Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 19.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Кузиной О.В. (доверенность от 12.11.2016 N 58 АА 1021497), от ответчика - Панкратова П.М. (доверенность от 13.01.2016 N 23), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.03.2017 по делу N А09-11130/2016 (судья Макеева М.В.),
следующее.
Индивидуальный предприниматель Савостьянов Виктор Олегович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к акционерному обществу "Транснефть - Дружба" (далее - ответчик) о взыскании 925 694 руб. задолженности по арендной плате.
В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил обязать ответчика передать часть арендованного земельного участка, взыскать 2 126 284 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 108 946 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Ходатайство истца удовлетворено в части увеличении заявленной ко взысканию суммы задолженности по арендной плате до 2 126 284 руб. 44 коп. в соответствии со ст. 49 АПК РФ. В остальной части ходатайство оставлено судом без удовлетворения, как противоречащее ст. 49 АПК РФ, поскольку истцом заявлены новые требования - о понуждении ответчика передать часть арендованного земельного участка и взыскании 108 946 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами). Данные требования могут быть заявлены истцом путем подачи самостоятельного иска.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С акционерного общества "Транснефть - Дружба" в пользу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича взыскано 356 515 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между индивидуальным предпринимателем Савостьяновым Виктором Олеговичем (арендодатель) и ОАО "Магистральные нефтепроводы "Дружба" (в настоящее время - АО "Транснефть-Дружба", арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка от 26.08.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 35880 кв. м с кадастровым номером 58:05:0701901:113, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местонахождение): примерно в 950 м по направлению на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область. Бессоновский район, с/с Бессоновский. п. Новая Жизнь, ул. Школьная, д. 24, для использования в целях: "Строительство участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1". Обход г. Пенза. Внешнее электроснабжение" в границах, указанных в плане границ части земельного участка (Приложение N 1.1 к договору), ПК67+03,8-ПК70+02,5.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды части земельного участка установлен сторонами с 25.01.2014 по 24.12.2014.
Размер арендной платы за часть земельного участка составляет 1 810 002 руб. за весь срок аренды и перечисляется на счет арендодателя (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в течение 15 дней со дня подписания акта приема-передачи путем перечисления денежных средств на расчетный счет индивидуального предпринимателя Савостьянова В.О.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.08.2014.
Ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор аренды был продлен на тех же условиях на неопределенный срок, при этом, ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском (дело N А09-5698/2015) о взыскании с ответчика 1 447 901 руб. 70 коп., в том числе 1 409 784 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате и 38 117 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (согласно уточненным исковым требованиям).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015, вступившим в законную силу, исковые требования удовлетворены, с Акционерного общества "Транснефть-Дружба" в пользу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича взыскано 1 447 901 руб. 70 коп., в том числе 1 409 784 руб. 62 коп. основного долга за период с 25.12.2014 по 25.09.2015 и 38 117 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 27 479 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Как указывает истец, 16.09.2015, 29.12.2015 и 24.02.2016 в адрес ответчика были направлены для подписания соглашения о расторжении с 01.12.2015 договора аренды части земельного участка от 26.08.2014 и уведомления о необходимости прибытия представителя АО "Транснефть-Дружба" 01.12.2015, 11.01.2016 и 15.03.2016 для передачи и осмотра части арендованного земельного участка по месту его нахождения и подписания двустороннего акта приема-передачи части земельного участка, а также требования об уплате задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 15.03.2016. Данная корреспонденция была получена ответчиком, однако ответа не последовало, представитель АО "Транснефть-Дружба" в назначенное время и место не прибыл, часть арендованного земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 Савостьянову В.О. не передана, задолженность по арендной плате не оплачена.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском. Согласно уточненным исковым требованиям, принятым судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 126 284 руб. 44 коп. за период с 26.09.2015 по 24.10.2016.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался тем, что отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 "Общие положения об аренде") (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст. 307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
По мнению истца, арендатором нарушены условия договора, так как на момент расторжения договора аренды от 26.08.2014, а именно по состоянию на 01.12.2015 часть земельного участка, сданного в аренду по вышеуказанному договору, не была передана арендодателю, акт приема-передачи сторонами не подписан, арендная плата за пользование частью земельного участка в период с 26.09.2015 до 01.12.2015, а также в период с 01.12.2015 по 24.10.2016 не внесена.
Истец ссылается на то, что, несмотря на неоднократные обращения Савостьянова В.О. к АО "Транснефть-Дружба" с просьбой о передаче части арендованного земельного участка и погашении задолженности, по настоящее время часть арендованного земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 Савостьянову В.О. так и не передана ответчиком, задолженность по арендной плате в полном объеме не погашена.
В обоснование исковых требований истец ссылается то, что в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Так, имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66), передача недвижимого имущества осуществляется в месте его нахождения. Исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально, для подписания такого документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное место. Таким образом, акт приема-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. По мнению истца, акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не признается в качестве доказательства передачи недвижимого имущества.
По расчету истца по состоянию на 24.10.2016 у АО "Транснефть-Дружба" имеется задолженность перед Савостьяновым В.О. по арендной плате в размере 2 126 284 руб. 44 коп. за период с 26.09.2015 по 24.10.2016, исходя из следующего:
Срок аренды земельного участка по договору от 26.08.2014 установлен с 25 января 2014 года по 24 декабря 2014 года и составляет 11 месяцев или 334 дня. Следовательно, арендная плата за один месяц аренды по договору от 26.08.2014 составляет 164 545 руб. 64 коп. (1 810 002 руб. / 11 месяцев = 164 545 руб. 64 коп.), а за один день аренды - 5 419 руб. 17 коп. (1 810 002 руб. / 334 дня = 5 419 руб. 17 коп.).
Срок пользования АО "Транснефть-Дружба" частью земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 по состоянию на 24.10.2016 по расчету истца составил 12 месяцев и 28 дней (период с 26.09.2015 по 24.10.2016). Таким образом, задолженность составляет 2 126 284 руб. 44 коп., в том числе 1 974 547 руб. 68 коп. - за период с 26.09.2015 по 26.09.2016 и 151 736 руб. 76 коп. - за период с 27.09.2016 по 24.10.2016.
Возражая против исковых требований, ответчик сослался на следующее.
Срок договора аренды от 26.08.2014 был определен сторонами с 25.01.2014 по 24.12.2014. Договор аренды земельного участка был заключен для использования в целях строительства нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1" Обход г. Пенза Внешнее электроснабжение". В связи с банкротством подрядной организации ООО "Электросвязьстрой", срывом срока выполнения работ на объекте и, как следствие, необходимости пролонгации срока действия договоров для завершения строительства, АО "Транснефть - Дружба" письмом от 17.02.2015 N 01-04-18/14480 предложило истцу подписать дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды по договору до 01.07.2015. Дополнительное соглашение N 1 подписано истцом с протоколом разногласий в части определения цены, при этом срок занятия с 25.12.2014 по 01.07.2015 согласован истцом без замечаний, то есть истец фактически был уведомлен о дате окончания договора аренды 01.07.2015.
Письмом от 29.06.2015 N ДРМН-04-05-19/15061 общество в связи с окончанием строительных работ и завершением срока действия договора аренды части земельного участка, направило истцу акты возврата земельного участка, датированные 01.07.2015. Письмо было направлено истцу Почтой России заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре аренды.
Письмом от 20.08.2015 N ДРМН-04-05-19/20344 АО "Транснефть-Дружба" повторно направило в адрес индивидуального предпринимателя Савостьянова В.О. акт возврата земельных участков. Указанное письмо было получено Савостьяновым В.О. 01.09.2015.
Письмом от 23.03.2016 N ТДР-04-05-19/8763 АО "Транснефть-Дружба" повторно сообщило истцу, что решением суда по делу N А09-5698/2015 установлен факт направления обществом истцу акта возврата (письмо от 20.08.2015 N ДРМН-04-05-19/20344) и дата расторжения договора - 01.12.2015 и разъяснило порядок оформления сторонами долгосрочного договора аренды на эксплуатацию наземных элементов.
Акты возврата земельного участка (датированные 01.12.2015) также направлялись истцу письмами от 17.03.2016 N ТДР-04-05-19/8117, от 29.04.2016 N ТДР-04-05-19/13249.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора.
Ответчик полагает, что поскольку АО "Транснефть-Дружба" в установленном законом порядке уведомило истца об одностороннем отказе от договора и неоднократно направляло ему для подписания акт возврата земельного участка, действия истца, отказывающегося от подписания акта возврата, фактически направлены на понуждение арендатора продолжать пользование имуществом, необходимость в котором отпала (строительство закончено), а также нести расходы по оплате такого пользования. По мнению ответчика, указанные действия в силу ст. 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом, что в спорном случае является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 установлен факт прекращения действия договора аренды от 26.08.2014 с 01.12.2015.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2016 решение Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 оставлено без изменения и вступило в законную силу.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, вышеизложенные обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 с ответчика взыскана задолженность по состоянию на 25.09.2015 в сумме 1 409 784 руб. 62 коп.
Поскольку договор аренды от 26.08.2014 прекратил свое действие с 01.12.2015, истец вправе требовать внесения ответчиком арендных платежей за период действия договора с учетом направления ответчиком истцу акта приема-передачи земельного участка одновременно с заявлением об одностороннем отказе от договора, т.е. в рамках настоящего дела истец вправе взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015.
Согласно договору аренды арендная плата за 11 месяцев составляет 1 810 002 руб., т.е. 164 545 руб. 64 коп. в месяц. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 составляет 356 515 руб. 55 коп., в том числе 27 424 руб. 27 коп. - за период с 26.09.2015 по 30.09.2015 (164 545 руб. : 30 дней х 5 дней = 27 424 руб. 27 коп.) и 329 091 руб. 28 коп. - за период с октября по ноябрь 2015 г. (164 545 руб. 64 коп. х 2 = 329 091 руб. 28 коп.).
Задолженность АО "Транснефть - Дружба" по арендной плате в сумме 356 515 руб. 55 коп. за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. Ответчик указал, что обязательства по внесению арендной платы исполнены АО "Транснефть - Дружба" только по состоянию на 25.09.2015, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Поскольку доказательства погашения задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 ответчиком не представлены, с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 356 515 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015.
В апелляционной жалобе заявитель настаивает на взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 24.10.2016. На основании ст. 622 ГК РФ продолжает начислять ответчику арендную плату, ссылаясь на то, что ответчиком часть земельного участка, переданного в аренду по вышеуказанному договору, не была возвращена арендодателю, акт приема-передачи сторонами не подписан, в связи с этим истец считает, что арендная плата подлежит начислению до настоящего времени.
Указанная позиция является необоснованной в силу следующего.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Таким образом, АО "Транснефть - Дружба" воспользовалось предоставленным ему правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, что повлекло его прекращение и возврат арендованного имущества арендодателю по правилам статьи 622 ГК РФ.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу указанной нормы наличие недостатков арендованного имущества, иных замечаний к передаваемому земельному участку, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в принятии имущества от арендатора.
В случае, если арендодатель полагает, что участок передается ему не в надлежащем состоянии, у него есть право на защиту своих интересов путем обращения в суд с иском о взыскании с арендатора убытков.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (определение ВС РФ от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014, определение ВАС РФ от 06.09.2013 N ВАС-11578/13 по делу N А57-12312/2011).
Пункт 3 статьи 1 ГК РФ в качестве одного из основных начал гражданского законодательства определяет, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В пункте 4 данной статьи закреплено взаимосвязанное с этим положением такое основное начало, которое предусматривает, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Под злоупотреблением правом следует понимать умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Как следует из материалов дела, ответчик вместе с заявлением об отказе от договора направлял истцу для подписания акт возврата земельного участка, который индивидуальным предпринимателем Савостьяновым В.О. подписан не был. Вместе с тем, истец мог подписать акт возврата земельного участка, в том числе с разногласиями.
В данном случае суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что действия истца, отказывающегося от подписания акта возврата земельного участка, фактически направлены на понуждение арендатора продолжать пользование имуществом, необходимость в котором отпала (строительство объекта закончено, цель представления в аренду земельного участка достигнута), а также нести расходы по оплате такого пользования.
С учетом изложенного действия истца в рассматриваемом случае в силу ст. 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2015, стороны должны были урегулировать свои отношения путем заключения другого договора.
Как следует из п. 1.1 договора аренды часть земельного участка была передана в аренду для использования в целях строительства участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1" Обход г. Пенза Внешнее электроснабжение".
Предмет договора аренды и условия акта приема-передачи земельного участка подтверждают то обстоятельство, что истцу была известна цель использования передаваемой в аренду части принадлежащего ему земельного участка - для строительства трассы линии электроснабжения нефтепровода.
Акт приемки законченного строительством Объекта (КС-14) подписан 28.02.2015, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 18.11.2015, право собственности ответчика на возведенные объекты зарегистрировано 21.03.2016, после окончания строительства на земельном участке возведены два наземных элемента площадью 8 кв. м.
Таким образом, с окончанием строительства цель, для которой заключался договор аренды, достигнута, в связи с этим судом не может быть сделан вывод о том, что ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком на условиях действовавшего до 01.12.2015 договора аренды.
Довод о том, что акт приема-передачи может быть подписан только в месте нахождения земельного участка в ходе совместного осмотра, отклоняется апелляционным судом, поскольку истец может подписать акт возврата земельного участка с разногласиями в случае выявления недостатков. При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что при принятии земельного участка в аренду ответчиком акт приема-передачи также оформлялся путем направления истцу ответчиком подписанного акта, а не путем его подписания в месте нахождения земельного участка представителями сторон.
Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 24.10.2016 правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, что не лишает истца права на обращение в суд с иными требованиями к ответчику, в том числе о взыскании неосновательного обогащения за использование той части земельного участка, которую занимают возведенные ответчиком объекты. В рамках настоящего дела истцом такие требования не заявлялись, при рассмотрении дела в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе истец настаивает на взыскании с ответчика арендной платы в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды, возражая против назначения по делу судебной экспертизы по определению размера платы, подлежащей внесению ответчиком за фактическое использование части ранее арендуемого земельного участка под возведенными наземными объектами.
Ссылка заявителя на то, что после получения уведомления о расторжении договора в адрес ответчика им направлялось соглашение о расторжении договора аренды, от подписания которого ответчик уклонился, отклоняется апелляционной коллегией, как не имеющий правового значения, поскольку в силу требований ст. 610 ГК РФ для расторжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, заключение двухстороннего соглашения о расторжении не требуется. В данном случае, договор является расторгнутым через три месяца после получения арендатором соответствующего уведомления.
Доводы истца о том, что основанием для государственной регистрации права собственности ответчика на объект: "Строительство участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1". Обход г. Пенза. Внешнее электроснабжение" является договор аренды от 26.08.2014, который считается расторгнутым с 01.12.2015, являлись предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены им как не имеющие правового значения при разрешении настоящего спора в связи со следующим.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Следовательно, для осуществления государственной регистрации прав на объект капитального строительства на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, необходимо, чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данный объект капитального строительства, в том числе был предоставлен для указанных целей на праве аренды.
В данном случае договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2015 и спорные объекты возведены ответчиком на части арендованного у истца земельного участка в период действия договора аренды, что подтверждается получением ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 18.11.2015, то есть в пределах срока действия договора аренды. При этом, как указывает ответчик, за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию АО "Транснефть - Дружба" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области 16.04.2015, однако 22.04.2015 ответчику было отказано в выдаче разрешения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.10.2015 по делу N А49-5456/2015 признано незаконным решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области от 22.04.2015 N 01-03-775/3 об отказе в выдаче разрешения АО "Транснефть - Дружба" на ввод в эксплуатацию объекта с понуждением ответчика по указанному делу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО "Транснефть - Дружба" путем выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не в апреле, а в ноябре 2015 года связано с неправомерными действиями административного органа, которые были устранены в судебном порядке.
Ссылки истца на необходимость установления условий пользования земельным участком собственником недвижимости после прекращения действия договора аренды в виде сервитута, договора аренды, выкупа частей земельного участка, занятых ЛЭП, (в том числе ссылки на ст. ст. 6, 11.2, 89 ЗК РФ, ст. ст. 272, 274 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку обстоятельства, связанные с установлением этих условий, не входят в предмет доказывания по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате на основании определенного договора аренды. При этом, для оформления правоотношений сторон на период с 01.12.2015 соответствующие действия, на которые указывает истец, в том числе по выделению земельных участков, занятых сооружениями ЛЭП, и внесению необходимых сведений в кадастровый паспорт, должны быть предприняты не только ответчиком, но и истцом, как собственником спорного земельного участка.
С учетом изложенных выше обстоятельств прекращение обязанности ответчика по внесению арендной платы по прекращенному договору аренды при наличии полученного истцом от ответчика акта возврата земельного участка не может быть поставлено в зависимость от установления сторонами условий пользования земельным участком после прекращения действия договора аренды, а также от фактической передачи земельного участка в месте его нахождения.
Доводы заявителя жалобы сводятся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Брянской области от 23.03.2017 по делу N А09-11130/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2017 N 20АП-3374/2017 ПО ДЕЛУ N А09-11130/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. по делу N А09-11130/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 19.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Кузиной О.В. (доверенность от 12.11.2016 N 58 АА 1021497), от ответчика - Панкратова П.М. (доверенность от 13.01.2016 N 23), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.03.2017 по делу N А09-11130/2016 (судья Макеева М.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Савостьянов Виктор Олегович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к акционерному обществу "Транснефть - Дружба" (далее - ответчик) о взыскании 925 694 руб. задолженности по арендной плате.
В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил обязать ответчика передать часть арендованного земельного участка, взыскать 2 126 284 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 108 946 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Ходатайство истца удовлетворено в части увеличении заявленной ко взысканию суммы задолженности по арендной плате до 2 126 284 руб. 44 коп. в соответствии со ст. 49 АПК РФ. В остальной части ходатайство оставлено судом без удовлетворения, как противоречащее ст. 49 АПК РФ, поскольку истцом заявлены новые требования - о понуждении ответчика передать часть арендованного земельного участка и взыскании 108 946 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами). Данные требования могут быть заявлены истцом путем подачи самостоятельного иска.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С акционерного общества "Транснефть - Дружба" в пользу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича взыскано 356 515 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между индивидуальным предпринимателем Савостьяновым Виктором Олеговичем (арендодатель) и ОАО "Магистральные нефтепроводы "Дружба" (в настоящее время - АО "Транснефть-Дружба", арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка от 26.08.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 35880 кв. м с кадастровым номером 58:05:0701901:113, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местонахождение): примерно в 950 м по направлению на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область. Бессоновский район, с/с Бессоновский. п. Новая Жизнь, ул. Школьная, д. 24, для использования в целях: "Строительство участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1". Обход г. Пенза. Внешнее электроснабжение" в границах, указанных в плане границ части земельного участка (Приложение N 1.1 к договору), ПК67+03,8-ПК70+02,5.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды части земельного участка установлен сторонами с 25.01.2014 по 24.12.2014.
Размер арендной платы за часть земельного участка составляет 1 810 002 руб. за весь срок аренды и перечисляется на счет арендодателя (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в течение 15 дней со дня подписания акта приема-передачи путем перечисления денежных средств на расчетный счет индивидуального предпринимателя Савостьянова В.О.
Арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи от 26.08.2014.
Ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор аренды был продлен на тех же условиях на неопределенный срок, при этом, ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском (дело N А09-5698/2015) о взыскании с ответчика 1 447 901 руб. 70 коп., в том числе 1 409 784 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате и 38 117 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (согласно уточненным исковым требованиям).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015, вступившим в законную силу, исковые требования удовлетворены, с Акционерного общества "Транснефть-Дружба" в пользу индивидуального предпринимателя Савостьянова Виктора Олеговича взыскано 1 447 901 руб. 70 коп., в том числе 1 409 784 руб. 62 коп. основного долга за период с 25.12.2014 по 25.09.2015 и 38 117 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 27 479 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Как указывает истец, 16.09.2015, 29.12.2015 и 24.02.2016 в адрес ответчика были направлены для подписания соглашения о расторжении с 01.12.2015 договора аренды части земельного участка от 26.08.2014 и уведомления о необходимости прибытия представителя АО "Транснефть-Дружба" 01.12.2015, 11.01.2016 и 15.03.2016 для передачи и осмотра части арендованного земельного участка по месту его нахождения и подписания двустороннего акта приема-передачи части земельного участка, а также требования об уплате задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 15.03.2016. Данная корреспонденция была получена ответчиком, однако ответа не последовало, представитель АО "Транснефть-Дружба" в назначенное время и место не прибыл, часть арендованного земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 Савостьянову В.О. не передана, задолженность по арендной плате не оплачена.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском. Согласно уточненным исковым требованиям, принятым судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 126 284 руб. 44 коп. за период с 26.09.2015 по 24.10.2016.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался тем, что отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 "Общие положения об аренде") (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст. 307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
По мнению истца, арендатором нарушены условия договора, так как на момент расторжения договора аренды от 26.08.2014, а именно по состоянию на 01.12.2015 часть земельного участка, сданного в аренду по вышеуказанному договору, не была передана арендодателю, акт приема-передачи сторонами не подписан, арендная плата за пользование частью земельного участка в период с 26.09.2015 до 01.12.2015, а также в период с 01.12.2015 по 24.10.2016 не внесена.
Истец ссылается на то, что, несмотря на неоднократные обращения Савостьянова В.О. к АО "Транснефть-Дружба" с просьбой о передаче части арендованного земельного участка и погашении задолженности, по настоящее время часть арендованного земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 Савостьянову В.О. так и не передана ответчиком, задолженность по арендной плате в полном объеме не погашена.
В обоснование исковых требований истец ссылается то, что в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Так, имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66), передача недвижимого имущества осуществляется в месте его нахождения. Исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально, для подписания такого документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное место. Таким образом, акт приема-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. По мнению истца, акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не признается в качестве доказательства передачи недвижимого имущества.
По расчету истца по состоянию на 24.10.2016 у АО "Транснефть-Дружба" имеется задолженность перед Савостьяновым В.О. по арендной плате в размере 2 126 284 руб. 44 коп. за период с 26.09.2015 по 24.10.2016, исходя из следующего:
Срок аренды земельного участка по договору от 26.08.2014 установлен с 25 января 2014 года по 24 декабря 2014 года и составляет 11 месяцев или 334 дня. Следовательно, арендная плата за один месяц аренды по договору от 26.08.2014 составляет 164 545 руб. 64 коп. (1 810 002 руб. / 11 месяцев = 164 545 руб. 64 коп.), а за один день аренды - 5 419 руб. 17 коп. (1 810 002 руб. / 334 дня = 5 419 руб. 17 коп.).
Срок пользования АО "Транснефть-Дружба" частью земельного участка по договору аренды от 26.08.2014 по состоянию на 24.10.2016 по расчету истца составил 12 месяцев и 28 дней (период с 26.09.2015 по 24.10.2016). Таким образом, задолженность составляет 2 126 284 руб. 44 коп., в том числе 1 974 547 руб. 68 коп. - за период с 26.09.2015 по 26.09.2016 и 151 736 руб. 76 коп. - за период с 27.09.2016 по 24.10.2016.
Возражая против исковых требований, ответчик сослался на следующее.
Срок договора аренды от 26.08.2014 был определен сторонами с 25.01.2014 по 24.12.2014. Договор аренды земельного участка был заключен для использования в целях строительства нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1" Обход г. Пенза Внешнее электроснабжение". В связи с банкротством подрядной организации ООО "Электросвязьстрой", срывом срока выполнения работ на объекте и, как следствие, необходимости пролонгации срока действия договоров для завершения строительства, АО "Транснефть - Дружба" письмом от 17.02.2015 N 01-04-18/14480 предложило истцу подписать дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды по договору до 01.07.2015. Дополнительное соглашение N 1 подписано истцом с протоколом разногласий в части определения цены, при этом срок занятия с 25.12.2014 по 01.07.2015 согласован истцом без замечаний, то есть истец фактически был уведомлен о дате окончания договора аренды 01.07.2015.
Письмом от 29.06.2015 N ДРМН-04-05-19/15061 общество в связи с окончанием строительных работ и завершением срока действия договора аренды части земельного участка, направило истцу акты возврата земельного участка, датированные 01.07.2015. Письмо было направлено истцу Почтой России заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре аренды.
Письмом от 20.08.2015 N ДРМН-04-05-19/20344 АО "Транснефть-Дружба" повторно направило в адрес индивидуального предпринимателя Савостьянова В.О. акт возврата земельных участков. Указанное письмо было получено Савостьяновым В.О. 01.09.2015.
Письмом от 23.03.2016 N ТДР-04-05-19/8763 АО "Транснефть-Дружба" повторно сообщило истцу, что решением суда по делу N А09-5698/2015 установлен факт направления обществом истцу акта возврата (письмо от 20.08.2015 N ДРМН-04-05-19/20344) и дата расторжения договора - 01.12.2015 и разъяснило порядок оформления сторонами долгосрочного договора аренды на эксплуатацию наземных элементов.
Акты возврата земельного участка (датированные 01.12.2015) также направлялись истцу письмами от 17.03.2016 N ТДР-04-05-19/8117, от 29.04.2016 N ТДР-04-05-19/13249.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора.
Ответчик полагает, что поскольку АО "Транснефть-Дружба" в установленном законом порядке уведомило истца об одностороннем отказе от договора и неоднократно направляло ему для подписания акт возврата земельного участка, действия истца, отказывающегося от подписания акта возврата, фактически направлены на понуждение арендатора продолжать пользование имуществом, необходимость в котором отпала (строительство закончено), а также нести расходы по оплате такого пользования. По мнению ответчика, указанные действия в силу ст. 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом, что в спорном случае является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 установлен факт прекращения действия договора аренды от 26.08.2014 с 01.12.2015.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2016 решение Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 оставлено без изменения и вступило в законную силу.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, вышеизложенные обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу N А09-5698/2015 с ответчика взыскана задолженность по состоянию на 25.09.2015 в сумме 1 409 784 руб. 62 коп.
Поскольку договор аренды от 26.08.2014 прекратил свое действие с 01.12.2015, истец вправе требовать внесения ответчиком арендных платежей за период действия договора с учетом направления ответчиком истцу акта приема-передачи земельного участка одновременно с заявлением об одностороннем отказе от договора, т.е. в рамках настоящего дела истец вправе взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015.
Согласно договору аренды арендная плата за 11 месяцев составляет 1 810 002 руб., т.е. 164 545 руб. 64 коп. в месяц. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 составляет 356 515 руб. 55 коп., в том числе 27 424 руб. 27 коп. - за период с 26.09.2015 по 30.09.2015 (164 545 руб. : 30 дней х 5 дней = 27 424 руб. 27 коп.) и 329 091 руб. 28 коп. - за период с октября по ноябрь 2015 г. (164 545 руб. 64 коп. х 2 = 329 091 руб. 28 коп.).
Задолженность АО "Транснефть - Дружба" по арендной плате в сумме 356 515 руб. 55 коп. за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. Ответчик указал, что обязательства по внесению арендной платы исполнены АО "Транснефть - Дружба" только по состоянию на 25.09.2015, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Поскольку доказательства погашения задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015 ответчиком не представлены, с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 356 515 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.09.2015 по 30.11.2015.
В апелляционной жалобе заявитель настаивает на взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 24.10.2016. На основании ст. 622 ГК РФ продолжает начислять ответчику арендную плату, ссылаясь на то, что ответчиком часть земельного участка, переданного в аренду по вышеуказанному договору, не была возвращена арендодателю, акт приема-передачи сторонами не подписан, в связи с этим истец считает, что арендная плата подлежит начислению до настоящего времени.
Указанная позиция является необоснованной в силу следующего.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Таким образом, АО "Транснефть - Дружба" воспользовалось предоставленным ему правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, что повлекло его прекращение и возврат арендованного имущества арендодателю по правилам статьи 622 ГК РФ.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу указанной нормы наличие недостатков арендованного имущества, иных замечаний к передаваемому земельному участку, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в принятии имущества от арендатора.
В случае, если арендодатель полагает, что участок передается ему не в надлежащем состоянии, у него есть право на защиту своих интересов путем обращения в суд с иском о взыскании с арендатора убытков.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (определение ВС РФ от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014, определение ВАС РФ от 06.09.2013 N ВАС-11578/13 по делу N А57-12312/2011).
Пункт 3 статьи 1 ГК РФ в качестве одного из основных начал гражданского законодательства определяет, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В пункте 4 данной статьи закреплено взаимосвязанное с этим положением такое основное начало, которое предусматривает, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Под злоупотреблением правом следует понимать умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Как следует из материалов дела, ответчик вместе с заявлением об отказе от договора направлял истцу для подписания акт возврата земельного участка, который индивидуальным предпринимателем Савостьяновым В.О. подписан не был. Вместе с тем, истец мог подписать акт возврата земельного участка, в том числе с разногласиями.
В данном случае суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что действия истца, отказывающегося от подписания акта возврата земельного участка, фактически направлены на понуждение арендатора продолжать пользование имуществом, необходимость в котором отпала (строительство объекта закончено, цель представления в аренду земельного участка достигнута), а также нести расходы по оплате такого пользования.
С учетом изложенного действия истца в рассматриваемом случае в силу ст. 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2015, стороны должны были урегулировать свои отношения путем заключения другого договора.
Как следует из п. 1.1 договора аренды часть земельного участка была передана в аренду для использования в целях строительства участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1" Обход г. Пенза Внешнее электроснабжение".
Предмет договора аренды и условия акта приема-передачи земельного участка подтверждают то обстоятельство, что истцу была известна цель использования передаваемой в аренду части принадлежащего ему земельного участка - для строительства трассы линии электроснабжения нефтепровода.
Акт приемки законченного строительством Объекта (КС-14) подписан 28.02.2015, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 18.11.2015, право собственности ответчика на возведенные объекты зарегистрировано 21.03.2016, после окончания строительства на земельном участке возведены два наземных элемента площадью 8 кв. м.
Таким образом, с окончанием строительства цель, для которой заключался договор аренды, достигнута, в связи с этим судом не может быть сделан вывод о том, что ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком на условиях действовавшего до 01.12.2015 договора аренды.
Довод о том, что акт приема-передачи может быть подписан только в месте нахождения земельного участка в ходе совместного осмотра, отклоняется апелляционным судом, поскольку истец может подписать акт возврата земельного участка с разногласиями в случае выявления недостатков. При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что при принятии земельного участка в аренду ответчиком акт приема-передачи также оформлялся путем направления истцу ответчиком подписанного акта, а не путем его подписания в месте нахождения земельного участка представителями сторон.
Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 24.10.2016 правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, что не лишает истца права на обращение в суд с иными требованиями к ответчику, в том числе о взыскании неосновательного обогащения за использование той части земельного участка, которую занимают возведенные ответчиком объекты. В рамках настоящего дела истцом такие требования не заявлялись, при рассмотрении дела в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе истец настаивает на взыскании с ответчика арендной платы в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды, возражая против назначения по делу судебной экспертизы по определению размера платы, подлежащей внесению ответчиком за фактическое использование части ранее арендуемого земельного участка под возведенными наземными объектами.
Ссылка заявителя на то, что после получения уведомления о расторжении договора в адрес ответчика им направлялось соглашение о расторжении договора аренды, от подписания которого ответчик уклонился, отклоняется апелляционной коллегией, как не имеющий правового значения, поскольку в силу требований ст. 610 ГК РФ для расторжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, заключение двухстороннего соглашения о расторжении не требуется. В данном случае, договор является расторгнутым через три месяца после получения арендатором соответствующего уведомления.
Доводы истца о том, что основанием для государственной регистрации права собственности ответчика на объект: "Строительство участка нефтепровода "Куйбышев-Унеча-Мозырь-1". Обход г. Пенза. Внешнее электроснабжение" является договор аренды от 26.08.2014, который считается расторгнутым с 01.12.2015, являлись предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены им как не имеющие правового значения при разрешении настоящего спора в связи со следующим.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Следовательно, для осуществления государственной регистрации прав на объект капитального строительства на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, необходимо, чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данный объект капитального строительства, в том числе был предоставлен для указанных целей на праве аренды.
В данном случае договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2015 и спорные объекты возведены ответчиком на части арендованного у истца земельного участка в период действия договора аренды, что подтверждается получением ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 18.11.2015, то есть в пределах срока действия договора аренды. При этом, как указывает ответчик, за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию АО "Транснефть - Дружба" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области 16.04.2015, однако 22.04.2015 ответчику было отказано в выдаче разрешения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.10.2015 по делу N А49-5456/2015 признано незаконным решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пензенской области от 22.04.2015 N 01-03-775/3 об отказе в выдаче разрешения АО "Транснефть - Дружба" на ввод в эксплуатацию объекта с понуждением ответчика по указанному делу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО "Транснефть - Дружба" путем выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не в апреле, а в ноябре 2015 года связано с неправомерными действиями административного органа, которые были устранены в судебном порядке.
Ссылки истца на необходимость установления условий пользования земельным участком собственником недвижимости после прекращения действия договора аренды в виде сервитута, договора аренды, выкупа частей земельного участка, занятых ЛЭП, (в том числе ссылки на ст. ст. 6, 11.2, 89 ЗК РФ, ст. ст. 272, 274 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон") правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку обстоятельства, связанные с установлением этих условий, не входят в предмет доказывания по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате на основании определенного договора аренды. При этом, для оформления правоотношений сторон на период с 01.12.2015 соответствующие действия, на которые указывает истец, в том числе по выделению земельных участков, занятых сооружениями ЛЭП, и внесению необходимых сведений в кадастровый паспорт, должны быть предприняты не только ответчиком, но и истцом, как собственником спорного земельного участка.
С учетом изложенных выше обстоятельств прекращение обязанности ответчика по внесению арендной платы по прекращенному договору аренды при наличии полученного истцом от ответчика акта возврата земельного участка не может быть поставлено в зависимость от установления сторонами условий пользования земельным участком после прекращения действия договора аренды, а также от фактической передачи земельного участка в месте его нахождения.
Доводы заявителя жалобы сводятся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 23.03.2017 по делу N А09-11130/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.М.ДАЙНЕКО
Л.А.КАПУСТИНА
М.М.ДАЙНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)