Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Д. Смолиной,
при участии:
от истца: Перковская О.В., по доверенности от 06.07.2016, удостоверение адвоката,
от ответчиков: от Департамента - Колодина Е.В., по доверенности N 41 от 11.10.2016, служебное удостоверение,
от Администрации: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-8757/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 по делу N А67-5373/2015
по иску индивидуального предпринимателя Кахиева Наримана Турсуновича ИНН 701701227628 ОГРНИП 304701736403015
к Муниципальному образованию "Город Томск" ИНН 7017004461 ОГРН 1037000087706, Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска
об урегулировании разногласий договора купли-продажи земельного участка
установил:
Индивидуальный предприниматель Кахиев Нариман Турсунович (далее - ИП Кахиев Н.Т., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию "Город Томск" (далее - Администрация) с требованием определить достоверную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м в размере 200 000 рублей; урегулировать разногласия в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, обязав ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), НДС не облагается" (м учетом уточнений).
К участию в деле в качестве второго представителя ответчика - МО "Город Томск" привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 (резолютивная часть объявлена 05.08.2016) исковые требования удовлетворены, достоверной величиной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м определена в размере 200 000 рублей, урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Кахиевым Нариманом Турсуновичем (ИНН 701701227628 ОГРНИП 304701736403015) и Муниципальным образованием "Город Томск" (ИНН 7017004461 ОГРН 1037000087706) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м: пункт 3.1 указанного договора принят в следующей редакции: "3.1. Стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается". С МО "Город Томск", за счет средств казны Муниципального образования "Город Томск", в пользу истца взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 53 200 руб. в возмещение судебных расходов на проведение экспертизы.
Не согласившись с решением суда, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что суд не доказал неприменимость первоначального отчета об оценке, выполненного по заказу департамента недвижимости до судебного разбирательства, вследствие чего необоснованно разрешил судебный спор посредством судебной экспертизы по определению новой рыночной стоимости. Кроме того, суд не обосновал того обстоятельства, что данное судебное дело не подлежит рассмотрению посредством проведения независимой судебной экспертизы отчета департамента ввиду достоверности последнего в силу закона. Суд не обосновал вывода о том, что судебным экспертом при даче заключения выполнены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N N 254, 255, 256, а также иных нормативных актов. Апеллянт также указывает, что суд первой инстанции необоснованно, без должных оснований принял за основу вынесения решения суда заключение независимого эксперта, которое по своему содержанию, формальным признакам и выводам является незаконным и необоснованным, а следовательно, не могло быть положено в основу вынесенного решения, поскольку не отвечает требованиям статей 66, 67 АПК РФ об относимости и допустимости доказательства, как содержащее недостоверные и необоснованные сведения, а также оформленное без обязательных для применения экспертом требований законодательства Российской Федерации.
От ИП Кахиева Н.Т. в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы предприниматель не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направила.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Кахиев Нариман Турсунович обратился в Администрацию г. Томска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м.
Постановлением Администрации г. Томска N 540-3 от 10.03.2015 заявление было удовлетворено, Кахиеву Н.Т. предоставлен участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности с офисами, магазинами" по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 66 площадью 150 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100018:229 для целей, не связанных со строительством (л. д. 7-11 том 1).
Согласно отчету ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 рыночная стоимость земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м с кадастровым номером N 70:21:0100018:229 составляет 885 774 руб. (л. д. 15-44 т. 1).
На основании указанного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка ООО "Сибирская Ассистанская Компания" Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска была установлена выкупная цена земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м, в размере 885 774 руб., что отражено в пункте 3.1 раздела 3 проекта договора купли-продажи земельного участка (л. д. 12-14 том 1).
Из заключения экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 следует, что отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1).
В связи с этим истцом было привлечено ЗАО "Оценка собственности" для определения рыночной стоимости земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м, согласно отчету N 607 от 07.07.2015 которого рыночная стоимость указанного земельного участка составила 150 000 руб. (л. д. 62-114 том 1).
Истцом 20.07.2015 в адрес ответчика направлен протокол разногласий в части выкупной стоимости (л. д. 115 том 1).
В связи с возникшими разногласиями по выкупной стоимости земельного участка истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как усматривается из материалов дела, при заключении договора купли-продажи земельного участка Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска произведена оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества - земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м, размер которой, согласно отчету ООО "Сибирская Ассистанская Компания", составил 885 774 руб. (без учета НДС).
Истцом представлен отчет ЗАО "Оценка собственности", согласно которому выкупная стоимость земельного участка определена в размере 150 000 руб. (без учета НДС), а также заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 согласно которому отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1).
В ходе рассмотрения дела, в связи с наличием разногласий между сторонами относительно достоверности оценки, произведенной ООО "Сибирская Ассистанская Компания" и ЗАО "Оценка собственности", судом были назначены судебная оценочная экспертиза и повторная экспертиза по делу.
Согласно заключению ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" эксперта Покровской Е.А. N 758/2015-Э от 12.11.2015 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.04.2015 составила 440 000 рублей (без НДС) (л. д. 75-99 т. 2). По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом Покровской Е.А., стоимость 1 кв. м спорного земельного участка составила 2 933,33 руб.
Согласно заключению эксперта N 00686/07-3 от 09.06.2016 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.04.2015 составляет 200 000 рублей (без НДС) (л. д. 125-170 т. 3). Рыночная стоимость с учетом НДС - не определяется, т. к. в соответствии с действующим законодательством операции по реализации земельных участков, объектом обложения НДС не являются.
При этом экспертом произведен анализ исследования и выводов первичной экспертизы (заключение эксперта 758/2015-Э от 12 ноября 2015 г. - том 2, л.д. 75-99). В заключении указано обоснование примененного подхода, а также обоснован отказ от использования иных подходов, указаны источники информации, учтены имеющиеся ограничения, с применением соответствующих корректировок и аналогов.
Изучив представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание заключения экспертов N 00686/07-3 от 09.06.2016, апелляционный суд, соглашается с выводами суда первой инстанции с учетом пояснений экспертов, данных в судебном заседании о том, что заключение соответствует требованиям законодательства, данное заключение обоснованно принято арбитражным судом как достоверное, экспертиза проведена с соблюдением требований действующего законодательства.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно, без должных оснований принял за основу вынесения решения суда заключение независимого эксперта, которое по своему содержанию, формальным признакам и выводам является незаконным и необоснованным, отклоняется апелляционным судом, поскольку доказательств, опровергающих достоверность выводов, содержащихся в представленном заключении экспертов, положенного в основу судебного решения, ответчик в процессе рассмотрения дела не представил. Каких-либо ходатайств со стороны апеллянта не заявлено.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении N 00686/07-3 от 09.06.2016 и определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13.04.2015 в размере 200 000 рублей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в заявленном размере.
Довод о том, что суд не доказал неприменимость первоначального отчета об оценке, выполненного по заказу департамента недвижимости до судебного разбирательства, вследствие чего необоснованно разрешил судебный спор посредством судебной экспертизы по определению новой рыночной стоимости, апелляционным судом отклоняется как несостоятельный, поскольку, как верно отметил суд первой инстанции, в отчете N 340415 об от 20.08.2015 ООО ГК "Сибирская ассистанская компания", выполненном по заказу Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, достоверная величина рыночной стоимости земельного участка в размере 402 180 руб., однако ранее при проведении оценки величины рыночной стоимости спорного земельного участка эта же организация определила ее стоимость на ту же дату в размере 885 774 руб. (отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015), что дает основания сомневаться в достоверности такой оценки.
Кроме того, обоснованность данного вывода суда первой инстанции подтверждается в том числе заключением экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 согласно которому отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1), а также судебной экспертизой по настоящему делу, установившей рыночную стоимость объекта в 4 раза ниже стоимости по отчету Департамента.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, апелляционный суд не усматривает нарушений норм права со стороны суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции полно и всесторонне на основании ст. 71 АПК РФ установил все существенные для дела обстоятельства, дал оценку доказательственной базе, разрешив возникший между сторонами спор.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 по делу N А67-5373/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 07АП-8757/2016 ПО ДЕЛУ N А67-5373/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. по делу N А67-5373/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Д. Смолиной,
при участии:
от истца: Перковская О.В., по доверенности от 06.07.2016, удостоверение адвоката,
от ответчиков: от Департамента - Колодина Е.В., по доверенности N 41 от 11.10.2016, служебное удостоверение,
от Администрации: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-8757/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 по делу N А67-5373/2015
по иску индивидуального предпринимателя Кахиева Наримана Турсуновича ИНН 701701227628 ОГРНИП 304701736403015
к Муниципальному образованию "Город Томск" ИНН 7017004461 ОГРН 1037000087706, Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска
об урегулировании разногласий договора купли-продажи земельного участка
установил:
Индивидуальный предприниматель Кахиев Нариман Турсунович (далее - ИП Кахиев Н.Т., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию "Город Томск" (далее - Администрация) с требованием определить достоверную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м в размере 200 000 рублей; урегулировать разногласия в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, обязав ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), НДС не облагается" (м учетом уточнений).
К участию в деле в качестве второго представителя ответчика - МО "Город Томск" привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 (резолютивная часть объявлена 05.08.2016) исковые требования удовлетворены, достоверной величиной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м определена в размере 200 000 рублей, урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Кахиевым Нариманом Турсуновичем (ИНН 701701227628 ОГРНИП 304701736403015) и Муниципальным образованием "Город Томск" (ИНН 7017004461 ОГРН 1037000087706) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0100018:229, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м: пункт 3.1 указанного договора принят в следующей редакции: "3.1. Стоимость (выкупная цена) земельного участка составляет 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается". С МО "Город Томск", за счет средств казны Муниципального образования "Город Томск", в пользу истца взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 53 200 руб. в возмещение судебных расходов на проведение экспертизы.
Не согласившись с решением суда, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что суд не доказал неприменимость первоначального отчета об оценке, выполненного по заказу департамента недвижимости до судебного разбирательства, вследствие чего необоснованно разрешил судебный спор посредством судебной экспертизы по определению новой рыночной стоимости. Кроме того, суд не обосновал того обстоятельства, что данное судебное дело не подлежит рассмотрению посредством проведения независимой судебной экспертизы отчета департамента ввиду достоверности последнего в силу закона. Суд не обосновал вывода о том, что судебным экспертом при даче заключения выполнены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N N 254, 255, 256, а также иных нормативных актов. Апеллянт также указывает, что суд первой инстанции необоснованно, без должных оснований принял за основу вынесения решения суда заключение независимого эксперта, которое по своему содержанию, формальным признакам и выводам является незаконным и необоснованным, а следовательно, не могло быть положено в основу вынесенного решения, поскольку не отвечает требованиям статей 66, 67 АПК РФ об относимости и допустимости доказательства, как содержащее недостоверные и необоснованные сведения, а также оформленное без обязательных для применения экспертом требований законодательства Российской Федерации.
От ИП Кахиева Н.Т. в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы предприниматель не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направила.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Кахиев Нариман Турсунович обратился в Администрацию г. Томска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м.
Постановлением Администрации г. Томска N 540-3 от 10.03.2015 заявление было удовлетворено, Кахиеву Н.Т. предоставлен участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности с офисами, магазинами" по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 66 площадью 150 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100018:229 для целей, не связанных со строительством (л. д. 7-11 том 1).
Согласно отчету ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 рыночная стоимость земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м с кадастровым номером N 70:21:0100018:229 составляет 885 774 руб. (л. д. 15-44 т. 1).
На основании указанного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка ООО "Сибирская Ассистанская Компания" Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска была установлена выкупная цена земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б, площадью 150 кв. м, в размере 885 774 руб., что отражено в пункте 3.1 раздела 3 проекта договора купли-продажи земельного участка (л. д. 12-14 том 1).
Из заключения экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 следует, что отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1).
В связи с этим истцом было привлечено ЗАО "Оценка собственности" для определения рыночной стоимости земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м, согласно отчету N 607 от 07.07.2015 которого рыночная стоимость указанного земельного участка составила 150 000 руб. (л. д. 62-114 том 1).
Истцом 20.07.2015 в адрес ответчика направлен протокол разногласий в части выкупной стоимости (л. д. 115 том 1).
В связи с возникшими разногласиями по выкупной стоимости земельного участка истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условие об арендной плате относится к существенным условиям договора.
На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В силу статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как усматривается из материалов дела, при заключении договора купли-продажи земельного участка Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска произведена оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества - земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Энергетическая, 6Б площадью 150 кв. м, размер которой, согласно отчету ООО "Сибирская Ассистанская Компания", составил 885 774 руб. (без учета НДС).
Истцом представлен отчет ЗАО "Оценка собственности", согласно которому выкупная стоимость земельного участка определена в размере 150 000 руб. (без учета НДС), а также заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 согласно которому отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1).
В ходе рассмотрения дела, в связи с наличием разногласий между сторонами относительно достоверности оценки, произведенной ООО "Сибирская Ассистанская Компания" и ЗАО "Оценка собственности", судом были назначены судебная оценочная экспертиза и повторная экспертиза по делу.
Согласно заключению ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" эксперта Покровской Е.А. N 758/2015-Э от 12.11.2015 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.04.2015 составила 440 000 рублей (без НДС) (л. д. 75-99 т. 2). По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом Покровской Е.А., стоимость 1 кв. м спорного земельного участка составила 2 933,33 руб.
Согласно заключению эксперта N 00686/07-3 от 09.06.2016 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.04.2015 составляет 200 000 рублей (без НДС) (л. д. 125-170 т. 3). Рыночная стоимость с учетом НДС - не определяется, т. к. в соответствии с действующим законодательством операции по реализации земельных участков, объектом обложения НДС не являются.
При этом экспертом произведен анализ исследования и выводов первичной экспертизы (заключение эксперта 758/2015-Э от 12 ноября 2015 г. - том 2, л.д. 75-99). В заключении указано обоснование примененного подхода, а также обоснован отказ от использования иных подходов, указаны источники информации, учтены имеющиеся ограничения, с применением соответствующих корректировок и аналогов.
Изучив представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание заключения экспертов N 00686/07-3 от 09.06.2016, апелляционный суд, соглашается с выводами суда первой инстанции с учетом пояснений экспертов, данных в судебном заседании о том, что заключение соответствует требованиям законодательства, данное заключение обоснованно принято арбитражным судом как достоверное, экспертиза проведена с соблюдением требований действующего законодательства.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно, без должных оснований принял за основу вынесения решения суда заключение независимого эксперта, которое по своему содержанию, формальным признакам и выводам является незаконным и необоснованным, отклоняется апелляционным судом, поскольку доказательств, опровергающих достоверность выводов, содержащихся в представленном заключении экспертов, положенного в основу судебного решения, ответчик в процессе рассмотрения дела не представил. Каких-либо ходатайств со стороны апеллянта не заявлено.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении N 00686/07-3 от 09.06.2016 и определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13.04.2015 в размере 200 000 рублей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в заявленном размере.
Довод о том, что суд не доказал неприменимость первоначального отчета об оценке, выполненного по заказу департамента недвижимости до судебного разбирательства, вследствие чего необоснованно разрешил судебный спор посредством судебной экспертизы по определению новой рыночной стоимости, апелляционным судом отклоняется как несостоятельный, поскольку, как верно отметил суд первой инстанции, в отчете N 340415 об от 20.08.2015 ООО ГК "Сибирская ассистанская компания", выполненном по заказу Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, достоверная величина рыночной стоимости земельного участка в размере 402 180 руб., однако ранее при проведении оценки величины рыночной стоимости спорного земельного участка эта же организация определила ее стоимость на ту же дату в размере 885 774 руб. (отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015), что дает основания сомневаться в достоверности такой оценки.
Кроме того, обоснованность данного вывода суда первой инстанции подтверждается в том числе заключением экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Томского регионального отделения N Зэ/2015 от 22.06.2015 согласно которому отчет ООО "Сибирская Ассистанская Компания" N 340415 от 15.04.2015 не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными (л. д. 45-61 т. 1), а также судебной экспертизой по настоящему делу, установившей рыночную стоимость объекта в 4 раза ниже стоимости по отчету Департамента.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, апелляционный суд не усматривает нарушений норм права со стороны суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции полно и всесторонне на основании ст. 71 АПК РФ установил все существенные для дела обстоятельства, дал оценку доказательственной базе, разрешив возникший между сторонами спор.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 23.08.2016 по делу N А67-5373/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)