Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Департамент ссылался на нецелевое использование обществом спорного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агронафт" (ИНН 6164014821, ОГРН 1026103290982) - Чернова А.Е. (доверенность от 03.11.2016), в отсутствие представителя истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агронафт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-23252/2016, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью "Аргонавт" (далее - общество) о расторжении договора от 27.11.2013 N 35040 аренды земельного участка площадью 997 кв. м с кадастровым номером 61:44:0072802:60, расположенного по адресу (местоположение): город Ростов-на-Дону, улица Тружеников (далее - договор аренды, земельный участок), об освобождении земельного участка от торговых павильонов по реализации хозяйственно-бытовой продукции, электротехники, автомобильных товаров и о передаче освобожденного земельного участка по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Обществом не исполнена договорная обязанность по использованию земельного участка по назначению. Им своевременно не приняты мер, направленные на получение разрешения на строительство в установленный договором аренды срок.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Составленные специалистами департамента акты обследования не отражают наличие в границах земельного участка каких-либо принадлежащих обществу объектов, подтверждающих нецелевое использование земельного участка обществом. Спорные объекты обществу не принадлежат. Департамент основывал иск на нецелевом использовании обществом земельного участка в качестве хозяйственного рынка, а удовлетворен иск по другим основаниям. Общество обеспечивало проектирование и согласование проектной документации в целях получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры) по формальным основаниям отказал обществу в выдаче разрешения на строительство. По истечении срока договора аренды арендатор продолжал использовать объект аренды в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Проектная документация подготовлена на предусмотренный договором аренды объект строительства. Сроки прохождения ее согласований с контролирующими органами имеют непосредственное отношение к существу спора. Без разрешения на строительство общество не могло начать производство каких-либо строительных работ на земельном участке. Общество сообщало в департамент о том, что расположенные по внешнему периметру земельного участка объекты торговли не имеют отношения к обществу. Департамент был проинформирован о подаче обществом пакета документов в целях получения разрешения на строительство на земельном участке. Общество не уклонялось от ответа на претензии департамента и от расторжения договора аренды. При определении точных координат характерных точек границ земельного участка установлено, что торговые павильоны не находятся на территории земельного участка. С момента заключения договора аренды до момента принятия обжалуемого решения суда первой инстанции не истек установленный договором аренды трехлетний срок.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что постановлением администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) от 15.01.2010 N 7 обществу предварительно согласовано место размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли на части площадью 997 кв. м ранее предоставленного ему по договору аренды от 24.12.2002 N 23679 земельного участка площадью 1204 кв. м с кадастровым номером 61:44:072802:0012, утвержден соответствующий акт о выборе земельного участка. Постановлением администрации от 17.08.2012 N 681 земельный участок (площадью 997 кв. м), первоначально поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 61:44:0072802:22, в последующем измененным на кадастровый номер 61:44:0072802:60, предоставлен обществу в аренду.
Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 27.11.2013 заключили договор аренды земельного участка для размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли до 15.08.2015 (пункт 1.1). Ежегодная арендная плата в сумме 554 652 рублей 66 копеек подлежала ежеквартальному внесению в равных частях с даты передачи земельного участка - 10.10.2012 (пункт 3.7). Неиспользование (неосвоение) обществом земельного участка в течение установленного правовым актом о его предоставлении срока, неполучение им разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания срока договора аренды, позволяли департаменту в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При таком отказе договор считался расторгнутым по истечении месяца с момента уведомления общества об этом (пункт 4.1.3). Указанные обстоятельства также могли служить основанием расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке (пункт 6.2). Запись с номером регистрации 61-61-01/599/2013-835 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 13.12.2013. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, в котором как и в пункте 1.2 договора аренды указано на отсутствие на земельном участке каких-либо ограничений и обременений, а также на состояние земельного участка, пригодное для размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли.
Актами обследования от 23.05.2016 N 1201, от 05.07.2016 N 1897, от 21.11.2016 N 2993, составленными специалистами департамента, зафиксированы отсутствие в границах земельного участка какого-либо строительства, расположение по его внешним границам торговых павильонов по реализации хозяйственно-бытовой продукции, строительных материалов, автомобильных товаров, использование земельного участка в целях эксплуатации хозяйственного рынка, по состоянию на 21.11.2016 демонтаж части торговых павильонов на южной и северной сторонах земельного участка. На приложенной к одному из актов схеме отражено частичное расположение названных торговых объектов в границах земельного участка.
Письмами от 27.05.2016 N 59-30-11370/8, от 07.07.2016 N 59-30-14980/8 департамент предупредил общество о необходимости устранения выявленных нарушений до 23.06.2016, а в связи с их неустранением - предложил в срок до 19.07.2016 расторгнуть договор аренды с указанием на возможное вынужденное обращение в суд с соответствующим иском.
Общество указывает на обеспечение им мероприятий по освоению земельного участка, по подготовке проектной документации в 2015 году, по ее согласованию с компетентными органами. Общество обратилось в департамент архитектуры с заявлением от 13.10.2016 о выдаче разрешения на строительство. Письмом от 21.10.2016 N 59-34-2/26684 департамент архитектуры известил общество о принятом решении об отказе в выдаче ему разрешения на строительство детского спортивно-культурного центра с объектами торговли. Решение департамента архитектуры мотивировано истечением срока договора аренды 15.08.2015, неисполнением обществом предупреждения департамента о необходимости освоения земельного участка до 03.07.2016, истечением срока действия технических условий на подключение объекта к сетям газификации 25.09.2016. Общество не оспорило названное решение департамента архитектуры. Приложенная к отзыву на исковое заявление документация получена обществом в 2014-2015 годах. Ни на момент составления актов обследования земельного участка от 23.05.2016, 05.07.2016, 29.07.2016, ни на момент обращения департамента в арбитражный суд, общество к строительству не приступило.
Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса, арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив в определенном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса порядке имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что департаментом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Общество не исполнило обязанность по использованию земельного участка в соответствии с определенным договором аренды назначением (размещение детского спортивно-культурного центра с объектами торговли). Общество не доказало, что надлежащему исполнению названной обязанности препятствовал департамент. Материалы дела свидетельствуют об обратном: арендодатель не возражал относительно использования обществом земельного участка по истечении срока договора аренды, что позволило судам признать его возобновленным на неопределенный срок. Нестационарные торговые объекты, частично расположенные на земельном участке, а частично - по его периметру не могли препятствовать обществу в освоении этого участка, поскольку последний в составе ранее предоставленного по договору аренды от 24.12.2002 N 23679 земельного участка с кадастровым номером 61:44:072802:0012 находился в фактическом владении общества. У общества также отсутствовали препятствия для подготовки земельного участка к строительству с момента его фактической передачи по расторгаемому в рамках настоящего дела договору аренды (10.10.2012). Об отсутствии таких препятствий свидетельствует содержание акта приема-передачи и пункта 1.2 договора аренды. Судами первой и апелляционной инстанций допущенные обществом нарушения условий договора аренды признаны существенными. Договором аренды предусмотрена возможность его расторжения в судебном порядке по инициативе департамента при возникновении вышеназванных обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы, по сути, направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 по делу N А53-23252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.05.2017 N Ф08-3281/2017 ПО ДЕЛУ N А53-23252/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, освобождении участка от торговых павильонов и передаче его.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Департамент ссылался на нецелевое использование обществом спорного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А53-23252/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агронафт" (ИНН 6164014821, ОГРН 1026103290982) - Чернова А.Е. (доверенность от 03.11.2016), в отсутствие представителя истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агронафт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-23252/2016, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью "Аргонавт" (далее - общество) о расторжении договора от 27.11.2013 N 35040 аренды земельного участка площадью 997 кв. м с кадастровым номером 61:44:0072802:60, расположенного по адресу (местоположение): город Ростов-на-Дону, улица Тружеников (далее - договор аренды, земельный участок), об освобождении земельного участка от торговых павильонов по реализации хозяйственно-бытовой продукции, электротехники, автомобильных товаров и о передаче освобожденного земельного участка по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Обществом не исполнена договорная обязанность по использованию земельного участка по назначению. Им своевременно не приняты мер, направленные на получение разрешения на строительство в установленный договором аренды срок.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Составленные специалистами департамента акты обследования не отражают наличие в границах земельного участка каких-либо принадлежащих обществу объектов, подтверждающих нецелевое использование земельного участка обществом. Спорные объекты обществу не принадлежат. Департамент основывал иск на нецелевом использовании обществом земельного участка в качестве хозяйственного рынка, а удовлетворен иск по другим основаниям. Общество обеспечивало проектирование и согласование проектной документации в целях получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры) по формальным основаниям отказал обществу в выдаче разрешения на строительство. По истечении срока договора аренды арендатор продолжал использовать объект аренды в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Проектная документация подготовлена на предусмотренный договором аренды объект строительства. Сроки прохождения ее согласований с контролирующими органами имеют непосредственное отношение к существу спора. Без разрешения на строительство общество не могло начать производство каких-либо строительных работ на земельном участке. Общество сообщало в департамент о том, что расположенные по внешнему периметру земельного участка объекты торговли не имеют отношения к обществу. Департамент был проинформирован о подаче обществом пакета документов в целях получения разрешения на строительство на земельном участке. Общество не уклонялось от ответа на претензии департамента и от расторжения договора аренды. При определении точных координат характерных точек границ земельного участка установлено, что торговые павильоны не находятся на территории земельного участка. С момента заключения договора аренды до момента принятия обжалуемого решения суда первой инстанции не истек установленный договором аренды трехлетний срок.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что постановлением администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) от 15.01.2010 N 7 обществу предварительно согласовано место размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли на части площадью 997 кв. м ранее предоставленного ему по договору аренды от 24.12.2002 N 23679 земельного участка площадью 1204 кв. м с кадастровым номером 61:44:072802:0012, утвержден соответствующий акт о выборе земельного участка. Постановлением администрации от 17.08.2012 N 681 земельный участок (площадью 997 кв. м), первоначально поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 61:44:0072802:22, в последующем измененным на кадастровый номер 61:44:0072802:60, предоставлен обществу в аренду.
Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 27.11.2013 заключили договор аренды земельного участка для размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли до 15.08.2015 (пункт 1.1). Ежегодная арендная плата в сумме 554 652 рублей 66 копеек подлежала ежеквартальному внесению в равных частях с даты передачи земельного участка - 10.10.2012 (пункт 3.7). Неиспользование (неосвоение) обществом земельного участка в течение установленного правовым актом о его предоставлении срока, неполучение им разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания срока договора аренды, позволяли департаменту в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При таком отказе договор считался расторгнутым по истечении месяца с момента уведомления общества об этом (пункт 4.1.3). Указанные обстоятельства также могли служить основанием расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке (пункт 6.2). Запись с номером регистрации 61-61-01/599/2013-835 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 13.12.2013. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, в котором как и в пункте 1.2 договора аренды указано на отсутствие на земельном участке каких-либо ограничений и обременений, а также на состояние земельного участка, пригодное для размещения детского спортивно-культурного центра с объектами торговли.
Актами обследования от 23.05.2016 N 1201, от 05.07.2016 N 1897, от 21.11.2016 N 2993, составленными специалистами департамента, зафиксированы отсутствие в границах земельного участка какого-либо строительства, расположение по его внешним границам торговых павильонов по реализации хозяйственно-бытовой продукции, строительных материалов, автомобильных товаров, использование земельного участка в целях эксплуатации хозяйственного рынка, по состоянию на 21.11.2016 демонтаж части торговых павильонов на южной и северной сторонах земельного участка. На приложенной к одному из актов схеме отражено частичное расположение названных торговых объектов в границах земельного участка.
Письмами от 27.05.2016 N 59-30-11370/8, от 07.07.2016 N 59-30-14980/8 департамент предупредил общество о необходимости устранения выявленных нарушений до 23.06.2016, а в связи с их неустранением - предложил в срок до 19.07.2016 расторгнуть договор аренды с указанием на возможное вынужденное обращение в суд с соответствующим иском.
Общество указывает на обеспечение им мероприятий по освоению земельного участка, по подготовке проектной документации в 2015 году, по ее согласованию с компетентными органами. Общество обратилось в департамент архитектуры с заявлением от 13.10.2016 о выдаче разрешения на строительство. Письмом от 21.10.2016 N 59-34-2/26684 департамент архитектуры известил общество о принятом решении об отказе в выдаче ему разрешения на строительство детского спортивно-культурного центра с объектами торговли. Решение департамента архитектуры мотивировано истечением срока договора аренды 15.08.2015, неисполнением обществом предупреждения департамента о необходимости освоения земельного участка до 03.07.2016, истечением срока действия технических условий на подключение объекта к сетям газификации 25.09.2016. Общество не оспорило названное решение департамента архитектуры. Приложенная к отзыву на исковое заявление документация получена обществом в 2014-2015 годах. Ни на момент составления актов обследования земельного участка от 23.05.2016, 05.07.2016, 29.07.2016, ни на момент обращения департамента в арбитражный суд, общество к строительству не приступило.
Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса, арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив в определенном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса порядке имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что департаментом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Общество не исполнило обязанность по использованию земельного участка в соответствии с определенным договором аренды назначением (размещение детского спортивно-культурного центра с объектами торговли). Общество не доказало, что надлежащему исполнению названной обязанности препятствовал департамент. Материалы дела свидетельствуют об обратном: арендодатель не возражал относительно использования обществом земельного участка по истечении срока договора аренды, что позволило судам признать его возобновленным на неопределенный срок. Нестационарные торговые объекты, частично расположенные на земельном участке, а частично - по его периметру не могли препятствовать обществу в освоении этого участка, поскольку последний в составе ранее предоставленного по договору аренды от 24.12.2002 N 23679 земельного участка с кадастровым номером 61:44:072802:0012 находился в фактическом владении общества. У общества также отсутствовали препятствия для подготовки земельного участка к строительству с момента его фактической передачи по расторгаемому в рамках настоящего дела договору аренды (10.10.2012). Об отсутствии таких препятствий свидетельствует содержание акта приема-передачи и пункта 1.2 договора аренды. Судами первой и апелляционной инстанций допущенные обществом нарушения условий договора аренды признаны существенными. Договором аренды предусмотрена возможность его расторжения в судебном порядке по инициативе департамента при возникновении вышеназванных обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы, по сути, направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 по делу N А53-23252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)