, поскольку противоречит пунктам 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ, из содержания которых следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.
Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, то выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления. Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой по аналогичной категории дел.
Из материалов дела следует, что Абдульмянова З.Ш. обратилась с заявкой о приватизации спорного земельного участка в ТУ Росимущества в Пензенской области 05.08.2011.
Согласно кадастровой справке от 23.09.2015 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05.08.2011 и на 15.11.2011 составляла 7 826 258,4 руб. (том 3, л.д. 116, 117).
С учетом вышеизложенного, выкупная цена на спорный земельный участок, исчисленная в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, составит 195 656 руб. 46 коп., в связи с чем пункт 2.1 договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ от 03.12.2014 правомерно принят судом первой инстанции в редакции истца.
Доводы ответчика о том, что заявление на приватизацию земельного участка подано от Абдульмяновой З.Ш. как от физического лица, признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку факт возникновения права на выкуп земельного участка закон связывает не с заявлением на приватизацию, а с наличием правовых оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 2, подпунктом 2.2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона. При этом судом в рамках рассмотрения дела N А49-8418/2012 рассматривались требования индивидуального предпринимателя Абдульмяновой З.Ш. к ТУ Росимущества в Пензенской области о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату спорного земельного. Данные обстоятельства исключают возникновение у ответчика сомнений в статусе заявителя на дату направления в его адрес проекта договора купли-продажи.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года по делу N А49-476/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 11АП-17265/2015 ПО ДЕЛУ N А49-476/2015
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу N А49-476/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 февраля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года по делу N А49-476/2015, судья Каденкова Е.Г.,
по иску индивидуального предпринимателя Абдульмяновой Зейтюни Ширьяновны, г. Пенза (ОГРНИП 310583726300034),
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1105834001844, ИНН 5834049732),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва,
о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий,
с участием в судебном заседании:
от истца - представители Кудрякова А.Х. и Афанасьева О.В. по доверенности от 11.08.2014 г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Абдульмянова Зейтюня Ширьяновна (далее - истец, ИП Абдульмянова З.Ш.) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества в Пензенской области), в котором, с учетом изменений и частичного отказа от требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит: урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ, находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости имущества, приобретенные в собственность Абдульмяновой З.Ш., в редакции протокола разногласий от 03.12.2014.
Исковые требования заявлены на основании статей 421, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ от 03.12.2014 принят в редакции истца: "2.1. Цена Участка составляет 195 656 руб. (сто девяносто пять тысяч шестьсот пятьдесят шесть) 46 коп., НДС не облагается. Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счет УФК по Пензенской области (ТУ Росимущества в Пензенской области), ИНН 5834049732, КПП 583401001, р/сч 40101810300000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Пензенской области г. Пенза, БИК 045655001, ОКТМО 56 701 000. В платежном поручении указывается код бюджетной классификации - 167 1 14 06021 01 6000 430".
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что у Абдульмяновой З.Ш. отсутствует право на выкуп спорного земельного участка по льготной цене, то есть в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку заявление о приватизации земельного участка подано не от индивидуального предпринимателя, а от гражданки Абдульмяновой З.Ш. как от физического лица, право собственности на объекты недвижимости которой возникло после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Вводного закона, необходим факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Однако, недвижимое имущество было приобретено правопредшественником Абдульмяновой З.Ш. у Федерального государственного унитарного дорожного эксплуатационного предприятия N 83 в ходе процедуры банкротства.
Также ответчик полагает, что расчет выкупной цены спорного земельного участка должен осуществляться по состоянию на дату принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, в связи с чем выкупная стоимость должна быть установлена в договоре в размере 13 010 700 руб., т.е. в размере кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.11.2014.
Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ИП Абдульмяновой З.Ш. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Пензенская область, Пензенский район, п. Ленинский, 3: подъездной железнодорожный путь с повышенными путями для разгрузки сыпучих материалов (литер 1), завод битумных эмульсий - битумоплавильня на 8 котлов (литер Д), административное здание с гостиницей и пристроенной котельной (литер А), производственный корпус (литер К), кафе с пристроенным КПП (литер В), площадка складирования инертных материалов (литер И), артезианская скважина (для получения хлоридно-натриевого рассола) (литер Д4), сети электроснабжения (литер 11), АЗС (литер С), склад вяжущих (литер Д1), битумохранилище (литер Д1), артезианская скважина с насосной станцией (литер Д2), мазутохранилище (литер М), склад цемента (литер Л), весовая (литер Б, Б1), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации (том 2, л.д. 1-27).
Названные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 99 318 кв. м с кадастровым номером 58:24:292101:955 (предыдущий номер 58:24:0310101:1), расположенном по адресу: Пензенская область, Пензенский район, поселок Ленинский, в 700 м на северо-запад от поселка, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации (далее - спорный земельный участок), о чем 23.12.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-24/001/2005-967 (том 1, л.д. 139).
На основании распоряжения от 28.04.2011 N 95-р между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 502 от 03.05.2011, по условиям которого ИП Абдульмяновой З.Ш. в аренду сроком на 49 лет предоставлен вышеназванный земельный участок (том 1, л.д. 140-144).
03.08.2011 ИП Абдульмянова З.Ш. обратилась в ТУ Росимущества в Пензенской области с заявкой на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей объекты недвижимости (том 2, л.д. 114).
Письмом от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом сообщило об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка (том 3, л.д. 43-45).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2014 по делу N А49-8418/2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда от 07.07.2014 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014, признан незаконным отказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении Абдульмяновой З.Ш. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99318 кв. м. Суд возложил на уполномоченный орган обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи спорного земельного участка в десятидневный срок со дня вынесения решения.
Во исполнение решения суда распоряжением ТУ Росимущества в Пензенской области от 07.11.2014 N 250-р Абдульмяновой З.Ш. предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок для иных целей (размещение асфальтобетонного завода и ЖД тупика) и письмом N 01/3841 от 10.11.2014 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи N 04/2014 - ПРЗ находящегося в федеральной собственности земельного участка. Согласно подпункту 2.1 договора цена участка определена в размере 13 010 700 руб.
03.12.2014 данный проект договора подписан Абдульмяновой З.Ш. с протоколом разногласий и возвращен в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области (том 1, л.д. 27, 31). Истец выразил несогласие с редакцией подпункта 2.1 договора, поскольку полагал, что имеет право на приобретение участка с применением льготной цены - 2,5% от его кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость должна быть определена на дату подачи истцом заявления в уполномоченный орган о выкупе земельного участка.
Письмом от 17.12.2014 ТУ Росимущества в Пензенской области отклонило протокол разногласий от 03.12.2013, указав, что в соответствии с письмом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 11.01.2010 N 10/04 расчет цены выкупа земельных участков осуществляется на дату принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, заявление о приватизации земельного участка подано не от индивидуального предпринимателя, а от физического лица, право собственности на объекты недвижимости которого возникло после вступления в силу ЗК РФ.
Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию относительно стоимости отчуждаемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статьей 445 ГК РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивные нормы о конкретных условиях определения стоимости земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно подпункту 2.2 статьи 3 Водного закона, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу данного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных, и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества государственных (муниципальных) предприятий.
Как следует из материалов дела, объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Абдульмяновой З.Ш. на праве собственности, ранее находились в собственности Российской Федерации и были предоставлены на праве хозяйственного ведения Федеральному государственному унитарному дорожному эксплуатационному предприятию N 83 (том 3, л.д. 129).
Впоследствии указанное имущество было продано ООО "ВСК-Трейд" на открытых торгах в форме аукциона по продаже имущества предприятия - должника, признанного решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2006 по делу N А49-2745/2006-270б/10 несостоятельным (банкротом) (том 2, л.д. 122). После чего по договорам купли-продажи недвижимое имущество было отчуждено ООО "Торгинвест" (том 3, л.д. 133-136), Айзадуллову Р.Х. (том 3 л.д. 17-19) и окончательно Абдульмяновой З.Ш. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2010 N 26/8-10 (том 1, л.д. 150-152).
Таким образом, поскольку Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятие N 83 на момент продажи с публичных торгов вышепоименованного недвижимого имущества являлось государственным предприятием, соответственно, закрепленное за ним недвижимое имущество, в силу положений статей 114, 115 ГК РФ, находилось в государственной собственности, и проданный им объект недвижимого имущества был отчужден из государственной собственности.
Кроме того, как установлено судом и не оспаривается ответчиком, принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества находятся на спорном земельном участке, на который ранее в установленном законом порядке 27.02.2002 было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования государственного дорожного предприятия N 4, правопреемником которого являлось ФГУ ДЭП N 83 (том 3, л.д. 29), переоформленное 15.02.2011 на право аренды (том 3, л.д. 131).
В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, ранее отчужденные из государственной собственности, спорный земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и в период со дня вступления в силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, следовательно, в силу абзаца 2 пункта 2.2 указанного закона, спорный земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен в собственность по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Водного закона, то есть в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.
Довод ответчика о том, что размер выкупной цены земельного участка должен определяться на дату принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения соответствующего договора, судебной коллегией отклоняется, поскольку противоречит пунктам 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ, из содержания которых следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.
Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, то выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления. Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой по аналогичной категории дел.
Из материалов дела следует, что Абдульмянова З.Ш. обратилась с заявкой о приватизации спорного земельного участка в ТУ Росимущества в Пензенской области 05.08.2011.
Согласно кадастровой справке от 23.09.2015 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05.08.2011 и на 15.11.2011 составляла 7 826 258,4 руб. (том 3, л.д. 116, 117).
С учетом вышеизложенного, выкупная цена на спорный земельный участок, исчисленная в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, составит 195 656 руб. 46 коп., в связи с чем пункт 2.1 договора купли-продажи N 04/2014-ПРЗ от 03.12.2014 правомерно принят судом первой инстанции в редакции истца.
Доводы ответчика о том, что заявление на приватизацию земельного участка подано от Абдульмяновой З.Ш. как от физического лица, признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку факт возникновения права на выкуп земельного участка закон связывает не с заявлением на приватизацию, а с наличием правовых оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 2, подпунктом 2.2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона. При этом судом в рамках рассмотрения дела N А49-8418/2012 рассматривались требования индивидуального предпринимателя Абдульмяновой З.Ш. к ТУ Росимущества в Пензенской области о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату спорного земельного. Данные обстоятельства исключают возникновение у ответчика сомнений в статусе заявителя на дату направления в его адрес проекта договора купли-продажи.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 октября 2015 года по делу N А49-476/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)