Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" августа 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Борисова Г.Н.,
судей: Севастьяновой Е.В., Юдина Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Маланчик Д.Г.,
при участии:
- от ответчика (Муниципального казенного учреждения города Минусинска "Землеустройство и градостроительство") - Потехина Е.А., представителя по доверенности от 12.01.2016 N 17/1;
- от ответчика (Администрации города Минусинска) - Носкова В.Б., представителя по доверенности от 21.10.2015 N 710-пр;
- от третьего лица (Бильдиной Ирины Анатольевны) - Симоновой В.А., представителя по доверенности от 04.06.2014, 24 АА 1640375;
- от третьего лица (Мурыгиной Любови Петровны) - Симоновой В.А., представителя по доверенности от 04.06.2014, 24 АА 1640375,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шафран Елены Александровны
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "18" апреля 2016 года по делу N А33-11583/2014, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Шафран Елена Александровна ИНН 245500086849, ОГРН 305245504100022 (далее - заявитель, предприниматель, Шафран Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению города Минусинска "Землеустройство и градостроительство" ИНН 2455030980, ОГРН 1102455001406 (далее - учреждение), Администрации города Минусинска ИНН 2455010630, ОГРН 1022401538840 (далее - администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 25.04.2014 N 10-Ш, об отказе в продлении договора аренды земельного участка общей площадью 608 кв. м с кадастровым номером 24:53:0110368:252, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "Д"; об обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления о продлении срока договора аренды земельного участка.
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бильдина Ирина Анатольевна, Мурыгина Любовь Петровна.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "18" апреля 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
Заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней заявитель сослался на следующие обстоятельства:
- - в соответствии с установленным порядком приема и выдачи документов по предоставлению в аренду земельных участков для строительства отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя о предоставлении ему испрошенной муниципальной услуги; неисполнение обязанностей арендатора по использованию земельного участка по целевому назначению не является основанием отказа в предоставлении муниципальной услуги;
- - трехлетний срок для строительства не включает период времени, необходимый для освоения земельного участка, и период, в который земельный участок не может быть использован для строительства; с момента заключения договора аренды и до обращения с заявлением о продлении договора аренды заявителем проводились работы, направленные на использование спорного земельного участка по целевому назначению, в том числе заключен договор от 09.12.2012 N 7У-13 с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Научно-технический центр "Гражданпроект" на выполнение проектной и рабочей документации на строительство спортивно-досугового центра; 12.12.2013 заявителем с муниципальным унитарным предприятием города Минусинска "Земли города" заключен договор подряда на выполнение топографической съемки с подготовкой отчета для экспертизы; 10.01.2014 заявителем с ООО "ХакасСТРОЙЗЫСКАНИЯ" заключен договор N 117/14 на выполнение инженерно-геологических работ и инженерно-экологических изысканий, а также совершены иные действия по освоению земельного участка с целью строительства спортивно-досугового центра;
- - в ходе освоения земельного участка заявителю стало известно о наличии на нем металлических гаражей, что повлияло на время выполнения работ; заявителем предприняты меры по освобождению земельного участка, в частности осуществлены неоднократные устные и письменные уведомления об освобождении земельного участка, которые не возымели действия;
- - сам факт нахождения на спорном земельном участке металлических гаражей не препятствует предоставлению его заявителю для строительства планируемого объекта, так как данные гаражи не являются объектами недвижимого имущества.
Третьи лица представили отзывы на жалобу, дополнения к нему, в которых возражали против доводов жалобы, просили в удовлетворении жалобы отказать.
Ответчики отзывы на апелляционную жалобу не представили, их представители в судебном заседании просили в удовлетворении жалобы отказать.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
Шафран Е.А. (заказчик) заключила с МУП города Минусинска "Земли города" (подрядчик) договор подряда на выполнение кадастровых работ от 06.04.2011 N 49, в соответствии с которым подрядчик обязуется по заданию заказчика обеспечить выполнение кадастровых работ на земельный участок по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра. Результат кадастровых работ передан по акту сдачи-приемки от 29.04.2011.
На основании постановления администрации от 10.06.2011 N 945-п учреждение (арендодатель) и Шафран Е.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.07.2011 N 266-10.
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель города Минусинска с кадастровым номером 24:53:01:10 368:252, площадью 608 кв. м, находящийся по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра с охраной инженерных сетей (водопровод) площадью 98 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 3 года, действует до 10.06.2014 (исчисление срока начинается с момента вступления в силу постановления администрации города Минусинска о предоставлении в аренду земельного участка).
Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с момента принятия постановления администрации о предоставлении земельного участка от 10.06.2011 N 945-п, то есть с 11.06.2011 (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
Договор аренды от 20.07.2011 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 04.01.2011 за N 24-29-20/015/2011-143.
По акту приема-передачи от 20.07.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте указано, что земельный участок соответствует его количественным и качественным характеристикам согласно условиям договора аренды. Земельный участок в момент передачи находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Взаимных претензий у сторон не имеется.
Шафран Е.А. (заказчик) и ООО "Научно-технический центр" (исполнитель) 09.12.2013 заключили договор подряда на выполнение проектных работ N 7У-13 на строительство объекта: спортивно-досуговый центр по ул. Абаканская, 41 "д" в г. Минусинске.
По акту от 05.06.2014 N 14У частично выполненные работы по договору N 7У-13 переданы заказчику. По квитанции к приходному кассовому ордеру от 02.07.2014 N 21 Шафран Е.С. произвела оплату по договору N 7У-13.
Шафран Е.А. (заказчик) и МУП г. Минусинска "Земли города" (подрядчик) 12.12.2013 заключили договор подряда на выполнение топографической съемки с подготовкой технического отчета для экспертизы по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д".
Предприниматель (заказчик) и ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" (подрядчик) 10.01.2013 заключили договор N 117/14 на выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий по объекту: спортивно-досуговый центр по ул. Абаканская, 41 "д" в г. Минусинске.
Заявлением от 25.03.2014 (вх. N АГ-1392-вх от 27.03.2014) Шафран Е.А. обратилась к главе администрации с просьбой продлить срок аренды земельного участка на 3 года для прохождения экспертизы проекта, получения разрешения на строительство.
Письмом от 25.04.2014 N 10-Ш за подписью руководителя учреждения на основании поручения администрации в соответствии с постановлением администрации от 14.04.2014 N АГ-679-п заявителю отказало в продлении срока аренды земельного участка.
В обоснование отказа указано, что условия договора аренды арендатором не выполняются, строительство на земельном участке не ведется, с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также о выдаче градостроительного плана земельного участка Шафран Е.А. не обращалась, подготовка и государственная экспертиза проектной документации не могут быть осуществлены. Кроме того, в настоящее время на земельном участке расположены металлические гаражи, владельцы которых не установлены.
В письме от 06.03.2014 N 346 МУП г. Минусинска "Горводоканал" указало Шафран Е.А на необходимость получения нового акта выбора и обследования земельного участка для строительства, согласовать его со всеми собственниками существующих коммуникаций, проходящими через данный участок. Заявлением от 26.05.2014 Шафран Е.А. повторно обратилась к МУП г. Минусинска "Горводоканал" с просьбой выдать технические условия подключения объекта капитального строительства.
ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13) выдало Шафран Е.А. технические условия подключения к тепловым сетям от 21.04.2014 N 1082.
Заявлением от 02.04.2014 Шафран Е.А. обратилась к главе администрации с просьбой выдать технические условия на подключение к системе водоснабжения (канализации) г. Минусинска.
Постановлением администрации от 14.04.2014 N АГ-679-п на руководителя учреждения возложены полномочия на подписание ответов на обращения граждан и юридических лиц, поступивших в адрес администрации по вопросам земельных отношений, за исключением писем, запросов и иной корреспонденции полученной от любых органов государственной власти, органов местного самоуправления иных муниципальных образований, депутатских запросов всех уровней, а также жалоб на действия указанного учреждения и повторных обращений граждан по тому же вопросу.
Постановлением от 09.07.2014 N 105-ПГ принято решение провести публичные слушания 21.07.2014 в 17 час. 00 мин. по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 (возле спортивной площадки во дворе) по обсуждению вопроса о строительстве спортивно-досугового центра на земельном участке с кадастровым номером 24:53:0110368:252, площадью 608 кв. м по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д". Данное постановление опубликовано в печатном издании "Власть труда" от 10.07.2014.
Согласно протоколу проведения публичных слушаний по обсуждению вопроса по строительству спортивно-досугового центра от 21.07.2014, большинством голосов принято решение отказать в строительстве спортивно-досугового центра Шафран Е.А.
Решением Минусинского городского суда Красноярского края от 03.04.2015 отказано в удовлетворении требований Мурыгиной Л.П., Бильдиной И.А. к администрации, учреждению, Шафран Е.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Красноярскому краю о признании недействительным договора аренды от 20.07.2011 N 266-10, недействующими постановлений администрации от 23.03.2011 N 394-п, от 10.06.2011 N 945-п.
Полагая, что отказ в продлении срока действия договора аренды, изложенный в письме от 25.04.2014 N 10-Ш, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает ее права, Шафран Е.А. обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Минусинска в 1998 году с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г были заключены договоры аренды, в соответствии с условиями которых данным лицам на праве аренды переданы земельные участки, находящиеся в районе дома N 41 по ул. Абаканской, для установки металлических гаражей.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции установил и сторонами не оспаривается наличие у учреждения полномочий по решению вопроса о продлении договора аренды в отношении спорного земельного участка.
Шафран Е.А. заключен договора аренды земельного участка от 20.07.2011 в отношении земельного участка из земель города Минусинска с кадастровым номером 24:53:01:10 368:252, площадью 608 кв. м, находящийся по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра с охраной инженерных сетей (водопровод) площадью 98 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого отказа) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного о строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно условиям договора аренды земельного участка от 20.07.2011 N 266-10 договор заключен на срок три года, до 10.06.2014 (пункт 2.1 договора).
Мотивами отказа в продлении срока заключения договора аренды послужили обстоятельства неосуществление предпринимателем деятельности по строительству на предоставленном в аренду земельном участке, так как с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также о выдаче градостроительного плана земельного участка Шафран Е.А. не обращалась, в связи с чем подготовка и государственная экспертиза проектной документации не могут быть осуществлены. Кроме того, указано на то, что на земельном участке расположены металлические гаражи, владельцы которых не установлены.
Апелляционный суд с учетом вышеприведенных норм права соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в течение трех лет.
Доводы заявителя о неправомерном отказе в продлении договора аренды по основаниям, не приведенным в Административном регламенте по предоставлению муниципальной услуги "Прием и выдача документов по предоставлению в аренду земельных участков для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденным постановлением администрации г. Минусинска от 29.06.2012 N 1128-п, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанный регламент не подлежал применению к заявлению предпринимателя, направленному на реализацию права на продление аренды земельного участка, а не его получению в общем порядке.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суда первой инстанции правильно признал, что представленные предпринимателем в материалы дела доказательства в подтверждение надлежащего использования земельного участка и, соответственно, наличие у него права на продление договора аренды, об указанном не свидетельствуют.
Так, соответствующие договоры подряда от 09.12.2013, от 12.12.2013, 10.01.2014 на выполнение проектных работ, топографической съемки с подготовкой технического отчета для экспертизы, на выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий заключены Шафран Е.А. за полгода и менее до момента истечения срока действия аренды. С заявлением о выдаче технических условий подключения объекта капитального строительства Шафран Е.А. обратилась к МУП г. Минусинска "Горводоканал" в 2014 году (с повторным заявлением 26.05.2014). Технические условия подключения к тепловым сетям выданы ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13) только 21.04.2014.
В силу норм градостроительного законодательства возведение предпринимателем предполагаемого объекта капитального строительства предполагает получение разрешения строительства, которым в силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Следовательно, за отведенный предпринимателю срок аренды им фактически не были произведены действия, которые бы позволяли непосредственно приступить к строительству, в том числе не получен градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство. При этом все представленные документы относятся к концу периода аренды.
Предприниматель не представил пояснений относительно условий и причин, препятствующих заключить соответствующие договоры заблаговременно и обеспечить возможность строительства в предусмотренный договором аренды трехлетний срок.
Следовательно, предприниматель не обосновал причины невозможности освоения и начала строительства в течение срока аренды земельного участка.
Доводы заявителя о том, что в строительстве препятствовали выявленные в ходе освоения земельного участка расположенные на нем металлические гаражи, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными, ввиду того, что из материалов дела не следует, что заявителем принимались меры для защиты его права пользования предоставленного земельного участка.
Ссылки заявителя на неоднократные устные, а затем и письменные обращения, которые были направлены владельцам гаражей, так как данные действия не являются достаточными, имеют эпизодический характер, предпринимателем не были применены иные способы защиты права, в том числе посредством обращения в суд.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в отношении расположенных на спорном земельном участке металлических гаражей представлены договоры аренды, заключенные в 1998 году Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Минусинска с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г., в соответствии с условиями которых данным лицам на праве аренды переданы земельные участки, находящиеся в районе дома N 41 по ул. Абаканской, для установки металлических гаражей.
Нахождение металлических гаражей на земельном участке, предоставленном в аренду заявителю, подтверждается сторонами.
Действующее в период предоставления предпринимателю земельного участка в аренду законодательство не предусматривало возможность предварительного согласования и последующее предоставление земельного участка в аренду иным лицам при наличии действующего договора аренды на этот же участок; земельный участок не может быть передан кому-либо в аренду до его изъятия у прежнего арендатора.
Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора не установил обстоятельств, свидетельствующих о том, что вышеназванные договоры аренды, заключенные с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г. были расторгнуты и (или) прекратили свое действие, соответствующие земельные участки возвращены арендодателю.
Следовательно, арендованный предпринимателем земельный участок предоставлен с нарушением прав третьих лиц и установленного порядка предоставления земельного участка из земель муниципальной собственности для строительства.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ в продлении договора аренды земельного участка общей площадью 608 кв. м, с кадастровым номером 24:53:0110368:252, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "Д", не подлежит признанию недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы уплачена заявителем в установленном порядке и размере.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" апреля 2016 года по делу N А33-11583/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2016 ПО ДЕЛУ N А33-11583/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу N А33-11583/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "26" августа 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Борисова Г.Н.,
судей: Севастьяновой Е.В., Юдина Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Маланчик Д.Г.,
при участии:
- от ответчика (Муниципального казенного учреждения города Минусинска "Землеустройство и градостроительство") - Потехина Е.А., представителя по доверенности от 12.01.2016 N 17/1;
- от ответчика (Администрации города Минусинска) - Носкова В.Б., представителя по доверенности от 21.10.2015 N 710-пр;
- от третьего лица (Бильдиной Ирины Анатольевны) - Симоновой В.А., представителя по доверенности от 04.06.2014, 24 АА 1640375;
- от третьего лица (Мурыгиной Любови Петровны) - Симоновой В.А., представителя по доверенности от 04.06.2014, 24 АА 1640375,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шафран Елены Александровны
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "18" апреля 2016 года по делу N А33-11583/2014, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Шафран Елена Александровна ИНН 245500086849, ОГРН 305245504100022 (далее - заявитель, предприниматель, Шафран Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению города Минусинска "Землеустройство и градостроительство" ИНН 2455030980, ОГРН 1102455001406 (далее - учреждение), Администрации города Минусинска ИНН 2455010630, ОГРН 1022401538840 (далее - администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 25.04.2014 N 10-Ш, об отказе в продлении договора аренды земельного участка общей площадью 608 кв. м с кадастровым номером 24:53:0110368:252, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "Д"; об обязании устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления о продлении срока договора аренды земельного участка.
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бильдина Ирина Анатольевна, Мурыгина Любовь Петровна.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "18" апреля 2016 года в удовлетворении заявления отказано.
Заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней заявитель сослался на следующие обстоятельства:
- - в соответствии с установленным порядком приема и выдачи документов по предоставлению в аренду земельных участков для строительства отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя о предоставлении ему испрошенной муниципальной услуги; неисполнение обязанностей арендатора по использованию земельного участка по целевому назначению не является основанием отказа в предоставлении муниципальной услуги;
- - трехлетний срок для строительства не включает период времени, необходимый для освоения земельного участка, и период, в который земельный участок не может быть использован для строительства; с момента заключения договора аренды и до обращения с заявлением о продлении договора аренды заявителем проводились работы, направленные на использование спорного земельного участка по целевому назначению, в том числе заключен договор от 09.12.2012 N 7У-13 с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Научно-технический центр "Гражданпроект" на выполнение проектной и рабочей документации на строительство спортивно-досугового центра; 12.12.2013 заявителем с муниципальным унитарным предприятием города Минусинска "Земли города" заключен договор подряда на выполнение топографической съемки с подготовкой отчета для экспертизы; 10.01.2014 заявителем с ООО "ХакасСТРОЙЗЫСКАНИЯ" заключен договор N 117/14 на выполнение инженерно-геологических работ и инженерно-экологических изысканий, а также совершены иные действия по освоению земельного участка с целью строительства спортивно-досугового центра;
- - в ходе освоения земельного участка заявителю стало известно о наличии на нем металлических гаражей, что повлияло на время выполнения работ; заявителем предприняты меры по освобождению земельного участка, в частности осуществлены неоднократные устные и письменные уведомления об освобождении земельного участка, которые не возымели действия;
- - сам факт нахождения на спорном земельном участке металлических гаражей не препятствует предоставлению его заявителю для строительства планируемого объекта, так как данные гаражи не являются объектами недвижимого имущества.
Третьи лица представили отзывы на жалобу, дополнения к нему, в которых возражали против доводов жалобы, просили в удовлетворении жалобы отказать.
Ответчики отзывы на апелляционную жалобу не представили, их представители в судебном заседании просили в удовлетворении жалобы отказать.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
Шафран Е.А. (заказчик) заключила с МУП города Минусинска "Земли города" (подрядчик) договор подряда на выполнение кадастровых работ от 06.04.2011 N 49, в соответствии с которым подрядчик обязуется по заданию заказчика обеспечить выполнение кадастровых работ на земельный участок по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра. Результат кадастровых работ передан по акту сдачи-приемки от 29.04.2011.
На основании постановления администрации от 10.06.2011 N 945-п учреждение (арендодатель) и Шафран Е.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.07.2011 N 266-10.
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель города Минусинска с кадастровым номером 24:53:01:10 368:252, площадью 608 кв. м, находящийся по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра с охраной инженерных сетей (водопровод) площадью 98 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 3 года, действует до 10.06.2014 (исчисление срока начинается с момента вступления в силу постановления администрации города Минусинска о предоставлении в аренду земельного участка).
Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с момента принятия постановления администрации о предоставлении земельного участка от 10.06.2011 N 945-п, то есть с 11.06.2011 (пункт 2.3 договора).
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
Договор аренды от 20.07.2011 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 04.01.2011 за N 24-29-20/015/2011-143.
По акту приема-передачи от 20.07.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте указано, что земельный участок соответствует его количественным и качественным характеристикам согласно условиям договора аренды. Земельный участок в момент передачи находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Взаимных претензий у сторон не имеется.
Шафран Е.А. (заказчик) и ООО "Научно-технический центр" (исполнитель) 09.12.2013 заключили договор подряда на выполнение проектных работ N 7У-13 на строительство объекта: спортивно-досуговый центр по ул. Абаканская, 41 "д" в г. Минусинске.
По акту от 05.06.2014 N 14У частично выполненные работы по договору N 7У-13 переданы заказчику. По квитанции к приходному кассовому ордеру от 02.07.2014 N 21 Шафран Е.С. произвела оплату по договору N 7У-13.
Шафран Е.А. (заказчик) и МУП г. Минусинска "Земли города" (подрядчик) 12.12.2013 заключили договор подряда на выполнение топографической съемки с подготовкой технического отчета для экспертизы по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д".
Предприниматель (заказчик) и ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" (подрядчик) 10.01.2013 заключили договор N 117/14 на выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий по объекту: спортивно-досуговый центр по ул. Абаканская, 41 "д" в г. Минусинске.
Заявлением от 25.03.2014 (вх. N АГ-1392-вх от 27.03.2014) Шафран Е.А. обратилась к главе администрации с просьбой продлить срок аренды земельного участка на 3 года для прохождения экспертизы проекта, получения разрешения на строительство.
Письмом от 25.04.2014 N 10-Ш за подписью руководителя учреждения на основании поручения администрации в соответствии с постановлением администрации от 14.04.2014 N АГ-679-п заявителю отказало в продлении срока аренды земельного участка.
В обоснование отказа указано, что условия договора аренды арендатором не выполняются, строительство на земельном участке не ведется, с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также о выдаче градостроительного плана земельного участка Шафран Е.А. не обращалась, подготовка и государственная экспертиза проектной документации не могут быть осуществлены. Кроме того, в настоящее время на земельном участке расположены металлические гаражи, владельцы которых не установлены.
В письме от 06.03.2014 N 346 МУП г. Минусинска "Горводоканал" указало Шафран Е.А на необходимость получения нового акта выбора и обследования земельного участка для строительства, согласовать его со всеми собственниками существующих коммуникаций, проходящими через данный участок. Заявлением от 26.05.2014 Шафран Е.А. повторно обратилась к МУП г. Минусинска "Горводоканал" с просьбой выдать технические условия подключения объекта капитального строительства.
ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13) выдало Шафран Е.А. технические условия подключения к тепловым сетям от 21.04.2014 N 1082.
Заявлением от 02.04.2014 Шафран Е.А. обратилась к главе администрации с просьбой выдать технические условия на подключение к системе водоснабжения (канализации) г. Минусинска.
Постановлением администрации от 14.04.2014 N АГ-679-п на руководителя учреждения возложены полномочия на подписание ответов на обращения граждан и юридических лиц, поступивших в адрес администрации по вопросам земельных отношений, за исключением писем, запросов и иной корреспонденции полученной от любых органов государственной власти, органов местного самоуправления иных муниципальных образований, депутатских запросов всех уровней, а также жалоб на действия указанного учреждения и повторных обращений граждан по тому же вопросу.
Постановлением от 09.07.2014 N 105-ПГ принято решение провести публичные слушания 21.07.2014 в 17 час. 00 мин. по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 (возле спортивной площадки во дворе) по обсуждению вопроса о строительстве спортивно-досугового центра на земельном участке с кадастровым номером 24:53:0110368:252, площадью 608 кв. м по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д". Данное постановление опубликовано в печатном издании "Власть труда" от 10.07.2014.
Согласно протоколу проведения публичных слушаний по обсуждению вопроса по строительству спортивно-досугового центра от 21.07.2014, большинством голосов принято решение отказать в строительстве спортивно-досугового центра Шафран Е.А.
Решением Минусинского городского суда Красноярского края от 03.04.2015 отказано в удовлетворении требований Мурыгиной Л.П., Бильдиной И.А. к администрации, учреждению, Шафран Е.А., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Красноярскому краю о признании недействительным договора аренды от 20.07.2011 N 266-10, недействующими постановлений администрации от 23.03.2011 N 394-п, от 10.06.2011 N 945-п.
Полагая, что отказ в продлении срока действия договора аренды, изложенный в письме от 25.04.2014 N 10-Ш, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает ее права, Шафран Е.А. обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Минусинска в 1998 году с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г были заключены договоры аренды, в соответствии с условиями которых данным лицам на праве аренды переданы земельные участки, находящиеся в районе дома N 41 по ул. Абаканской, для установки металлических гаражей.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции установил и сторонами не оспаривается наличие у учреждения полномочий по решению вопроса о продлении договора аренды в отношении спорного земельного участка.
Шафран Е.А. заключен договора аренды земельного участка от 20.07.2011 в отношении земельного участка из земель города Минусинска с кадастровым номером 24:53:01:10 368:252, площадью 608 кв. м, находящийся по адресу: г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "д", для строительства спортивно-досугового центра с охраной инженерных сетей (водопровод) площадью 98 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого отказа) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного о строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно условиям договора аренды земельного участка от 20.07.2011 N 266-10 договор заключен на срок три года, до 10.06.2014 (пункт 2.1 договора).
Мотивами отказа в продлении срока заключения договора аренды послужили обстоятельства неосуществление предпринимателем деятельности по строительству на предоставленном в аренду земельном участке, так как с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также о выдаче градостроительного плана земельного участка Шафран Е.А. не обращалась, в связи с чем подготовка и государственная экспертиза проектной документации не могут быть осуществлены. Кроме того, указано на то, что на земельном участке расположены металлические гаражи, владельцы которых не установлены.
Апелляционный суд с учетом вышеприведенных норм права соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в течение трех лет.
Доводы заявителя о неправомерном отказе в продлении договора аренды по основаниям, не приведенным в Административном регламенте по предоставлению муниципальной услуги "Прием и выдача документов по предоставлению в аренду земельных участков для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденным постановлением администрации г. Минусинска от 29.06.2012 N 1128-п, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку указанный регламент не подлежал применению к заявлению предпринимателя, направленному на реализацию права на продление аренды земельного участка, а не его получению в общем порядке.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суда первой инстанции правильно признал, что представленные предпринимателем в материалы дела доказательства в подтверждение надлежащего использования земельного участка и, соответственно, наличие у него права на продление договора аренды, об указанном не свидетельствуют.
Так, соответствующие договоры подряда от 09.12.2013, от 12.12.2013, 10.01.2014 на выполнение проектных работ, топографической съемки с подготовкой технического отчета для экспертизы, на выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий заключены Шафран Е.А. за полгода и менее до момента истечения срока действия аренды. С заявлением о выдаче технических условий подключения объекта капитального строительства Шафран Е.А. обратилась к МУП г. Минусинска "Горводоканал" в 2014 году (с повторным заявлением 26.05.2014). Технические условия подключения к тепловым сетям выданы ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13) только 21.04.2014.
В силу норм градостроительного законодательства возведение предпринимателем предполагаемого объекта капитального строительства предполагает получение разрешения строительства, которым в силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Следовательно, за отведенный предпринимателю срок аренды им фактически не были произведены действия, которые бы позволяли непосредственно приступить к строительству, в том числе не получен градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство. При этом все представленные документы относятся к концу периода аренды.
Предприниматель не представил пояснений относительно условий и причин, препятствующих заключить соответствующие договоры заблаговременно и обеспечить возможность строительства в предусмотренный договором аренды трехлетний срок.
Следовательно, предприниматель не обосновал причины невозможности освоения и начала строительства в течение срока аренды земельного участка.
Доводы заявителя о том, что в строительстве препятствовали выявленные в ходе освоения земельного участка расположенные на нем металлические гаражи, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными, ввиду того, что из материалов дела не следует, что заявителем принимались меры для защиты его права пользования предоставленного земельного участка.
Ссылки заявителя на неоднократные устные, а затем и письменные обращения, которые были направлены владельцам гаражей, так как данные действия не являются достаточными, имеют эпизодический характер, предпринимателем не были применены иные способы защиты права, в том числе посредством обращения в суд.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в отношении расположенных на спорном земельном участке металлических гаражей представлены договоры аренды, заключенные в 1998 году Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Минусинска с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г., в соответствии с условиями которых данным лицам на праве аренды переданы земельные участки, находящиеся в районе дома N 41 по ул. Абаканской, для установки металлических гаражей.
Нахождение металлических гаражей на земельном участке, предоставленном в аренду заявителю, подтверждается сторонами.
Действующее в период предоставления предпринимателю земельного участка в аренду законодательство не предусматривало возможность предварительного согласования и последующее предоставление земельного участка в аренду иным лицам при наличии действующего договора аренды на этот же участок; земельный участок не может быть передан кому-либо в аренду до его изъятия у прежнего арендатора.
Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора не установил обстоятельств, свидетельствующих о том, что вышеназванные договоры аренды, заключенные с Молчановой М.Д, Черепановым Н.Г. были расторгнуты и (или) прекратили свое действие, соответствующие земельные участки возвращены арендодателю.
Следовательно, арендованный предпринимателем земельный участок предоставлен с нарушением прав третьих лиц и установленного порядка предоставления земельного участка из земель муниципальной собственности для строительства.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ в продлении договора аренды земельного участка общей площадью 608 кв. м, с кадастровым номером 24:53:0110368:252, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Абаканская, 41 "Д", не подлежит признанию недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы уплачена заявителем в установленном порядке и размере.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "18" апреля 2016 года по делу N А33-11583/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Г.Н.БОРИСОВ
Судьи
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Д.В.ЮДИН
Г.Н.БОРИСОВ
Судьи
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Д.В.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)