Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Стукаловой Валентины Петровны: Кульнева В.Н., представителя по доверенности N 36 АВ 1622130 от 23.07.2015;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Юговостокатомэнергострой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Атомэнергостройкомплект": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Юговостокатомэнергостройкомплект": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Мещерякова Вячеслава Игоревича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 по делу N А14-645/2015 (судья Романова Л.В.), по иску индивидуального предпринимателя Стукаловой Валентины Петровны (ОГРНИП 311366803200280, ИНН 366500783572) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) о признании недействительным договора купли-продажи в части, применении последствий недействительности ничтожной сделки, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергострой" (ОГРН 1063667288300, ИНН 3664010259), открытое акционерное общество "Атомэнергостройкомплект" (ОГРН 1023601571201, ИНН 3663003643), открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергостройкомплект" (ОГРН 1023601576998, ИНН 3665018765), Мещеряков Вячеслав Игоревич,
установил:
индивидуальный предприниматель Стукалова Валентина Петровна (ИП Стукалова В.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи N 3073/12з от 27.04.2012 в части установления выкупной цены в размере, превышающем 983 885 руб. 46 коп., и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергострой", открытое акционерное общество "Атомэнергостройкомплект", открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергостройкомплект", Мещеряков Вячеслав Игоревич.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ДИЗО Воронежской области, а также третьих лиц не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Стукаловой В.П. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании решения исполнительного комитета Воронежского областного совета народных депутатов от 12.05.1991 N 220 строительно-монтажному тресту "Юговостокатомэнергострой" был выделен в бессрочное пользование земельный участок площадью 4,5 га, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, д. 29, для строительства автотранспортного предприятия.
Выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.07.1993.
В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области от 04.11.1992 N 499 трест "Юговостокатомэнергострой" был преобразован в АООТ "Юговостокатомэнергострой".
В силу пункта 3 указанного решения АООТ "Юговостокатомэнергострой" считается правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия треста "Юговостокатомэнергострой", имеющихся на момент преобразования, в том числе прав пользования землей и другими природными ресурсами.
Постановлением главы администрации Ленинского района г. Воронежа от 06.11.1992 произведена регистрация АООТ "Юговостокатомэнергострой".
Актом от 30.06.1995 была принята в эксплуатацию 1-я очередь автозаправочной станции, входящей в состав АТП на 250 автомобилей АООТ "Юговостокатомэнергострой".
На основании соглашения N 06-1 от 01.06.1997 производственно-коммерческий центр филиал АООТ "Юговостокатомэнергострой" передает право собственности на АЗС п. Шилово ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект".
Согласно пункту 1.1 соглашения N 06-1 от 01.06.1997 и дополнению от 01.06.1997 к нему одновременно с передачей ПКЦ филиалом АООТ "Юговостокатомэнергострой" товаров, материалов и основных средств, указанных в пунктах 1.1 - 1.4 соглашения N 06-1 об уступке права требования, к ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект" перешло право на земельный участок площадью 4,5 га, место расположения: г. Воронеж, пос.Шилово, ул. Курчатова, 29, назначение - размещение станции технического обслуживания.
20.04.2010 между ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект" (продавцом) и ОАО "Атомэнергостройкомплект" (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность ОАО "Атомэнергостройкомплект" АЗС, расположенную на земельном участке 45 000 кв. м, по адресу: г. Воронеж, Советский район, пос.Шилово, ул. Курчатова, 29.
На основании договора купли-продажи от 19.05.2011 АЗС, принадлежащая ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект", была передана в собственность Мещерякову Вячеславу Егоровичу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 36-АГ N 328574 от 21.07.2011 ИП Стукалова В.П. является собственником комплекса АЗС, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, д. 29, который был приобретен по договору купли-продажи от 28.06.2011, заключенному между ИП Стукаловой В.П. и Мещеряковым В.И.
29.09.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации земельного участка с кадастровым номером 36:34:0547010:63, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества.
На основании приказа ДИЗО Воронежской области от 05.12.2011 N 1733-з между Стукаловой В.П. и ДИЗО Воронежской области 24.04.2012 был заключен договор N 3073/12з купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, 29, с кадастровым номером 36-34-0547010:63, площадью 11 769 кв. м.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2012.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена выкупаемого земельного участка составляет 4 132 318 руб. 92 коп.
Согласно приложенному к договору купли-продажи расчету цены выкупаемого участка его стоимость определена следующим образом: 39 355 418,31 (кадастровая стоимость) х 1,5 (налоговая ставка) х 7 (кратность ставки земельного налога).
Платежным поручением от 04.05.2012 N 123 истец перечислил ответчику стоимость выкупаемого земельного участка в размере 4 132 318 руб. 92 коп.
Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка должна была быть определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, в связи с чем условие пункта 2.1 договора от 24.04.2012 N 3073/12з купли-продажи земельного участка, согласно которому выкупная стоимость данного участка определяется из расчета 7-кратной ставки земельного налога, является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка.
Абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- - двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
ИП Стукалова В.П. приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером 36:34:0547010:63, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимого имущества, по договору купли-продажи от 24.04.2012 N 3073/12з.
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.03.2000 N 5-П, некоторая неточность юридико-технического характера, допущенная законодателем при формулировании юридической нормы, может затруднить уяснение ее действительного смысла, однако не всегда дает основания для вывода о том, что она является неопределенной, расплывчатой, не содержащей четких стандартов.
Буквальное толкование оспариваемого положения абзаца 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", сводящее круг обладателей права на льготный выкуп земельного участка лишь к юридическим лицам, вступило бы в противоречие с иными положениями земельного и гражданского законодательства и привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества, как субъектам права, находящимся в равном положении.
Правопредшественниками Стукаловой В.П. право на льготный выкуп земельного участка, установленное абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", реализовано не было, следовательно, к Стукаловой В.П. при переходе права собственности на комплекс АЗС, перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком, в том числе право выкупа земельного участка по льготной цене.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Таким образом, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.
С учетом изложенного суд области пришел к обоснованному выводу о том, что стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, в связи с чем условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 3073/12з от 27.04.2012 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, исходя из 7-кратной ставки земельного налога, превышающем 983 885 руб. 46 коп., правомерно признано судом первой инстанции недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске истцом годичного срока исковой давности основан на неверной квалификации договора купли-продажи как оспоримой сделки.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ввиду ликвидации 14.11.2006 ОАО "Юговостокатомэнергострой" несостоятельна, поскольку до указанного события 01.06.1997 право собственности на АЗС и право на земельный участок перешли к ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект".
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 по делу N А14-645/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2016 N 19АП-839/2016 ПО ДЕЛУ N А14-645/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. по делу N А14-645/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Стукаловой Валентины Петровны: Кульнева В.Н., представителя по доверенности N 36 АВ 1622130 от 23.07.2015;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Юговостокатомэнергострой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Атомэнергостройкомплект": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Юговостокатомэнергостройкомплект": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Мещерякова Вячеслава Игоревича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 по делу N А14-645/2015 (судья Романова Л.В.), по иску индивидуального предпринимателя Стукаловой Валентины Петровны (ОГРНИП 311366803200280, ИНН 366500783572) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) о признании недействительным договора купли-продажи в части, применении последствий недействительности ничтожной сделки, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергострой" (ОГРН 1063667288300, ИНН 3664010259), открытое акционерное общество "Атомэнергостройкомплект" (ОГРН 1023601571201, ИНН 3663003643), открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергостройкомплект" (ОГРН 1023601576998, ИНН 3665018765), Мещеряков Вячеслав Игоревич,
установил:
индивидуальный предприниматель Стукалова Валентина Петровна (ИП Стукалова В.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи N 3073/12з от 27.04.2012 в части установления выкупной цены в размере, превышающем 983 885 руб. 46 коп., и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергострой", открытое акционерное общество "Атомэнергостройкомплект", открытое акционерное общество "Юговостокатомэнергостройкомплект", Мещеряков Вячеслав Игоревич.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ДИЗО Воронежской области, а также третьих лиц не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ИП Стукаловой В.П. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании решения исполнительного комитета Воронежского областного совета народных депутатов от 12.05.1991 N 220 строительно-монтажному тресту "Юговостокатомэнергострой" был выделен в бессрочное пользование земельный участок площадью 4,5 га, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, д. 29, для строительства автотранспортного предприятия.
Выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.07.1993.
В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области от 04.11.1992 N 499 трест "Юговостокатомэнергострой" был преобразован в АООТ "Юговостокатомэнергострой".
В силу пункта 3 указанного решения АООТ "Юговостокатомэнергострой" считается правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия треста "Юговостокатомэнергострой", имеющихся на момент преобразования, в том числе прав пользования землей и другими природными ресурсами.
Постановлением главы администрации Ленинского района г. Воронежа от 06.11.1992 произведена регистрация АООТ "Юговостокатомэнергострой".
Актом от 30.06.1995 была принята в эксплуатацию 1-я очередь автозаправочной станции, входящей в состав АТП на 250 автомобилей АООТ "Юговостокатомэнергострой".
На основании соглашения N 06-1 от 01.06.1997 производственно-коммерческий центр филиал АООТ "Юговостокатомэнергострой" передает право собственности на АЗС п. Шилово ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект".
Согласно пункту 1.1 соглашения N 06-1 от 01.06.1997 и дополнению от 01.06.1997 к нему одновременно с передачей ПКЦ филиалом АООТ "Юговостокатомэнергострой" товаров, материалов и основных средств, указанных в пунктах 1.1 - 1.4 соглашения N 06-1 об уступке права требования, к ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект" перешло право на земельный участок площадью 4,5 га, место расположения: г. Воронеж, пос.Шилово, ул. Курчатова, 29, назначение - размещение станции технического обслуживания.
20.04.2010 между ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект" (продавцом) и ОАО "Атомэнергостройкомплект" (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность ОАО "Атомэнергостройкомплект" АЗС, расположенную на земельном участке 45 000 кв. м, по адресу: г. Воронеж, Советский район, пос.Шилово, ул. Курчатова, 29.
На основании договора купли-продажи от 19.05.2011 АЗС, принадлежащая ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект", была передана в собственность Мещерякову Вячеславу Егоровичу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 36-АГ N 328574 от 21.07.2011 ИП Стукалова В.П. является собственником комплекса АЗС, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, д. 29, который был приобретен по договору купли-продажи от 28.06.2011, заключенному между ИП Стукаловой В.П. и Мещеряковым В.И.
29.09.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации земельного участка с кадастровым номером 36:34:0547010:63, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества.
На основании приказа ДИЗО Воронежской области от 05.12.2011 N 1733-з между Стукаловой В.П. и ДИЗО Воронежской области 24.04.2012 был заключен договор N 3073/12з купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Курчатова, 29, с кадастровым номером 36-34-0547010:63, площадью 11 769 кв. м.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2012.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена выкупаемого земельного участка составляет 4 132 318 руб. 92 коп.
Согласно приложенному к договору купли-продажи расчету цены выкупаемого участка его стоимость определена следующим образом: 39 355 418,31 (кадастровая стоимость) х 1,5 (налоговая ставка) х 7 (кратность ставки земельного налога).
Платежным поручением от 04.05.2012 N 123 истец перечислил ответчику стоимость выкупаемого земельного участка в размере 4 132 318 руб. 92 коп.
Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка должна была быть определена в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, в связи с чем условие пункта 2.1 договора от 24.04.2012 N 3073/12з купли-продажи земельного участка, согласно которому выкупная стоимость данного участка определяется из расчета 7-кратной ставки земельного налога, является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка.
Абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- - двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
ИП Стукалова В.П. приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером 36:34:0547010:63, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимого имущества, по договору купли-продажи от 24.04.2012 N 3073/12з.
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.03.2000 N 5-П, некоторая неточность юридико-технического характера, допущенная законодателем при формулировании юридической нормы, может затруднить уяснение ее действительного смысла, однако не всегда дает основания для вывода о том, что она является неопределенной, расплывчатой, не содержащей четких стандартов.
Буквальное толкование оспариваемого положения абзаца 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", сводящее круг обладателей права на льготный выкуп земельного участка лишь к юридическим лицам, вступило бы в противоречие с иными положениями земельного и гражданского законодательства и привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества, как субъектам права, находящимся в равном положении.
Правопредшественниками Стукаловой В.П. право на льготный выкуп земельного участка, установленное абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", реализовано не было, следовательно, к Стукаловой В.П. при переходе права собственности на комплекс АЗС, перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком, в том числе право выкупа земельного участка по льготной цене.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.
В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Таким образом, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.
С учетом изложенного суд области пришел к обоснованному выводу о том, что стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, в связи с чем условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 3073/12з от 27.04.2012 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, исходя из 7-кратной ставки земельного налога, превышающем 983 885 руб. 46 коп., правомерно признано судом первой инстанции недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о пропуске истцом годичного срока исковой давности основан на неверной квалификации договора купли-продажи как оспоримой сделки.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ввиду ликвидации 14.11.2006 ОАО "Юговостокатомэнергострой" несостоятельна, поскольку до указанного события 01.06.1997 право собственности на АЗС и право на земельный участок перешли к ОАО "Юговостокатомэнергостройкомплект".
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2015 по делу N А14-645/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)