Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Алмаз" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по делу N А19-827/2016 по исковому заявлению Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН 1103850013772, ИНН 3808214087, место нахождения: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Российская д. 17) к Открытому акционерному обществу "Алмаз" (ОГРН 1023801004116, ИНН 3807003044, место нахождения: 664003, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17, корп. А) о расторжении договора аренды,
с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления судебного департамента в Иркутской области (ОГРН 1033801007404, ИНН 3808050255, место нахождения: 664003, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17, корп. А) (суд первой инстанции: Антонова С.Н.),
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Открытому акционерному обществу "Алмаз" (далее также - ответчик, общество, ОАО "Алмаз") о расторжении договора аренды, объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры от 17.04.2008 N 33/08ф.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление судебного департамента в Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции установил, что по истечении срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец реализовал установленное законом (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, не связанное с ненадлежащим исполнением обязательства арендатором, а также с существенным нарушением условий договора. Суд первой инстанции, учитывая содержание пункта 5.2 договора аренды, посчитал, что в рассматриваемом случае требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, и, установив, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюден (арендатору направлены уведомления от 03.03.2015, 16.09.2015), удовлетворил иск о расторжении договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Алмаз" обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об оставлении иска без рассмотрения.
По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно признал соблюденным истцом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, поскольку доказательств исполнения требований статьи 610 Гражданского кодекса РФ не представлено.
Уведомление ФПВ-38/10956 от 16.09.2015 не является предупреждением об отказе от договора, так как не содержит волеизъявления арендодателя на отказ от договора по истечении 3-х месячного срока, право на который предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец уведомил ответчика о расторжении спорного договора аренды в связи с невыполнением арендатором пункта 5.5 договора и необходимостью возврата помещений в срок до 30.09.2015.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее расторжение договора не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Договором аренды от 17.04.2008 возможность его расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена. На существенное нарушение ответчиком условий договора как на основание его расторжения истец не ссылается. Суд первой инстанции самостоятельно применил к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие заявления об этом истца.
Дополнительно ответчик указывает, что в уведомлении N ФПВ-38/10956 от 16.09.2015 истец сообщил ответчику о намерении досрочно расторгнуть не существующий договор от 17.08.2008, при том, что спорный договор был заключен 17.04.2008.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо указало на необоснованность доводов апелляционной жалобы, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, подлежащего оставлению без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.07.2016.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Третье лицо известило суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 17.04.2008 между ТУ Росимущества в Иркутской области (арендодатель), Управлением Судебного департамента в Иркутской области (балансодержатель) и ОАО "Алмаз" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры N 33/08ф, по условиям которого арендодатель с согласия балансодержателя принял на себя обязательства передать, а арендатор принять в аренду нежилые помещения N N 10,15, общей площадью 68,7 кв. м, расположенные на первом и подвальном этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17А.
Во исполнение условий договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф по передаточному акту арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование, арендованное недвижимое имущество.
Пунктом 1.2. договора установлен срок его действия с 30.08.2007 по 28.08.2008.
Истец указал в иске, что в связи с поручением Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 "О заключении договоров аренды федерального имущества" ответчику направлено уведомление от 03.03.2015 об окончании срока действия договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф. Данное уведомление получено ответчиком 03.03.2015 вх. N А/162 (отметка на уведомлении вх.А/162 от 03.03.2015 - т. 1, л.д. 27).
Из содержания названного поручения (л.д. 28-30) следует, что Территориальным управлениям Росимущества поручается предупредить арендаторов по действующим договорам аренды, заключенным на срок менее одного года и не подлежащим государственной регистрации, о прекращении арендных отношений, в последующем провести аукционы на право заключения договоров аренды федерального имущества.
Управление Судебного департамента в Иркутской области дважды обращалось к ответчику с письмами от 06.04.2015 и 20.07.2015 с просьбой разрешить допуск в спорные помещения, направляло проект акта приема-передачи (возврата) помещений.
Далее, 16.09.2015 за N ФПВ-38/10956 истцом ответчику направлено уведомление о расторжении договора, необходимости подготовить акт приема-передачи и направить его истцу. Данное уведомление направлено арендатору почтовым отправлением и получено им 23.09.2015 (т. 1, л.д. 14).
Поскольку возврат помещений ответчиком истцу не произведен, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.
Предметом договора является предоставление во временное пользование имущества, следовательно, к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды зданий и сооружений применяются правила параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом установлено, что договор аренды от 17.04.2008 N 33/08ф заключен на срок с 30.08.2007 по 28.08.2008, соответственно, не подлежал государственной регистрации.
Поскольку по истечении срока арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения арендодателя, соответственно, названный договор по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.
В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).
Судом первой инстанции правильно установлено, что уведомлениями от 03.03.2015, 16.09.2015 истец реализовал предоставленное законом право, установленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды. Расторжение договора не связано с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, а также с существенным нарушением условий договора. Получение названных уведомлений ответчик не оспаривает, ссылка на уведомление от 16.09.2015 имеется в дополнении к отзыву от 02.06.2016.
Как следует из содержания уведомления от 03.03.2015, арендодатель в соответствии с пунктом 5.5 договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф на основании поручения Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 уведомил арендатора об окончании срока действия вышеуказанного договора 03.04.2015.
В уведомлении от 16.09.2015 N ФПВ-38/10956 арендодатель, со ссылкой на пункт 5.5 договора аренды, уведомил арендатора о расторжении договора аренды и предложил в срок до 30.09.2015 подготовить акт приема-передачи (возврата) объектов недвижимости -помещение N 15 на первом этаже и помещение N 10 в подвале кирпичного пятиэтажного здания-памятника истории и культуры, являющегося федеральной собственностью, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17 "А", и направить его в адрес арендодателя.
Соответственно, арендодатель выразил намерение прекратить арендные отношения с ОАО "Алмаз", о чем предупредил арендатора в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку норм права, возлагающих на арендатора обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с обществом договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то истец правомерно заявил отказ от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат определенных требований к содержанию уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Поэтому стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Определяющим является наличие объективной возможности установить контрагентом четко выраженное волеизъявление другой стороны на прекращение арендных отношений.
Принимая во внимание, что факт получения уведомлений как от 03.03.2015, так и от 16.09.2015 обществом не отрицался, в них изложена не только информация о прекращении между сторонами отношений по спорному договору аренды, но и содержалось требование о возврате арендуемого имущества, оснований не принимать уведомление от 16.09.2015 в качестве отказа арендодателя от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части судом отклоняются.
Таким образом, судом из материалов дела следует, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 17.04.2008 N 33/08ф прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса через три месяца после волеизъявления арендодателя на отказ от договора 23.12.2015 (с учетом получения уведомления 23.09.2015) и с данного момента считается расторгнутым.
Указание в уведомлении от 16.09.2015 N ФПВ-38/10956 даты договора - 17.08.2008, вместо 17.04.2008, расценено судом как ошибочное, поскольку содержание данного уведомления, с указанием, в том числе, объектов, подлежащих передаче арендодателю, и места и нахождения, позволяет идентифицировать договор. Кроме того, суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие между сторонами иных договоров аренды объектов недвижимости.
Кроме того, необходимо отметить, что отсутствие либо наличие уведомления арендатора о желании продолжения договорных отношений в соответствии с п. 5.5. договора не влияет на возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции самостоятельно применены к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие заявления об этом истца, противоречит содержанию искового заявления.
Между тем, позиция суда первой инстанции, со ссылкой на пункт 5.2 договора, о том, что в рассматриваемом случае требование о расторжении договора может быть заявлено истцом в суд, является ошибочной.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что по одностороннему требованию арендодателя либо Балансодержателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.
Учитывая, что истцом соблюден установленный законом порядок прекращения арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок, арендатор надлежащим образом информирован о намерении арендодателя отказаться от договора, договор аренды земельного участка от 17.04.2008 N 33/08ф прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 23.12.2015, оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется, что не учтено судом первой инстанции.
По мнению суда апелляционной инстанции, на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом мог быть поставлен вопрос об обязании исполнения ответчиком обязательства по возврату арендодателю имущества, между тем, таких требований в рамках настоящего дела не заявлено.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не влияют на вышеприведенные выводы апелляционного суда.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по делу N А19-827/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области к Открытому акционерному обществу "Алмаз" о расторжении договора аренды объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры от 17.04.2008 N 33/08ф - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 ПО ДЕЛУ N А19-827/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А19-827/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Алмаз" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по делу N А19-827/2016 по исковому заявлению Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН 1103850013772, ИНН 3808214087, место нахождения: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Российская д. 17) к Открытому акционерному обществу "Алмаз" (ОГРН 1023801004116, ИНН 3807003044, место нахождения: 664003, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17, корп. А) о расторжении договора аренды,
с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления судебного департамента в Иркутской области (ОГРН 1033801007404, ИНН 3808050255, место нахождения: 664003, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17, корп. А) (суд первой инстанции: Антонова С.Н.),
в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,
установил:
Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Открытому акционерному обществу "Алмаз" (далее также - ответчик, общество, ОАО "Алмаз") о расторжении договора аренды, объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры от 17.04.2008 N 33/08ф.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление судебного департамента в Иркутской области.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции установил, что по истечении срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец реализовал установленное законом (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, не связанное с ненадлежащим исполнением обязательства арендатором, а также с существенным нарушением условий договора. Суд первой инстанции, учитывая содержание пункта 5.2 договора аренды, посчитал, что в рассматриваемом случае требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, и, установив, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюден (арендатору направлены уведомления от 03.03.2015, 16.09.2015), удовлетворил иск о расторжении договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Алмаз" обжаловало его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об оставлении иска без рассмотрения.
По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно признал соблюденным истцом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, поскольку доказательств исполнения требований статьи 610 Гражданского кодекса РФ не представлено.
Уведомление ФПВ-38/10956 от 16.09.2015 не является предупреждением об отказе от договора, так как не содержит волеизъявления арендодателя на отказ от договора по истечении 3-х месячного срока, право на который предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец уведомил ответчика о расторжении спорного договора аренды в связи с невыполнением арендатором пункта 5.5 договора и необходимостью возврата помещений в срок до 30.09.2015.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее расторжение договора не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Договором аренды от 17.04.2008 возможность его расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена. На существенное нарушение ответчиком условий договора как на основание его расторжения истец не ссылается. Суд первой инстанции самостоятельно применил к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие заявления об этом истца.
Дополнительно ответчик указывает, что в уведомлении N ФПВ-38/10956 от 16.09.2015 истец сообщил ответчику о намерении досрочно расторгнуть не существующий договор от 17.08.2008, при том, что спорный договор был заключен 17.04.2008.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо указало на необоснованность доводов апелляционной жалобы, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, подлежащего оставлению без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.07.2016.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Третье лицо известило суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 17.04.2008 между ТУ Росимущества в Иркутской области (арендодатель), Управлением Судебного департамента в Иркутской области (балансодержатель) и ОАО "Алмаз" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры N 33/08ф, по условиям которого арендодатель с согласия балансодержателя принял на себя обязательства передать, а арендатор принять в аренду нежилые помещения N N 10,15, общей площадью 68,7 кв. м, расположенные на первом и подвальном этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17А.
Во исполнение условий договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф по передаточному акту арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование, арендованное недвижимое имущество.
Пунктом 1.2. договора установлен срок его действия с 30.08.2007 по 28.08.2008.
Истец указал в иске, что в связи с поручением Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 "О заключении договоров аренды федерального имущества" ответчику направлено уведомление от 03.03.2015 об окончании срока действия договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф. Данное уведомление получено ответчиком 03.03.2015 вх. N А/162 (отметка на уведомлении вх.А/162 от 03.03.2015 - т. 1, л.д. 27).
Из содержания названного поручения (л.д. 28-30) следует, что Территориальным управлениям Росимущества поручается предупредить арендаторов по действующим договорам аренды, заключенным на срок менее одного года и не подлежащим государственной регистрации, о прекращении арендных отношений, в последующем провести аукционы на право заключения договоров аренды федерального имущества.
Управление Судебного департамента в Иркутской области дважды обращалось к ответчику с письмами от 06.04.2015 и 20.07.2015 с просьбой разрешить допуск в спорные помещения, направляло проект акта приема-передачи (возврата) помещений.
Далее, 16.09.2015 за N ФПВ-38/10956 истцом ответчику направлено уведомление о расторжении договора, необходимости подготовить акт приема-передачи и направить его истцу. Данное уведомление направлено арендатору почтовым отправлением и получено им 23.09.2015 (т. 1, л.д. 14).
Поскольку возврат помещений ответчиком истцу не произведен, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.
Предметом договора является предоставление во временное пользование имущества, следовательно, к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды зданий и сооружений применяются правила параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом установлено, что договор аренды от 17.04.2008 N 33/08ф заключен на срок с 30.08.2007 по 28.08.2008, соответственно, не подлежал государственной регистрации.
Поскольку по истечении срока арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения арендодателя, соответственно, названный договор по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.
В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).
Судом первой инстанции правильно установлено, что уведомлениями от 03.03.2015, 16.09.2015 истец реализовал предоставленное законом право, установленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды. Расторжение договора не связано с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, а также с существенным нарушением условий договора. Получение названных уведомлений ответчик не оспаривает, ссылка на уведомление от 16.09.2015 имеется в дополнении к отзыву от 02.06.2016.
Как следует из содержания уведомления от 03.03.2015, арендодатель в соответствии с пунктом 5.5 договора аренды от 17.04.2008 N 33/08ф на основании поручения Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 уведомил арендатора об окончании срока действия вышеуказанного договора 03.04.2015.
В уведомлении от 16.09.2015 N ФПВ-38/10956 арендодатель, со ссылкой на пункт 5.5 договора аренды, уведомил арендатора о расторжении договора аренды и предложил в срок до 30.09.2015 подготовить акт приема-передачи (возврата) объектов недвижимости -помещение N 15 на первом этаже и помещение N 10 в подвале кирпичного пятиэтажного здания-памятника истории и культуры, являющегося федеральной собственностью, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17 "А", и направить его в адрес арендодателя.
Соответственно, арендодатель выразил намерение прекратить арендные отношения с ОАО "Алмаз", о чем предупредил арендатора в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку норм права, возлагающих на арендатора обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с обществом договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то истец правомерно заявил отказ от спорного договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат определенных требований к содержанию уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Поэтому стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Определяющим является наличие объективной возможности установить контрагентом четко выраженное волеизъявление другой стороны на прекращение арендных отношений.
Принимая во внимание, что факт получения уведомлений как от 03.03.2015, так и от 16.09.2015 обществом не отрицался, в них изложена не только информация о прекращении между сторонами отношений по спорному договору аренды, но и содержалось требование о возврате арендуемого имущества, оснований не принимать уведомление от 16.09.2015 в качестве отказа арендодателя от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части судом отклоняются.
Таким образом, судом из материалов дела следует, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 17.04.2008 N 33/08ф прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса через три месяца после волеизъявления арендодателя на отказ от договора 23.12.2015 (с учетом получения уведомления 23.09.2015) и с данного момента считается расторгнутым.
Указание в уведомлении от 16.09.2015 N ФПВ-38/10956 даты договора - 17.08.2008, вместо 17.04.2008, расценено судом как ошибочное, поскольку содержание данного уведомления, с указанием, в том числе, объектов, подлежащих передаче арендодателю, и места и нахождения, позволяет идентифицировать договор. Кроме того, суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие между сторонами иных договоров аренды объектов недвижимости.
Кроме того, необходимо отметить, что отсутствие либо наличие уведомления арендатора о желании продолжения договорных отношений в соответствии с п. 5.5. договора не влияет на возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции самостоятельно применены к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие заявления об этом истца, противоречит содержанию искового заявления.
Между тем, позиция суда первой инстанции, со ссылкой на пункт 5.2 договора, о том, что в рассматриваемом случае требование о расторжении договора может быть заявлено истцом в суд, является ошибочной.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что по одностороннему требованию арендодателя либо Балансодержателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.
Учитывая, что истцом соблюден установленный законом порядок прекращения арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок, арендатор надлежащим образом информирован о намерении арендодателя отказаться от договора, договор аренды земельного участка от 17.04.2008 N 33/08ф прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 23.12.2015, оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется, что не учтено судом первой инстанции.
По мнению суда апелляционной инстанции, на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом мог быть поставлен вопрос об обязании исполнения ответчиком обязательства по возврату арендодателю имущества, между тем, таких требований в рамках настоящего дела не заявлено.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не влияют на вышеприведенные выводы апелляционного суда.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 9 июня 2016 года по делу N А19-827/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области к Открытому акционерному обществу "Алмаз" о расторжении договора аренды объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры от 17.04.2008 N 33/08ф - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)