Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 по делу N А07-26132/2015 (судья Файрузова Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" - Шугаюпова Эльвира Рашитовна (доверенность от 12.01.2016 N 4);
- индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны - Юсупова Лейсан Ингилевна (доверенность от 25.01.2016).
Автономная некоммерческая организация "Уфимский политехнический техникум" (далее - АНО СПО "УПТ", истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Наталье Викторовне (далее - ИП Воробьева Н.В., ответчик) о взыскании 56 811 руб. платы за помещения, на которые установлен сервитут, 18 057 руб. руб. расходов по реализации права ограниченного пользования имуществом, а также установлении стоимости сервитута в размере 2 116 руб. в месяц (т. 1 л.д. 24-26, 84-85).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 (резолютивная часть объявлена 11.05.2016 - т. 1 л.д. 145-160) заявленные АНО СПО "УПТ" требования удовлетворены частично: в его пользу с ИП Воробьевой Н.В. взысканы плата за помещения, на которые установлен сервитут, за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 в сумме 56 811 руб. Установлен размер платы за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) 2 116 руб. в месяц и определен порядок оплаты за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) - ежемесячно, по истечении каждого календарного месяца. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Воробьева Н.В. просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 14-15, 32).
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом письменного дополнения к ней) предприниматель ссылается на неправомерность взыскания платы за использование лестничных клеток. Указывает, что лестничная клетка с восточной стороны здания площадью 3,9 кв. м истцом не приобреталась в собственность, а лестничная клетка с северной стороны здания площадью 5,3 кв. м была приобретена ИП Воробьевой Н.В. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.01.2002. Апеллянт также не согласен с размером платы за право ограниченного пользования спорным имуществом, по причине недостоверности представленного истцом отчета оценщика об определении рыночной стоимости соразмерной платы. Полагает, что в отчете оценщика объект оценки не соответствует объекту сервитута, поскольку понятия лестничная клетка и нежилые помещения не тождественны. Функциональное назначение обремененных лестничных клеток исключает возможность сдавать их в аренду для коммерческого использования, что влечет недопустимость сравнения с выбранными аналогами. По мнению апеллянта, применение сравнительного, а не затратного подхода оценки, не является достаточно обоснованным, поскольку плата за пользование сервитутом предусмотрена в качестве компенсации материальной выгоды, которую могло получить это лицо, если бы его имущество не было обременено сервитутом. Апеллянт также не согласен со взысканием с него суммы задолженности по оплате за сервитут за предшествующие три года, поскольку такая плата может быть взыскана судом лишь с даты вынесения соответствующего судебного акта об определении размера платы за право ограниченного пользования, но не за прошлый период.
АНО СПО "УПТ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Представителем предпринимателя Воробьевой Н.В. было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 08.09.2004, технического плана административного здания, экспликации N 1 к поэтажному плану административного здания, письма от некоммерческой организации "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" от 08.09.2008 исх. N 22/у-08, письма Отдела архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Янаульского района от 11.09.2008 N 37, письма директору Уфимского политехнического техникума от 18.03.2008 N 02-08/57, справки МЧС России, выданной индивидуальному предпринимателю Воробьевой Н.В. от 14.07.2016 исх. N 230-2-38-40.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными; признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Учитывая, что доказательств наличия уважительности причин невозможности предоставления указанных документов в суд первой инстанции заявителем ходатайства не представлено, основания для его удовлетворения отсутствуют.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части удовлетворения исковых требований.
Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А07-18180/2006, N А07-9958/2008, на основании договора купли-продажи от 08.09.2004 АНО СПО "УПТ" является собственником нежилого помещения из 49 комнат общей площадью 896,9 кв. м, расположенных на 1,2 и 3 этажах трехэтажного задания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Янаульский район, г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.10.2004 - т. 1 л.д. 35).
В том же здании, на основании договора купли-продажи от 17.10.2002 предпринимателю Воробьевой Н.В. принадлежит на праве собственности подвальное помещение площадью 276,3 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2007 по делу N А07-18180/2006 предпринимателю Воробьевой Н.В. предоставлено право на ограниченное использование выходов в здании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 с северной стороны здания - площадь лестничной клетки 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004; с восточной стороны здания, площадь лестничной клетки 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004, принадлежащего АНО СПО "УПТ" для выхода из подвального помещения.
На основании указанного судебного акта была произведена государственная регистрация сервитута на вышеназванные помещения в пользу ИП Воробьевой Н.В. (т. 1 л.д. 96).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2010 по делу N А07-9958/2008 были удовлетворены требования предпринимателя Воробьевой Н.В. к АНО СПО "УПТ" об обязании устранить препятствия в пользовании подвальным нежилым помещением путем восстановления выхода из подвального помещения непосредственно из здания через первый этаж и промежуточную перегородку на первом этаже здания, с левой стороны относительно лестничного марша, ведущего из подвального помещения, площадью лестничной клетки 3,9 кв. м, а также путем восстановления с северной стороны здания выхода из подвального помещения непосредственно из здания через первый этаж и промежуточную перегородку на первом этаже здания, с левой стороны относительно лестничного марша, ведущего из подвального помещения, площадью лестничной клетки 5,3 кв. м.
Указав, что ответчик не осуществлял оплату за право ограниченного пользования нежилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании платы за сервитут за трехлетний период, предшествующий обращению с иском и об установлении платы за него. Также истцом заявлено о взыскании расходов собственника обремененных помещений, в виде затрат на их содержание и уплату налогов.
В обоснование требования о взыскании платы за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) истец представил отчет N 16Г-033, составленный обществом с ограниченной ответственностью "СоюзОценка", по определению рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 (далее - отчет об оценке N 16Г-033, приложение в материалам дела).
Основываясь на полученных и собранных фактах (сведениях, информации) и проведенных расчетах, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения общей площадью 9,2 кв. м (номера на поэтажном плане 4, 9 согласно техническому паспорту от 07.12.14), расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, 66, по состоянию на 10.03.2016 составляет 2 116 руб. в месяц.
Рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут вышеперечисленных объектов в период с 01.10.2012 по 30.09.2015 составляет 56 811 руб.
Стоимость расходов собственника обремененных помещений на создание условий для реализации права ограниченного пользования имуществом за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 составляет 18 058 руб.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на спорные нежилые помещения, определенной на основании отчета оценочной организации. Признавая неправомерным требование о взыскании расходов по реализации права ограниченного пользования имуществом в сумме 18 057 руб. руб. за период с 01.10.2012 по 30.09.2015, суд руководствовался тем, что названная сумма представляет собой затраты на содержание спорных объектов, затраты по уплате налогов, которые входят в стоимость соразмерной платы за сервитут.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу положений пункта 5 указанной статьи, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
По смыслу указанной нормы правоотношения, связанные предоставлением права ограниченного пользования чужим имуществом (сервитута) могут возникать между лицами, являющимися собственниками различных объектов недвижимого имущества, использование одного из которых требует ограниченного использования другого. Соответственно право на получение платы за установление сервитута принадлежит лицу, которое является собственником обремененного имущества, не принадлежащего другому лицу.
Исходя из названного, удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании платы за установление сервитута зависит от доказанности обстоятельства принадлежности АНО СПО "УПТ" на праве собственности лестничных площадок площадью 3,9 и 5,3 кв. м.
Оценивая названное обстоятельство, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, обслуживающее более одного помещения.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
В рассматриваемом случае предприниматель Воробьева Н.В. и АНО СПО "УПТ" являются собственниками нежилых помещений (подвального и расположенного на 1,2 и 3 этажах) трехэтажного административного здания.
Объекты, плата за ограниченное использование которых является предметом настоящего спора, представляют собой лестничную клетку площадью 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004 и лестничную клетку площадью 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004.
Исследуя вопрос о том, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение, а также для каких целей предназначались первоначально помещения, и как они в связи с этим использовались, апелляционный суд исходит из положений "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно подпункту "а" пункта 2 названных правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Характеристики нежилых помещений N 4 и N 9, представляющих собой лестничные клетки, следуют из обстоятельств, установленных судебными актами по делам N А07-18180/2006 и N А07-9958/2008, а также поэтажного плана и экспликации, приведенных в техническом паспорте от 07.12.2004 (стр. 71-74 отчета об оценке N 16Г-033). Возможность самостоятельного использования таких объектов отсутствует.
При этом, предназначение спорных лестничных клеток для обслуживания как подвального помещения предпринимателя Воробьевой Н.В., так и выше расположенных помещений истца подтверждается содержанием вышеназванных судебных актов, которыми решен вопрос о необходимости использования выходов на лестничные клетки ИП Воробьевой Н.В. и фактическом владении ими АНО СПО "УПТ" (в том числе путем блокировки выходов путем осуществления перегородок).
Исходя из названного, представляющие собой лестничные клетки нежилые помещения N 4 и N 9 относятся к общему имуществу собственников помещений в нежилом трехэтажном задании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66.
В силу пунктов 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая является долевой, за исключением предусмотренных законом случаев.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное исключает взаимосвязь наличия такого права с основаниями приобретения нежилых помещений как истцом, так и ответчиком. Соответственно, самостоятельного значения доводы апеллянта о том, что лестничная клетка с восточной стороны здания площадью 3,9 кв. м истцом не приобреталась в собственность, а лестничная клетка с северной стороны здания площадью 5,3 кв. м была приобретена ИП Воробьевой Н.В. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.01.2002 и его ссылки на установление названного обстоятельства решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006, не имеют.
Исходя из названных выше норм права и установленных обстоятельств, нежилые помещения, плата на ограниченное использование которых является предметом требований АНО СПО "УПТ" по настоящему делу, принадлежат на праве долевой собственности как истцу, так и ответчику.
В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на установление стоимости сервитута и взыскание с ответчика платы за помещения, на которые по его мнению, установлен сервитут.
Решение в рамках рассмотренного Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006 вопроса о предоставлении ИП Воробьевой Н.В. права ограниченного использования выходов в здании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 с северной стороны здания - площадь лестничной клетки 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004; с восточной стороны здания, площадь лестничной клетки 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004, принадлежащего АНО СПО "УПТ" для выхода из подвального помещения, не может быть оценено в качестве обстоятельства, подтверждающего действительное существование в настоящее время правоотношений сторон, основанных на положениях статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанное следует из направленности требований предпринимателя по названному делу N А07-18180/2006 на обеспечение возможности использования в соответствии с назначением (размещение диско-бара) принадлежащего ей нежилого помещения, применительно к требованию о наличии запасных (эвакуационных) выходов, которые блокировались АНО СПО "УПТ" путем осуществления перегородок.
Тот же вывод следует из установленных в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006 обстоятельств отсутствия сведений о приобретении АНО СПО "УПТ" лестничной площадки площадью 3,9 кв. м. При этом, вопросы, связанные с отнесением вышеназванных нежилых помещений к общему имуществу собственником нежилых помещений в здании по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66, при рассмотрении дела N А07-18180/2006 не исследовались.
Судебной коллегией отмечается, что по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовая оценка судом отношений сторон (в том числе как основанных на положениях статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.
Фактическое существование отношений сторон, основанных на сервитуте, исключается также последующим рассмотрением дела N А07-9958/2008, в рамках которого был удовлетворен негаторный иск предпринимателя в отношении того же имущества.
Наличие государственной регистрации сервитута не носит правообразующего характера, что следует из содержания статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Приведенное выше обоснование исключает удовлетворение исковых требований в части установления стоимости сервитута в размере 2 116 руб. в месяц и взыскания с ответчика платы за ограниченное использование помещений в сумме 56 811 руб.
Вместе с тем, самостоятельным основанием, исключающим удовлетворение заявленных требований является наличие оснований для критической оценки отчета N 16Г-033 по определению рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66, составленного обществом с ограниченной ответственностью "СоюзОценка", применительно к нормам и стандартам, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
Из заключения оценщика усматривается обоснование отказа от применения затратного подхода при оценке рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут (л.д. 43-44 отчета об оценке). В целях определения рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут оценщиком применен сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.
В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Из приведенного в разделе 2 отчета описания объекта оценки следует, что предметом оценки являлось установление соразмерной платы за сервитут в отношении нежилых помещений общей площадью 9,2 кв. м. В разделе 10.2 отчета указано, что объектом оценки является административное помещение.
При этом, отчет не отражает особенностей, связанных с фактическим назначением нежилых помещений N 4 и N 9, которые представляют собой лестничные клетки и являются местами общего пользования, самостоятельное коммерческое использование которых невозможно.
Использованные в отчете оценщика объекты-аналоги - нежилые помещения имеют офисное назначение, в силу чего не соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1 (л.д. 48-49 отчета об оценке).
Кроме того, сопоставление предложений по аренде нежилых помещений не является корректным для определения платы за сервитут. В отличии от использования объекта в рамках арендных отношений, предоставляющих арендатору право временного владения и использования объекта, право ограниченного использования объекта (сервитут) не исключает использование объекта его собственником.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований АНО СПО "УПТ" не имелось.
Вопросы возмещения затрат истца по содержанию имущества, подлежат разрешению в порядке статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем предъявления самостоятельных требований, основанных на доказательствах фактического несения затрат, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
Указанный вопрос в рамках настоящего спора не может быть решен судебной коллегий, поскольку в качестве доказательств расходов в сумме 18 058 руб. истцом представлен отчет независимого оценщика об определении расходов собственника на создание условий для реализации права ограниченного пользования имуществом. Исходя из предмета оценки и исследованных оценщиком документов указанное доказательство не тождественно пропорциональному определению затрат каждого из долевых собственников на содержание общего имущества. Кроме того, в части отказа в удовлетворении исковых требований судебный акт участвующими в деле лицами не обжалован.
Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в части удовлетворения требований АНО СПО "УПТ", в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Излишне уплаченная АНО СПО "УПТ" по платежным поручениям от 10.11.2015 N 1309, от 29.01.2016 N 75, от 14.03.2016 N 240, чеку-ордеру от 01.12.2015 государственная пошлина в сумме 400 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 8 995 руб. подлежат отнесению на истца в связи с отказом в удовлетворении иска.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, понесенные ИП Воробьевой Н.В. по чеку-ордеру от 16.06.2016 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат возмещению за счет истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 по делу N А07-26132/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Наталье Викторовне - отказать.
Возвратить Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" из федерального бюджета 400 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по платежным поручениям от 10.11.2015 N 1309, от 29.01.2016 N 75, от 14.03.2016 N 240, чеку-ордеру от 01.12.2015.
Взыскать с Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 18АП-8381/2016 ПО ДЕЛУ N А07-26132/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. N 18АП-8381/2016
Дело N А07-26132/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 по делу N А07-26132/2015 (судья Файрузова Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" - Шугаюпова Эльвира Рашитовна (доверенность от 12.01.2016 N 4);
- индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны - Юсупова Лейсан Ингилевна (доверенность от 25.01.2016).
Автономная некоммерческая организация "Уфимский политехнический техникум" (далее - АНО СПО "УПТ", истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Наталье Викторовне (далее - ИП Воробьева Н.В., ответчик) о взыскании 56 811 руб. платы за помещения, на которые установлен сервитут, 18 057 руб. руб. расходов по реализации права ограниченного пользования имуществом, а также установлении стоимости сервитута в размере 2 116 руб. в месяц (т. 1 л.д. 24-26, 84-85).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 (резолютивная часть объявлена 11.05.2016 - т. 1 л.д. 145-160) заявленные АНО СПО "УПТ" требования удовлетворены частично: в его пользу с ИП Воробьевой Н.В. взысканы плата за помещения, на которые установлен сервитут, за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 в сумме 56 811 руб. Установлен размер платы за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) 2 116 руб. в месяц и определен порядок оплаты за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) - ежемесячно, по истечении каждого календарного месяца. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Воробьева Н.В. просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 14-15, 32).
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом письменного дополнения к ней) предприниматель ссылается на неправомерность взыскания платы за использование лестничных клеток. Указывает, что лестничная клетка с восточной стороны здания площадью 3,9 кв. м истцом не приобреталась в собственность, а лестничная клетка с северной стороны здания площадью 5,3 кв. м была приобретена ИП Воробьевой Н.В. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.01.2002. Апеллянт также не согласен с размером платы за право ограниченного пользования спорным имуществом, по причине недостоверности представленного истцом отчета оценщика об определении рыночной стоимости соразмерной платы. Полагает, что в отчете оценщика объект оценки не соответствует объекту сервитута, поскольку понятия лестничная клетка и нежилые помещения не тождественны. Функциональное назначение обремененных лестничных клеток исключает возможность сдавать их в аренду для коммерческого использования, что влечет недопустимость сравнения с выбранными аналогами. По мнению апеллянта, применение сравнительного, а не затратного подхода оценки, не является достаточно обоснованным, поскольку плата за пользование сервитутом предусмотрена в качестве компенсации материальной выгоды, которую могло получить это лицо, если бы его имущество не было обременено сервитутом. Апеллянт также не согласен со взысканием с него суммы задолженности по оплате за сервитут за предшествующие три года, поскольку такая плата может быть взыскана судом лишь с даты вынесения соответствующего судебного акта об определении размера платы за право ограниченного пользования, но не за прошлый период.
АНО СПО "УПТ" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Представителем предпринимателя Воробьевой Н.В. было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 08.09.2004, технического плана административного здания, экспликации N 1 к поэтажному плану административного здания, письма от некоммерческой организации "Башкирская республиканская коллегия адвокатов" от 08.09.2008 исх. N 22/у-08, письма Отдела архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Янаульского района от 11.09.2008 N 37, письма директору Уфимского политехнического техникума от 18.03.2008 N 02-08/57, справки МЧС России, выданной индивидуальному предпринимателю Воробьевой Н.В. от 14.07.2016 исх. N 230-2-38-40.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными; признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Учитывая, что доказательств наличия уважительности причин невозможности предоставления указанных документов в суд первой инстанции заявителем ходатайства не представлено, основания для его удовлетворения отсутствуют.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части удовлетворения исковых требований.
Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А07-18180/2006, N А07-9958/2008, на основании договора купли-продажи от 08.09.2004 АНО СПО "УПТ" является собственником нежилого помещения из 49 комнат общей площадью 896,9 кв. м, расположенных на 1,2 и 3 этажах трехэтажного задания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Янаульский район, г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.10.2004 - т. 1 л.д. 35).
В том же здании, на основании договора купли-продажи от 17.10.2002 предпринимателю Воробьевой Н.В. принадлежит на праве собственности подвальное помещение площадью 276,3 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2007 по делу N А07-18180/2006 предпринимателю Воробьевой Н.В. предоставлено право на ограниченное использование выходов в здании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 с северной стороны здания - площадь лестничной клетки 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004; с восточной стороны здания, площадь лестничной клетки 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004, принадлежащего АНО СПО "УПТ" для выхода из подвального помещения.
На основании указанного судебного акта была произведена государственная регистрация сервитута на вышеназванные помещения в пользу ИП Воробьевой Н.В. (т. 1 л.д. 96).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2010 по делу N А07-9958/2008 были удовлетворены требования предпринимателя Воробьевой Н.В. к АНО СПО "УПТ" об обязании устранить препятствия в пользовании подвальным нежилым помещением путем восстановления выхода из подвального помещения непосредственно из здания через первый этаж и промежуточную перегородку на первом этаже здания, с левой стороны относительно лестничного марша, ведущего из подвального помещения, площадью лестничной клетки 3,9 кв. м, а также путем восстановления с северной стороны здания выхода из подвального помещения непосредственно из здания через первый этаж и промежуточную перегородку на первом этаже здания, с левой стороны относительно лестничного марша, ведущего из подвального помещения, площадью лестничной клетки 5,3 кв. м.
Указав, что ответчик не осуществлял оплату за право ограниченного пользования нежилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании платы за сервитут за трехлетний период, предшествующий обращению с иском и об установлении платы за него. Также истцом заявлено о взыскании расходов собственника обремененных помещений, в виде затрат на их содержание и уплату налогов.
В обоснование требования о взыскании платы за право ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитут) истец представил отчет N 16Г-033, составленный обществом с ограниченной ответственностью "СоюзОценка", по определению рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 (далее - отчет об оценке N 16Г-033, приложение в материалам дела).
Основываясь на полученных и собранных фактах (сведениях, информации) и проведенных расчетах, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения общей площадью 9,2 кв. м (номера на поэтажном плане 4, 9 согласно техническому паспорту от 07.12.14), расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, 66, по состоянию на 10.03.2016 составляет 2 116 руб. в месяц.
Рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут вышеперечисленных объектов в период с 01.10.2012 по 30.09.2015 составляет 56 811 руб.
Стоимость расходов собственника обремененных помещений на создание условий для реализации права ограниченного пользования имуществом за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 составляет 18 058 руб.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на спорные нежилые помещения, определенной на основании отчета оценочной организации. Признавая неправомерным требование о взыскании расходов по реализации права ограниченного пользования имуществом в сумме 18 057 руб. руб. за период с 01.10.2012 по 30.09.2015, суд руководствовался тем, что названная сумма представляет собой затраты на содержание спорных объектов, затраты по уплате налогов, которые входят в стоимость соразмерной платы за сервитут.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу положений пункта 5 указанной статьи, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
По смыслу указанной нормы правоотношения, связанные предоставлением права ограниченного пользования чужим имуществом (сервитута) могут возникать между лицами, являющимися собственниками различных объектов недвижимого имущества, использование одного из которых требует ограниченного использования другого. Соответственно право на получение платы за установление сервитута принадлежит лицу, которое является собственником обремененного имущества, не принадлежащего другому лицу.
Исходя из названного, удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании платы за установление сервитута зависит от доказанности обстоятельства принадлежности АНО СПО "УПТ" на праве собственности лестничных площадок площадью 3,9 и 5,3 кв. м.
Оценивая названное обстоятельство, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, обслуживающее более одного помещения.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункты 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
В рассматриваемом случае предприниматель Воробьева Н.В. и АНО СПО "УПТ" являются собственниками нежилых помещений (подвального и расположенного на 1,2 и 3 этажах) трехэтажного административного здания.
Объекты, плата за ограниченное использование которых является предметом настоящего спора, представляют собой лестничную клетку площадью 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004 и лестничную клетку площадью 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004.
Исследуя вопрос о том, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение, а также для каких целей предназначались первоначально помещения, и как они в связи с этим использовались, апелляционный суд исходит из положений "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно подпункту "а" пункта 2 названных правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Характеристики нежилых помещений N 4 и N 9, представляющих собой лестничные клетки, следуют из обстоятельств, установленных судебными актами по делам N А07-18180/2006 и N А07-9958/2008, а также поэтажного плана и экспликации, приведенных в техническом паспорте от 07.12.2004 (стр. 71-74 отчета об оценке N 16Г-033). Возможность самостоятельного использования таких объектов отсутствует.
При этом, предназначение спорных лестничных клеток для обслуживания как подвального помещения предпринимателя Воробьевой Н.В., так и выше расположенных помещений истца подтверждается содержанием вышеназванных судебных актов, которыми решен вопрос о необходимости использования выходов на лестничные клетки ИП Воробьевой Н.В. и фактическом владении ими АНО СПО "УПТ" (в том числе путем блокировки выходов путем осуществления перегородок).
Исходя из названного, представляющие собой лестничные клетки нежилые помещения N 4 и N 9 относятся к общему имуществу собственников помещений в нежилом трехэтажном задании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66.
В силу пунктов 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая является долевой, за исключением предусмотренных законом случаев.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное исключает взаимосвязь наличия такого права с основаниями приобретения нежилых помещений как истцом, так и ответчиком. Соответственно, самостоятельного значения доводы апеллянта о том, что лестничная клетка с восточной стороны здания площадью 3,9 кв. м истцом не приобреталась в собственность, а лестничная клетка с северной стороны здания площадью 5,3 кв. м была приобретена ИП Воробьевой Н.В. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.01.2002 и его ссылки на установление названного обстоятельства решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006, не имеют.
Исходя из названных выше норм права и установленных обстоятельств, нежилые помещения, плата на ограниченное использование которых является предметом требований АНО СПО "УПТ" по настоящему делу, принадлежат на праве долевой собственности как истцу, так и ответчику.
В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на установление стоимости сервитута и взыскание с ответчика платы за помещения, на которые по его мнению, установлен сервитут.
Решение в рамках рассмотренного Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006 вопроса о предоставлении ИП Воробьевой Н.В. права ограниченного использования выходов в здании, расположенном по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66 с северной стороны здания - площадь лестничной клетки 5,3 кв. м, номер 4 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004; с восточной стороны здания, площадь лестничной клетки 3,9 кв. м, номер 9 помещения по техническому паспорту от 07.12.2004, принадлежащего АНО СПО "УПТ" для выхода из подвального помещения, не может быть оценено в качестве обстоятельства, подтверждающего действительное существование в настоящее время правоотношений сторон, основанных на положениях статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанное следует из направленности требований предпринимателя по названному делу N А07-18180/2006 на обеспечение возможности использования в соответствии с назначением (размещение диско-бара) принадлежащего ей нежилого помещения, применительно к требованию о наличии запасных (эвакуационных) выходов, которые блокировались АНО СПО "УПТ" путем осуществления перегородок.
Тот же вывод следует из установленных в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-18180/2006 обстоятельств отсутствия сведений о приобретении АНО СПО "УПТ" лестничной площадки площадью 3,9 кв. м. При этом, вопросы, связанные с отнесением вышеназванных нежилых помещений к общему имуществу собственником нежилых помещений в здании по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66, при рассмотрении дела N А07-18180/2006 не исследовались.
Судебной коллегией отмечается, что по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовая оценка судом отношений сторон (в том числе как основанных на положениях статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.
Фактическое существование отношений сторон, основанных на сервитуте, исключается также последующим рассмотрением дела N А07-9958/2008, в рамках которого был удовлетворен негаторный иск предпринимателя в отношении того же имущества.
Наличие государственной регистрации сервитута не носит правообразующего характера, что следует из содержания статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Приведенное выше обоснование исключает удовлетворение исковых требований в части установления стоимости сервитута в размере 2 116 руб. в месяц и взыскания с ответчика платы за ограниченное использование помещений в сумме 56 811 руб.
Вместе с тем, самостоятельным основанием, исключающим удовлетворение заявленных требований является наличие оснований для критической оценки отчета N 16Г-033 по определению рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Янаул, ул. Белинского, д. 66, составленного обществом с ограниченной ответственностью "СоюзОценка", применительно к нормам и стандартам, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
Из заключения оценщика усматривается обоснование отказа от применения затратного подхода при оценке рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут (л.д. 43-44 отчета об оценке). В целях определения рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут оценщиком применен сравнительный подход.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.
В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Из приведенного в разделе 2 отчета описания объекта оценки следует, что предметом оценки являлось установление соразмерной платы за сервитут в отношении нежилых помещений общей площадью 9,2 кв. м. В разделе 10.2 отчета указано, что объектом оценки является административное помещение.
При этом, отчет не отражает особенностей, связанных с фактическим назначением нежилых помещений N 4 и N 9, которые представляют собой лестничные клетки и являются местами общего пользования, самостоятельное коммерческое использование которых невозможно.
Использованные в отчете оценщика объекты-аналоги - нежилые помещения имеют офисное назначение, в силу чего не соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1 (л.д. 48-49 отчета об оценке).
Кроме того, сопоставление предложений по аренде нежилых помещений не является корректным для определения платы за сервитут. В отличии от использования объекта в рамках арендных отношений, предоставляющих арендатору право временного владения и использования объекта, право ограниченного использования объекта (сервитут) не исключает использование объекта его собственником.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований АНО СПО "УПТ" не имелось.
Вопросы возмещения затрат истца по содержанию имущества, подлежат разрешению в порядке статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем предъявления самостоятельных требований, основанных на доказательствах фактического несения затрат, непосредственно связанных с содержанием общего имущества.
Указанный вопрос в рамках настоящего спора не может быть решен судебной коллегий, поскольку в качестве доказательств расходов в сумме 18 058 руб. истцом представлен отчет независимого оценщика об определении расходов собственника на создание условий для реализации права ограниченного пользования имуществом. Исходя из предмета оценки и исследованных оценщиком документов указанное доказательство не тождественно пропорциональному определению затрат каждого из долевых собственников на содержание общего имущества. Кроме того, в части отказа в удовлетворении исковых требований судебный акт участвующими в деле лицами не обжалован.
Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в части удовлетворения требований АНО СПО "УПТ", в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Излишне уплаченная АНО СПО "УПТ" по платежным поручениям от 10.11.2015 N 1309, от 29.01.2016 N 75, от 14.03.2016 N 240, чеку-ордеру от 01.12.2015 государственная пошлина в сумме 400 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 8 995 руб. подлежат отнесению на истца в связи с отказом в удовлетворении иска.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, понесенные ИП Воробьевой Н.В. по чеку-ордеру от 16.06.2016 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат возмещению за счет истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2016 по делу N А07-26132/2015 отменить.
В удовлетворении исковых требований Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Наталье Викторовне - отказать.
Возвратить Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" из федерального бюджета 400 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по платежным поручениям от 10.11.2015 N 1309, от 29.01.2016 N 75, от 14.03.2016 N 240, чеку-ордеру от 01.12.2015.
Взыскать с Автономной некоммерческой организации "Уфимский политехнический техникум" в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)