Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Алужинское" и общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года по делу N А19-20449/2016 по исковому заявлению Заместителя прокурора Иркутской области (ОГРН 1033801014532, ИНН 3808014899, 664011, г. Иркутск, ул. Володарского, 5) в интересах муниципального образования "Алужинское" в лице администрации муниципального образования "Алужинское" к администрации муниципального образования "Алужинское" (ОГРН 1068506001167, ИНН 8506009683, 669516, Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, село Алужина, ул. Центральная, д. 126, офис 2) к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" (ОГРН 1093850007195, ИНН 3808207611, 669516, Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, село Тугутуй, ул. Советская, д. 79 А) о признании договора купли продажи земельного участка от 08.07.2016 недействительным и применении последствий недействительности сделки,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, 664056, г. Иркутск, ул. Академическая, 70),
(суд первой инстанции - Уразаева А.Р.),
при участии в судебном заседании:
- от прокурора Иркутской области: Ангарская О.А. - прокурор по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражных процессах прокуратуры Забайкальского края, удостоверение N 182838;
- от администрации муниципального образования "Алужинское": не явились, извещены;
- от ООО Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское": не
- явились, извещены;
- от третьего лица: не явились, извещены,
установил:
Заместитель прокурора Иркутской области обратился в Арбитражный суд Иркутской области в интересах муниципального образования "Алужинское" в лице администрации муниципального образования "Алужинское" к администрации муниципального образования "Алужинское" (далее - Администрация МО "Алужинское"), обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" (далее - Общество, ООО СХПП "Тугутуйское") с требованиями:
- - признать договор купли продажи земельного участка от 08.07.2016, заключенный между муниципальным образованием "Алужинское" и ООО СХПП Тугутуйское", недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав ООО СХПП Тугутуйское" возвратить муниципальному образованию "Алужинское" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство), с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м; обязать муниципальное образование "Алужинское" передать ООО СХПП Тугутуйское" денежную сумму в размере 220 355 руб. 61 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года исковые требования удовлетворены. Оспариваемая сделка признана недействительной. Применены последствия недействительности сделки, на общество возложена обязанность возвратить муниципальному образованию спорный земельный участок, на муниципальное образование - возвратить Обществу денежные средства в размере 220 355,61 руб. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С Общества в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина - 3 000 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, общество и администрация МО "Алужинское" обжаловали его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.
Полагают, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику (муниципальному образованию "Алужинское"), поскольку, как считают, в качестве уполномоченного лица названного муниципального образования должен выступать глава поселения. Арендная плата, а также обусловленная выкупная цена внесены в полном объеме. Договор исполнен в полном объеме. Земельный участок находился в аренде у приобретателя и срок аренды был определен до 2022 года, но суд постановило возврате земельного участка.
Прокурором представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.07.2017.
Ответчики, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания, было оставлено без удовлетворения в связи с необоснованностью.
Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьего лица и ответчиков.
Представитель Прокурора в судебном заседании доводы отзыва поддержал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения представителя Прокурора, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 18.03.2016 между муниципальным образованием "Алужинское" (арендодатель) и ООО СХПП "ТУГУТУЙСКОЕ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м для сельскохозяйственного использования (скотоводство). Срок аренды участка устанавливается с 18 марта 2016 г. по 18 марта 2022 г. сроком на 6 лет (пункты 1.1, 3.1 договора). Договор заключен сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.
По передаточному акту от 18.03.2016 вышеуказанный земельный участок передан в аренду ООО СХПП "Тугутуйское".
Согласно пункту 4.2 названного договора в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2016 на основании письменного заявления арендатора арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения (право на выкуп) при условии внесения арендатором всей выкупной цены в сумме 220 355 руб. 61 коп. при соблюдении условий, установленных статьями 8 и 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
20.05.2016 Главе Администрации МО "Алужинское" от ООО СХПП "Тугутуйское" поступило заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенного по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м.
Решением Думы Эхирит-Булагатского района МО "Алужинское" от 06.07.2016 N 217/1 поручено главе МО "Алужинское" заключить с ООО СХПП "Тугутуйское" договор купли-продажи спорного земельного участка, определить цену договора в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
08.07.2016 между Муниципальным образованием "Алужинское" (продавец) и ООО СХПП "Тугутуйское" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство) с кадастровым номером: 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м (пункт 1 договора).
В соответствии с пунктом 3 настоящего договора стоимость указанного недвижимого имущества составляет 220 355 руб. 61 коп.
Согласно подписанному сторонами договора акту приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство) с кадастровым номером: 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м, передан ООО СХПП "Тугутуйское", в свою очередь покупателем перечислена продавцу денежная сумма в размере 220 355 руб. 61 коп.
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 является недействительным, поскольку заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", заместитель прокурора Иркутской области обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 NN 25, статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришел к выводу о том, что спорный договор является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку заключен в нарушение законодательства.
Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.
Относительно приведенных и в апелляционной жалобе доводов об отсутствии у прокурора возможности по оспариванию сделки, и предъявления иска к ненадлежащему ответчику, судом первой инстанции правильно указано следующее.
Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки и применением последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
При обращении в арбитражный суд прокурор обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").
В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 7 статьи 8 Устава муниципального образования "Алужинское" правами юридического лица обладает местная администрация муниципального образования.
При таком положении доводы об отсутствии у прокурора возможности предъявления настоящего иска и его предъявление к ненадлежащему ответчику, отклоняется апелляционным судом.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Несоблюдение органом местного самоуправления правил распоряжения земельным участком влечет не только нарушение закона, но и публичных интересов, в целях соблюдения которых установлены названные правила, исключает возможность эффективного распоряжения земельными участками, чем нарушает экономические интересы муниципального образования, неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для одного лица на получение прав в отношении данного земельного участка.
Не соблюдение порядка продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения нарушает экономические интересы муниципального образования в связи с невозможностью получить денежные средства от торгов.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В пункте 75 Постановления N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пп. 9 п. 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
Как правильно установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенного по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м, заключен 18.03.2016, при этом договор купли-продажи данного земельного участка заключен без проведения торгов 08.07.2016, то есть с нарушением требований подпункта 9 пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом доводу администрации МО "Алужинское" о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 5.1 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ, изложенному так же и в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований к несогласию с которой у апелляционного суда не имеется.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, доказательств, подтверждающих факт законного использования земельного участка ООО СПХХ "Тугутуйское" до даты регистрации права муниципальной собственности не представлено, в связи с чем, правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов.
При таком положении, поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без проведения обязательной процедуры (торгов), суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 в силу ничтожности.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку спорный договор купли-продажи признан недействительной сделкой в силу ничтожности, доказательств возврата земельного участка, переданного по данному договору, не представлено, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции закономерно применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на ООО СХПП "Тугутуйское" возвратить МО "Алужинское" спорный земельный участок.
При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований прокурора.
Распределение судом первой инстанции расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы тождественны доводам, заявленным в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года по делу N А19-20449/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 04АП-3421/2017 ПО ДЕЛУ N А19-20449/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N А19-20449/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Алужинское" и общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года по делу N А19-20449/2016 по исковому заявлению Заместителя прокурора Иркутской области (ОГРН 1033801014532, ИНН 3808014899, 664011, г. Иркутск, ул. Володарского, 5) в интересах муниципального образования "Алужинское" в лице администрации муниципального образования "Алужинское" к администрации муниципального образования "Алужинское" (ОГРН 1068506001167, ИНН 8506009683, 669516, Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, село Алужина, ул. Центральная, д. 126, офис 2) к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" (ОГРН 1093850007195, ИНН 3808207611, 669516, Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, село Тугутуй, ул. Советская, д. 79 А) о признании договора купли продажи земельного участка от 08.07.2016 недействительным и применении последствий недействительности сделки,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, 664056, г. Иркутск, ул. Академическая, 70),
(суд первой инстанции - Уразаева А.Р.),
при участии в судебном заседании:
- от прокурора Иркутской области: Ангарская О.А. - прокурор по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражных процессах прокуратуры Забайкальского края, удостоверение N 182838;
- от администрации муниципального образования "Алужинское": не явились, извещены;
- от ООО Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское": не
- явились, извещены;
- от третьего лица: не явились, извещены,
установил:
Заместитель прокурора Иркутской области обратился в Арбитражный суд Иркутской области в интересах муниципального образования "Алужинское" в лице администрации муниципального образования "Алужинское" к администрации муниципального образования "Алужинское" (далее - Администрация МО "Алужинское"), обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное производственное предприятие "Тугутуйское" (далее - Общество, ООО СХПП "Тугутуйское") с требованиями:
- - признать договор купли продажи земельного участка от 08.07.2016, заключенный между муниципальным образованием "Алужинское" и ООО СХПП Тугутуйское", недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки, обязав ООО СХПП Тугутуйское" возвратить муниципальному образованию "Алужинское" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство), с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м; обязать муниципальное образование "Алужинское" передать ООО СХПП Тугутуйское" денежную сумму в размере 220 355 руб. 61 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года исковые требования удовлетворены. Оспариваемая сделка признана недействительной. Применены последствия недействительности сделки, на общество возложена обязанность возвратить муниципальному образованию спорный земельный участок, на муниципальное образование - возвратить Обществу денежные средства в размере 220 355,61 руб. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С Общества в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина - 3 000 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, общество и администрация МО "Алужинское" обжаловали его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.
Полагают, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику (муниципальному образованию "Алужинское"), поскольку, как считают, в качестве уполномоченного лица названного муниципального образования должен выступать глава поселения. Арендная плата, а также обусловленная выкупная цена внесены в полном объеме. Договор исполнен в полном объеме. Земельный участок находился в аренде у приобретателя и срок аренды был определен до 2022 года, но суд постановило возврате земельного участка.
Прокурором представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.07.2017.
Ответчики, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания, было оставлено без удовлетворения в связи с необоснованностью.
Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьего лица и ответчиков.
Представитель Прокурора в судебном заседании доводы отзыва поддержал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения представителя Прокурора, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 18.03.2016 между муниципальным образованием "Алужинское" (арендодатель) и ООО СХПП "ТУГУТУЙСКОЕ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м для сельскохозяйственного использования (скотоводство). Срок аренды участка устанавливается с 18 марта 2016 г. по 18 марта 2022 г. сроком на 6 лет (пункты 1.1, 3.1 договора). Договор заключен сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации.
По передаточному акту от 18.03.2016 вышеуказанный земельный участок передан в аренду ООО СХПП "Тугутуйское".
Согласно пункту 4.2 названного договора в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2016 на основании письменного заявления арендатора арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения (право на выкуп) при условии внесения арендатором всей выкупной цены в сумме 220 355 руб. 61 коп. при соблюдении условий, установленных статьями 8 и 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
20.05.2016 Главе Администрации МО "Алужинское" от ООО СХПП "Тугутуйское" поступило заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенного по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м.
Решением Думы Эхирит-Булагатского района МО "Алужинское" от 06.07.2016 N 217/1 поручено главе МО "Алужинское" заключить с ООО СХПП "Тугутуйское" договор купли-продажи спорного земельного участка, определить цену договора в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
08.07.2016 между Муниципальным образованием "Алужинское" (продавец) и ООО СХПП "Тугутуйское" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство) с кадастровым номером: 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м (пункт 1 договора).
В соответствии с пунктом 3 настоящего договора стоимость указанного недвижимого имущества составляет 220 355 руб. 61 коп.
Согласно подписанному сторонами договора акту приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (скотоводство) с кадастровым номером: 85:065:000000:3125, расположенный по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м, передан ООО СХПП "Тугутуйское", в свою очередь покупателем перечислена продавцу денежная сумма в размере 220 355 руб. 61 коп.
Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 является недействительным, поскольку заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", заместитель прокурора Иркутской области обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 NN 25, статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришел к выводу о том, что спорный договор является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку заключен в нарушение законодательства.
Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.
Относительно приведенных и в апелляционной жалобе доводов об отсутствии у прокурора возможности по оспариванию сделки, и предъявления иска к ненадлежащему ответчику, судом первой инстанции правильно указано следующее.
Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки и применением последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.
При обращении в арбитражный суд прокурор обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").
В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 7 статьи 8 Устава муниципального образования "Алужинское" правами юридического лица обладает местная администрация муниципального образования.
При таком положении доводы об отсутствии у прокурора возможности предъявления настоящего иска и его предъявление к ненадлежащему ответчику, отклоняется апелляционным судом.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Несоблюдение органом местного самоуправления правил распоряжения земельным участком влечет не только нарушение закона, но и публичных интересов, в целях соблюдения которых установлены названные правила, исключает возможность эффективного распоряжения земельными участками, чем нарушает экономические интересы муниципального образования, неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для одного лица на получение прав в отношении данного земельного участка.
Не соблюдение порядка продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения нарушает экономические интересы муниципального образования в связи с невозможностью получить денежные средства от торгов.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В пункте 75 Постановления N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пп. 9 п. 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
Как правильно установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 85:065:000000:3125, расположенного по адресу: Иркутская область, Эхирит-Булагатский район, МО "Алужинское", местность "Хотэ-Худен - Гол", общей площадью 1121317 кв. м, заключен 18.03.2016, при этом договор купли-продажи данного земельного участка заключен без проведения торгов 08.07.2016, то есть с нарушением требований подпункта 9 пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При этом доводу администрации МО "Алужинское" о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 5.1 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ, изложенному так же и в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований к несогласию с которой у апелляционного суда не имеется.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, доказательств, подтверждающих факт законного использования земельного участка ООО СПХХ "Тугутуйское" до даты регистрации права муниципальной собственности не представлено, в связи с чем, правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов.
При таком положении, поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без проведения обязательной процедуры (торгов), суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2016 в силу ничтожности.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку спорный договор купли-продажи признан недействительной сделкой в силу ничтожности, доказательств возврата земельного участка, переданного по данному договору, не представлено, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции закономерно применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на ООО СХПП "Тугутуйское" возвратить МО "Алужинское" спорный земельный участок.
При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований прокурора.
Распределение судом первой инстанции расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы тождественны доводам, заявленным в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2017 года по делу N А19-20449/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)