Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец сослался на то, что земельный участок, на котором расположены нежилые помещения, приобретенные им по договору купли-продажи, находится в собственности ответчика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Сулейманова А.М., доверенность от 19.06.2015 N ЮР-УКЭИК-КГ-САМ 06/15,
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Юник") - Халитова Р.Н., доверенность от 07.12.2015, Минкина Д.В., доверенность от 28.10.2015 N 6,
ответчика (публичного акционерного общества "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова") - Минкина Д.В., доверенность от 04.06.2015,
третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Валенсия плюс") - Минкина Д.В., доверенность от 20.10.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Юник", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2015 (судья Андриянова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-28397/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном", г. Казань (ОГРН 5077746957426) к открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова", г. Казань (ОГРН 1021603463705) об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расп. по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105 А, в следующих долях ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова" - 55/200 частей земельного участка, об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расп. по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105 А, в следующих долях ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова" - 55/200 частей земельного участка, с привлечением третьих лиц: открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп", г. Казань, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, муниципальное образование "г. Казань" в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Республика Татарстан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" (далее - истец, ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова" (далее - ответчик, ОАО "Нэфис Косметикс") об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расположенный по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, в следующих долях: ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - 55/200 частей земельного участка.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: открытое акционерное общество "Эдельвейс Групп", (далее - третье лицо N 1, ООО "Эдельвейс Групп"), общество с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп" (далее - третье лицо N 2, ООО "БилдингГрупп"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - третье лицо N 3), муниципальное образование г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - третье лицо N 4), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - третье лицо N 5).
Определением суда от 03.03.2014 возвращено встречное исковое заявление ОАО "Нэфис Косметикс" к ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" об обязании привести нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2014 судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 02.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015, в удовлетворении иска отказал.
Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе результаты судебной экспертизы на предмет определения размера площади здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, и находящихся в нем нежилых помещений, а также определения размера доли в пропорциональном соотношении спорного земельного участка к установленным площадям помещений, принадлежащим лицам, участвующим в деле, суды первой и апелляционной инстанций признали право долевой собственности ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" на спорный земельный участок, в связи с нахождением на нем принадлежащих владельцам инвестиционных паев нежилых помещений, чьи интересы представляет истец.
Между тем, суды отказали ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" в удовлетворении требований об установлении (признании) на спорный земельный участок права общей долевой собственности, ссылаясь на два обстоятельства.
Суд установил, что спорный земельный участок в ходе судебного разбирательства продан ответчиком - ОАО "Нэфис Косметикс" на основании сделки купли-продажи ООО "ЮНИК" (залогодатель), который, в свою очередь, в период повторного судебного разбирательства передал предмет спора в залог ООО "Валенсия плюс" (залогодержатель) на основании договора N 2 от 27.09.2014 залога недвижимости (ипотеки) в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору N 1 от 27.09.2014 купли-продажи помещения N 2-13,1а общей площадью 319 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А.
Принимая во внимание положения пункта 4 части 1 статьи 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" суд отказал в иске, ссылаясь на запрет управляющей компании приобретать имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения, поскольку названное имущество подлежит включению в состав активов акционерного инвестиционного фонда или в состав паевого инвестиционного фонда и в случае его отчуждения (заложенного имущества в пользу залогодержателя), может привести к убыткам инвесторов.
Кроме этого, отказывая в иске, суд исходил из того, что положениями статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации возможность приобретения земельного участка в собственность предоставлена только лицам, которые владеют на праве собственности объектами недвижимости на данном земельном участке. Поскольку собственниками объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 являются владельцы инвестиционных паев, а не сам истец, и спорная часть земельного участка не относится к имуществу, переданному в доверительное управление, либо имуществу, полученному в процессе такого управления, управляющая компания не наделена правом требования части земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" и ООО "ЮНИК" обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которой ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами нарушен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.
ООО "ЮНИК" согласно с резолютивной частью судебных актов, однако просит в кассационной жалобе изменить их мотивировочные части, исключив из них часть выводов.
Кассационная инстанция, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Следовательно, предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" является управляющей компанией Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном". Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном" под управлением ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" которые устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном", на праве общей долевой собственности владеют объектом недвижимости (помещениями общей площадью 1010 кв. м), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А.
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон о фондах) паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями), доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.
Кроме этого, помимо специальных положений Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", к спорным правоотношениям применяются общие положения главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, что вытекает из правил пункта 4 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений, содержащихся в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, являющегося объектом доверительного управления: ему предоставлено право совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным ему в доверительное управление в интересах выгодоприобретателя.
При этом согласно пункту 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 11 Закона о фондах, согласно которым управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.
При этом, управляя имуществом, он действует от своего имени и приобретает соответствующие права и обязанности своей волей (пункты 2, 3 статьи 1012, пункт 1 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 11 Закона о фондах управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.
Исходя из содержания положений статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2), перед третьими лицами доверительный управляющий выступает как собственник переданного ему в управление имущества, наделенный всеми правами в отношении этого имущества в совокупности.
Однако права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (пункт 2 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу 3 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).
Таким образом, в силу закона деятельность доверительного управляющего определяется исключительно интересами выгодоприобретателя (пункты 1, 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, несет ответственность (пункт 1 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доверительный управляющий, осуществляя полномочия собственника имущества, переданного ему в доверительное управление, вправе совершать по своему усмотрению те или иные виды действий в отношении этого имущества в целях обеспечения его сохранности, приумножения и т.д., в том числе вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.
Данные права предусмотрены также утвержденными 08.02.2009, зарегистрированными 31.03.2009 в Федеральной службе по финансовым рынкам Правилами доверительного управления ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" под управлением общества "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" (в редакции 2009 - 2012 годов), положения которого должны были применяться судами при разрешении спора и установлении полномочий доверительного управляющего.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Судом установлено, что правообладателями нежилого помещения общей площадью 1040 кв. м в здании, расположенном по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, который находится на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 площадью 1460 кв. м, являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном", законным представителем которых является ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал".
Следовательно, в силу закона истец, действующий на момент подачи искового заявления от имени собственника спорного имущества - владельцев инвестиционных паев, имеет исключительное право на обращение от имени указанных лиц с заявлением по вопросу оформления в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев земельного участка, на котором находится принадлежащий владельцам инвестиционных паев объект недвижимости в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в арбитражный суд с заявлением об установлении общей долевой собственности на земельный участок.
Данные правовые подходы существуют и в правоприменительной практике, о чем свидетельствуют, в частности, постановления Арбитражного суда Московского округа от 22.04.2013 по делу N А40-119692/2012, от 18.03.2014 по делу N А40-99957/2012, от 22.05.2014 по делу N А40-113937/2013.
При этом в силу положений пункта 1 статьи 1012, статей 1020, 1021, пункта 2 статьи 1022, статьи 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, не будут принадлежать самому доверительному управляющему, подлежат передаче учредителю управления, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.
Ссылку суда на договор N 2 от 27.09.2014 залога недвижимости (ипотеки) согласно которому спорный земельный участок передан ООО "ЮНИК" (залогодатель) в залог ООО "Валенсия плюс" (залогодержатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору N 1 от 27.09.2014 купли-продажи помещения N 2-13,1а общей площадью 319 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А как на основание для отказа в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия признает несостоятельной.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке).
Согласно разъяснениям пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при толковании положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.
Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Принимая во внимание, что:
- суды признали право долевой собственности на спорный земельный участок за истцом и ответчиком, однако доля залогодателя - ООО "ЮНИК" в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 не выделена в натуре и границы соответствующего этой доле земельного участка не установлены, в рамках настоящего дела как раз идет спор по поводу размера этих долей;
- имеющийся в деле договор залога земельного участка условий об одновременной ипотеке здания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, не содержит,
а ООО "ЮНИК" не может являться залогодателем целого земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу, суд приходит к выводу о том, что договор залога N 2 от 27.09.2014 не соответствует действующему законодательству.
В данном конкретном случае ООО "ЮНИК", заключая договор ипотеки в целях обеспечения обязательства по предварительному договору, преследовало цель искусственного создания обременения в отношении предмета спора, поскольку такой способ обеспечения по обязательству заключить основной договор не имеет экономической обоснованности, носит формальный характер и не может соответствовать характеру нарушенных прав.
Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что такой договор ипотеки, обеспечивающий только обязательства заключить договор в будущем, должен признаваться мнимой сделкой (п. 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также сделкой, заключенной со злоупотреблением гражданскими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения такого договора лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, подтверждается отсутствием нарушения прав ООО "ЮНИК" в случае уклонения от заключения основного договора. Кроме того, судебная коллегия считает, что заключение такой обеспечительной сделки в период рассмотрения спора явно свидетельствует о создании правовой неопределенности и препятствий для установления объективной истины по делу.
Однако, в нарушение указанных принципов ООО "ЮНИК" предоставил в залог земельный участок без указания о располагающемся на нем строения, которое принадлежит нескольким собственникам. При этом обременение строением в установленном порядке не регистрировалось.
Судами установлено, материалами дела подтверждается, что на момент приватизации ОАО "Нэфис Косметикс" спорного земельного участка собственником части объекта недвижимости в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, и на спорном земельном участке, являлся ОАО "Солодовпиво". Соответственно, в этом случае земельный участок может переходить в совместную собственность или может быть передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, ОАО "Нэфис Косметикс" в нарушение прав ОАО "Солодовпиво" приватизировал земельный участок в индивидуальную собственность без учета прав одного из собственников нежилого помещения. В этом случае ОАО "Солодовпиво", либо лицо, которое приобрело эти нежилые помещения у последнего, вправе оспорить такую сделку приватизации, При этом не исключается оценка такой сделки в рамках дела об установлении доли на земельный участок лица, которое являлось собственником нежилого помещения до приватизации земли. Таким образом, истцом по делу избран надлежащий способ защиты нарушенных прав, возможность применения которого предусмотрена также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 06.09.2011 по делу N 4275/11.
Из материалов дела следует, что до реализации права на приватизацию земельного участка ОАО "Нэфис Косметикс" знало, что в указанном здании имеются иные собственники нежилых помещений, следовательно, должно было учитывать интересы этого лица при приобретении этого земельного участка в собственность.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Специфика заключения эксперта как доказательства по делу состоит в том, что с его помощью устанавливаются обстоятельства дела, требующие специальных знаний, которыми ни суд, ни лица, участвующие в деле, не обладают.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В пункте 3 указанной статьи указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Исследовав представленное в материалы дела по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы экспертное заключение ООО "Бюро Технических Исследований", оценив его в соответствии со статьей 71, частью 3 статьи 86 АПК РФ, принимая во внимание показания вызванных в судебное заседание экспертов, давших пояснения по всем возникшим у суда и сторон по делу вопросов в отношении проведенной экспертизы, а также тот факт, что названное экспертное заключение никем не оспорено, судебная коллегия признает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу в указанной части, а предложенный экспертами второй вариант раздела имущества наиболее соответствующим соблюдению баланса интересов участников общей долевой собственности как обеспечивающему поступлению в собственность каждого равных в пропорциональном соотношении земельного участка к установленным площадям помещений, с учетом сведений технической документации, без учета выявленной перепланировки при натурном осмотре, которая документально не оформлена, и определяет право каждого в следующих долях: ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" - в размере 70/100 земельного участка; ООО "Юник" - в размере 30/100 земельного участка.
Ссылки ООО "ЮНИК" о том, что применительно к позиции, изложенным в ранее рассмотренных судами делах истец обязан ему возместить как собственнику земельного участка часть земельного налога (либо арендной платы), пропорционально размеру площади, несостоятелен, поскольку при рассмотрении указанных дел были установлены особенности, касающиеся того, что ОАО "Нэфис Косметикс" при приватизации земельного участка был единственным собственником здания и приватизация земельного участка не нарушала чьих-либо прав. В связи с чем и был сделан вывод о том, что лица, которые впоследствии (после приватизации земли) приобрели нежилые помещения, обязаны определить правовой режим пользования земельным участком с лицом, которое его приватизировало. В данном конкретном случае, ОАО "Нэфис Косметикс", осуществляя приватизацию земельного участка, не являлось единственным собственником здания, поскольку на этот момент приватизации часть нежилого помещения уже принадлежала ОАО "Солодовпиво", в том числе, до момента приобретения оставшихся помещений ОАО "Нэфис Косметикс".
Данный правовой подход соответствует и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 06.09.2011 по делу N 4275/11.
Президиум указал следующее.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
В силу частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ изложенные обстоятельства являются основанием для отмены решения и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции оценены все представленные сторонами и имеющиеся в материалах дела доказательства, установлены все фактические обстоятельства дела.
Вместе с тем, судом первой и апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.
Исходя из указанного суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
Доводы кассационной жалобы ООО "ЮНИК" основаны на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют установленным судебными инстанциями фактическим обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу N А65-28397/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" удовлетворить.
Установить право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:3143 площадью 1460 кв. м, расположенный по адресу ул. Фучика, 105 А, г. Казань, Республика Татарстан, в следующих долях:
- обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - в размере 70/100 земельного участка;
- обществу с ограниченной ответственностью "Юник" - в размере 30/100 земельного участка.
Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юник" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 11.02.2016 N Ф06-15467/2013 ПО ДЕЛУ N А65-28397/2013
Требование: Об установлении общей долевой собственности на земельный участок.Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец сослался на то, что земельный участок, на котором расположены нежилые помещения, приобретенные им по договору купли-продажи, находится в собственности ответчика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. N Ф06-15467/2013
Дело N А65-28397/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Сулейманова А.М., доверенность от 19.06.2015 N ЮР-УКЭИК-КГ-САМ 06/15,
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Юник") - Халитова Р.Н., доверенность от 07.12.2015, Минкина Д.В., доверенность от 28.10.2015 N 6,
ответчика (публичного акционерного общества "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова") - Минкина Д.В., доверенность от 04.06.2015,
третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Валенсия плюс") - Минкина Д.В., доверенность от 20.10.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Юник", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2015 (судья Андриянова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-28397/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном", г. Казань (ОГРН 5077746957426) к открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова", г. Казань (ОГРН 1021603463705) об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расп. по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105 А, в следующих долях ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова" - 55/200 частей земельного участка, об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расп. по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105 А, в следующих долях ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. Вахитова" - 55/200 частей земельного участка, с привлечением третьих лиц: открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп", г. Казань, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, муниципальное образование "г. Казань" в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, Республика Татарстан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" (далее - истец, ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М.Вахитова" (далее - ответчик, ОАО "Нэфис Косметикс") об установлении общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расположенный по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, в следующих долях: ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" - 145/200 частей земельного участка, ОАО "Нэфис Косметикс" - 55/200 частей земельного участка.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: открытое акционерное общество "Эдельвейс Групп", (далее - третье лицо N 1, ООО "Эдельвейс Групп"), общество с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп" (далее - третье лицо N 2, ООО "БилдингГрупп"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - третье лицо N 3), муниципальное образование г. Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее - третье лицо N 4), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - третье лицо N 5).
Определением суда от 03.03.2014 возвращено встречное исковое заявление ОАО "Нэфис Косметикс" к ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" об обязании привести нежилые помещения, расположенные по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2014 судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении дела Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 02.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015, в удовлетворении иска отказал.
Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе результаты судебной экспертизы на предмет определения размера площади здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, и находящихся в нем нежилых помещений, а также определения размера доли в пропорциональном соотношении спорного земельного участка к установленным площадям помещений, принадлежащим лицам, участвующим в деле, суды первой и апелляционной инстанций признали право долевой собственности ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" на спорный земельный участок, в связи с нахождением на нем принадлежащих владельцам инвестиционных паев нежилых помещений, чьи интересы представляет истец.
Между тем, суды отказали ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" в удовлетворении требований об установлении (признании) на спорный земельный участок права общей долевой собственности, ссылаясь на два обстоятельства.
Суд установил, что спорный земельный участок в ходе судебного разбирательства продан ответчиком - ОАО "Нэфис Косметикс" на основании сделки купли-продажи ООО "ЮНИК" (залогодатель), который, в свою очередь, в период повторного судебного разбирательства передал предмет спора в залог ООО "Валенсия плюс" (залогодержатель) на основании договора N 2 от 27.09.2014 залога недвижимости (ипотеки) в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору N 1 от 27.09.2014 купли-продажи помещения N 2-13,1а общей площадью 319 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А.
Принимая во внимание положения пункта 4 части 1 статьи 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" суд отказал в иске, ссылаясь на запрет управляющей компании приобретать имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения, поскольку названное имущество подлежит включению в состав активов акционерного инвестиционного фонда или в состав паевого инвестиционного фонда и в случае его отчуждения (заложенного имущества в пользу залогодержателя), может привести к убыткам инвесторов.
Кроме этого, отказывая в иске, суд исходил из того, что положениями статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации возможность приобретения земельного участка в собственность предоставлена только лицам, которые владеют на праве собственности объектами недвижимости на данном земельном участке. Поскольку собственниками объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 являются владельцы инвестиционных паев, а не сам истец, и спорная часть земельного участка не относится к имуществу, переданному в доверительное управление, либо имуществу, полученному в процессе такого управления, управляющая компания не наделена правом требования части земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" и ООО "ЮНИК" обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которой ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами нарушен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.
ООО "ЮНИК" согласно с резолютивной частью судебных актов, однако просит в кассационной жалобе изменить их мотивировочные части, исключив из них часть выводов.
Кассационная инстанция, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Следовательно, предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" является управляющей компанией Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном". Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном" под управлением ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" которые устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда "Казанский гастроном", на праве общей долевой собственности владеют объектом недвижимости (помещениями общей площадью 1010 кв. м), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А.
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон о фондах) паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями), доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.
Кроме этого, помимо специальных положений Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", к спорным правоотношениям применяются общие положения главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, что вытекает из правил пункта 4 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений, содержащихся в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, являющегося объектом доверительного управления: ему предоставлено право совершать любые фактические и юридические действия с имуществом, переданным ему в доверительное управление в интересах выгодоприобретателя.
При этом согласно пункту 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 11 Закона о фондах, согласно которым управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.
При этом, управляя имуществом, он действует от своего имени и приобретает соответствующие права и обязанности своей волей (пункты 2, 3 статьи 1012, пункт 1 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 11 Закона о фондах управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.
Исходя из содержания положений статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2), перед третьими лицами доверительный управляющий выступает как собственник переданного ему в управление имущества, наделенный всеми правами в отношении этого имущества в совокупности.
Однако права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (пункт 2 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу 3 статьи 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).
Таким образом, в силу закона деятельность доверительного управляющего определяется исключительно интересами выгодоприобретателя (пункты 1, 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, несет ответственность (пункт 1 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доверительный управляющий, осуществляя полномочия собственника имущества, переданного ему в доверительное управление, вправе совершать по своему усмотрению те или иные виды действий в отношении этого имущества в целях обеспечения его сохранности, приумножения и т.д., в том числе вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.
Данные права предусмотрены также утвержденными 08.02.2009, зарегистрированными 31.03.2009 в Федеральной службе по финансовым рынкам Правилами доверительного управления ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" под управлением общества "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" (в редакции 2009 - 2012 годов), положения которого должны были применяться судами при разрешении спора и установлении полномочий доверительного управляющего.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Судом установлено, что правообладателями нежилого помещения общей площадью 1040 кв. м в здании, расположенном по адресу г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А, который находится на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 площадью 1460 кв. м, являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном", законным представителем которых является ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал".
Следовательно, в силу закона истец, действующий на момент подачи искового заявления от имени собственника спорного имущества - владельцев инвестиционных паев, имеет исключительное право на обращение от имени указанных лиц с заявлением по вопросу оформления в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев земельного участка, на котором находится принадлежащий владельцам инвестиционных паев объект недвижимости в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в арбитражный суд с заявлением об установлении общей долевой собственности на земельный участок.
Данные правовые подходы существуют и в правоприменительной практике, о чем свидетельствуют, в частности, постановления Арбитражного суда Московского округа от 22.04.2013 по делу N А40-119692/2012, от 18.03.2014 по делу N А40-99957/2012, от 22.05.2014 по делу N А40-113937/2013.
При этом в силу положений пункта 1 статьи 1012, статей 1020, 1021, пункта 2 статьи 1022, статьи 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, не будут принадлежать самому доверительному управляющему, подлежат передаче учредителю управления, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.
Ссылку суда на договор N 2 от 27.09.2014 залога недвижимости (ипотеки) согласно которому спорный земельный участок передан ООО "ЮНИК" (залогодатель) в залог ООО "Валенсия плюс" (залогодержатель) в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору N 1 от 27.09.2014 купли-продажи помещения N 2-13,1а общей площадью 319 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, 105А как на основание для отказа в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия признает несостоятельной.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке).
Согласно разъяснениям пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" при толковании положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.
Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Принимая во внимание, что:
- суды признали право долевой собственности на спорный земельный участок за истцом и ответчиком, однако доля залогодателя - ООО "ЮНИК" в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1460 кв. м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 не выделена в натуре и границы соответствующего этой доле земельного участка не установлены, в рамках настоящего дела как раз идет спор по поводу размера этих долей;
- имеющийся в деле договор залога земельного участка условий об одновременной ипотеке здания и земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, не содержит,
а ООО "ЮНИК" не может являться залогодателем целого земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу, суд приходит к выводу о том, что договор залога N 2 от 27.09.2014 не соответствует действующему законодательству.
В данном конкретном случае ООО "ЮНИК", заключая договор ипотеки в целях обеспечения обязательства по предварительному договору, преследовало цель искусственного создания обременения в отношении предмета спора, поскольку такой способ обеспечения по обязательству заключить основной договор не имеет экономической обоснованности, носит формальный характер и не может соответствовать характеру нарушенных прав.
Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что такой договор ипотеки, обеспечивающий только обязательства заключить договор в будущем, должен признаваться мнимой сделкой (п. 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также сделкой, заключенной со злоупотреблением гражданскими правами (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения такого договора лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, подтверждается отсутствием нарушения прав ООО "ЮНИК" в случае уклонения от заключения основного договора. Кроме того, судебная коллегия считает, что заключение такой обеспечительной сделки в период рассмотрения спора явно свидетельствует о создании правовой неопределенности и препятствий для установления объективной истины по делу.
Однако, в нарушение указанных принципов ООО "ЮНИК" предоставил в залог земельный участок без указания о располагающемся на нем строения, которое принадлежит нескольким собственникам. При этом обременение строением в установленном порядке не регистрировалось.
Судами установлено, материалами дела подтверждается, что на момент приватизации ОАО "Нэфис Косметикс" спорного земельного участка собственником части объекта недвижимости в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Ю.Фучика, д. 105А, и на спорном земельном участке, являлся ОАО "Солодовпиво". Соответственно, в этом случае земельный участок может переходить в совместную собственность или может быть передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, ОАО "Нэфис Косметикс" в нарушение прав ОАО "Солодовпиво" приватизировал земельный участок в индивидуальную собственность без учета прав одного из собственников нежилого помещения. В этом случае ОАО "Солодовпиво", либо лицо, которое приобрело эти нежилые помещения у последнего, вправе оспорить такую сделку приватизации, При этом не исключается оценка такой сделки в рамках дела об установлении доли на земельный участок лица, которое являлось собственником нежилого помещения до приватизации земли. Таким образом, истцом по делу избран надлежащий способ защиты нарушенных прав, возможность применения которого предусмотрена также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 06.09.2011 по делу N 4275/11.
Из материалов дела следует, что до реализации права на приватизацию земельного участка ОАО "Нэфис Косметикс" знало, что в указанном здании имеются иные собственники нежилых помещений, следовательно, должно было учитывать интересы этого лица при приобретении этого земельного участка в собственность.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Специфика заключения эксперта как доказательства по делу состоит в том, что с его помощью устанавливаются обстоятельства дела, требующие специальных знаний, которыми ни суд, ни лица, участвующие в деле, не обладают.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В пункте 3 указанной статьи указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Исследовав представленное в материалы дела по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы экспертное заключение ООО "Бюро Технических Исследований", оценив его в соответствии со статьей 71, частью 3 статьи 86 АПК РФ, принимая во внимание показания вызванных в судебное заседание экспертов, давших пояснения по всем возникшим у суда и сторон по делу вопросов в отношении проведенной экспертизы, а также тот факт, что названное экспертное заключение никем не оспорено, судебная коллегия признает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу в указанной части, а предложенный экспертами второй вариант раздела имущества наиболее соответствующим соблюдению баланса интересов участников общей долевой собственности как обеспечивающему поступлению в собственность каждого равных в пропорциональном соотношении земельного участка к установленным площадям помещений, с учетом сведений технической документации, без учета выявленной перепланировки при натурном осмотре, которая документально не оформлена, и определяет право каждого в следующих долях: ООО "УК "ЭнергоИнвестКапитал" - в размере 70/100 земельного участка; ООО "Юник" - в размере 30/100 земельного участка.
Ссылки ООО "ЮНИК" о том, что применительно к позиции, изложенным в ранее рассмотренных судами делах истец обязан ему возместить как собственнику земельного участка часть земельного налога (либо арендной платы), пропорционально размеру площади, несостоятелен, поскольку при рассмотрении указанных дел были установлены особенности, касающиеся того, что ОАО "Нэфис Косметикс" при приватизации земельного участка был единственным собственником здания и приватизация земельного участка не нарушала чьих-либо прав. В связи с чем и был сделан вывод о том, что лица, которые впоследствии (после приватизации земли) приобрели нежилые помещения, обязаны определить правовой режим пользования земельным участком с лицом, которое его приватизировало. В данном конкретном случае, ОАО "Нэфис Косметикс", осуществляя приватизацию земельного участка, не являлось единственным собственником здания, поскольку на этот момент приватизации часть нежилого помещения уже принадлежала ОАО "Солодовпиво", в том числе, до момента приобретения оставшихся помещений ОАО "Нэфис Косметикс".
Данный правовой подход соответствует и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 06.09.2011 по делу N 4275/11.
Президиум указал следующее.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
В силу частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ изложенные обстоятельства являются основанием для отмены решения и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции оценены все представленные сторонами и имеющиеся в материалах дела доказательства, установлены все фактические обстоятельства дела.
Вместе с тем, судом первой и апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.
Исходя из указанного суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
Доводы кассационной жалобы ООО "ЮНИК" основаны на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют установленным судебными инстанциями фактическим обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу N А65-28397/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" удовлетворить.
Установить право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:160502:3143 площадью 1460 кв. м, расположенный по адресу ул. Фучика, 105 А, г. Казань, Республика Татарстан, в следующих долях:
- обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Казанский гастроном" - в размере 70/100 земельного участка;
- обществу с ограниченной ответственностью "Юник" - в размере 30/100 земельного участка.
Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юник" оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)