Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "06" сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" сентября 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2015 (судья Самсонов В.А.) по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к индивидуальному предпринимателю Верхововой Виктории Николаевне (ИНН 344405739792, ОГРНИП 312344427900020) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Верхововой Виктории Николаевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору N 7931 от 17.03.2005 аренды земельного участка за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 95 801,14 руб., пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 32 264,94 руб., а всего 128 066,08 руб.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об увеличении размера исковых требований, в связи с чем истец просил взыскать с ИП Верхововой В.Н. задолженность по арендной плате за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 115 519,17 руб., пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 38 905,81 руб., а всего 154 424,98 руб. Увеличение размера исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2016 иск Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворен частично.
С индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 98 143 руб. 55 коп., неустойка в размере 33 054 руб. 37 коп., а всего 131 197 руб. 93 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
С индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 786 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Верховова Виктория Николаевна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что принимая увеличение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный договором. Кроме того, истец неверно определил площадь части спорного земельного участка, используемого ответчиком для эксплуатации своего здания, а также размер арендной платы.
По мнению заявителя жалобы, оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку соглашение о выплате неустойки сторонами не заключался, задолженность возникла из внедоговорных правоотношений.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17 марта 2008 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель), ООО "Зевс" и Ильинковой Людмилой Аркадьевной (Арендаторы) заключен договор N 7931 со множественностью лиц на стороне Арендатора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Московская, 2, для завершения строительства гаражных боксов в границах, указанных в кадастровом плане.
Договор заключен сроком на три года с 28.02.2007 по 28.02.2010.
Дополнительным соглашением от 06.07.2010 действие договора аренды продлено сторонами до 28.06.2013. По окончании срока договора Арендаторы продолжили использование спорного земельного участка при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем в соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка возобновилось на неопределенный срок.
Поскольку договор N 7931 от 17.03.2008 заключен на срок более одного года, 07.05.2008 он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.06.2015.
Право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 119,9 кв. метров, расположенное на спорном земельном участке, перешло к ИП Верхововой В.Н. Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к ИП Верхововой В.Н. зарегистрирован 30.12.2013.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с положениями пунктов 2.4. и 2.6. договора аренды Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
При этом пунктом 2.9. договора предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с вышеуказанными условиями договора арендная плата за пользование спорным земельным участком по расчету истца установлена на 2013 год в размере 48 458,89 руб. в год, в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 - в размере 48 458,89 руб. в год, в период с 06.01.2014 по 31.12.2014 - в размере 50 862,52 руб. в год, в 2015 году - в размере 53 652,45 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца (пункт 3.2. договора).
Истцом расчет размера подлежащей внесению арендной платы определен по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка (581,57 кв. метров) и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).
При этом площадь земельного участка, за который ИП Верховова В.Н. обязана вносить арендную плату, определена истцом расчетным путем как часть земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, необходимого ответчику для эксплуатации принадлежащего ей недвижимого имущества.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ИП Верхововой В.Н. своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 115 519,17 руб.
На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.10. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 38 905,81 руб.
Согласно ответа на запрос суда Управления ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 29.03.2016 (исх. N АК-2017/2016) в государственной кадастре недвижимости содержатся сведения об объектах капитального строительства, расположенных на спорном земельном участке, общей площадью 2 300,3 кв. метров, в том числе нежилого помещения, принадлежащего ИП Верхововой В.Н. площадью 119,9 кв. метров.
Рассмотрев заявленные КУГИ Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2013 в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 119,9 кв. метров к ИП Верхововой В.Н.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
При таких обстоятельствах КУГИ Волгоградской области вправе предъявить Верхововой В.Н. требования о внесении арендной платы за пользование частью спорного земельного участка, предоставленного для эксплуатации приобретенного ИП Верхововой В.Н. объекта недвижимого имущества, а также взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения этой арендной платы.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).
Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Определяя размер арендной платы, подлежащей внесению ИП Верхововой В.Н., суд первой инстанции правильно исходил из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, договор N 7931 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, заключен 17 марта 2008 года с ООО "Зевс" и гражданкой Ильинковой Людмилой Аркадьевной.
По расчету, являющемуся неотъемлемой часть договора аренды, площадь земельного участка, переданного гражданке Ильинковой Людмиле Аркадьевне, составила на момент заключения 9 235,6 кв. метров, а ООО "Зевс" - 2 200 кв. метров соответственно.
В дальнейшем и ООО "Зевс" и Ильинкова Л.А. продали принадлежащие им объекты недвижимого имущества третьим лицам.
В настоящее время объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, принадлежат 9 (девяти) субъектам: ООО "Нартэкс", Яковлеву Сергею Прокопьевичу, ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс", Мишину Евгению Александровичу, Виньковскому Александру Борисовичу, Петрову Александру Васильевичу, Верхововой Виктории Николаевне, Вологину Алексею Сергеевичу и Попову Виталию Владимировичу, никто из которых в заключении договора N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка участия не принимал.
Из материалов дела следует, что соглашения об определении порядка пользования земельным участком собственниками объектов недвижимости, расположенных на нем, не заключали, доказательств обратного не представлено.
Изменение от 06.07.2010 к договору аренды, устанавливающее площадь земельного участка, приходящегося на каждого собственника недвижимости, подписано только двумя Арендаторами.
Кроме того, согласно ответа Управления Росреестра по Волгоградской области от 16.06.2016 в Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о подаче и государственной регистрации изменения от 06.07.2010 к договору аренды.
В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что изменения в договор N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка в части изменения состава Арендаторов и определения площади части земельного участка каждого Арендатора внесены не были, условия договора аренды остались в неизменном виде.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости определения площади части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества, принадлежащего ИП Верхововой В.Н., расчетным путем.
Согласно информации Управления ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 29.03.2016 (исх. N АК-2017/2016) общая площадь всех объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, составляет 2 300,3 кв. метров.
При этом площадь нежилого помещения, принадлежащего ИП Верхововой В.Н., составляет 119,9 кв. метров или 5,21% от площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.
Поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 составляет 11 435,6 кв. метров, часть этого земельного участка, необходимая для использования нежилым помещением площадью 119,9 кв. метров, принадлежащем ИП Верхововой В.Н., пропорциональна доле площади нежилого помещения ИП Верхововой В.Н. от общей площади всех нежилых помещений, расположенных на земельном участке, и составляет 595,79 кв. метров (11 435,6 кв. метров * 5,21%).
Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, материалы дела не содержат надлежащих доказательств, подтверждающих площадь данного здания 1044,4 кв. м, а не 522,2 кв. м.
Исходя из установленной судом первой инстанции площади земельного участка, необходимой ИП Верхововой В.Н. для использования принадлежащего ей нежилого помещения, а также условий пунктов 2.2., 2.4. и 2.9. договора аренды земельного участка арендная плата, подлежащая внесению ИП Верхововой В.Н., в 2013 году составила 49 643,76 руб. в год, в период с 01.01.2014 по 05.01.2014-49 643,76 руб. в год, в период с 06.01.2014 по 31.12.2014-52 106,16 руб. в год, а в 2015 году - 54 964,31 руб. в год.
С учетом размера годовой арендной платы, а также заявленного истцом периода взыскания арендная плата, подлежащая внесению ИП Верхововой В.Н., составила: в период с 31.12.2013 по 31.12.2013-266,90 руб., в 2014 году - 52 073,06 руб., а за период с 01.01.2015 по 31.10.2015-45 803,59 руб., а всего 98 143,55 руб.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 98 143,55 руб. не предоставлено, в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ. По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 2.10. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно расчетам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 составил 38 905,81 руб.
С учетом правил статей 309, 330, 614 ГК РФ, условий заключенного между сторонами договора аренды, а также правильно установленного судом первой инстанции размера задолженности ИП Верхововой В.Н. по арендной плате требования истца о взыскании пени являются правомерными только в размере 33 054,37 руб.
Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
Определяя размер подлежащей взысканию в ответчика в пользу истца неустойки, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 ГК РФ устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, суд при применении данной нормы обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
В Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
С учетом указанных позиций правоприменительной практики и необходимости соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности снизить размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку внесения арендной платы по обоим договорам аренды до 25 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно принял заявление Комитета об увеличении размера исковых требований, отклоняется судом первой инстанции на основании следующего.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
В силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.
При этом, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2002 N 5858/01 сформулирована правовая позиция, из которой следует, что увеличение исковых требований посредством расширения периода, за который взыскивается сумма, также следует считать увеличением исковых требований, а не предъявлением нового требования.
Таким образом, ст. 49 АПК РФ не предусматривает претензионного порядка урегулирования спора при увеличении размера исковых требований.
Довод апеллянта о том, что к нему не применима ответственность за просрочку внесения арендных платежей, установленная договором аренды (0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю), так как задолженность возникла во внедоговорных правоотношений, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Как указывалось выше, в силу части 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации переход! права собственности на нее \{переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника.
Согласно положениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим перемену лиц в обязательствах (ст. 384), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Следовательно, индивидуальный предприниматель; Верховова Виктория Николаевна пользуется земельным участком на основании договора аренды N 7931 от 17.03.2008 года и обязана вносить арендные платежи в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора.
Согласно пунктам 2.4. Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая уплачивается ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 2.10. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Таким образом, суд первой инстанции, при разрешении данного спора, правомерно применил договорную ответственность.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-1209/2015 от 16.10.2015 по делу N А 12-44338/2014.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 12АП-8800/2016 ПО ДЕЛУ N А12-60842/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу N А12-60842/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "06" сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "08" сентября 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2015 (судья Самсонов В.А.) по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к индивидуальному предпринимателю Верхововой Виктории Николаевне (ИНН 344405739792, ОГРНИП 312344427900020) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Верхововой Виктории Николаевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору N 7931 от 17.03.2005 аренды земельного участка за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 95 801,14 руб., пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 32 264,94 руб., а всего 128 066,08 руб.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об увеличении размера исковых требований, в связи с чем истец просил взыскать с ИП Верхововой В.Н. задолженность по арендной плате за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 115 519,17 руб., пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 38 905,81 руб., а всего 154 424,98 руб. Увеличение размера исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2016 иск Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворен частично.
С индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 98 143 руб. 55 коп., неустойка в размере 33 054 руб. 37 коп., а всего 131 197 руб. 93 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
С индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 786 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Верховова Виктория Николаевна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что принимая увеличение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный договором. Кроме того, истец неверно определил площадь части спорного земельного участка, используемого ответчиком для эксплуатации своего здания, а также размер арендной платы.
По мнению заявителя жалобы, оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку соглашение о выплате неустойки сторонами не заключался, задолженность возникла из внедоговорных правоотношений.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17 марта 2008 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель), ООО "Зевс" и Ильинковой Людмилой Аркадьевной (Арендаторы) заключен договор N 7931 со множественностью лиц на стороне Арендатора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Московская, 2, для завершения строительства гаражных боксов в границах, указанных в кадастровом плане.
Договор заключен сроком на три года с 28.02.2007 по 28.02.2010.
Дополнительным соглашением от 06.07.2010 действие договора аренды продлено сторонами до 28.06.2013. По окончании срока договора Арендаторы продолжили использование спорного земельного участка при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем в соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка возобновилось на неопределенный срок.
Поскольку договор N 7931 от 17.03.2008 заключен на срок более одного года, 07.05.2008 он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.06.2015.
Право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 119,9 кв. метров, расположенное на спорном земельном участке, перешло к ИП Верхововой В.Н. Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к ИП Верхововой В.Н. зарегистрирован 30.12.2013.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с положениями пунктов 2.4. и 2.6. договора аренды Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
При этом пунктом 2.9. договора предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с вышеуказанными условиями договора арендная плата за пользование спорным земельным участком по расчету истца установлена на 2013 год в размере 48 458,89 руб. в год, в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 - в размере 48 458,89 руб. в год, в период с 06.01.2014 по 31.12.2014 - в размере 50 862,52 руб. в год, в 2015 году - в размере 53 652,45 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца (пункт 3.2. договора).
Истцом расчет размера подлежащей внесению арендной платы определен по формуле путем умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка (581,57 кв. метров) и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).
При этом площадь земельного участка, за который ИП Верховова В.Н. обязана вносить арендную плату, определена истцом расчетным путем как часть земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, необходимого ответчику для эксплуатации принадлежащего ей недвижимого имущества.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ИП Верхововой В.Н. своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 115 519,17 руб.
На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.10. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 в размере 38 905,81 руб.
Согласно ответа на запрос суда Управления ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 29.03.2016 (исх. N АК-2017/2016) в государственной кадастре недвижимости содержатся сведения об объектах капитального строительства, расположенных на спорном земельном участке, общей площадью 2 300,3 кв. метров, в том числе нежилого помещения, принадлежащего ИП Верхововой В.Н. площадью 119,9 кв. метров.
Рассмотрев заявленные КУГИ Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.12.2013 в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 119,9 кв. метров к ИП Верхововой В.Н.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
При таких обстоятельствах КУГИ Волгоградской области вправе предъявить Верхововой В.Н. требования о внесении арендной платы за пользование частью спорного земельного участка, предоставленного для эксплуатации приобретенного ИП Верхововой В.Н. объекта недвижимого имущества, а также взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения этой арендной платы.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).
Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Определяя размер арендной платы, подлежащей внесению ИП Верхововой В.Н., суд первой инстанции правильно исходил из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, договор N 7931 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 площадью 11 435,6 кв. метров, заключен 17 марта 2008 года с ООО "Зевс" и гражданкой Ильинковой Людмилой Аркадьевной.
По расчету, являющемуся неотъемлемой часть договора аренды, площадь земельного участка, переданного гражданке Ильинковой Людмиле Аркадьевне, составила на момент заключения 9 235,6 кв. метров, а ООО "Зевс" - 2 200 кв. метров соответственно.
В дальнейшем и ООО "Зевс" и Ильинкова Л.А. продали принадлежащие им объекты недвижимого имущества третьим лицам.
В настоящее время объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, принадлежат 9 (девяти) субъектам: ООО "Нартэкс", Яковлеву Сергею Прокопьевичу, ООО "Юридическая фирма "Регистр-Экспресс", Мишину Евгению Александровичу, Виньковскому Александру Борисовичу, Петрову Александру Васильевичу, Верхововой Виктории Николаевне, Вологину Алексею Сергеевичу и Попову Виталию Владимировичу, никто из которых в заключении договора N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка участия не принимал.
Из материалов дела следует, что соглашения об определении порядка пользования земельным участком собственниками объектов недвижимости, расположенных на нем, не заключали, доказательств обратного не представлено.
Изменение от 06.07.2010 к договору аренды, устанавливающее площадь земельного участка, приходящегося на каждого собственника недвижимости, подписано только двумя Арендаторами.
Кроме того, согласно ответа Управления Росреестра по Волгоградской области от 16.06.2016 в Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о подаче и государственной регистрации изменения от 06.07.2010 к договору аренды.
В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что изменения в договор N 7931 от 17.03.2008 аренды земельного участка в части изменения состава Арендаторов и определения площади части земельного участка каждого Арендатора внесены не были, условия договора аренды остались в неизменном виде.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости определения площади части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества, принадлежащего ИП Верхововой В.Н., расчетным путем.
Согласно информации Управления ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области от 29.03.2016 (исх. N АК-2017/2016) общая площадь всех объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, составляет 2 300,3 кв. метров.
При этом площадь нежилого помещения, принадлежащего ИП Верхововой В.Н., составляет 119,9 кв. метров или 5,21% от площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.
Поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030092:0006 составляет 11 435,6 кв. метров, часть этого земельного участка, необходимая для использования нежилым помещением площадью 119,9 кв. метров, принадлежащем ИП Верхововой В.Н., пропорциональна доле площади нежилого помещения ИП Верхововой В.Н. от общей площади всех нежилых помещений, расположенных на земельном участке, и составляет 595,79 кв. метров (11 435,6 кв. метров * 5,21%).
Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, материалы дела не содержат надлежащих доказательств, подтверждающих площадь данного здания 1044,4 кв. м, а не 522,2 кв. м.
Исходя из установленной судом первой инстанции площади земельного участка, необходимой ИП Верхововой В.Н. для использования принадлежащего ей нежилого помещения, а также условий пунктов 2.2., 2.4. и 2.9. договора аренды земельного участка арендная плата, подлежащая внесению ИП Верхововой В.Н., в 2013 году составила 49 643,76 руб. в год, в период с 01.01.2014 по 05.01.2014-49 643,76 руб. в год, в период с 06.01.2014 по 31.12.2014-52 106,16 руб. в год, а в 2015 году - 54 964,31 руб. в год.
С учетом размера годовой арендной платы, а также заявленного истцом периода взыскания арендная плата, подлежащая внесению ИП Верхововой В.Н., составила: в период с 31.12.2013 по 31.12.2013-266,90 руб., в 2014 году - 52 073,06 руб., а за период с 01.01.2015 по 31.10.2015-45 803,59 руб., а всего 98 143,55 руб.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.10.2015 в размере 98 143,55 руб. не предоставлено, в связи с чем требования истца в указанной части являются обоснованными.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ. По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 2.10. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно расчетам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 09.01.2014 по 31.10.2015 составил 38 905,81 руб.
С учетом правил статей 309, 330, 614 ГК РФ, условий заключенного между сторонами договора аренды, а также правильно установленного судом первой инстанции размера задолженности ИП Верхововой В.Н. по арендной плате требования истца о взыскании пени являются правомерными только в размере 33 054,37 руб.
Ответчиком по делу заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.
Определяя размер подлежащей взысканию в ответчика в пользу истца неустойки, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 ГК РФ устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, суд при применении данной нормы обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
В Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
С учетом указанных позиций правоприменительной практики и необходимости соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности снизить размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку внесения арендной платы по обоим договорам аренды до 25 000 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно принял заявление Комитета об увеличении размера исковых требований, отклоняется судом первой инстанции на основании следующего.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
В силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.
При этом, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2002 N 5858/01 сформулирована правовая позиция, из которой следует, что увеличение исковых требований посредством расширения периода, за который взыскивается сумма, также следует считать увеличением исковых требований, а не предъявлением нового требования.
Таким образом, ст. 49 АПК РФ не предусматривает претензионного порядка урегулирования спора при увеличении размера исковых требований.
Довод апеллянта о том, что к нему не применима ответственность за просрочку внесения арендных платежей, установленная договором аренды (0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю), так как задолженность возникла во внедоговорных правоотношений, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Как указывалось выше, в силу части 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации переход! права собственности на нее \{переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на том же праве, что и у предыдущего собственника.
Согласно положениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим перемену лиц в обязательствах (ст. 384), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Следовательно, индивидуальный предприниматель; Верховова Виктория Николаевна пользуется земельным участком на основании договора аренды N 7931 от 17.03.2008 года и обязана вносить арендные платежи в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора.
Согласно пунктам 2.4. Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая уплачивается ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 2.10. договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Таким образом, суд первой инстанции, при разрешении данного спора, правомерно применил договорную ответственность.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-1209/2015 от 16.10.2015 по делу N А 12-44338/2014.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2016 года по делу N А12-60842/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Верхововой Виктории Николаевны в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)